4 определение по ч.гр.д.№ 387 от 2014 г. на ВКС на РБ, ГК, Първо отделение О П Р Е Д Е Л Е Н И Е № 104 [населено място], 27.02.2014 г. В ИМЕТО НА НАРОДА Върховният касационен съд на Република България, Първо отделение на Гражданска колегия в закрито съдебно заседание на деветнадесети февруари две хиляди и четиринадесета година в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: БРАНИСЛАВА ПАВЛОВА ЧЛЕНОВЕ: ТЕОДОРА ГРОЗДЕВА ВЛАДИМИР ЙОРДАНОВ като изслуша докладваното от съдия Т.Гроздева ч.гр.д.№ 387 по описа за 2014 г. приема следното: Производството е по реда на чл.274, ал.3 от ГПК. Образувано е по частна жалба на [фирма] срещу определение № 2564 от 21.11.2013 г. по ч.гр.д.№ 4362 от 2013 г. на Софийския апелативен съд, 8 състав, с което е потвърдено определение № 5353 от 07.08.2013 г. на Софийския градски съд, VI-12 състав за частично прекратяване на гр.д.№ 5682 от 2012 г. по предявения иск с правно основание чл.87, ал.3 от ЗЗД за разваляне договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 97 от 17.08.2006 г. В частната жалба се излагат съображения за неправилност на обжалвания съдебен акт и се моли същият да бъде отменен. Като основания за допустимост на касационното обжалване се сочат чл.280, ал.1, т.1 и т.3 от ГПК: Твърди се, че обжалваното определение противоречало на задължителна практика на ВКС /определение № 579 от 23.04.2012 г. по гр.д.№ 1719 от 2011 г. на ВКС, Трето г.о., решение № 514 от 18.06.2010 г. по гр.д.№ 1758 от 2009 г. на ВКС, Трето г.о., решение № 424 от 24.01.2012 г. по гр.д.№ 1872 от 2010 г. на ВКС, Четвърто г.о./, както и че от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото би било произнасянето на ВКС по следните правни въпроси: 1. Разпростират ли се правните последици на решението по уважен иск по чл.108 от Закона за собствеността, предявен от трето лице срещу купувача, по отношение на договор за продажба, сключен между купувача и продавача, 2. Допустим ли е иск за разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот по чл.191 от ЗЗД, предявен от съдебно отстранения купувач срещу продавача, 3. В производството по иск по чл.191 от ЗЗД на какво се основава преценката на съда за осъществена пълна или частична евикция: на мотивите на решението, обвързващи купувача и продавача /участвали като главна и подпомагаща страна/ или на диспозитива на решението, 4. В случай че при осъществена съдебна евикция договорът за продажба се разваля по право, каква е съдбата на нотариалния акт, в който е обективирана продажбата, 5. В случай че при осъществена съдебна евикция договорът за продажба се разваля по право, подлежи ли на вписване развалянето на този договор съгласно чл.112 от Закона за собствеността. Ответникът по частната жалба [фирма] оспорва жалбата. Върховният касационен съд на РБ, Гражданска колегия, състав на Първо отделение счита следното: Частната жалба е подадена от легитимирана страна /ищец по делото/ и в срока по чл.275, ал.1 от ГПК Тъй като се обжалва определение на въззивен съд, с което по същество е оставена без уважение частна жалба срещу определение на първоинстанционен съд, което прегражда по-нататъшното развитие на делото /определение за частично прекратяване на делото/, съгласно чл.274, ал.3, т.1 от ГПК, за да е допустимо касационното обжалване на това определение следва да са налице някои от основанията на чл.280, ал.1 от ГПК. В случая не е налице основанието на чл.280, ал.1, т.1 от ГПК за допускане на касационно обжалване по единствения относим към обжалваното определение правен въпрос: допустим ли е иск за разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот, предявен от съдебно отстранения купувач срещу продавача. По този въпрос няма произнасяне в представените от касатора решения на ВКС: в решение № 514 от 18.06.2010 г. по гр.д.№ 1758 от 2009 г. на ВКС, Трето г.о. не се касае за случай на съдебно отстранение, а за влязло в сила съдебно решение за обявяване на договор за нищожен, а решение № 424 от 24.01.2012 г. по гр.д.№ 1872 от 2010 г. на ВКС, Четвърто г.о. касае тъй наречената евентуална евикция. Налице е обаче основанието на чл.280, ал.1, т.3 от ГПК за допускане на касационното обжалване, тъй като по горепосочения въпрос /допустим ли е иск за разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот, предявен от съдебно отстранения купувач срещу продавача и съответно счита ли се договорът за продажба на чужд недвижим имот за развален по право по силата на съдебното решение за евикция/ е налице неяснота в разпоредбите на чл.188, чл.189 и чл.191 от ЗЗД и липсва задължителна практика на ВКС, в която да е дадено тълкуване на тези норми във връзка с поставения въпрос. Поради това касационното обжалване следва да се допусне. По поставения въпрос настоящият състав на ВКС приема следното: Съгласно чл.189, ал.1, изр.1 от ЗЗД, ако продадената вещ принадлежи изцяло на трето лице, купувачът може да развали продажбата по реда на чл.87 от ЗЗД. А съгласно чл.87, ал.3, изр.1 от ЗЗД, развалянето на договори, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти става по съдебен ред. Тъй като в разпоредбата на чл.191 от ЗЗД, касаеща осъществена евикция, не е посочено по какъв ред се разваля договор за продажба на недвижим имот при осъществена евикция, следва да се приеме, че разпоредбата на чл.189 от ЗЗД урежда реда за разваляне на такъв договор както при евентуална, така и при осъществена евикция. Не може да бъде споделена тезата в цитираното от първоинстанционния съд решение № 317 от 28.06.2004 г. по гр.д.№ 1014 от 2003 г. на ВКС, Търговска колегия, Второ отделение, че договорът за продажба на недвижим имот се разваля по силата на съдебното решение за отстраняване на купувача, поради което иск за разваляне на такъв договор при осъществена съдебна евикция бил недопустим. Съображенията затова са следните: На първо място, както бе посочено по-горе, в ЗЗД не е предвиден друг ред, различен от реда по чл.87, ал.3 от ЗЗД, за разваляне на договор за продажба на недвижим имот в случаите на осъществена съдебна евикция. Не може да се приеме, че от разпоредбите на чл.188 и чл.192 от ЗЗД следва, че договорът за продажба на чужда недвижима вещ се разваля по право при постановено съдебно решение за ревандикирането на имота- обект на този договор. Тези две разпоредби уреждат каква е отговорността на продавача при евикция с оглед добросъвестността или недобросъвестността на купувача по договора, но не и начина за разваляне на този договор /както бе посочено по-горе, начинът на разваляне на такъв договор е посочен в чл.189, ал.1 от ЗЗД и този начин е един и същ както при евентуална евикция, така и при осъществена вече евикция на имота- обект на договора за продажба/. На второ място, тезата, че договор за покупко-продажба на недвижим имот, за който е осъществена съдебна евикция, се разваля по право или по силата на самото съдебно решение, противоречи на основния принцип на ЗЗД за начина на разваляне на облигационните договори- само по изявление на изправната страна по договора. Действително, съдебното решение, с което се осъществява евикция на имота, доказва, че продавачът по договора е неизправна страна /не е изпълнил задължението си за прехвърляне собствеността на имота в полза на купувача/, но не и че договорът за продажба е развален поради неизпълнението му. Това е така, тъй като последиците от неизпълнението на един договор биха могли да бъдат различни според волята на изправната страна по договора: изправната страна би могла да развали договора, но би могла и да запази облигационната връзка като поиска заплащане на компенсаторно обезщетение или престиране на друга вещ от същия или друг вид /даване вместо изпълнение/. На трето място, ако се приеме, че договорът за продажба на чужд недвижим имот се разваля по право или със самото решение по евикцията, без да е нужно предявяване на отделен иск за разваляне на договора, остават незащитени интересите на третите лица, доколкото вписването на исковата молба по чл.108 от ЗС /по която е постановено решението за евикция/ има само оповестително, но не и защитно действие, за разлика от вписването на исковата молба за разваляне на договора, която съгласно чл.114 от ЗС във връзка с чл.88, ал.2 от ЗЗД има и защитно действие. В цитираното в правната теория /на която се позовава в определението си първоинстанционния съд/ решение № 1234 от 07.07.1955 г. по гр.д.№ 3335 от 1955 г. на ВС, Второ г.о. въобще не е разгледан случай на осъществена съдебна евикция: С това решение ВС се е произнесъл по иск с правно основание чл.108 от ЗС за ревандикация, предявен от продавача по предварителен договор за продажба на недвижим имот срещу купувача по този договор, който е бил неизправна страна по договора и на когото е било предадено владението на имота още при сключването на този договор. По това дело ВС се е произнесъл по въпроса дали в тази хипотеза за допустимостта и основателността на ревандикационния иск е необходимо предварително предявяване на иск по чл.87, ал.3 от ЗЗД за разваляне на предварителния договор по съдебен ред- правилно е приел, че тъй като предварителният договор не е договор, с който се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижим имот, а е договор, с който само се поема задължение за такова прехвърляне, този договор може да бъде развален извънсъдебно, но дори и да се приеме, че развалянето е по съдебен ред, то предявяването на иск за собственост от изправната страна по договора по същество включва и искане за разваляне на договора, макар и да няма изрично заявено такова искане в исковата молба. Приетото в това решение на ВС не може да се приложи към случаите на осъществена съдебна евикция, при която искът за ревандикиране на имота е предявен от трето на договора лице /от действителния собственик/, а не от изправната страна по договора за продажба. В този случай предявяването на исковата молба за ревандикация от действителния собственик на имота не може да се отъждестви с изявление и искане на изправната страна по договора за продажба за разваляне на този договор. Поради всичко гореизложено следва да се приеме, че договор за продажба на чужда недвижима вещ не се счита за развален по силата на съдебното решение за евикция, а се разваля по предвидения в чл.189,ал.1 от ЗЗД във връзка с чл.87, ал.3 от ЗЗД съдебен ред, поради което искът за разваляне на такъв договор при осъществена съдебна евикция е допустим. С оглед отговора на поставения по делото правен въпрос, обжалваното определение, в което е прието обраното, е неправилно и като такова следва да бъде отменено. Съответно следва да бъде отменено и потвърденото с него определение на първоинстанционния съд и делото следва да бъде върнато на този съд за продължаване на съдопроизводствените действия и за постановяване на решение и по иска с правно основание чл.87, ал.3 от ЗЗД. Воден от горното, съставът на Върховния касационен съд на РБ, Гражданска колегия, Първо отделение О П Р Е Д Е Л И : ДОПУСКА касационно обжалване на определение № 2564 от 21.11.2013 г. по ч.гр.д.№ 4362 от 2013 г. на Софийския апелативен съд, 8 състав, с което е потвърдено определение № 5353 от 07.08.2013 г. на Софийския градски съд, VI-12 състав за частично прекратяване на гр.д.№ 5682 от 2012 г. по предявения иск с правно основание чл.87, ал.3 от ЗЗД за разваляне договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 97 от 17.08.2006 г. ОТМЕНЯ определение № 2564 от 21.11.2013 г. по ч.гр.д.№ 4362 от 2013 г. на Софийския апелативен съд, 8 състав и потвърденото с него определение № 5353 от 07.08.2013 г. на Софийския градски съд, VI-12 състав за частично прекратяване на гр.д.№ 5682 от 2012 г. по предявения иск с правно основание чл.87, ал.3 от ЗЗД за разваляне договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 97 от 17.08.2006 г. ВРЪЩА делото на същия състав на Софийския градски съд да разглеждане и постановяване на решение и по иска с правно основание чл.87, ал.3 от ЗЗД. Определението е окончателно и не подлежи на обжалване. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.