Р Е Ш Е Н И Е № 250 София,15.12.2014 г. Върховният касационен съд на Република България, Четвърто гражданско отделение, в съдебно заседание на петнадесети септември две хиляди и четиринадесета година в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: СТОИЛ СОТИРОВ ЧЛЕНОВЕ: ВАСИЛКА ИЛИЕВА ЗОЯ АТАНАСОВА при секретаря Ани Давидова и в присъствието на прокурора изслуша докладваното от съдията ВАСИЛКА ИЛИЕВА гр.дело № 673 по описа за 2014 година Производство по чл.290 ГПК. С определение № 782/ 10.06.2014 г. е допуснато на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК касационно обжалване по касационна жалба на адв. Б.К. – процесуален представител на [фирма] против въззивно решение № 435 от 07.11.2013 год. по в.гр.дело № 391/2013 год. на Смолянски окръжен съд, с което е потвърдено решение № 108 от 08.07.2013 год. по гр.дело № 29/2013 год. на Чепеларски районен съд,с което е уважен предявения срещу дружеството-касатор отрицателен установителен иск, че по отношение на имоти с идентификатор 80371.241.3095.1.61 и 80371.241.3095.1.16 по кадастралната карта и регистър на [населено място], собственост на ищеца Т. Б. П., не е учредена договорна ипотека с договор за ипотека, сключен с нотариален акт № 105, т.І, рег.№ 673, нот.дело № 104/17.08.2007 год.на нотариус с № 416,съгласно регистъра на Н.к. ,който е вписан в службата по вписванията при РС-Чепеларе с вх.рег.№ 881/17.03.2007 год.,акт № 78,т.І,д.№752/2007 год. Касационното обжалване е допуснато по обуславящите изхода на делото материалноправни въпроси : 1.допуска ли нашето право учредяване на ипотека от собственика на земята с предмет правото на собственост върху земята,заедно с правото на собственика да построи сграда в същата земя и да стане неин собственик с последица разпростиране на действието на ипотеката върху новопостроената сграда и има ли такава ипотека възможен предмет ; 2.когато предмет на ипотека е право на собственост върху терена,ипотеката разпростира ли действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени сгради по време на действието на ипотеката при липса на уговорки за действието на ипотеката спрямо отделни елементи на правото на собственост,включително и спрямо бъдещите приращения и по – конкретно : когато предмет на ипотека е право на собственост върху земя, ипотеката разпростира ли действието си върху всички елементи /правомощия/, включени в съдържанието на правото на собственост в тяхната динамика и в частност – ипотеката разпростира ли действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени сгради по време на действието на ипотеката, при липса на уговорки за изключване на действието й спрямо отделни елементи на правото на собственост, включително и спрямо бъдещите приращения ; 3.ако собственикът на земята учредява ипотека върху правото си на собственост с изричното волеизявление, че учредява ипотека включително и върху правомощието си да построи сграда в собствения си имот и да придобие в собственост построеното, индивидуализирано с ПРЗ, одобрен инвестиционен проект и разрешение за строеж, към момента на учредяване на ипотеката, това изрично волеизявление, пряко свързано с ипотекираното право на собственост върху земята, касаещо правомощие на собственика, представляващо неразделна част от ипотекираното право на собственост върху земята, попада ли в категорията „невъзможен предмет” и влиза ли в противоречие с императивна законова забрана; 4.коя е необходимата и достатъчно пълна и точна индивидуализация на ипотекирано право да се построи и придобие в собственост цяла бъдеща сграда, независимо дали става въпрос за ипотека на право на собственост заедно с правомощието на собственика да се строи в собствения имот или за ипотека на вещно право на строеж на бъдеща сграда върху чужд имот ; 5.ако предмет на учредената ипотека е цяла бъдеща сграда, задължително условие ли е в предмета на ипотеката да бъдат включени със съответната им индивидуализация всички бъдещи самостоятелни обекти в бъдещата сграда, за да има действие учредената ипотека върху цялата сграда по отношение и на отделни самостоятелни обекти в нея, възникнали с построяване на сградата. Върховния касационен съд,състав на Четвърто гражданско отделение ,след като провери заявените с жалбата основания за отмяна на въззивното решение и за да се произнесе ,съобрази следното: Отговорът на поставените въпроси следва да се съобрази със задължителната практика на ВКС, обективирана в решение № 39 от 24.03.2014 г. по гр.дело № 5059/2013 г. на ВКС, І г.о., решение № 111 от 25.07.2014 г. по гр.дело № 4005/2013 г. на ВКС, ІІІ г.о., решение № 113 от 25.07.2014 г. по гр.дело № 4514/2013 г. на ВКС, ІІІ г.о., решение № 142 от 01.07.2014 г. по гр.дело № 396/2014 г. на ВКС, І г.о. и решение № 188 от 24.10.2014 г. по гр.дело № 424/2014 г. на ВКС, ІІІ г.о., която се споделя изцяло от настоящия състав,а именно: Когато предмет на ипотеката е право на собственост върху терена, ипотеката разпростира действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени по време на действието на ипотеката сгради, ако при сключване на договора е постигнато съгласие ипотеката да има действие и спрямо бъдещите приращения. Когато към момента на сключване на договора за ипотека е налице надлежно одобрен инвестиционен проект за застрояването на терена, по който е възможно да бъде извършена индивидуализацията на обектите, които ще бъдат построени, изискването на чл.166, ал.2 ЗЗД за индивидуализация на ипотекирания имот следва да се приеме за спазено, ако в договора е посочено, че ипотеката ще има действие и върху построеното въз основа на одобрения инвестиционен проект. Ипотеката в този случай ще се счита учредена под условие и ще произведе действие от момента на завършване на строителството, ако след построяването на сградата е налице тъждество между посочения в ипотечния договор и реално възникнал недвижим имот и този имот е собственост на учредителя на ипотеката. Не е необходимо всички бъдещи самостоятелни обекти в бъдещата сграда да бъдат посочени в договора с пълната им индивидуализация, за да има ипотеката действие върху цялата сграда, а при последващо разпореждане и за отделните самостоятелни обекти в нея. Аргументи в подкрепа на правното разрешение: Собственикът на терена разполага с правото да го застрои с оглед предвижданията на ЗРП. При сключване на договор за учредяване на ипотека върху незастроен недвижим имот е допустимо да се уговори разпростиране действието на ипотеката и върху сградите, които ще бъдат построени върху този имот. Особен аргумент в подкрепа на тази теза са случаите, в които ипотеката обезпечава отпускане на кредит за застрояването на имота. Възможно е след застрояването теренът да не представлява вече самостоятелен обект на права, ако застрояването е до такава степен плътно и ако самостоятелните обекти в сградата принадлежат на различни лица. Теренът в подобна хипотеза ще представлява обща част по смисъла на чл.38 ЗС и не би могъл да бъде самостоятелен обект на разпореждане, а оттам и не би могъл да послужи за удовлетворяване претенциите на ипотекарния кредитор, което е и основната цел на ипотечния договор. С оглед на това и доколкото собственикът на терена разполага с правото да го застрои с оглед предвижданията на ЗРП, което право ипотекарният кредитор не може да ограничава, е допустимо по волята на страните при сключването на договора за учредяване на ипотека върху незастроен недвижим имот да се уговори разпростиране действието на ипотеката и върху сградите, които ще бъдат построени върху този имот, особено ако ипотеката обезпечава отпускане на кредит за застрояването на имота. Действащото обективно право не съдържа забрана за учредяването на ипотека върху бъдеща сграда в собствен терен. Такава забрана е била уредена в чл.32 от Закона за привилегиите и ипотеките, след отмяната на който с § 1, т.2 от преходните правила на Закона за собствеността няма нормативна забрана за учредяване на договорна ипотека върху бъдещи имущества.Установеното в чл.166, ал.2 ЗЗД изискване за специалност на ипотеката, има за цел да не се допусне цялото имущество на длъжника да служи като обезпечение на кредитора, както и за защита правата на трети лица, които биха придобили право на собственост върху част от имуществото на длъжника след учредяване на ипотеката. След като в договора за ипотека изрично е посочено, че ипотеката разпростира действието си и върху сградите, които ще бъдат построени в имота по одобрен към момента на сключването му инвестиционен проект, имотът е в достатъчна степен определен, за да се приеме, че е налице яснота досежно предмета на ипотеката по смисъла на чл.166, ал.2 ЗЗД, както и че не е уговорено цялото имущество на длъжника да служи за обезпечение, а съгласие е постигнато само за реално обособена и надлежно индивидуализирана част от това имущество. Действително пълна индивидуализация на сградите и на отделните обекти в тях към момента на сключване на договора в подобна хипотеза би било практически невъзможно, но доколкото застроеният имот принадлежи на същия собственик и непосредствено след застрояването представлява единен обект на правото на собственост, следва да се приеме, че индивидуализирането му чрез посочване на местоположението, границите и площта на терена, както и на одобрения инвестиционен проект за застрояването му, е достатъчно за поединичното определяне на имота, в смисъл на отграничаване от всички останали недвижими имоти, вкл. и от останалото имущество, което длъжникът притежава. Подобна уговорка не би противоречала и на изискването на чл.167, ал.3 ЗЗД. Ипотечното право ще възникне от момента на построяването на сградата и от този момент кредиторът ще има правото да иска удовлетворяване на претенцията си чрез насочване на принудително изпълнение върху сградата. Подобно условие не би се отразило на действителността на договора за ипотека, тъй като законът не установява изрична забрана за учредяване на ипотека с модалитети. Още повече, че целта на разпоредбата на чл.167, ал.3 ЗЗД е да не се увреждат интересите на действителния собственик на имота, върху който се учредява ипотеката, и да не бъде ипотекиран чужд имот без съгласието на неговия собственик. А след като самият собственик на терена, върху който предстои да бъде извършено строителство въз основа на надлежно одобрен инвестиционен проект е изразил съгласие построеното да служи за обезпечение на кредитора, интересите му няма да бъдат увредени и целта на разпоредбата на чл.167, ал.3 ЗЗД ще бъде постигната. В подобна хипотеза следва да се приеме за допустимо ипотекиране на бъдеща вещ, като ипотеката ще произведе действие след създаването на вещта, т.е. при условие, че вещта бъде създадена и правото на собственост върху нея принадлежи на лицето, което е учредило ипотеката и доколкото законът не установява изрична забрана за ипотекиране на бъдещи вещи. Изискването на чл.167, ал.3 ЗЗД касае принадлежността на правото на собственост върху вещта към момента, в който ипотеката ще произведе действие.Да се приеме противното, би означавало намеса в свободата на договаряне за модалитет, който не уврежда нито собственика на имота, нито трети лица, тъй като ако към момента на построяването сградата не е собственост на лицето, което е учредило ипотеката, ипотечното право няма да възникне. С оглед изискването за тъждество между посочения в ипотечния договор и реално възникнал имот и с оглед изискването този имот да е собственост на учредителя на ипотеката ,както към момента на сключване на договора, така и към момента на завършването на строежа,то цялата сграда ще принадлежи на учредилото ипотеката лице след построяването й. Ипотеката разпростира действието си и върху сградата и обектът е надлежно индивидуализиран,когато е посочено месторазположението на сградата върху терена, вкл. и посредством препращане към одобрения инвестиционен проект за застрояването.След завършването на строежа и въвеждането на сградата в експлоатация,цялата сграда принадлежи на собственика на терена, което е основната предпоставка ипотеката да разпростре действието си и върху всички самостоятелни обекти в нея. А за това е достатъчно индивидуализирането на сградата да бъде извършено при сключването на договора за ипотека само по одобрения вече инвестиционен проект.Извършените разпореждания от собственика с отделни самостоятелни обекти от сградата след построяването й ще са последващи спрямо момента на възникване на ипотечното право,т.е. извършени след като ипотеката вече е разпростряла действието си върху сградата. Следователно изричното уговаряне на разпростирането на действието на ипотеката върху бъдеща сграда с препращане към одобрен инвестиционен проект внася в достатъчна степен яснота досежно предметното действие на ипотеката-ипотеката ще има действие върху всичко, което ще бъде построено въз основа на този инвестиционен проект,т.е. не е необходимо ипотеката върху бъдещите вещи да бъде „преучредявана”върху построените самостоятелни обекти на правото на собственост. Подобна клауза не би могла да въведе в заблуждение добросъвестен последващ приобретател на самостоятелен обект в сградата при положение, че ипотеката в този й вид е вписана по персоналната партида на собственика на терена-ипотеката ще има действие върху всичко, което собственикът на терена е построил след учредяването й въз основа на одобрения към момента на учредяването и посочен в договора инвестиционен проект. Само когато предмет на ипотеката е един или част от самостоятелните обекти в бъдещата сграда, то ипотеката ще произведе действие по отношение на тези обекти при посочена в нотариалния акт пълната тяхна индивидуализация. По касационните основания В касационната жалба се релевират оплаквания за неправилност и необоснованост на обжалваното решение. Поддържа се, че въззивният съд неправилно е приел: че собственикът сам си е учредил право на строеж, което било недопустимо, тъй като правото на собственика да застрои собствения си имот е правна възможност, която е елемент от самото право на собственост като има и относителна самостоятелност ; че описанието на ипотекираната бъдеща сграда в нотариалния акт за ипотеката е неточно ; че описанието на сградата чрез препратка към одобрените инвестиционни проекти прави предмета на ипотеката само определяем, но не и определен ; че действието на ипотеката не се разпростира и върху бъдещите приращения върху нея.Излага съображения, че след като е налице съответствие на построените сгради с одобрения инвестиционен проект, то следва да се приеме, че е налице тъждество между посочените в ипотечния договор обекти и реално възникналия имот.Моли обжалваното решение да бъде отменено и вместо това предявеният иск бъде отхвърлен.Претендира присъждане на направените по делото разноски. Ответната страна Т. Б. П.,чрез пълномощника си адв.Т.Д., в писмен отговор, подаден в срока по чл.287, ал.1 ГПК, изразява становище, че касационната жалба е неоснователна. Допълнителни съображения излага и в писмени бележки. Претендира присъждане на направените в настоящото производство разноски. За да потвърди първоинстанционното решение,въззивната инстанция е приела,че към момента на учредяване на договорната ипотека с Нотариален акт № 105, том І, рег.№ 673, дело № 104/2007 год. , ипотекарният длъжник Г. И. П., в качеството му на [фирма] , не е разполагал с валидно учредено му право на строеж, включващо „правото да се построи и придобие в собственост жилищна сграда за сезонно ползване „Н.”, състоящ се от два блока на фуга - блок „А”, заемащ югозападната част на УПИ, състоящ се от сутеренен етаж, включващ 37 броя избени помещения, заедно с общи части от избения етаж и пет жилищни етажа, включващи 43 броя апартаменти, заедно със съответните общи части от сградата за всеки апартамент с обща разгъната застроена площ на блок „А” 2407.12 кв.м. и блок „Б”, заемащ североизточната половина от УПИ, състоящ се от партерен етаж, включващ 9 броя офиси, четири жилищни етажа, включващи 28 броя апартамента и общите части от сградата за всеки апартамент, с обща разгъната застроена площ на блок”Б”- 2583.24 кв.м., тъй като съгласно нотариалния акт, той е бил собственик на УПИ, в който сградата е следвало да бъде и понастоящем е изградена. Приела е също така,че собственикът на земята е придобил собствеността върху построената сграда, част от която е и процесния апартамент с площ от 66,29 кв.м. и склад с площ от 5,33 кв.м., по силата на приращението, а не съгласно отстъпено му право на строеж, за да се счита, че на основание чл.150 ЗЗД, ипотеката върху правото на строеж се трансформира върху завършените обекти,тъй като правото на строеж може да възникне само по договор или с административен акт.Приела е също ,че с изграждането на грубия строеж на сградата, тя вече представлява самостоятелен обект на правото на собственост, който може да се притежава отделно от земята върху която е построена,защото с построяването на сградата възниква нов обект на правото на собственост, различен от УПИ, върху който тя е построена, и затова правилото на чл.92 ЗС е относимо, като придобивен способ единствено към определянето на лицето, което придобива собствеността върху новообразувания имот, но последният не е принадлежност към главна вещ по смисъла на чл.97 ЗС, за да се поставя въпросът, доколко ипотеката върху главната вещ се разпростира и върху присъединената.Още повече, че ипотекарният длъжник валидно е учредил ипотека върху имота в полза на ипотекарния кредитор, но не и върху вещното право на строеж, което не е съществувало в патримониума му, защото не е било учредено.Приела е,че не е налице допуснато от първоинстанционния съд процесуално нарушение поради недопускане на поисканата съдебно-техническа експертиза,тъй като изпълнението на процесните сгради в съответствие с одобрените инвестиционни проекти и съставянето на актове и протоколи по Наредба № 3/31.07.2003 год., включително и въвеждането в експлоатация на построената сграда нямат отношение към въпроса за разпростиране или не на действието на ипотеката върху правото на строеж върху построеното.За неоснователно е приела и релевираното оплакване,че ипотеката не е учредена върху ограничено право на строеж, което не е възникнало, а е учредена върху бъдещи вещи тъй като, ако волята на страните е била да се ипотекира бъдещ имот, който собственикът на парцела възнамерява да построи върху него и ще придобие по силата на приращението, в договора е следвало да се посочи, че се ипотекира жилищна сграда за сезонно ползване, която собственикът ще построи върху парцела, чрез индивидуализиране на всеки отделен обект от бъдещата сграда по надлежен начин, чрез минимално посочване на квадратура и етажа, на който ще се намира съгласно архитектурен проект / чл.166,ал.2 ЗЗД/, а не по инвестиционен проект, както е посочено в случая Предвид дадените по-горе отговори на поставените въпроси обжалваното въззивно решение се явява неправилно като постановено в нарушение на материалния закон. При правилно установена фактическа обстановка, въззивният съд неправилно е приел,че както сградата,така и отделните самостоятелни обекти в нея не са индивидуализирани по начин да се приеме,че ипотеката разпростира действието си и по отношение на тях.Видно от договора за ипотека от 17.08.2007 год./н.а. № 105,том І,рег.№ 673,н.д.№ 104/2007 год./ едноличният търговец „Г. П.” е учредил, по повод сключения договор за банков кредит, в полза на банката ипотека, освен върху собствения си урегулиран поземлен имот и върху вещното правото на строеж върху същия, включващо „правото да се построи и придобие в собственост жилищна сграда за сезонно ползване „Н.”, която ще бъде изградена върху същия УПИ, въз основа на одобрен инвестиционен проект и издадено строително разрешение № 21/27.03.2007 г. на Главния Архитект на [община]. Следователно при сключването на договора между страните е постигнато съгласие ипотеката да разпростре действието си и върху жилищната сграда, която следва да бъде построена върху собствения УПИ на П. след сключването на договора, включително и върху всички самостоятелни обекти в нея по одобрения инвестиционен проект и издадено строително разрешение. Така постигнатото съгласие е валидно и има за последица разпростиране на действието на ипотеката върху бъдещите приращения, когато те са осъществени в терена в периода на действие на ипотеката. В случая сградата е изградена в 10-годишния период на действие на ипотеката, като между страните не се спори относно идентичността на предвидените с инвестиционния проект самостоятелни обекти и реално построените в собствения на [фирма] урегулиран поземлен имот. Тази идентичност се потвърждава и от издаденото от [община] удостоверение по чл. 202 ЗУТ.Не е необходимо всички бъдещи самостоятелни обекти в бъдещата сграда да бъдат посочени в договора с пълната им индивидуализация, за да има ипотеката действие върху цялата сграда, а при последващо разпореждане и за отделните самостоятелни обекти в нея.Договорът от 17.08.2007 год.за ипотека е вписан по партидата на собственика на терена, поради което ипотеката е противопоставима на всеки последващ приобретател на самостоятелен обект в сградата. Още повече, че цялата новопостроена сграда непосредствено след завършването на строителството и въвеждането й в експлоатация, принадлежи на собственика на терена, т.е. на ипотекарния длъжник по сключения договор.А след като сградата е надлежно индивидуализирана ,то не е налице пречка ипотеката да разпростре действието си по отношение на нея,поради което последващите разпоредителни сделки, извършени от собственика на сградата с отделни обекти от нея не изключват тези обекти от предметния обхват на ипотеката.Това е така,защото от момента на завършване на грубия строеж е възникнало учреденото с договора за ипотека от 17.08.2007 г. реално обезпечение в полза на касатора.Сделката, легитимираща ответника по касация като собственик на апартамент и склад е сключена след възникване на ипотечното право на банката,поради което тези самостоятелни обекти съставляват част от учреденото в полза на касатора реално обезпечение. Обжалваното решение следва да бъде отменено на основание чл.293,ал.1 и ал.2 ГПК и вместо него постановено решение по съществото на спора за отхвърляне на иска. Ответникът по касация следва да заплати на основание чл.78,ал.3 ГПК на касатора направените и надлежно удостоверени разноски за всички съдебни инстанции в общ размер 4139 лв.,като в тях не е включен адвокатския хонорар на последващо ангажирания за касационното производство адвокат. Водим от гореизложеното Върховният касационен съд,състав на ІV г.о. Р Е Ш И: ОТМЕНЯ въззивно решение № 435 от 07.11.2013 год. постановено по в.гр.дело № 391/2013 год. на Смолянски окръжен съд и вместо това ПОСТАНОВЯВА: ОТХВЪРЛЯ предявения от Т. Б. П., ЕГН [ЕГН],жив.гр.Ч., [улица] против [фирма] със седалище и адрес на управление [населено място], [улица] иск за признаване за установено, че върху собствените му недвижими имоти с идентификатор 80371.241.3095.1.61 и 80371.241.3095.1.16 по кадастралната карта и регистър на [населено място] не е учредена договорна ипотека с договор за ипотека, сключен с нотариален акт № 105, т.І, рег.№ 673, нот.дело № 104/17.08.2007 год.на нотариус с № 416,съгласно регистъра на Н. к. ,който е вписан в службата по вписванията при РС-Чепеларе с вх.рег.№ 881/17.03.2007 год.,акт № 78,т.І,д.№752/2007 год. ОСЪЖДА Т. Б. П., ЕГН [ЕГН],жив.гр.Ч., [улица] на основание чл.78, ал.3 ГПК да заплати на “И. А. Б.” сумата 4139 лв. /четири хиляди сто тридесет и девет лева/, представляващи направените по делото разноски. Решението е окончателно. ПРЕДСЕДАТЕЛ: Членове: