9 Р Е Ш Е Н И Е №218 гр. София,18.03.2016 год. В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Търговска колегия, Първо отделение, в публичното заседание на трети декември две хиляди и петнадесета година, в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: РАДОСТИНА КАРАКОЛЕВА ЧЛЕНОВЕ: МАРИАНА КОСТОВА КОСТАДИНКА НЕДКОВА при участието на секретаря Милена Миланова, като разгледа докладваното от съдия Костадинка Недкова т. дело N 3200 по описа за 2014г., за да се произнесе, взе предвид следното: Производството е по чл. 290 ГПК. Образувано е по жалба на [фирма], [населено място], срещу решение от 30.06.2014г. по т. д. № 120/2014г. на Окръжен съд - Монтана, с което след частична отмяна на решение от 17.02.2014г. по гр. д. № 582/2010г. на Районен съд – Монтана, са уважени предявените от Г. В. М. и Е. В. М. искове с правно основание чл.233, ал.1 ЗЗД и чл.236, ал.2 ЗЗД за освобождаване и предаване владението на недвижим имот - едноетажна масивна сграда, представляваща сервиз за битова електротехника, със застроена площ от 30 кв.м.; за заплащане на обезщетение за неправомерно ползване на имота в размер на 3270 лева за периода от 21.03.2009г. до 04.11.2010г.; за заплащане на помесечно обезщетение в размер на сумата 168 лева от завеждане на исковата молба – 04.11.2010г. до предаването на имота, ведно със законна лихва върху претендираните суми до окончателното им заплащане, като са присъдени направени за двете инстанции разноски от 2635,79 лева. В касационната жалба се сочи, че обжалваното решение е неправилно, поради нарушение на материалния закон, съществени нарушения на съдопроизводствените правила и необоснованост, а в частта, с която се присъжда обезщетение за бъдещ период - е недопустимо. Излагат се съображения, че с подписания на 20.01.1998г. договор не е сключен договор за наем, тъй като липсва съгласие относно един от съществените елементи на този договор – наемната цена. Аргументира се, че страните не са уговорили срещу ползването на имота плащане в пари или заместими вещи, а извършване на подобрения в него, без да е посочен техния вид, обем и стойност, като размерът на наемната цена не е определен или определяем. Освен на пълна неопределеност на характера и размера на задължението на наемателя, касаторът се позовава на това, че задължението за извършване на подобренията не е за периодично плащане, поради което се твърди, че няма характеристиките на наемна цена. Не е посочено и в какъв срок следва да се извършат ремонтите, поради което уговореното между страните не представлява наемна цена по смисъла на закона. Извършването на ремонт с оглед ползване на помещението, представлява действие, което е предназначено за нуждите на наемателя – да използва за себе си наетото помещение и не е предназначено за задоволяване на самостоятелните нужди на наемателя, при което не е налице възмездност на уговорката между страните и липсва насрещна престация. Уговорката наемателя да съхранява и опазва имуществото в добър вид не представлява насрещна престация, а задължение, което произтича от закона и от принципа за добросъвестност. Дори да се приеме, че между страните по делото е сключен на 20.01.1998г. договор за наем, то същият е прекратен с изтичането на срока му на 31.12.2000г.,тъй като страните са уговорили след тази дата наемната цена да се договори допълнително, но това не е направено. Излагат се съображения и за нарушение на правилото на чл.20 ЗЗД. При липса на договорена наемна цена след 31.12.2000г. въззивният съд е следвало да приеме, че не е налице наемно правоотношение, тъй като няма съгласие относно един от двата съществени елемента на договора – наемната цена. Окръжният съд не е обсъдил всички установени по делото факти в тяхната съвкупност /предварителния договор и договор за заем за послужване/ и в нарушение на материалния закон е приел за неоснователно възражението на жалбоподателя, че основанието на което е ползван имота след 07.09.2000г. е договор за безвъзмездно ползване, сключен между купувача по предварителния договор /на който наемодателят е предал владението/ и наемателя. Касаторът се позовава и на съдържанието на поканата на ищците от 21.02.2009г., като поддържа, че в нея те изрично са признали, че ответницата „в момента ползва имота без правно основание” т.е. липсва наемно правоотношение, поради което се предлага сключването на „нов договор за наем”. С оглед изложеното, моли са се обезсили, съответно отмени обжалваното решение, като се прекрати производството по иска за заплащане на обезщетение за ползването на имота по чл.236, ал.2 ЗЗД за период след завеждането на исковата молба и се отхвърлят претенциите по чл.233, ал.1 ЗЗД и чл.236, ал.2 ЗЗД /за периода преди исковата молба/ като неоснователни. Ответниците по жалбата в отговора на същата излагат съображения за неоснователността й. Твърдят, че в сключения на 21.01.199г. между праводателя им и касатора договор е уговорена наемна цена – извършване от наемателя на подобрения – монтаж и ел. и други инсталации в наетия обект, чиято стойност може да се определи, независимо, че не е била записана в него, като е изразена вола стойността на подобренията да бъде за сметка на дължимия наем до 31.12.2000г., след което ще се договори допълнително наемна цена. Договорено е, че наемният договор продължава действието си след изтичане на срока му, ако една от страните не предяви писмено предупреждение за прекратяването му най – малко един месец преди изтичането на срока. Върховният касационен съд, Търговска колегия, Първо отделение, като взе предвид оплакванията в жалбата и доводите на страните, с оглед правомощията си по чл.290, ал.2 ГПК, приема следното: За да постанови обжалваното решение въззивният съд е приел, че Е. Г. / дядо на ищците/ е сключил с ответника по исковете – настоящ касатор на 20.01.2008г. договор за наем, с който е предоставил временно ползване на собственото си помещение с полезна площ от 20 кв.м., намиращо се на [улица], за срок от 01.02.1998г. до 31.12.2000г., като наемателят направи необходимите подобрения за своя сметка, да съхранява и опазва имуществото в добър вид, за което действие няма да плаща наемна цена до договорения срок, а след този срок наемната цена се договаря допълнително. Предвидено е, че договорът може да бъде прекратен преди изтичане на договорения срок по взаимно съгласие на двете страни, като договорът продължава своето действие след изтичане на договорения срок, ако една от страните не предяви писмено предупреждение най –малко един месец преди изтичане на срока. На 07.09.2000г. наемодателят, Е. Г., е сключил със съпруга на ответничката, А. Д., предварителен договор относно същия търговски обект за сумата 6500 лева, заплатена изцяло, като в договора е предвидено, че продавачът предава владението и ползването на имота на купувача в деня на подписване на договора. На същата дата купувачът е сключил договор без нотариална заверка на подписите за предоставяне ползването на имота на ответничката, действаща като едноличен търговец, безвъзмездно и безсрочно. С констативен нотариален акт от 29.12.2000г. продавачът по предварителния договор е признат за собственик на недвижимия имот. Искът по чл.19, ал.3 ЗЗД на купувача за обявяване на предварителния договор за окончателен е отхвърлен, поради погасяване по давност, с влязло в сила решение на 10.06.2010г. По време на производството по иска по чл.19, ал.3 ЗЗД на 01.12.2008г. продавачът по предварителния договор е дарил процесния имот на внучките си – ищци по настоящото дело. С влязло в сила решение на 19.01.2012г. са уважени исковете по чл.135 ЗЗД и чл.55, ал.1, пр.3-то ЗЗД на купувача по предварителния договор, като по отношение на него договорът за дарение е обявен за недействителен, а продавачът по предварителния договор е осъден да върне заплатената продажна цена от 6500 лева, поради разваляне на този договор от купувача. На 21.02.2009г. ищците по настоящото дело уведомили ответничката за договора за дарение и позовавайки са на договора за наем от 20.01.1998г., я поканили да заплаща 500 лева месечна наемна цена и да сключи нов договор за наем, като при неприемане на предложението са заявили, че ще считат поканата за едномесечно предизвестие за прекратяване на наемния договор. Въз основа на така приетата фактическа обстановка, въззивният съд е извел, че ответничката от 1997г. до настоящия момент ползва магазина, предмет на исковата молба. Изложени са съображения, че договорът за наем е действителен, тъй като е постигнато съгласие между страните относно обекта и цената – в случая срещу извършване на ремонт, до изтичането на срока, за който е сключен – 31.12.2000г. Въззивният съд се е позовал на липсата на писмено предупреждение най – малко един месец преди изтичане на срока на договора, от която е изведено трансформиране на договора в безсрочен сред изтичането на срока му. Липсват доказателства страните да са прекратили договора за наем по реда на чл.238 ЗЗД след изтичане на срока му -31.12.2000г. до 2008г., когато наемодателят е дарил процесният недвижим имот на ищците. Тъй като наемното правоотношение не е било прекратено към момента на прехвърлянето на имота и имотът към този момент е бил във фактическата власт на наемателя, според решаващия състав, наемният договор, на основание чл.237, ал.2, пр.2-ро ЗЗД, е задължителен за приобретателите като такъв без определен срок. След изтичане на срока на договора за наем не е постигнато съгласие за наемната цена на договора, за която е предвидено, че следва да се договори допълнително, като ответничката е продължила установената фактическа власт върху имота без да заплаща наем, поради което ищците са изпратили едномесечно предизвестие за прекратяване на договора по реда на чл.238 ЗЗД с покана, връчена на 20.02.2009г., като с изтичането на 21.02.2009г. на предизвестието договорът се счита за прекратен. Наемателят не е изпълнил задължението си по чл.233, ал.1 ЗЗД да върне наетия имот. Според въззивния съд, въпреки отбелязването в предварителния договор, че продавачът предава на купувача владението и ползването на имота, това реално не е извършено, купувачът не е получил владението върху имота, поради сключения за него предхождащ договор за наем, който не е бил прекратен. За неоснователно е прието и възражението на касаторката, че владее имота на основание договор за предоставяне на ползването на имота от 07.09.2009г., сключен между нея и купувача по предварителния договор, тъй като е сключен между наемателя и трето лице, заявяващо вещни права върху наетия имот, по който наемодателят не е страна по този договор, не го обвързва. Изложени са и съображения, че след прекратяване на наемното правоотношение, наемателят ползва имота без правно основание, поради което дължи обезщетение в размер на средния пазарен месечен наем за други процесни имоти за периода, вкл. по 168 лева месечно за периода от завеждането на исковата молба до окончателното плащане. С определение по чл.288 ГПК, на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК, е допуснато касационно обжалване по материалноправния въпрос, „за да е налице сключен договор за наем, следва ли страните по него да постигнат съгласие относно възнаграждението за ползване на вещта и как може да бъде уговорена наемната цена?”. В частта за присъждане помесечно обезщетение по чл.236, ал.2 ЗЗД в размер на сумата 168 лева от завеждане на исковата молба – 04.11.2010г. до предаването на имота, ведно със законна лихва върху тези суми до окончателното им заплащане, касационното обжалване е допуснато с оглед евентуална недопустимост на решението във връзка с приложението на чл.124, ал.2 ГПК единствено по отношение на възникнали задължения с ненастъпила изискуемост. Относно допустимостта на иск за обезщетение по чл.236, ал.2 ЗЗД за период след завеждане на исковата молба: Според чл.124, ал.2 ГПК, допустимо е осъждане на ответника да изпълни повтарящи се задължения, дори тяхната изискуемост да настъпва след постановяване на решението. Правилото е установено за защита на възникнали задължения, но чиято изискуемост настъпва в един последващ предявяването на иска момент. В приложното поле на цитираната разпоредба не попада вземането за обезщетение по чл.236, ал.2 ЗЗД за период след предявяването на иска. Неговото възникване е обусловено от настъпването в бъдеще на правно релевантно за съществуването на дълга обстоятелство – ползването на имота от бившия наемател, преценката за което не би могла да бъде извършена предварително преди осъществяването му. Доколкото по арг. на чл.124, ал.2 ГПК, законът не допуска съдебна защита на субективно материално право, което не е възникнало, претенцията за обезщетение по чл.236, ал.2 ЗЗД за времето след завеждане на иска е недопустима и постановените по делото решения на двете инстанции в тази част следва да бъдат обезсилени, а производството по иска – прекратено. По материалноправния въпрос, по който е допуснато касационното обжалване: В постановеното по реда на чл.290 ГПК решение № 238 / 04.09.2013г. по т.д. № 123/2011г. на ВКС, II ТО е прието, че договорът за наем по правило е неформален, като за валидно възникване на наемното правоотношение следва да е налице съгласие на страните относно съществените елементи на договора: 1/ вещта, която се предоставя за временно ползване и 2/ възнаграждението /наемната цена/. Даденото разрешение, че наемната цена е един от двата елементи, които са необходимо съдържание на договора за наем като източник на наемно правоотношение, следва да бъде споделено. с оглед дефиницията на 228 ЗЗД и произтичащата от нея характеристика на договора като двустранен и възмезден. По отношение на възможните начини на уговаряне на възнаграждението няма произнасяне в практиката на ВКС, поради което настоящият състав на ВКС дава следния отговор на така поставения материалноправен въпрос: Дължимата от наемателя насрещна престация, съобразно чл.9 ЗЗД, се определя свободно от страните, доколкото не противоречи на повелителните норми на закона, на добрите нрави и на характера на договора. Ето защо, нормата на чл.228 ЗЗД следва да се тълкува разширително като под „плати определена цена” се разбира не само престиране на пари или заместими вещи, но и изпълнение на друга насрещна престация като възнаграждение за предоставеното от наемодателя ползване на наетата вещ. Разпоредбата на чл.228 ЗЗД не съдържа ограничение относно вида на тази престация, която може да бъде, както парична, така и непарична, за действие или бездействие, за заместимо или незаместимо действие, правно или фактическо. Възнаграждението може да се договори като насрещно предоставяне за ползване на индивидуално определена вещ, извършване на услуга, включително на ремонтни работи и други. В зависимост от вида на уговореното възнаграждение договорът за наем може да има смесен характер, като в този случай съответно приложение намират и правилата относими за други договори. Законът не определя престацията за наемната цена като периодична, поради което тя може да бъде и за еднократно изпълнение, а ако задължението е без срок, изискуемостта му настъпва с възникването му – чл.69, ал.1 ЗЗД. За да е налице обаче постигнато съгласие относно наемната цена е необходимо тя да е определена или определяема. Ако ползването се предостави безвъзмездно е налице заем за послужване. Ако волята е ползването да е възмездно, но не се постигне съгласие относно предмета на задължението на наемателя /цената на ползването/, между страните не е налице облигационна връзка /липсва, както наемно, така и заемно правоотношение/. По основателността на касационната жалба по исковете по исковете чл.233, ал.1 ЗЗД и чл.236, ал.2 ЗЗД /за периода до исковата молба/ : На 20.01.1998г. между Е. Д. Г. и касаторката е подписан договор, с който първият й предоставя временното ползване на процесния недвижим имот за срок от 01.02.1998г. до 31.12.2000г. за съхранение и търговия на промишлени стоки. Страните се договарят наемателят да направи необходимите подобрени за своя сметка, да съхранява и опазва имуществото в добър вид, за което няма да плаща наемна цена за договорения срок, а след този срок наемната цена се договаря допълнително – т.3 от договора. Същевременно в т.8 от договора е посочено, че договорът продължава своето действие след изтичане на договорения срок, ако една от страните не предяви писмено предупреждение най – малко един месец преди изтичането на срока. На 01.12.2008г. Е. Г. е дарил процесния имот на внучките си – ищци по настоящото дело. Съобразно дадения отговор на поставения материалноправен въпрос за предмета на наемната цена, неоснователно е твърдението в касационната жалба, че подписаният през 1998г. договор от касаторката с праводателя на ищците по своя характер не представлява договор за наем, тъй като възнаграждението не е уговорено като парична сума