Р Е Ш Е Н И Е №69 С., 20.06.2016 год. В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение, в публично съдебно заседание на седемнадесети май през две хиляди и шестнадесета година, в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: КАМЕЛИЯ МАРИНОВА ЧЛЕНОВЕ: ВЕСЕЛКА МАРЕВА ВЛАДИМИР ЙОРДАНОВ при секретаря Зоя Якимова, като изслуша докладваното от съдия Камелия Маринова гр.д. № 6228 по описа за 2015 г., за да се произнесе, взе предвид следното: Производството е по чл.290 – чл.293 от ГПК. Образувано е по касационна жалба на Т. И. Б. чрез пълномощника му адвокат И. М. против решение № 839 от 12.05.2015 г., постановено по гр.д. № 259 по описа за 2015 г. на Окръжен съд-Пловдив, гражданско отделение, IХ състав в частта, с която е отхвърлен иска за прогласяване нищожността на договор от 20.10.1998 г. за покупко-продажба на държавен недвижим имот – земя частна държавна собственост във връзка с чл.27, ал.6 ЗСПЗЗ, с който Министерство на земеделието, горите и аграрната реформа продава на Г. П. Г., Д. П. Г. и Г. Д. Г. /починал в хода на процеса и заместен от наследниците си по закон Т. К. Г., К. Г. Д. и Д. Г. Д./ правото на собственост върху земя с площ 1410 кв.м., парцел I, масив 105 по плана на [населено място], която е прилежаща територия към склада, придобит от купувачите чрез безтръжно разпределение. В касационната жалба са наведени доводи за неправилно приложение на материалния закон. Г. П. Г., Л. Д. Г., Д. П. Г. и Т. К. Г., както и Министерство на земеделието и храните оспорват касационната жалба. С определение № 49 от 3.02.2016 г., постановено по настоящото дело, е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл.280, ал.1, т.3 ГПК по въпроса: Нищожен ли е договора за покупко-продажба на държавна земя по реда на чл.27, ал.6 ЗСПЗЗ, ако придобитите от правоимащите лица части от прилежащия терен са повече от идеалните части, които същите притежават от правото на собственост върху сградата, построена в имота. Въпросът, обусловил допускане на касационно обжалване е относим по настоящото дело, по което въззивното решение в частта, с която е уважен предявения от Т. И. Б. иск за собственост на 1/3 ид.ч. от масивна сграда-военен склад със застроена площ от 452 кв.м., Р. 968 кв.м., построена върху парцел I с площ 1410 кв.м., местност „И.“, масив 105 по плана на Стопанския двор на [населено място], с идентификатор по кадастрална карта 47295.105.1.1, е влязло в сила с недопускането на касационно обжалване. Правата си върху сградата страните са придобили при разпределение на имуществото на заличено ТКЗС-с.Първенец, като ищецът се легитимира като собственик с договор за възлагане в дял от 29.10.1998 г. и нотариален акт, обективиращ договор за покупко-продажба от 1.12.1998 г. Ответниците, легитимирайки се като собственици на сградата, са закупили процесния терен от държавата при условията на чл.27, ал.6 ЗСПЗЗ с договор от 20.10.1998 г. По отношение на предявения иск с правна квалификация чл.26, ал.1 ЗЗД, вр. чл.27, ал.6 ЗСПЗЗ за обявяване на нищожността на договора от 20.10.1998 г. за прехвърляне правото на собственост върху недвижим имот въззивният съд е изложил съображения, че принципно неспазването на изискването на чл.27, ал.6 ЗСПЗЗ – купувачите по тези особен вид транслативни сделки действително да са придобили собствеността върху сгради от имуществото на организациите по § 12 от преходните и заключителните разпоредби на ЗСПЗЗ – не обуславя нищожност на сключената разпоредителна сделка. Прието е, че съгласно константната съдебна практика, договорът за продажба на чужд или обременен имот не е нищожен; той обвързва валидно страните, които са го сключили, но е непротивопоставим на действителния собственик на вещта, съответно на третото лице, имащо права върху вещта, тъй като прехвърлянето й не води до погасяване на правата му. По основанието за допускане на касационно обжалване: В практиката на ВКС по приложеното към касационната жалба решение № 204 от 23.07.2012 г. по гр.д. № 607/2011 г., IV г.о. е дадено тълкуване по въпроса нищожен ли е договор за продажба на части от терен, представляващи прилежащи части на сграда, изкупена от друго лице по реда на чл.27 ЗСПЗЗ, като е прието следното: лицата, които са придобили собствеността върху сгради от имуществото на организациите по § 12 ПЗР ЗСПЗЗ могат да ползват и незастроената част от земята в нормативно определени размери, както и да придобият собствеността върху нея по посочения в тази разпоредба възмезден начин - чрез разсрочено плащане или чрез внасяне на равностойна земя в държавния поземлен фонд, като съгласно чл.45а ППЗСПЗЗ, застроените и прилежащите земи по чл.27, ал.6 ЗСПЗЗ се продават на собственика на сградата или на съоръжението по негово искане без провеждане на търг, а продажната цена на земята частна държавна собственост се определя по реда на чл.90 П.. Следва, че когато правоимащия по чл.27, ал.1 ЗСПЗЗ е придобил срещу дела си в ТКЗС, ДЗС или друга, образувана въз основа на тях селскостопанска организация, сграда, част от имуществото на прекратената организация, прилежащата към сградата земя може да бъде продадена единствено нему. Когато в един имот има повече сгради, собственост на различни лица, всеки от тях има право да изкупи тази част от него, която принадлежи към собствената му сграда. Не съществува пречка един от собствениците на сграда да закупи и повече от прилежащата към сградата му земя и този договор е валиден. Собственика на една от сградите обаче не може да придобие реална част от земя, която може да бъде изкупена от собственик на друга сграда в същия имот - договорът за прехвърляне на прилежащата земя към друга сграда ще е непротивопоставим по отношение на собственика и – чл.21, ал.1 ЗЗД. Такъв договор не е нищожен на основание чл.26, ал.1 ЗЗД - договорът за продажба на чужд или обременен имот не е нищожен; той обвързва валидно страните, които са го сключили, но е непротивопоставим на действителния собственик на вещта, съответно на третото лице, имащо права върху вещта, тъй като прехвърлянето и не води до погасяване на правата му. В случай, че купувачът по договора бъде съдебно отстранен за правата на собственика на другата сграда, той може да иска връщане на даденото от съдоговорителя си (собственика на земята), а собственика на другата сграда може да претендира изкупуване от собственика на земята съответно на неговите права. Посоченото тълкуване е приложимо и в настоящия случай, поради което на поставения въпрос следва да се отговори: договорът за покупко-продажба на държавна земя по реда на чл.27, ал.6 ЗСПЗЗ не е нищожен на основание чл.26, ал.1 ЗЗД, ако придобитите от правоимащите лица части от прилежащия терен са повече от идеалните части, които същите притежават от правото на собственост върху сградата, построена в имота, но е непротивопоставим на съсобственика, който има право да изкупи по реда на чл.27 ЗСПЗЗ идеална част от земята, съответстваща на идеалната му част в съсобствеността на сградата. По основателността на касационната жалба: С оглед отговора на въпроса, обусловил допускане на касационно обжалване следва, че извода на въззивния съд, че договорът за покупко-продажба от 20.10.1998 г. не е нищожен е съобразен с материалния закон. Независимо от формирания правилен извод по приложението на чл.26, ал.1 ЗЗД, решението на въззивния съд е неправилно, тъй като в нарушение на закона, съдът е определил правна квалификация на иска по чл.26, ал.1 ЗЗД. Сочената от ищеца правна квалификация на спорното право не обвързва съда, който е длъжен да определи квалификацията на иска въз основа на въведените от същия твърдения. В исковата молба ищецът е поискал да се признае, че е собственик на 1/3 ид.ч. от сградата и е навел твърдения, че има право да изкупи 1/3 ид.ч. от земята по реда на чл.27, ал.6 ЗСПЗЗ, поради което претендира обявяване недействителност на сделката в тази и част. Квалификацията на ищеца, че договора е нищожен поради противоречие със закона не обвързва съда. Предявената претенция с оглед обстоятелствата, на които се основава, по правната и същност е за установяване, че извършената сделка не е породила действие по отношение на собственика на права върху сградата, което сочи за правна квалификация на иска по чл.124, ал.1 ГПК вр. с чл.21 ЗЗД. Допуснатото нарушение на материалния закон налага отмяна на обжалваното въззивно решение на основание чл.293, ал.2 ГПК и постановяване на ново решение по съществото на спора, с което предявеният иск се уважи като основателен. С оглед изхода на спора и заявената в касационната жалба претенция, ответниците следва да възстановят на ищеца направените по делото разноски в размер на 6165.50 лв. По изложените съображения, Върховният касационен съд, Второ гражданско отделение Р Е Ш И : ОТМЕНЯ решение № 839 от 12.05.2015 г., постановено по гр.д. № 259 по описа за 2015 г. на Окръжен съд-Пловдив, гражданско отделение, IХ състав в частта, с която е отхвърлен иска за прогласяване нищожността на договор от 20.10.1998 г. за покупко-продажба на държавен недвижим имот – земя частна държавна собственост във връзка с чл.27, ал.6 ЗСПЗЗ, с който Министерство на земеделието, горите и аграрната реформа продава на Г. П. Г., Д. П. Г. и Г. Д. Г. /починал в хода на процеса и заместен от наследниците си по закон Т. К. Г., К. Г. Д. и Д. Г. Д./ правото на собственост върху земя с площ 1410 кв.м., парцел I, масив 105 по плана на [населено място], която е прилежаща територия към склада, придобит от купувачите чрез безтръжно разпределение и вместо него ПОСТАНОВЯВА: ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО между Т. И. Б., ЕГН [ЕГН], [населено място], [улица] от една страна и от друга страна Министерство на земеделието и храните, [населено място], [улица], Г. П. Г., ЕГН [ЕГН], Л. Д. Г., ЕГН [ЕГН], двамата с адрес: [населено място], [улица], Д. П. Г., ЕГН [ЕГН], [населено място], обл. П., [улица], Т. К. Г., ЕГН [ЕГН], [населено място], обл.П., [улица], К. Г. Д., ЕГН [ЕГН], [населено място], обл.П., [улица] Д. Г. Г., ЕГН [ЕГН], [населено място], обл.К., общ.Б. дол, [улица], че договор от 20.10.1998 г. за покупко-продажба на държавен недвижим имот – земя, частна държавна собственост във връзка с чл.27, ал.6 ЗСПЗЗ с площ 1410 кв.м., представляваща парцел № 1 от масил № 105 по плана на стопански двор, извън регулационните черти на [населено място], общ.Р., сключен между Министерство на земеделието горите и аграрната реформа, представлявано от инж. Д. И. Б. с пълномощно № КО-01-147/9.10.1998 г. като продавач и Г. П. Г., ЕГН [ЕГН], Д. П. Г., ЕГН [ЕГН] и Г. Д. Г., ЕГН [ЕГН] като купувачи е непротивопоставим на Т. И. Б., ЕГН [ЕГН] в частта му за продажбата на 1/3 ид.ч. от земята. ОСЪЖДА Министерство на земеделието и храните, [населено място], [улица], Г. П. Г., ЕГН [ЕГН], Л. Д. Г., ЕГН [ЕГН], двамата с адрес: [населено място], [улица], Д. П. Г., ЕГН [ЕГН], [населено място], обл. П., [улица], Т. К. Г., ЕГН [ЕГН], [населено място], обл.П., [улица], К. Г. Д., ЕГН [ЕГН], [населено място], обл.П., [улица] Д. Г. Г., ЕГН [ЕГН], [населено място], обл.К., общ.Б. дол, [улица] да заплатят на Т. И. Б., ЕГН [ЕГН], [населено място], [улица] направените в съдебното производство разноски в размер на 6165.50 лв. Решението е окончателно. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: