9
Р Е Ш Е Н И Е № 46 С., 17.09.2015г.
ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Търговска колегия, Второ отделение, в съдебно заседание на двадесет и четвърти март две хиляди и петнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: РОСИЦА КОВАЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ЕМИЛИЯ ВАСИЛЕВА
АННА БАЕВА
при секретаря С. С., като изслуша докладваното от съдия Анна Баева т.д. № 4489 по описа за 2013г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл.290 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на Карамфил Д. К. като [фирма], [населено място], представляван от адв. У., срещу решение № 197 от 18.07.2013г. по в.гр.д. № 120/2013г. на Великотърновски апелативен съд, с което е отменено решение № 38 от 26.02.2013г. по гр.д. № 195/2012г. на Плевенски окръжен съд и е отхвърлен предявеният от Карамфил Д. К. като [фирма] против [община] иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД вр. чл.35, ал.1, т.2 ЗППДОбП /отм./ вр. чл.39, ал.1 ЗППДОбП /отм./ за обявяване на предварителен договор за окончателен, въз основа на влезли в сила решение на Общински съвет [населено място] № 340/23.02.1995г. за откриване на процедура за приватизация и решение № 067/04.02.2000г. на Общински съвет [населено място] за приемане на приватизационна оценка и определяне на купувач, както и Карамфил Д. К. като [фирма] е осъден да заплати на [община] направените по делото разноски в размер на 6 816,34 лева.
Касаторът поддържа, че въззивното решение е неправилно, тъй като е постановено при нарушение на материалния закон, допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила и е необосновано. Поддържа, че въззивният съд неправилно е приел, че наличието на специални норми на ЗППДОбП /отм./ изключват приложението на общите разпоредби на ЗЗД и волята на носителя на правото на приватизация не може да бъде заместена с решение на съда по чл.19, ал.3 ЗЗД, както и че нормата на чл.19, ал.3 ЗЗД е относима само за окончателни договори, за които се изисква нотариална или нотариално заверена форма, докато за приватизационния договор се изисква само писмена форма. Поддържа, че съгласно чл.19, ал.3 ЗЗД предварителен договор може да бъде сключен за всякакъв вид сделки, освен посочените в особената част /напр. дарение/, и може да бъде формулиран по всякакъв начин, без задължително да съдържа наименованието предварителен договор, като е достатъчно да са налице уговорки относно съществените условия на окончателния договор с оглед спецификата му – условия, които в случая са налице. Поради това моли обжалваното решение да бъде отменено и да бъде уважен предявеният от него конститутивен иск.
Ответникът [община] оспорва касационната жалба. Поддържа, че между страните не е имало сключен предварителен договор, който да бъде прогласен от съда за окончателен. Счита, че между страните са били налице преддоговорни отношения по смисъла на чл.12 ЗЗД за сключване на приватизационна привилегирована продажба по реда на чл.35, ал.1, т.2 ЗППДОбП /отм./, което е видно от изготвен проект на договор, неподписан от [община]. Поддържа, че разпоредбата на чл.19, ал.3 ЗЗД е неприложима към приватизационните договори, тъй като тя се прилага само за окончателни договори, за които се изисква нотариална или нотариално заверена форма. Поддържа, че изводът на съда за неприложимост на разпоредбата на чл.19, ал.3 ЗЗД е съобразен и със задължителната съдебна практика – ТР № 1/2009г. на ОСТК на ВКС, в което се приема, че приватизационният договор е особена, нетипична гражданскоправна сделка с включени административни елементи. Твърди още, че в случая не са налице съществени условия на окончателния договор, тъй като страните, недвижимия имот и цената не съставляват единствените съществени условия по договора за приватизационна продажба, като в решение № 067/04.02.2000г. на Общински съвет П. се съдържа и изискване за задължително включване в договора за покупко-продажба и на други клаузи, а именно по т.3 и т.4 от същото решение, които обаче не са включени в петитума на иска и поради това съдът не може да се произнесе по тях. Поддържа, че наличието на законовите предпоставки за сключване на окончателния договор следва да са налице към датата на постановяване на решението, а в случая тези предпоставки не са налице, тъй като договорът за наем от 16.07.1991г., сключен с касатора – ищец, е прекратен едностранно с предизвестие от [община], считано от 20.12.2009г. и е иззет по административен ред. Поради това моли обжалваното решение да бъде оставено в сила.
С определение № 717 от 11.12.2014г., постановено по настоящото дело, е допуснато на основание чл.280, ал.1, т.3 ГПК касационно обжалване на въззивното решение по въпроса относно възможността липсващият окончателен договор за приватизация по чл.35 ЗППДОбП /отм./ да бъде заместен със съдебно решение, постановено по конститутивен иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД и относно възможността взетите влезли в сила решения за определяне на купувач и приемане на приватизационна оценка по ЗППДОбП /отм./ да се приравнят на предварителен договор за приватизация по чл.35 ЗППДОбП /отм./, отговарящ по форма и съдържание на изискванията на чл.19, ал.1 и ал.2 ЗЗД.
Върховният касационен съд, състав на Търговска колегия, Второ отделение, като прецени данните по делото с оглед заявените касационни основания и съобразно правомощията си по чл.290, ал.2 ГПК, приема следното:
За да постанови решението си, въззивният съд е приел, че приватизационната продажба е особен вид продажба, която е под специалния режим на ЗППДОбП /отм./, респ. ЗПСПК, и че спецификата на сделката касае не само престацията на прехвърлителя, а и престацията на приобретателя, като не цената е определяща. Приел е още, че в случая цената не е актуална, тъй като са изминали повече от 13 години от приемането на приватизационната оценка и е двукратно по-ниска от данъчната оценка. Изложил е съображения, че не е налице възможност по реда на чл.19, ал.3 ЗЗД въз основа на решенията на общинския съвет да бъде обявена за окончателна по съдебен ред приватизационна сделка, тъй като в случая няма предварителен договор и решенията също нямат характера на типичен предварителен договор по смисъла на чл.19 ЗЗД. Приел е, че наличието на специалните норми на ЗППДОбП /отм./ изключват приложението на общите разпоредби на ЗЗД и волята на носителя на правото на приватизация не може да бъде заместена с решение на съда по чл.19, ал.3 ЗЗД, тъй като подлежат на преценяване специфичните условия, които не са били предмет на посочените административни решения. Посочил е, че във взетите решения се съдържа обектът за приватизация, приватизационната оценка и купувачът, като в последното решение е посочено, че т.3 и т.4 следва да бъдат включени в задължителните клаузи на договора, но други съществени условия на договора липсват. Като допълнителен аргумент е изложил, че разпоредбата на чл.19, ал.3 ЗЗД е приложима само за окончателни договори, за които се изисква нотариална или нотариално заверена форма. Въззивният съд е приел за основателно и възражението на ответника, че към момента ищецът няма качеството на наемател и не е измежду лицата, посочени в разпоредбата на чл.35 ЗППДОбП, поради което не са налице предпоставките на закона за сключване на приватизационна сделка.
По правния въпрос, по който е допуснато касационно обжалване:
Предмет на иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД може да бъде само валидно сключен предварителен договор, който отговаря на изискванията на чл.19, ал.1 и ал.2 ЗЗД относно формата и съдържанието му. Потестативното право по чл.19, ал.3 ЗЗД възниква при неизпълнение на задължението на насрещната страна да сключи окончателен договор, без значение дали са налице изисквания за специална форма на окончателния договор.
За да бъде упражнено правото по чл.19, ал.3 ЗЗД, следва да е налице предварителен договор, съдържащ уговорки относно съществените условия на окончателния договор, като индивидуализацията на престациите трябва да е такава, че решението на съда да замести окончателния договор. Предварителният договор следва да е сключен в установената от закона форма – писмена форма, ако се касае до предварителен договор за прехвърляне, учредяване или прекратяване на вещни права върху недвижим имот. С решението по чл.19, ал.3 ЗЗД, с което се уважава иска, следва да бъдат възпроизведени клаузите на предварителния договор, като съдът не може да се отклонява от тяхното съдържание и формулировка, не може да вменява нови права и задължения за страните.
