РЕШЕНИЕ № 514 София, 06. декември 2011 г. В ИМЕТО НА НАРОДА Върховният касационен съд, Четвърто гражданско отделение в публично заседание на шестнадесети ноември две хиляди и единадесета година в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: Борислав Белазелков ЧЛЕНОВЕ: Марио Първанов Борис Илиев при участието на секретаря Р. Пенкова като разгледа докладваното от съдията Б. Белазелков гр.д. № 905 по описа за 2010 година, за да се произнесе, взе пред вид следното: Производство по чл. 290 ГПК. Допуснато е касационното обжалване на решението на Софийския апелативен съд от 10.02.2010 г. по гр.д. № 1604/2009, с което е потвърдено решението на Софийския градски съд от 24.02.2009 г. по гр.д. № 4/2008, с което е отхвърлен предявеният иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Обжалването е допуснато поради значението на материалноправния въпрос за необходимостта предварителният договор да съдържа точно посочване на уговорената цена. По поставения въпрос Върховният касационен съд намира, че съгласно чл. 19, ал. 2 ЗЗД предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Когато предварителният договор е за продажба, съществените условия са относно вещта и цената. Цената обаче може да е определена като абсолютна сума или като част от такава сума, но може също да е определяема, като е посочен начинът за определяне на нейния размер. Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение, като разгледа жалбата и провери обжалваното решение с оглед изискванията на чл. 290, ал. 2 ГПК, я намира основателна поради следните съображения: За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел, че предварителният договор трябва да съдържа пълно и точно описание на обещания имот и точно посочване на уговорената цена и съдът не може да определя размера на уговорената цена чрез аритметични изчисления. Правилно въззивният съд е приел, че страните са сключили предварителен договор за продажба на 75% от процесния недвижим имот за цена 44.728 лева, а предявеният иск е за обявяването на същия договор за окончателен по отношение на 50% от имота. В нарушение на материалния закон обаче съдът е приел, че предварителният договор трябва да съдържа пълно и точно описание на обещания имот и точно посочване на уговорената цена. Точно описание на имота е необходимо при извършването на нотариална сделка, която има за предмет отделни имоти с оглед вписването й в нотариалните книги, а пълно е описанието на имота, когато са посочени поне три граници (в районите, в които има влязла в сила кадастрална карта е необходимо и посочването на идентификатор). В предварителния договор, в завещание или завет е достатъчно всяко описание на имота, което е достатъчно за индивидуализирането му с оглед на обстоятелствата и отношенията между заинтересованите при извършването на сделката (напр. “завещавам апартамента на дъщеря си, а вилата на сина си”, “обещавам да продам земеделските земи, които ще ми бъдат възстановени по наследство от майка ми”). Точно описание на имота е необходимо в диспозитива на съдебното решение по иска за обявяване на договора за окончателен или по иска за собственост, поради което такова трябва да е описанието в исковата молба, която може да бъде коригирана и уточнявана в хода на производството по делото (напр. когато в хода на производството по делото е влязла в сила кадастрална карта). В предварителния договор цената може да бъде уговорена като абсолютна сума за всеки от обещаните имоти или общо за всички тях, както и за идеални части от имоти. Цената може да бъде и определяема, като е посочен начина за определянето на нейния размер. Също в нарушение на материалния закон съдът не е съобразил правното значение на изричните уговорки в предварителния договор, че безусловно се обещава продажбата на 50% от имота, а на останалите 25% продажбата се обещава под условие, както и че е изрично уговорена възможността окончателният договор да бъде изповядан на части. Съдът не е съобразил и установената съдебна практика, че и при липса на такава уговорка в предварителния договор от волята на ищеца зависи дали ще предяви с иск цялото свое право или само част от него. Видно от изложеното обжалваното решение е постановено в нарушение на материалния закон, поради което следва да бъде отменено, а делото – решено от касационната инстанция съгласно чл. 293, ал. 2 ГПК. По делото е установено, че на 25.02.2003 г. страните са сключили предварителен договор, съгласно който ответницата е обещала да продаде на ищеца 75% от процесния имот срещу сумата 44.728 лева. Правото на собственост на обещателката върху 25% от имота е било спорно и тя обещава да продаде тази част при благоприятен изход на делото, като изрично е уговорена възможността окончателният договор да бъде сключен на части. Спорът за собственост е приключил неблагоприятно за обещателката, поради което ищецът претендира обявяването на договора за окончателен по отношение на 50% от имота. Видно от изложеното страните са обвързани от валиден предварителен договор, който е породил действие за 50% от обещания имот, тъй като за останалите 25% не се е сбъднало уговореното условие. Уговорената цена се дължи при изповядане на окончателния договор, поради което предявеният иск следва да бъде уважен при условие, че ищецът заплати 2/3 от уговорената цена, като му бъдат присъдени и всички разноски по делото. Воден от изложеното Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение РЕШИ: ОТМЕНЯ решението на Софийския апелативен съд от 10.02.2010 г. по гр.д. № 1604/2009. ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения на 25.02.2003 г. предварителен договор, съгласно който А. Д. Н., Е. [ЕГН] от София продава на Д. С. Д., Е. [ЕГН] от София Ѕ идеална част от следния недвижим имот: А. № 24 на ет. 2 във вх. 2 на сградата на блок *** в София ж.к. М. ІV, жилищна група “ЮГ”, състоящ се от две стаи, дневна, столова, кухненски бокс и сервизни помещения с площ 111,82 кв.м., при съседи: от изток – апартамент № 25 и зелена площ, от запад – зелена площ, от север – разделна стена в вх. 1 и от юг – коридор, апартамент № 25 и стълбище, от горе – апартамент № 29 и отдолу – апартамент № 20, задно с принадлежащите таван № 10 с полезна плащ 21,32 кв.м., при съседи: от изток – зелена площ, от запад – общо помещение, от север – таван № 9 и коридор и от юг – таван № 11 и зелена площ, както и 3,035% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, ПРИ УСЛОВИЕ Д. С. Д. да заплати на А. Д. Н. сумата 29.818,67 лева в двуседмичен срок от днес. ОСЪЖДА Д. С. Д., Е. [ЕГН] от София да заплати на С. о., район М. сумата 745,47,00 лева местен данък, а в полза на Върховния касационен съд сумата 320,50 лв. такса по прехвърлянето на имота, за които суми служебно да се впише възбрана върху имота на основание чл. 298, ал. 2 ГПК. ОСЪЖДА А. Д. Н., Е. [ЕГН] от София да заплати на Д. С. Д., Е. [ЕГН] сумата 1.032,00 лв. разноски по делото. Препис от решението да се издаде на ищеца Д. С. Д., Е. [ЕГН] след представяне на документ за внасяне на определената такса в полза на Върховния касационен съд, както и на удостоверение от Данъчната служба и Столична община, район М. че са изплатени данъците и другите задължения на ответницата А. Д. Н., Е. [ЕГН] към държавата и общината. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.