или заместима вещ, съответно няма периодичност или срок за изпълнение на престацията на наемателя. Страните са изразили воля ползването на вещта да бъде възмездно – срещу извършване на необходимите подобрения за ползването на имота съобразно уговореното от тях предназначение – за съхранение и търговия на промишлени стоки, поради което насрещната престация, дължима от наемателя, е определяема и включва работите, необходими да се преведе имота в състояние, което позволява ползването му съобразно договореното предназначение. Посоченото в т.3 от договора, че наемателят „няма да плаща наемна цена”, не сочи на липса на воля за сключване на договор за наем, както се поддържа от касаторката. Недопустимо е, съобразно критериите на чл.20 ЗЗД, да се тълкува част от съдържанието на договора /в случая – част от изречение в него/ изолирано от останалото съдържание на договора. Изявената в т.3 от договора воля на страните е насрещната престация на наемателя срещу предоставеното ползване на имота да бъде не плащане на парична сума, а извършване на необходимите подобрения в имота. Несъстоятелен е и доводът на касаторката, че липсва възмездност, тъй като извършването на ремонта с оглед ползване на помещението, представлява действие, което е предназначено за нуждите на наемателя – да използва за себе си наетото помещение и не е предназначено за задоволяване на самостоятелни нужди на наемодателя. Основно задължение на наемодателя, съгласно чл.230 ЗЗД, е да предаде вещта в състояние, което отговаря на ползването, за което е наета, ако не е уговорено друго. В случая страните са договорили, че ремонтът за привеждане на имота във вид, годен за ползване по предназначението му, ще се извърши от наемателя, но с уговорката разходите за това да са цената за ползването на имота до изтичане на срока на наемния договор. Следователно, не е налице поддържаната от касаторката липса на договорено еквивалентно разместване на имуществени блага между страните по договора. При липса на уговорен срок за изпълнение на задължението на наемателя, неговата изискуемст настъпва с възникването му – чл.69, ал.1 ЗЗД. От друга страна, основателен е доводът на жалбоподателката за неправилно приложение от въззивния съд на материалния закон – чл.20 ЗЗД. Решаващият състав в нарушение на правилото на чл.20 ЗЗД не е извършил тълкуване на клаузите на т.3 и т.8 на договора във връзка една с друга, в смисъла, който произтича от целия договор с оглед целта му, обичаите в практиката и добросъвестността. Уговорката, че за времето след изтичане на срока на договора при продължаване на действието му като безсрочен при липса на предизвествие един месец преди срока, страните договарят допълнително наемната цена, сочи, че цената след срока на договора не се счита определена или определяема. Волята на страните е облигационната връзка да ги обвърже и след срока на договора, но при друга наемна цена, различна от тази, дължима до изтичането му. Следователно, страните са договорили нещо различно от диспозитивното правило на чл.238 ЗЗД, а именно – ползването при липса на противопоставяне на която и да е от страните да продължи да се осъществява, но при условие, че има допълнително договаряне относно наемната цена за периода след срока на договора. Съгласие относно наемната цена за периода след срока на договора не е постигнато, поради което действието на срочния договор не се продължава за неопределен срок, а се прекратява, доколкото страните са изявили воля продължаването да се извърши при условие – договаряне на друго възнаграждение, което не се е осъществило. Несъобразяването на заложените в чл.20 ЗЗД критерии при тълкуването на договора е довело до неправилния извод на въззивния съд за трансформиране на наемното правоотношение в безсрочно след изтичане на срока на договора, при наличието на изявена воля запазването на връзката да се извърши само при условието на договаряне на нова наемна цена. Предвид горното, основателно е твърдението на касаторката, че с изтичането на срока на договора за наем, няма мълчаливо продължаване на договора и наемното правоотношение се прекратява, тъй като по волята на страните продължаването на действието му е функция от допълнително определяне на наемната цена, което условие не се е сбъднало. В хипотеза, в която страните са обвързали продължаването на действието на договора след срока му от определяне на нова наемна цена, липсата на съгласие за нея води до прекратяване на наемното правоотношение, независимо дали имотът продължава да се ползва от наемателя след срока, тъй като от една страна, волята на страните е наемната цена, уговорена при сключването на договора, да не е част от минималното необходимо съдържание на наемното правоотношение за времето след изтичане на срока на договора, а от друга – страните не са постигнали съгласие относно дължимото възнаграждение, като съществен елемент за облигационната връзка, за периода след срока на договора. Наемодателят е прехвърлил собствеността върху имота, предмет на наемния договор, на ищците след датата на прекратяване на наемното правоотношение. Последните не могат да встъпят по чл.237 ЗЗД като страна във вече прекратеното отношение между техния праводател и ответничката по иска – настоящ касатор. След като страните по делото не са били в облигационна връзка, от прекратяването на която в исковата молба се извеждат претендираните от ищците субективни права, исковете по чл.233, ал.1 ЗЗД и чл.236, ал.2 ЗЗД се явяват изцяло неоснователни. С оглед горното, въззивното решение, като неправилно, следва да се отмени в обжалваната част, с която исковете с правно основание чл.233, ал.1 ЗЗД и чл.236, ал.2 ЗЗД /за периода до исковата молба/ са уважени, като исковете се отхвърлят. Предвид изхода на делото, на основание чл.78, ал.3 ГПК, всяка от ответниците по касацията следва да заплати на касаторката по 1397, 70 лева –направени разноски за всички инстанции. Водим от горното, на основание чл.293, ал.2, вр. чл.281, т.2 и т.3 ГПК вр. чл.270,ал.3, изр.1-во ГПК. Върховният касационен съд, Търговска колегия, Първо отделение, Р Е Ш И ОБЕЗСИЛВА решение от 30.06.2014г. по т. д. № 120/2014г. на Окръжен съд – Монтана и решение от 17.02.2014г. по гр. д. № 582/2010г. на Районен съд – Монтана, в частта, в която са разгледани предявените от Г. В. М. и Е. В. М. срещу [фирма], искове с правно основание чл.236, ал.2 ЗЗД за заплащане на помесечно обезщетение в размер на сумата 168 лева от завеждане на исковата молба – 04.11.2010г. до предаването на имота, ведно със законна лихва върху претендираните суми до окончателното им заплащане, като ПРЕКРАТЯВА производството по тези искове. ОТМЕНЯ решение от 30.06.2014г. по т. д. № 120/2014г. на Окръжен съд - Монтана, в частта с която след частична отмяна на решение от 17.02.2014г. по гр. д. № 582/2010г. на Районен съд – Монтана, са уважени предявените от Г. В. М. и Е. В. М. срещу [фирма], искове с правно основание чл.233, ал.1 ЗЗД и чл.236, ал.2 ЗЗД за освобождаване и предаване владението на недвижим имот - едноетажна масивна сграда, представляваща сервиз за битова електротехника, със застроена площ от 30 кв.м.; за заплащане на обезщетение за неправомерно ползване на имота в размер на 3270 лева за периода от 21.03.2009г. до 04.11.2010г., ведно със законна лихва върху претендираните суми до окончателното им заплащане, както и за заплащане на направени за двете инстанции разноски от 2635,79 лева, като ПОСТАНОВЯВА: ОТХВЪРЛЯ предявените от Г. В. М., ЕГН [ЕГН], и Е. В. М., ЕГН [ЕГН], срещу [фирма], ЕИК[ЕИК], [населено място],[жк], [жилищен адрес] искове с правно основание чл.233, ал.1 ЗЗД и чл.236, ал.2 ЗЗД за освобождаване и предаване владението на недвижим имот - едноетажна масивна сграда, представляваща сервиз за битова електротехника, със застроена площ от 30 кв.м.; за заплащане на обезщетение за неправомерно ползване на имота в размер на 3270 лева за периода от 21.03.2009г. до 04.11.2010г., ведно със законна лихва върху главниците до окончателното им заплащане ОСЪЖДА Г. В. М., ЕГН [ЕГН], да заплати на [фирма], ЕИК[ЕИК] [населено място],[жк], [жилищен адрес] сумата от 1397,70 лева - направени разноски за всички инстанции. ОСЪЖДА Г. В. М., ЕГН [ЕГН], и Е. В. М., ЕГН [ЕГН], да заплатят на [фирма], ЕИК[ЕИК] [населено място],[жк], [жилищен адрес] сумата от 1397,70 лева - направени разноски за всички инстанции. РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.