Правната уредба на приватизационния договор се съдържа в специален закон – ЗППДОбП /отм./ и ЗПСК. Съгласно т.1 на ТР № 1 от 15.06.2010г. по т.д. № 1/2009г. на ОСТК приватизационният договор представлява особена гражданскоправна сделка с административни елементи. Приватизационният договор се отличава по своя предмет и страни и следва да се сключи при спазване на определена административна процедура, като се съблюдава общественият интерес. С оглед на този интерес, при приватизационните договори от купувача се поемат и допълнителни задължения, които са съществен елемент от съдържанието му и които най-общо могат да бъдат свързани с начина на ползване на закупуваното имущество, начина на заплащане на цената и др. Фактическият състав на приватизационния договор включва административноправни и гражданскоправни елементи. Административноправните елементи от процедурата по приватизация включват решение на органа по чл.3 ЗППДОбП /отм./ за приватизиране на конкретния обект и приемане на оценка по чл.37 вр. чл.16 от закона. С приемането на влязъл в сила административен акт на органа по чл.3 ЗППДОбП /отм./, определящ купувача и цената, в който са формулирани ясно и поетите съществени допълнителни задължения на купувача, са осъществени административноправните елементи от сложния фактически състав. След осъществяването им съгласно чл.39, ал.1 ЗППДОбП /отм./ и при даване на писмено съгласие на предложителя за изкупуване по определената цена, за продавача възниква задължението за сключване на договор за приватизация, като в тази фаза страните действат като равнопоставени гражданскоправни субекти. С решението на органа по чл.3 ЗППДОбП /отм./, с което се определя купувача, цената и другите задължения, които се поемат от купувача, се изразява воля от компетентния орган за прехвърляне на обекта при посочените условия. В този случай, при изразено от купувача писмено съгласие да закупи обекта по определената цена, е налице изразена и от него воля за сключване на договор при посочените условия. При изразено от двете страни в правоотношението съгласие по съществените елементи на приватизационния договор, следва да се приеме, че не е налице пречка окончателният договор по чл.39 ЗППДОбП /отм./ да бъде заместен с конститутивното съдебно решение по иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД.
Предвид изложеното, отговорът на поставения правен въпрос е в следния смисъл: Влезлите в сила решения на органа по чл.3 ЗППДОб /отм./ за приватизиране на конкретен обект по реда на чл.35 ЗППДОбП /отм./, за определяне на купувач и за приемане на приватизационна оценка, ако в тях са формулирани ясно и поетите съществени допълнителни задължения на купувача, освен заплащане на покупната цена, и даденото от купувача писмено съгласие по чл.39, ал.1 ЗППДОбП /отм./ да закупи обекта по определената цена, могат да се приравнят на предварителен договор за приватизация, отговарящ по форма и съдържание на изискванията на чл.19, ал.1 и ал.2 ЗЗД. В този случай липсващият окончателен договор може да бъде заместен с конститутивното съдебно решение по иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД.
По същество на касационната жалба:
По делото е безспорно установено, че с Решение № 340 от 23.02.1995г. по протокол № 45 от 23.02.1995г. на Общински съвет П. на основание чл.35, ал.1, т.1 и т.2 и чл.40 и §2 от ЗППДОБП и чл.4 от Наредбата за реда за изкупуването на предприятия и обособени техни части без търг или конкурс е открита процедура за приватизация на „База за краткотраен отдих и почивка”, парк „К.”.
С Решение № 067 от 04.02.2000г. въз основа на Решение на ВАС № 4013/99г. и на основание чл.21, ал.1, т.8 ЗМСМА и чл.3, ал.1, т.4 ЗППДОбП е приета приватизационната оценка на обект: „База за краткотраен отдих и почивка” в парк „К.” в размер на 127 433 лева. Съгласно т.3 купувачът се задължава да осигури свободен достъп на гражданите през алейната мрежа, а съгласно т.4 купувачът се задължава да осъществи частичен пуск на съблекалните и големия басейн със застроена площ 2368 кв.м. до 15.06.2000г.. С т.5 на решението е възложено на кмета на [община] да сключи договор за покупко-продажба по реда на чл.35, ал.1, т.2 ЗППДОбП на „База за краткотраен отдих и почивка” в парк „К.” – [населено място] с [фирма], представляван от Карамфил Д. К. по приетата приватизационна оценка, като т.3 и т.4 бъдат включени като задължителни клаузи в договора.
С молба от 09.02.2010г. купувачът е дал писмено съгласие да заплати обекта по приетата приватизационна оценка и е заявил готовност да подпише договора за покупко-продажба. Представена е и вноска бележка от 14.02.2000г. за внесена сума в размер на 12 743 лева за приватизация на обекта.
С писмо от 20.01.2002г. от кмета на [община] на купувача [фирма] предложено да бъде подписан окончателен договор, копие от който е представено по делото.
Безспорно установено е, че за същия обект са били сключени с ответника договор за наем от 16.07.1991г. и договор за наем 15.03.1993г.
По делото не е спорно обстоятелството, че с влязло в сила решение от 27.12.2000г. по гр.д. № 789/2000г. на ВКС, ГК е признат за нищожен договор за наем от 15.03.1993г., сключен между страните по делото.
С влязло в сила решение № 1173 от 24.10.2007г. по гр.д. № 949/2006г. на ВКС, ГК е признато за установено на основание чл.97, ал.1 ГПК /отм./ по отношение на [община] наличието на наемно правоотношение за неопределен срок между страните по договор за наем, сключен от тях на 16.07.1991г. за недвижим имот – „къпалнята”, заедно с басейните и вилата на ОбНС П. в м. „Калъка”, [населено място].
По изложените съображения и с оглед отговора на релевантния правен въпрос, настоящият състав намира, че са осъществени предпоставките на чл.19, ал.3 ЗЗД. В решението на Общински съвет П. е изразена воля по всички съществени елементи на приватизационния договор, като са определени купувач и цена на обекта, както и допълнителни задължения на купувача, свързани с ползването на имота и посочени в т.3 и т.4 на Решение № 067 от 04.02.2000г., които съгласно т.5 на решението е предвидено да бъдат включени в окончателния договор. Тези допълнителни задължения са съществен елемент на приватизационния договор, тъй като включването им в предмета на договора е свързано със съблюдаване на обществения интерес. Задължението по т.3 от посоченото решение – купувачът се задължава да осигури свободен достъп на гражданите през алейната мрежаа е ясно формулирано. Задължението по т.4 от посоченото решение - купувачът да осъществи частичен пуск на съблекалните и големия басейн със застроена площ 2368 кв.м. до 15.06.2000г., е свързано с обезпечаване функционирането на обекта според предназначението му за предстоящия сезон, но не е ограничено в рамките на определен период, след изтичането на който задължението за функциониране на обекта отпада. Поради това, изтичането на посочения срок не води до обективна невъзможност за изпълнение на предвиденото задължение. Волята на страните е за задължаване на купувача да осигури функционирането на обекта според предназначението му и е изразена в решението на органа по чл.3 ЗППДОбП /отм./, както и е видна от последващата кореспонденция между тях /предложения на купувача проект за окончателен договор/. Така предвиденото задължение на купувача съответства на изискването на разпоредбата на чл.41, ал.2 ЗППДОбП /отм./ предприятията и обособените части, изкупени по реда на чл.35 от закона, да не могат да се продават в продължение на пет години от изплащането им и да не могат да бъдат използвани за обезпечение. Обезпеченията и неустойките за изпълнение на задълженията на купувача не представляват съществен елемент от съдържанието на приватизационния договор и поради това липсата им в решението на органа по чл.3 ЗППДОбП /отм./ не е пречка за упражняване на потестативното право по чл.19, ал.3 ЗЗД.
По изложените съображения настоящият съдебен състав намира за неоснователно възражението на ответника, че не е постигнато съгласие между страните по всички съществени елементи на приватизационния договор. Неоснователно е и възражението на ответника, че включването на клаузите на т.3 и т.4 от Решение № 067 от 04.02.2000г. на ОбС П. не е въведено в исковата молба като елемент от твърденията за предварителен договор. Формулираното в исковата молба искане е за обявяване за окончателен на приватизационния договор по посоченото решение, поради което липсата на пълно възпроизвеждане на съдържанието на решението не е пречка за постановяване на съдебно решение, въпроизвеждащо всички съществени елементи на сключения предварителен договор.
Обстоятелството, че с предизвестие от 19.11.2009г., получено на 20.11.2009г., [община] е прекратила на основание чл.38 ЗЗД безсрочния договор за наем, считано от 20.12.2009г. и че на основание влязла в сила заповед наемателят е изваден от имота, е ирелевантно за основателността на предявения иск. Съгласно чл.35, ал.2 ЗППДОбП /отм./ право на преференциално изкупуване без търг или конкурс имат наематели с договори, сключени след 15.10.1990г., но не по-късно от 15.10.1993г., ако независимо от срока, за който е сключен съответният договор, наемното правоотношение съществува към датата на подаване на предложението за приватизация. Следователно релевантно за възникване на правото на преференциално изкупуване е съществуването на наемно правоотношение към момента на подаване на предложението за приватизация, а не към датата на сключване на договора по чл.39 ЗППДОбП /отм./.
По изложените съображения и на основание чл.293, ал.1, предл.3 ГПК въззивното решение следва да се отмени изцяло и тъй като не се налага извършване на нови съдопроизводствени действия, следва да се постанови ново решение по същество, с което да се уважи предявеният иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД.
При този изход на спора ответникът следва да бъде осъден да заплати по сметка на ВКС нотариална такса съгласно т.ІІ-8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД /дължима съгласно разясненията, дадени в т. 19 от ТР № 6 от 06.11.2013г. по т.д. № 6/2012г. на ОСГТК на ВКС/ в размер на 983,91 лева, както и да заплати по сметка на [община] данък за придобиване на имота, на основание чл.44 и чл.46-47 ЗМТА, определен съгласно Наредба на ОбС П. за определяне на местните данъци на територията на [община] в размер на 2,85 на сто от данъчната оценка на имота за 2015г.
На основание чл.78, ал.1 ГПК ответникът следва да заплати на касатора направените разноски за трите инстанции в размер общо на 5 392,37 лева.
Така мотивиран, Върховен касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение, на основание чл.293, ал.1 във връзка с ал.2 ГПК
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение № 197 от 18.07.2013г. по в.гр.д. № 120/2013г. на Великотърновски апелативен съд, вместо което ПОСТАНОВЯВА:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН, на основание чл.19, ал.3 ЗЗД вр. чл.35, ал.1, т.2 ЗППДОбП /отм./ вр. чл.39, ал.1 ЗППДОбП /отм./ предварителен договор, сключен с влезли в сила решение № 340/23.02.1995г. на Общински съвет – П. и решение № 067/04.02.2000г. на Общински съвет – П. и писмено съгласие на Карамфил Д. К. като [фирма] от 09.02.2010г., с който [община], представлявана от кмета, продава на Карамфил Д. К. с ЕГН [ЕГН] като [фирма] следния недвижим имот, частна общинска собственост: „База за краткотраен отдих и почивка в парк „К.” – [населено място], включваща вила със застроена площ 344,82 кв.м., сгради съблекални със застроена площ 1270,18 кв.м., голям басейн със застроена площ 2368 кв.м. и малък басейн с площ 1453,50 кв.м., за сумата 127 433 лева, със задължение купувачът да осигури свободен достъп на гражданите през алейната мрежа и да осъществява ползването на обекта съобразно предназначението му, при условие, че Карамфил Д. К. като [фирма] заплати на [община] цената 127 433 лева в двуседмичен срок от обявяване на настоящото решение.
ОСЪЖДА Карамфил Д. К. като [фирма] да заплати по сметка на [община] на основание чл.44 и чл.46-47 ЗМТА местен данък за придобиване на имота в размер на 2,85 на сто от данъчната му оценка.
ОСЪЖДА Карамфил Д. К. като [фирма] да заплати по сметка на ВКС сумата 983,91 лева – нотариална такса, на основание чл.85 ЗННД вр. т.ІІ-8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД.
ОСЪЖДА [община] да заплати на Карамфил Д. К. като [фирма] сумата 5 392,37 лева – разноски за трите инстанции, на основание чл.78, ал.3 ЗЗД.
Да се впише възбрана върху имота до заплащане на посочения местен данък.
Препис от решението да се издаде след представяне на доказателства за погасяване на разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота.
Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СЪДИЯ:
|