Р Е Ш Е Н И Е № 130 София 09.05.2012 година В ИМЕТО НА НАРОДА Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение, в съдебно заседание на двадесет и втори март през две хиляди и дванадесета година, в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: Светлана Калинова ЧЛЕНОВЕ: Зоя Атанасова Мария Яначкова при участието на секретаря Ани Давидова като изслуша докладваното от съдия Яначкова гражданско дело № 1481 от 2010 година и за да се произнесе взе предвид следното: Производството е по чл. 290 ГПК. То е образувано по касационна жалба на *, и по касационна жалба на [фирма]. С определение от 9 юни 2011г. е допуснато касационно обжалване на въззивното решение № 446/21.05.2010 г., постановено по гр. дело № 1039/2009 г. от Софийския апелативен съд, по касационната жалба на *, с вх. № 6315/01.07.2010 г. и по касационната жалба на [фирма], с вх. № 6320/01.07.2010г. Касацията е допусната заради противоречие с ТР № 45/1960г. на ОСГК на ВС, като е прието наличие на основание за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал.1 , т.1 ГПК. Въззивният съд е счел за неприложимо посоченото ТР към възприетата фактическа обстановка - поради съсобственост върху мястото, представляващо УПИ, но и върху несамостоятелната част от сградата, предмет на разпореждането. Със същото определение на Върховния касационен съд не е допуснато касационно обжалване на въззивното решение по касационната жалба на С. с н.ц. „*”, с вх. № 168/25.06.2010 г. В касационната жалба на *, се поддържа недопустимост на обжалваното решение, евентуално неправилност поради нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствени правила и необоснованост. Този касатор твърди, че срокът за предявяване на иска е изтекъл към момента на подаване на исковата молба ; че процесното разпореждане с имот, частна държавна собственост, не попада в приложното поле на чл. 33, ал. 2 ЗС, както и че не са обсъдени доказателства, сочещи на извод, че процесният имот пл. № 19 е самостоятелна сграда, съотв. обект и незаконосъобразно е прието, че ищецът е титуляр на право на изкупуване на сграда ( реална част от сграда) като притежател на сграда в имота. В касационната жалба на [фирма] се поддържа недопустимост на обжалваното решение поради липса на процесуална легитимация на ищеца. Този довод се обосновава с наличие на правно положение, аналогично с това като при етажната собственост, съотв., ако се приеме, че се касае за обект от сграда е налице и етажна собственост, поради което не е възникнало материално право на изкупуване, каквото би възникнало, само ако се приеме, че имотът не е самостоятелен обект и то в лицето на съсобственика на самата обща сграда, не и в полза на третия съсобственик на земята. Поддържа като евентуално оплакване, че обжалваното решение е неправилно поради нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствени правила и необоснованост. За неправилен счита извода на съда, че предметът на договора представлява самостоятелен обект заедно с останалата част от сградата и терена, което поради необсъждане на доказателства за констуктивната и функционална обособеност на сградата, е опорочило и правния му извод, че е възникнало право на изкупуване за ищеца, почиващ на необосновани изводи за това, че процесната сграда не е самостоятелна, поради което и по отношение на нея съществува съсобственост. Ако изводът за съсобственост е верен, то касаторът поддържа, че правото на изкупуване би принадлежало на съсобственика на сградата към момента на извършване на разпореждането – Д. АД, а не и на ищеца. Ответникът по касация [фирма] е оспорил жалбите, по които е допуснато касационно обжалване. Поддържа, че правният режим на чл. 33 ЗС е приложим независимо от вида на правния субект, притежаващ части от правото на собственост. По същество поддържа, че не е налице хипотеза на хоризонтална етажна собственост, поради което и Д. е следвало да предложи за изкупуване идеалните части от УПИ и несамостоятелното помещение на всеки от съсобствениците на идеални части от УПИ *. Иска обжалваното решение да бъде оставено в сила. С решението, допуснато до касационно обжалване, въззивният съд е отменил първоинстанционното решение № 451/06.01.2009 г. по гр.