Р Е Ш Е Н И Е
№153
София, 28.12.2012 година
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България, първо търговско отделение в съдебно заседание на 22.11. две хиляди и дванадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЛЮБКА ИЛИЕВА
ЧЛЕНОВЕ: РАДОСТИНА КАРАКОЛЕВА
МАРИАНА КОСТОВА
при участието на секретаря МИЛЕНА МИЛАНОВА
в присъствието на прокурора
изслуша докладваното от председателя (съдията) Л.Илиева
т.дело №1022 /2011 година
Производството по делото е образувано по чл.290 ГПК.
С решение №893 от 31.05.2011 г. по гр.д.№664/2011 г. на Софийския апелативен съд, ГК, 1 състав е потвърдено решение №5168/15.11.2010 г. по гр.д.№12617/2009 год. на Софийския градски съд,ГК, І Г.О., 12 състав в частта, с която са уважени следните, предявени от Ф. Н. Р., Обединено Кралство Великобритания и С. И., чрез адвокат В. Д., срещу „М. Р. И. К. 1”/”М. 1”/ Е., [населено място], искове:1/ иск с правно основание чл.55, ал.1,пр.3 във вр. с чл.88, ал.1 във вр. с чл.87, ал.2 ЗЗД за сумата 66 107 лв., левова равностойност на 33 800 евро, представляваща сбор от изплатената част от покупна цена по сключения между страните на 25.09.2006 год. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, от резервационен депозит и от такса за услуги; 2/иск с правно основание чл.86, ал.1 ЗЗД за сумата 5 331лв., представляваща лихва за забава за периода от 17.04.2009 г. до 19.12.2009 г. Софийският апелативен съд е възприел изводите на първоинстанционния съд, че са налице предпоставките за уважаване на иска с правно основание чл.55, ал.1 пр.3, във вр. с чл.88, ал.1,във вр. с чл.87, ал.2, ЗЗД, защото към дата на изпращане на поканата от ищеца-23.03.2009 г., получена от ответното дружество- касатор- на 16.04.2009 г., с която ищецът го уведомява, че разваля договора, дружеството-продавач виновно не е изпълнило задължението си по чл.4.2 от предварителния договор. Съгласно него дружеството-продавач се е задължило да не сключва без съгласие на купувача каквато и да е било сделка /каквато представлява и сключеният с нот. акт №88, от 08.11.2007 год., том ІХ, рег.№7123, нот.д.№1609/2007 г. договор за ипотека/, поради което за ищеца- купувач, като изправна страна, е възникнало правото да иска разваляне на договора. С оглед това задължение да не се сключват каквито и да е било сделки, касаещи процесния апартамент, без изричното писмено съгласие на купувача, без значение е дали тези сделки увреждат интересите му, или само ги застрашават от увреждане. Въззивният съд е приел още, че разпоредбата на чл.4.2 от Договора е действителна, тъй като нормата на чл.87, ал.2 ЗЗД е диспозитивна, поради което страните са свободни, както да ограничат, така и да изключат приложното поле на чл.87, ал.4 ЗЗД, а така също и да развалят договора, без да се дава срок за изпълнение по чл.87, ал.1 ЗЗД.
Касаторът [фирма] твърди, че обжалваното решение е неправилно, постановено в нарушение на чл.55, ал.1, пр.3,ЗЗД, защото е останало недоказно неговото неизпълнение на договорните задължения. Неправилно е прието, че учредената договорна ипотека поражда потенциална опасност за купувача по предварителния договор, неправилно в нарушение на чл.20 ЗЗД са тълкувани клаузите на чл.4.2 и чл.4.1 от договора, неправилно е приложена разпоредбата на чл.87, ал.1, ал.2 и ал.4 ЗЗД. Подържа всичките основания за достъп до касация по чл.280, ал.1,т.1-3 ГПК.
С определение №591 от 20.07.2012 г., на основание чл.288 във вр. с чл.280, ал.1,т.3 ГПК въззивното решение в осъдителнат му част е допуснато до касационен контрол по следния правен въпрос:„ Представляват ли евентуалните негативни последици за купувача по предварителния договор от учредяването от страна на продавача на договорна ипотека, върху имота, предмет на предварителния договор, предпоставка за възникването и упражняването на потестативното право на купувача за разваляне на договора по чл.87, ал.1 или ал.2 ЗЗД”.
Касационната жалба е основателна
Неправилно въззивният съд е приел, че сключеният между страните предварителен договор е развален на основание чл. 88, ал.1, във вр. с чл.87, ал.2 ЗЗД и презумпцията за виновното поведение на ответника-продавач не е оборена. Правилно Софийският апелативен съд е приел, че нормите на чл.87 и чл.88 ЗЗД, уреждащи режима на разваляне на двустранните договори, имат диспозитивен характер. Те са в унисон с решение №931/21.01.2010 г. по гр.д.№5000/2008 г. на ВКС, ІІІ Г.О., постановено на основание чл.290 ГПК и поради това формиращо задължителна съдебна практика, както и на мотивите на ТР30-1981-ОСГК. Общите норми на чл.87 ЗЗД намират приложение доколкото няма нещо специално уговорено между страните в тази насока. Така с нормата на чл.4.2 от предварителния договор е предвидена възможността за купувача едностранно и без предизвестия да развали договора, ако без негово съгласие продавачът сключи каквато и да е било сделка с имота, каквато безспорно е и договорът за ипотека. Тежестта на ипотечното задължение, обаче, доколкото представлява неблагоприятна последица от виновното неизпълнени на общото задължението на продавача да не се сключват сделки без изричното съгласие на купувача, обаче, трябва да се извежда и чрез тълкуване на нормата на чл.4.1.”б” от предварителния договор, към който препраща чл.4.2 от същия. Общата забрана за продавача да не сключва без съгласие на купувача сделки с имота, по отношение на ипотечното задължение е специално уредена в чл.4.1.”б” от предварителния договор. Съгласно чл.4.1”б” от предварителния договор продавачът се задължава да предаде имота без тежести, възбрани и ипотеки. Въззивният съд не е изтълкувал тези две норми от предварителния договор в тяхната взаимна връзка и обусловеност, поради което е стигнал до неправилния извод, че със самото учредяването на договорната ипотека от страна на продавача е нарушена забраната да не се сключват сделки, което е достатъчно основание за разваляне на сключения предварителен договор.
Евентуалните негативни последици за купувача или настъпилите такива от ипотекирането на имота му сами по себе си не могат да представляват самостоятелно основание за разваляне на сключения предварителен договор, а само доколкото те са резултат от виновното неизпълнение на задължението на продавача по предварителния договор. След като страните в конкретния договор са се споразумели, че продавачът се задължава да предаде имота без тежести и ипотеки, правно релевантният момент, към който следва да се преценява изпълнението на това негово задължение, е моментът на предаване на имота. Следователно, за да е налице виновно неизпълнение на предварителния договор от страна на продавача, водещо до невъзможност за сключване на окончателния договор, следва ипотечното задължение да не е било заличено към момента на предаване на имота.
Или на поставения от касатора правен въпрос следва да се отговори, че „Евентуалните негативни последици за купувача по предварителния договор от учредяването от страна на продавача на договорна ипотека, върху имота, предмет на предварителния договор, биха представлявали предпоставка за възникването и упражняването на потестативното право на купувача за разваляне на договора по чл.87, ал.1 или ал.2 ЗЗД, ако съобразно конкретентие условия на договора към момента на предаване на имота, ипотеката не е била заличена.
Ипотеката е учредена с нотариален акт№88, том ІХ, нот.д.№1609/2007 г. от 08.11.2007 г., преди падежа на задължението на продавача за сключване на окончателен договор. Съгласно чл.3 от предварителният договор окончателният договор следва да се сключи в срок от 20 дни от писменото уведомление, че продавачът се е снабдил с констативен акт за установяване годността на обекта/акт обр.15/. Акт обр.15 е издаден на 04.06.2008 г. , а на 04.06.2008 г. от дружеството-продавач е изпратено уведомление до ищеца за издаването на акта. По делото не се спори, че на 14.05.2009 г., преди завеждане на настоящата искова молба, учредената от продавача договорна ипотека е заличена. И тъй като до този момент не са предприети действия за предаване на имота с цел сключване на окончателен договор, неправилно е прието от въззивния съд, че не е оборена презумпцията за виновност у продавача. Поради липсата на виновно поведение у ответника-продавач, с отправената от ищеца нот.покана от 23.03.2009 г., сключеният предварителен договор не е развален. Плащането на цената от купувача не е извършено на отпаднало основание, поради което предявеният иск с правно основание чл.55, ал.1,предл.3 във вр. с чл.87, ал.2 ЗЗД е неоснователен.
По изложените дотук съображения на основание чл.293, ал.1 ГПК въззивното решение ще следва да бъде отменено. Тъй като не се налага извършване на нови процесуални действия, делото ще следва да бъде решено по същество в настоящето производство. Предявеният от Ф. Н. Р. против [фирма] иск с правно основание чл.55, ал.1, предл.3 във вр. с чл.87, ал.2 ЗЗД за сумата 66 107 лв., представляваща левовата равностойност на сумите платени на ответника в изпълнение на предварителен договор, ще следва да бъде отхвърлен, както и акцесорния иск с правно основание чл.86, ал.1 ЗЗД за сумата 5 879 лв., обезщетение за забава върху главницата за периода от 17.04.2009 г. до 19.12.2009 г. също ще следва да бъде отхвърлен. Решението, с което е отхвърлен искът с правно основание чл.86, ал.1 ЗЗД за разликата до пълния размер, като необжалвано, е влязло в сила.
С оглед изхода по делото на основание чл. 78, ал.3 ГПК в полза на ответника [фирма] ще следва да се присъди и сумата 3 576.34 лв. разноски по делото, съгласно представения от адвокат П. списък по чл.80 ГПК..
Водим от горното състав на първо търговско отделение на Върховния касационен съд
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ решение №893 от 31.05.2011 г. по гр.д.№664/2011 г. на Софийския апелативен съд, ГК, 1 състав и потвърденото с него решение №5168/15.11.2010 г. по гр.д.№12617/2009 год. на Софийския градски съд,ГК, І Г.О., 12 състав в частта, с която [фирма], [населено място] е осъден да заплати на Ф. Н. Р., Обединено Кралство Великобритания и С. И. на основание чл.55, ал.1,пр.3 във вр. с чл.88, ал.1 във вр. с чл.87, ал.2 ЗЗД сумата 66 107 лв., левова равностойност на 33 800 евро, представляваща сбор от изплатената част от покупна цена по сключения между страните на 25.09.2006 год. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, от резервационен депозит и от такса за услуги, ведно със законната лихва от 19.12.2009 г., както и в частта, с която [фирма], [населено място] е осъден да заплати на Ф. Н. Р., Обединено Кралство Великобритания и С. И. на основание чл.86, ал.1 ЗЗД за сумата 5 331лв., лихва за забава за периода от 17.04.2009 г. до 19.12.2009 г., както и сумата 5879 лв. разноски по делото, като вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявеният от Ф. Н. Р. против [фирма], [населено място] иск с правно основание чл.55, ал.1, предл.3, във вр. с чл.88, ал.1, във вр. с чл.87, ал.2 ЗЗД за сумата 66 107 лв., левова равностойност на 33 800 евро, представляваща сбор от изплатената част от покупна цена по сключения между страните на 25.09.2006 год. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, от резервационен депозит и от такса за услуги, ведно със законната лихва начиная от предявяване на иска- 19.12.2009 г., както и предявеният от Ф. Н. Р. против [фирма] иск с правно основание чл.86, ал.1 ЗЗД за сумата 5 879 лв., обезщетение за забава върху главницата за периода от 17.04.2009 г. до 19.12.2009 г.
ОСЪЖДА Ф. Н. Р., Обединено Кралство Великобритания и С. И. със съдебен адрес [населено място], [улица], вх.1, ет.1, ап.6, адвокат В. Д. да заплати на [фирма], [населено място] сумата 3 576.34 лв. разноски по делото.
Решението е постановено при участие на трето лице помагач [фирма].
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ:
|