5
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е № 562 София, 09.11.2017 година
Върховен касационен съд на Република България, Търговска колегия, първо отделение, в закрито заседание на шести ноември, две хиляди и седемнадесета година , в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: | ЕЛЕОНОРА ЧАНАЧЕВА |
ЧЛЕНОВЕ: | РОСИЦА БОЖИЛОВА |
 | ЛЮДМИЛА ЦОЛОВА |
изслуша докладваното от съдия Росица Божилова ч.т.д. № 2658/2017 година и за да се произнесе съобрази следното :
Производството е по чл.274 ал.3 т. 2 ГПК.
Образувано е по частна касационна жалба на [фирма], [населено място] срещу определение № 430 от 14.06.2017 г. по ч.гр.д.№ 313/2017 г. на Ловешки окръжен съд, с което е потвърдено определение № 36/07.04.2017 год. на Съдията по вписванията при Ловешки районен съд, с което е отказано вписване на анекс към договор за аренда – рег. № 2816/30.03.2017 г. на Нотариус С. И. , рег.№ 16 на НК, заявено с молба вх. № 1835/07.04.2017 г. по описа на Службата по вписвания – Ловеч.
Частният касатор моли за отмяна на обжалваното определение, като необосновано и постановено в противоречие с материалния закон. Изразява несъгласие с изразеното от въззивния съд становище, че поради настъпилите промени в законодателството (новата редакция на чл.3, ал. 4 от Закона за арендата в земеделието, в сила от 07.02.2017 г.) пред съдията по вписванията следва да бъдат представени документи, удостоверяващи собствеността на арендодателя , евентуално качеството му на съсобственик и доказателства за упълномощаване от останалите съсобственици , притежаващи с него общо 50 % идеални части от имота. Счита, че по този начин решаващият състав се е отклонил от задължителните постановки на т.6 от Тълкувателно решение № 7/2013 г. на ОСГТК, като е преценявал материалноправните предпоставки на представения пред него акт за вписване – анекс за продължаване на срока на вече сключен и вписан договор за аренда. Доколкото договорът за аренда е сделка на управление,според жалбоподателя съдията по вписванията не притежава правомощия за проверка на правото на собственост,т.е. материалноправните предпоставки за представения за вписване акт. Страната се позовава на междувременно формирана задължителна съдебна практика, с определения на ВКС, постановени в производства по реда на чл.274 ал.3 ГПК.
Като обосноваващ допускане на касационното обжалване в изложението по чл.284 ал. 3 т.1 ГПК е поставен въпроса: „ За да се впише в нотариалните книги продължаване на договор за аренда с анекс, съгласно чл.18 ал.1 ЗАЗ, необходимо ли е да се представят пред съдията по вписванията документи,удостоверяващи правото на собственост на арендодателя, документи, удостоверяващи правото му на съсобственост, документи, удостоверяващи правото, че арендодателят притежава повече от 50 % идеални части от имота, както и документи, удостоверяващи упълномощаването от останалите съсобственици на арендодателя на имота, обект на анекса към договора за аренда и може ли да се откаже вписване на анекс, за продължаване на първоначалния договор за аренда, ако не са представени от страна на заявителя описаните доказателства ? Въпросът е обосноваван в хипотезата на чл.280 ал.1 т.1 ГПК,поради противоречие на атакувания съдебен акт с т.6 от Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 г. на ОСГТК на ВКС, а също и с практика на ВКС, обективирана в определение № 405 по ч.т.д.№ 1547/2017 г. на ІІ т.о., опр.№ 411/02.08.2017 г. по ч.т.д.№ 1024/2017 г. на І т.о. и опр.№ 426 по ч.т.д.№ 1035/2017 г. на ІІ т.о. на ВКС.
Върховен касационен съд, състав на Търговска колегия, Второ отделение, като прецени данните по делото, приема следното:
Частната касационна жалба е депозирана в рамките на преклузивния едноседмичен срок по чл.275 ал.1 ГПК от надлежна страна, поради което е процесуално допустима.
За да потвърди отказа на съдията по вписванията при Службата по вписванията при Ловешки районен съд, въззивният съд се е позовал на липсата на доказателство, за упълномощаване на лицето Х. М. Д., подал заявлението за вписване, от името на ЕТ „ А.- С. Д.„.Паралелно съдът е счел, че отказът за вписване е законосъобразен, тъй като представеният от заявителя анекс, за продължаване срока на предходно вписан договор за аренда на земеделски земи, не отговаря на изискванията на приетата нова ал. 4 на чл. 3 от Закона за арендата в земеделието, поради липсата на информация съсобственикът, който сключва договора, да притежава повече от 50 на сто от съсобствеността върху земеделската земя. Според съдебния състав, анексът следва да има съдържанието, предписано в чл.6 ал.1 б.„а” от Правилника за вписванията – идентификация на страните, докато в случая липсва информация, дали арендодателят Х. М., като наследник на общия наследодател – А. А. М. , е единствен наследник и дали има други негови наследници, както и ако има такива,дали той притежава повече от 50 % от съсобствеността на конкретните имоти. Въззивният съд е преценил, че непредставянето на доказателства за изискуемите от закона обстоятелства води до нередовност на заявлението за вписване, за която, съгласно постановките на т.1 от Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 г. на ОСГТК на ВКС, съдията по вписвания не може да дава указания, поради което постановеният от него отказ е законосъобразен. Изрично е посочено, че не са изпълнени визираните в чл.3 ал.4 ЗАЗ , материалноправни по своя характер, предпоставки.Съдът акцентира на обстоятелството, че с анекса не се променя единствено срокът, но и размера на арендните плащания за различните категории земеделски земи , т.е. се променят съществени условия на договора за аренда, отчитайки този факт в обосноваване на извод за сключване на сделка при заобикаляне на закона.
С оглед мотивите на въззивния акт, въпросът отговаря на изискването да е обусловил изхода на конкретното дело, по смисъла на указанията по т.1 от Тълкувателно решение № 1 от 19.02.2010 г. на ОСГТК на ВКС. Осъществено е и поддържаното основание по чл.280 ал.1 т. 1 ГПК, тъй като е разрешен в противоречие със задължителната съдебна практика, а именно – т. 6 от Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013г. на ОСГТК на ВКС и цитираните от касатора определения на състави на ВКС, постановени по реда на чл.274 ал.3 ГПК, дали правен отговор на идентичен правен въпрос и въз основа постановките на ТР № 7/1013 год., в следния смисъл : При вписване на договор за аренда или анекс към вече сключен договор, вкл. сключвани след изменението на чл.3 ал.4 от ЗАЗ / обн. ДВ бр.13, в сила от 07.02.2017г./, не е необходимо представяне на доказателства,установяващи материалноправната легитимация на арендодателя, като единствен собственик или притежаващ повече от 50 % от собствеността върху имотите - обект на арендата, нито доказателства за упълномощаването му от собствениците на повече от 50 % идеални части от съсобствеността върху имотите. Съдията по вписванията не проверява дали материалноправната легитимация на арендодателя съответства на разпореденото в чл.3 ал.4 от ЗАЗ.
В посоченото тълкувателно решение е прието, че съдията по вписванията извършва формална проверка относно това, дали представеният за вписване акт подлежи на вписване, според нормативната уредба, отговаря ли на изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Проверката на съдържанието на акта е в две насоки – идентификация на страните /чл. 6, ал. 1, б. „а“ от Правилника за вписванията/ и идентификация на имота /чл. 6, ал. 1, б. „в“ от Правилника за вписванията/.По своя характер вписването е едностранно охранително производство, в чиито рамки е недопустимо разрешаването на правни спорове и съдията по вписванията не разполага с правомощието да проверява материалноправните предпоставки на акта, освен ако това не е изрично предвидено в закон.
При постановяване на обжалваното определение Ловешкият окръжен съд се е отклонил от цитираната задължителна практика. Потвърждавайки отказа на съдията по вписванията да впише анекс за продължаване на аренден договор, по съображения за непредставяне на доказателства, удостоверяващи че арендодателят е единствен собственик или такъв, притежаващ повече от 50 на сто идеални части от собствеността върху арендуваните имоти, съдебният състав е извършил проверка, която надхвърля допустимата проверка, за това, дали представеният анекс подлежи на вписване, дали е съставен съобразно изискванията за форма и дали има предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Доколкото установените в чл.3 ал.4 ЗАЗ (в действащата понастоящем редакция) изисквания касаят самото сключване на договора за аренда на земеделския имот (т. е. възникването на облигационното правоотношение), то преценката за наличието им представлява по естеството си проверка за материалноправните предпоставки на подлежащия на вписване акт, извършването на каквато, без това да е изрично предвидено в закона (като напр. в чл.73 ал.5 изр. последно ТЗ), е извън правомощията на съдията по вписванията.
С новото си съдържание разпоредбата на чл.3 ЗАЗ въвежда кореспондиращо на чл.32 ал.1 ЗС разрешение относно управлението и ползването на съсобствени земеделски земи, чрез отдаване под аренда – въз основа решение на притежаващ повече от половината от съсобствената вещ собственик или упълномощен от притежаващите повече от половината от съсобствеността собственици. Сключването му от съсобственик с по-малък от 50 % дял от съсобствеността не го прави нищожен, но не обвързва останалите съсобственици, респ. такъв договор не им е противопоставим, съгласно чл.4 ал.5 от ЗАЗ. В преодоляването на тази противопоставимост е смисълът на изменението на чл.3 ал.4 ЗАЗ / видно и от мотиви към законопроекта за изменение на Закона за арендата в земеделието /.Преждепосоченото е в аспект на мотивиране извод за липса на засягани , от сключването на договор от съсобственик с по-малък от 50 % дял, материални права на останалите съсобственици – тяхното удовлетворяване е все по правилата на чл.30 ал.3 ЗС. Но дори такъв договор да би бил нищожен / ако такава би се счела волята на законодателя, заявена с изменението на чл.3 ал.4 ЗАЗ /,отново би се касаело за проверка на материалноправна легитимация, която, ако би желал да е в обхвата на дължимата от съдията по вписванията проверка, законодателят е следвало да го разпореди изрично.
Поради изложените съображения,настоящият състав намира, че обжалваното определение и потвърденият с него отказ за вписване са неправилни и следва да бъдат отменени. Тези съображения са аналогично относими и по паралелно заявения от съда довод - за заобикаляне на закона, поради преуреждане с анекса на съществено съдържание на договора за аренда ,а не само срока на същия. Паралелно изложените съображения - за липсващи доказателства за упълномощаване на подалото заявлението за вписване лице от арендатора - са несъстоятелни. С факта на самото обжалване на отказа от арендатора се потвърждават извършените от негово име и за негова сметка действия по подаване на заявлението за вписване. Още повече, самият Съдия по вписванията не се е позовал на такова обстоятелство / т.е. обективно е неустановимо дали не се е съдържало в преписката /,а липсата на упълномощаване, за фактически подаващото заявлението лице, би било основание за отказ да се разгледа същото, не и за произнасяне по искането за вписване по същество.
Така мотивиран, Върховен касационен съд, Търговска колегия, състав на първо отделение
О П Р Е Д Е Л И :
ОТМЕНЯ определение № 430 от 14.06.2017 г. по ч.гр.д.№ 313/2017 г. на Ловешки окръжен съд, с което е потвърдено определение № 36/07.04.2017 год. на Съдията по вписванията при Ловешки районен съд, с което е отказано вписване на анекс към договор за аренда – рег. № 2816/30.03.2017 г. на Нотариус С. И. , рег.№ 16 на НК, заявено с молба вх. № 1835/07.04.2017 г. по описа на Службата по вписвания – Ловеч.
ВРЪЩА делото на Служба по вписванията – Ловеч, за извършване на вписването,заявено с молба вх.№ 1835/07.04.2017 г. по описа на Службата по вписвания – Ловеч.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ :
ЧЛЕНОВЕ :
|