дело № 1737/2005 г. на СГС и вместо него е постановил друго решение, с което е признал право на изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС на [фирма] на имота, предмет на договор за покупко - продажба на недвижим имот частна държавна собственост, сключен по реда на чл.44 ЗДС на 24.07.2003 г. между О. у. на С. о. и [фирма], по силата на който купувачът е купил недвижим имот, частна държавна собственост, – едноетажна сграда, със застроена площ от 123 кв. м., заедно със съответните идеални части от мястото, цялото съставляващо УПИ - * по плана на С., м. ”Ц.", кв.*, за сумата 130 001 лв., заплатена на продавача. Със същото решение въззивният съд е осъдил ищеца да заплати на купувача сумата 130 001 лв., в едномесечен срок от влизане на решението в сила, ведно със законната лихва, като е указал, че при неизпълнение решението се счита обезсилено по право. За да постанови решението си, САС е приел, че ищецът се легитимира като съсобственик на идеални части от УПИ (УПИ - * по силата на нот. акт № */2000г., с който е признат за собственик на хотелски комплекс заедно с прилежащата му земя), поради което за него възниква правото по чл. 33, ал. 2 ЗС на изкупуване по договора за покупко - продажба на недвижим имот, частна държавна собственост, сключен по реда на чл. 44 ЗДС, с който О. у. на о. С. е продал на ответника [фирма] едноетажна сграда /бившото кафене/ със застроена площ от 123.30 кв. м., заедно със съответните идеални части от мястото, съставляващо УПИ - * от кв.*. Приел е, че искът от 30.12.2004г. е предявен в рамките на преклузивния срок, тъй като ищецът не е бил поканен да изкупи имота, а е узнал за сделката през м.11.2004г. За да формира извода, че ищецът е титуляр на право на изкупуване, съдът е приел още за безспорно, че УПИ - *от кв.* по плана на С., м.Ц., към момента на сключването на договора от 2003г., е бил съсобствен на ищеца по силата нот. акт № */2000г. ; на Д. – АЧДС № */2001г., на Б. - предоставен с А. № */72г., на Министерство на държавната администрация и административната реформа - предоставен с А. № */97г., на Министерство на културата - предоставен с А. № */97г., и на [фирма] ( А. № */99г.), включен в капитала на търговското дружество (чл.17 а ЗППДОП-отм./) като дворното място е застроено със сгради, притежавани от всеки един от съсобствениците му, в индивидуална собственост. САС е кредитирал становището, застъпено от мнозинството от вещите лица от едноличната и тричленните експертизи, че към момента на разпореждането сградата, предмет на договора, е представлявала един самостоятелен обект заедно с останалата част от сградата и терена и новонанасените през 2004г. имоти пл. № * и * представляват части от една сграда с обща покривна конструкция и общи инсталации, отразена като една сграда в кадастралните планове от 1934г. нататък до попълването на кадастралната основа през 2004г. За да приеме, че ТР № 45/60г. не намира приложение в разглеждания случай , съдът е посочил, че след влизане в сила на дворищнорегулационния план , собствениците на отделните имоти, за които е отреден общ парцел, са станали собственици в парцела, съотв. в образуваното УПИ – * и при разпоредителна сделка с идеални части от земята следва да намери приложение нормата на чл. 33 , ал. 2 ЗС. Като е приел, че Д. притежава идеални части от правото на собственост върху УПИ и че постройката, предмет на продажбата, не е самостоятелна сграда или обект - част от сграда, етаж или част от етаж, САС е заключил и че съществува съсобственост не само върху мястото, но и върху несамостоятелната част от сградата и при продажбата на несамостоятелния обект в съсобствения УПИ, приоритет има правният режим относно продажбата на земя - чл. 33 , ал. 1 ЗС, като продавачът следва да предложи на останалите съсобственици в УПИ да изкупят притежаваните от него идеални части от земята ведно с построените върху тях обекти. Качеството на правния субект, притежаващ идеални части от правото на собственост, въззивният съд е намерил за ирелеватно за приложението на чл. 33 ЗС, на режима на който се подчиняват всички правни субекти. В обжалваното решение е прието и че договорът за продажба е действителен, тъй като има възможен предмет - двете части на застрояването могат да бъдат обособени в две самостоятелни сгради, видно и от извършеното попълване на кадастъра през 2004г. По основанието за допускане на касационно обжалване, Върховният касационен съд намира следното : Изводът, че притежателят на идеални части от терена, върху който е построена сградата, има право на изкупуване върху постройката, приета за несамостоятелен обект, който по същество в случая се свежда до положение на признаване на право на етажен собственик да изкупи част от постройката върху терена, от който той притежава идеална част, противоречи на разрешението на въпроса за приложението на чл. 33 ЗС, дадено в Тълкувателно решение № 45 от 01.04.1960г. на ОСГК, ВС. Съгласно това ТР разпоредбите на чл. 33 ЗС не се прилагат в случаите, когато в съсобствен парцел съществуват отделно сгради, принадлежащи на различни собственици, и всеки от тях желае да продаде собствената си сграда заедно със съответните идеални части от мястото. Дори обектът на продажбата да е несамостоятелен и да е част от друга сграда, построена върху имота, доколкото не представлява постройка на допълващо застрояване (спомагателна, стопанска), в този случай право на изкупуване би имало лице, което притежава идеална част от сградата, в чийто обем е включен обектът, предмет на разпореждане. По горните съображения и при така даденото разрешение на правния въпрос, по който е допуснато касационно обжалване, решението, предмет на касационен контрол, е неправилно поради нарушение на материалния закон (чл. 33 , ал. 2 ЗС). Доводите за недопустимостта му са неоснователни. Съдът, въз основа на обстоятелствата, на които е основана исковата претенция, се е произнесъл по предявен иск, с който се упражнява право на изкупуване, а въпросът за легитимацията на ищеца и носител ли е на твърдяното субективно право е въпрос по съществото на спора. Правото на изкупуване е потестативно право, признато от закона за онзи съсобственик, комуто не е предложено да изкупи разпоредена чрез договор за продажба идеална част от страна на друг съсобственик в полза на трето лице извън съсобствеността ( чл. 33, ал. 2 ЗС). Упражняването на правото се извършва чрез иск в определен от закона двумесечен срок от продажбата, който в случай на липса на покана тече от датата на узнаването й. По отношение на спазването на срока за съдебно предявяване на потестативното право и доводите за пропускането му касационната инстанция не е допуснала обжалване, като е приела, че няма да разглежда доводи в тази насока, поради което и при преценка на основателността на касационните жалби изхожда от положението, че искът, при липса на проведено насрещно доказване, е предявен в 2 – месечен срок от узнаването на продажбата. По осъществяването на останалите, предвидени в закона юридически факти, от които възниква правото на изкупуване, Върховният касационен съд намира следното: Към момента на сключването на договора от 24.07.2003г., сключен след проведен търг по реда на чл.44 ЗДС вр. чл. 50 и сл. ППЗДС ( отм.), и източник на продажбеното правоотношение, в което ищецът като собственик на идеална част от дворното място иска да встъпи, [фирма] не е имал право на собственост в сградата, в която се намира обектът, предмет на продажбата. Едва на 09.05.2006г. ответникът по касация (ищец) е закупил от [фирма] съседния на процесния имот - с договор, извършен с нотариален акт № *, том *, рег. № *, дело № * от 2006г., представляващ едноетажна сграда със сутерен ведно със принадлежащите й идеални части от УПИ *, кв.*, по плана на [населено място], м.Ц., и с пл. № * съгласно констативен нотариален акт за собственост № *, том *, рег. № *, дело */06.12.2007г. и с източна граница калкан на сграда. Законосъобразно въззивният съд е приел, че към релеватния момент на разпореждането УПИ – * е бил съсобствен и е застроен със сгради, индивидуална собственост на всеки от съсобствениците му. Както се отбеляза обаче, и при възприемане на извод за безспорно установена несамостоятелност като обект на правото на собственост (независимо от липсата на проекти по построяването и последвалите преустройства) на предмета на разпореждането от страна на Д., в резултат от възприемане на заключенията на едноличната СТЕ и на тричленната СТЕ, изслушани в първоинстанционното производство, както и на заключението на мнозинството от вещите лица от тричленната експертиза, изслушаната от САС, уточнено в съдебно заседание на 25.03.2010г., цялото изготвено въз основа и на вътрешен оглед и на база предходно архитектурно проучване – че сградата представлява един самостоятелен обект заедно с останалата част от сградата и терена, а новонанесените през 2004г. пл. № * и * са части от една сграда, за ищеца като собственик на идеални части от земята не е възникнало право на изкупуване. В този случай предметът на разпореждане не се третира като приращение върху съсобствен имот ( чл. 92 ЗС), тъй като не съставлява самостоятелен обект на правото на собственост, а принадлежи на собствениците на сградата ( чл. 98 ЗС). В тази хипотеза правото на изкупуване на основание чл. 33, ал. 2 ЗС би принадлежало на съсобственика на сградата – Д., както с основание поддържа касаторът [фирма], а не на съсобствениците на земята, съотв. на собствениците на друг обект, построен върху земята, тъй като определяща е собствеността върху сградата, а земята има обслужващо предназначение. Ако се приеме, че обектът, предмет на процесното разпореждане, е конструктивно самостоятелен и функционално обособен, съобразно особеното мнение на вещото лице от тричленната СТЕ, изслушана от въззивния съд, и че положението е сходно с това като при етажната собственост, то съгласно и разясненията, дадени в обсъденото ТР, собственикът на друга сграда в терена и на идеални части от него също няма право на изкупуване. Това е така, тъй като при етажната собственост всеки от етажните собственици може да се разпореди с правото си на собственост върху притежавания от него самостоятелен обект без да иска съгласието от останалите етажни собственици, а идеалните части от дворното място и от другите общи части се прехвърлят заедно с обекта, към който принадлежат по разпореждане на закона ( чл. 37 и 38 ЗС ; чл. 98 ЗС). Извън изложеното, настоящият състав намира, че в разглеждания случай при продажба, осъществена по реда на чл. 44 ( в ред. преди изм. ДВ, бр.32/2005г.) ЗДС, право на изкупуване не може да се упражни. Купувачът, цената и условията на плащането се определят със заповед на областния управител след провеждане на търг ( чл. 63 вр. чл. 50 - 62 ППЗДС отм.) за продажба на имота – частна държавна собственост и Д. не е адресат на задължение към определен момент на реализиране на търга да предлага на съсобственици, съотв. на собственици на земята да изкупят дела й. Поради специалния ред за продажба на имоти, представляващи частна държавна собственост, уреден в ЗДС, приложението на чл. 33, ал. 2 ЗС, е необосновимо с нормата на чл. 7, ал. 3 ЗДС, която препраща към общите разпоредби за собствеността, но само доколкото в ЗДС не се предвижда друго. При това положение, решение № 14/1977г. по гр. д. № 84/76г. на ОСГК, ВС, прието за ръководство на съдилищата на основание чл. 212 ГПК (отм.), е неотносимо към разглеждания случай, тъй като дава разрешение на въпроса за правото на изкупуване при неизпълнение на нормативното задължение от страна на народния съвет по реда на чл. 19, ал. 1 ЗСГ (отм.) да покани съсобствениците да изкупят продавания дял от съсобствения имот. Следователно доводът за неприложимост на режима на изкупуване в касационната жалбата на Д. е основателен. Изложеното налага касиране на решението и постановяване на друго по съществото на правния спор, като предявеният иск се отхвърли. На основание чл.78, ал.3 ГПК, с оглед изхода на спора, на ответниците – касатори се дължат разноски, както следва: - на Д. – 1 310 лв. – държавна такса за касационно обжалване ; по 1 730 лв. – юрисконсултско възнаграждение в минимален размер за защита пред въззивната и касационната инстанция, за които е поискано присъждането на разноски ; - на [фирма] - 1 310 лв. - държавна такса за касационно обжалване и 1 280 лв. - държавна такса за въззивно обжалване ; 1 150 лв. – депозит за вещи лица ( от които 400 лв., платени пред въззивната инстанция) и 2 000 лв. – платено адвокатско възнаграждение за един адвокат за защита пред СГС. Така мотивиран, Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение Р Е Ш И: ОТМЕНЯ решението № 446/21.05.2010 г., постановено по гр. дело № 1039/2009 г. от Софийския апелативен съд, в частта, в която е допуснато касационно обжалване и вместо това постановява: ОТХВЪРЛЯ иска на [фирма], предявен срещу Д., * [фирма], с правно основание чл. 33, ал. 2 ЗС за изкупуване на продадения с договор за продажба на недвижим имот - частна държавна собственост, сключен по реда на чл.44 ЗДС на 24.07.2003 г. между О. у. на С. о. и [фирма], недвижим имот - частна държавна собственост, представляващ едноетажна сграда, със застроена площ от 123 кв. м., заедно със съответните идеални части от мястото, цялото съставляващо УПИ - * по плана на С., м. ”Ц.”, кв.*, за сумата 130 001 лв. ОСЪЖДА [фирма] да заплати на основание чл. 78, ал. 3 ГПК на Д., *, сумата 4 770 лв. – разноски. ОСЪЖДА [фирма] да заплати на основание чл. 78, ал. 3 ГПК на [фирма] сумата 5 740 лв. – разноски. Решението не подлежи на обжалване. Председател: Членове: