Ключови фрази
Мълчаливо продължаване на договора за наем * договор за наем по ЗЛЗ * обезщетение за имуществени вреди

6
1

Р Е Ш Е Н И Е
№ 220
Гр.София, 15.02.2016 г.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Търговска колегия, І отделение, в публично заседание на седми декември през две хиляди и петнадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Емил Марков
ЧЛЕНОВЕ: Тотка Калчева
Кристияна Генковска

при секретаря Петя Кръстева, след като изслуша докладваното от съдия Калчева, т.д.№ 2334 по описа за 2014г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл.290 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на [фирма], [населено място] срещу решение № 581/20.03.14г., постановено по в.т.д.№ 1134/13г. от Софийския апелативен съд, с което е потвърдено решение № 6/11.01.13г. по т.д.№ 692/12г. на Пернишкия окръжен съд за осъждане на касатора да заплати на „Диагностично – консултативен център І П.” Е., [населено място] сумата от 48673.15 лв. - обезщетение за периода 01.03.09г. до 30.04.10г., представляващо разлика между изплатената наемна цена за ползваните медицински кабинети в [населено място], [улица], ведно с намиращото се в тях медицинско оборудване, апаратура и инструментариум по договор за наем от 01.01.08г., които наемателят е продължил да ползва въпреки противопоставянето на наемодателя след прекратяване на договора, и пазарната стойност на наема за обекти от същия вид, определена в размер на пазарната стойност на наема за общински имоти. С решението е присъдена и законната лихва от 31.07.12г. до окончателното изплащане на главницата, както и сумата от 18241.82 лв., представляваща законна лихва върху главницата за периода от 28.01.11г. до 31.07.12г.
Касаторът поддържа, че решението е неправилно на основанията по чл.281, т.3 ГПК и моли за неговата отмяна и за постановяване на ново решение за отхвърляне на иска, като му се присъдят разноските по делото.
Ответникът „Диагностично – консултативен център І П.” Е., [населено място] не взема становище по жалбата.
Върховният касационен съд, Търговска колегия, І отделение констатира следното:
За да постанови обжалваното решение въззивният съд е приел, че между страните е сключен наемен договор на 01.01.08г. при условията на чл.102, ал.4 от Закона за лечебните заведения със срок на действие до 31.12.08г. С нотариална покана, получена на 19.01.09г., наемодателят – ответник по касационната жалба, е заявил, че след изтичане на един месец от получаването й, договорът ще се счита прекратен и наемателят – настоящ касатор, следва да върне наетите вещи. По делото е било безспорно, че през исковия период от 01.03.09г. до 30.04.10г. наемателят е продължил ползването, като решаващият състав е изложил съображения, че е налице противопоставяне от наемодателя (с изпратената нотариална покана) и срокът на договора не е продължен с още една година, каквато възможност е била уговорена от страните. Обезщетението по чл.236, ал.2 ЗЗД за ползване на имота след прекратяване на наемния договор е определено съгласно решение № 194 по протокол № 15/23.12.97г. на ОбС – П. на база наемните цени за 1 кв.м. площ за имоти - общинска собственост и по действащата от 01.01.09г. Тарифа за наемите. Изложени са съображения, че съгласно чл.51а, ал.4, т.3 ЗОС условията и редът за упражняване на правата на собственост на общината в търговски дружества с общинско участие в капитала се определят с наредба на общински съвет. Съгласно чл.28 от Наредбата за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество, приета от ОбС П., наемните цени при отдаване под наем на имоти без търг или конкурс, какъвто е случаят, се определят с решение на Общинския съвет по тарифа към наредбата. Възражението на наемателя, че цената следва да се определи по пазарни наемни цени за сходни помещения в същия район е счетено за неоснователно.
С определение № 547/15.07.15г. по т.д.№ 2334/14г. ВКС допусна касационно обжалване на основание чл.280, ал.1, т.3 ГПК за произнасяне по въпроса: „При ползване на имот от наемателя след прекратяване на договор за наем, сключен по реда на чл.102, ал.3 и ал.4 ЗЛЗ, как следва да се определи обезщетението, претендирано по реда на чл.236, ал.2 ЗЗД – на базата на средната пазарна цена на наемите за съответния район и период или на база на приетите от общинските съвети наредби за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество?”.

Становището на състава на ВКС произтича от следното:
По въпроса за определяне на размера на обезщетението по чл.236, ал.2 ЗЗД при ползване от наемателя на наетата вещ след изтичане на срока на наемния договор и при противопоставяне на наемодателя е налице константна практика на ВКС по решения, постановени по реда на чл.290 ГПК, която се споделя от настоящия съдебен състав. Принципно разрешение за характера на обезщетението по чл.236, ал.2 ЗЗД, както и за съотношението му с уговорения между страните наем е даден в решение № 54/11.07.11г. по т.д.№ 377/10г. на ІІ т.о. Прието е, че доколкото по силата на закона между страните възниква „квазинаемно” правоотношение, задължението за заплащане на наемна цена има обезщетителен, а не престационен характер, което не лишава наемодателя от правото да иска овъзмездяване на действително претърпените вреди, ако докаже, че размерът им е по-висок от уговорения наем. Обезщетението не може да бъде по-ниско от уговорения наем и същото ще бъде съизмеримо със среднопазарната цена, ако ищецът докаже, че в периода, в който е бил лишен от ползването, тази цена е надвишавала по размер уговорения наем. Следователно средният пазарен наем на имота – предмет на прекратения наемен договор, подлежи на изследване, когато обезщетението по чл. 236, ал. 2 ЗЗД се претендира в размер на средния пазарен наем, но не и когато заявената претенция за плащане на обезщетение за ползване на имота след прекратяване на договора за наем е в размер на договорената наемна цена. В този смисъл по първата част на въпроса следва да се отговори, че при ползване на имот от наемателя след прекратяване на договор за наем, сключен по реда на чл.102, ал.3 и ал.4 ЗЛЗ, обезщетение по реда на чл.236, ал.2 ЗЗД в размер на пропусната полза (среден пазарен наем), би се дължало, ако размерът му надхвърля сумата на уговорената по договора наемна цена.
Втората част на въпроса изисква отговор дали при ползване на имот от наемателя след прекратяване на договор за наем, сключен по реда на чл.102, ал.3 и ал.4 ЗЛЗ, се налага отклонение от дадените в практиката на ВКС разрешения относно базата, на която се изчислява обезщетението по чл.236, ал.2 ЗЗД – средния пазарен наем за обект от същия вид съобразно наемите за съответния район и период на ползване.
В разпоредбата на чл.102, ал.4 ЗЛЗ е уредена възможност на лекарите, работещи в лечебното заведение преди преобразуването му и извършващи извънболнична помощ да поискат от лечебните заведения по ал.1 (преобразуваните съществуващи публични здравни заведения за извънболнична помощ) сключването на наемни договори за помещенията за извънболнична помощ по цени в размер на 10% от наемната цена, определена по наредба на съответния общински съвет. С решение № 144/29.10.09г. по т.д.№ 79/09г. на І т.о. и решение № 50/05.09.13г. по т.д.№ 979/11г. на ВКС, ІІ т.о. е прието, че разпоредбата на чл.102, ал.4 ЗЛЗ като специален закон дерогира въведеното с чл.229, ал.2 ЗЗД ограничение относно срока на наемния договор, но по съображения, изведени от създадените преференции за сключените наемни договори по този ред. Извън посочените особености на договорите – относно лицата, на които се предоставят помещенията за извънболнична помощ, срока на договора, цената, забраната за едностранно прекратяване на договорите от лечебните заведения и наемната цена, с прекратяване на правоотношението законовите префереции отпадат. Следователно, ако наемодателят ползва наетата вещ при противопоставяне на наемодателя след изтичане на срока на наемния договор, обезщетението следва да се определи по правилото на чл.236, ал.2 ЗЗД.
Обезщетението не следва да се определя на база на приетите от общинските съвети наредби за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество и поради обстоятелството, че предмет на наемния договор не е отдаване за временно ползване на вещ – общинска собственост. По силата на чл.2, ал.2 ЗОС не са общинска собственост имотите и вещите на търговските дружества и юридическите лица с нестопанска цел, дори ако общината е била единствен собственик на прехвърленото в тях имущество. В случая по чл.102 ЗЛЗ наемодателят е създадено еднолично търговско дружество. Съгласно разпоредбата на чл.51 ЗОС /редакция към исковия период 01.03.09г. – 30.04.10г./ условията и редът за упражняване на правата на собственост на общината в търговските дружества с общинско участие в капитала се определят с наредба на общинския съвет, но по отношение на договорите за наем наредбата следва да определи правилата за сключване на договорите – чл.51, ал.5, т.5 ЗОС. Под правилата за сключване на договора следва да се разбира предвиденият в чл.51, ал.7 ЗОС ред за отдаването под наем - чрез публичен търг или публично оповестен конкурс, съгласно наредбата по чл.51, ал.5 ЗОС. По тези съображения съставът приема, че правилата за отдаване под наем, относими към упражняване на правата на собственост на общината в търговските дружества, не са аналогични с правилата за управление на общинското имущество. В този смисъл наредбите на съответните общински съвети за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество не представляват базата, на която да се определи обезщетението по чл.236, ал.2 ЗЗД, тъй като наетите вещи не са общинско имущество.
По изложените съображения на въпроса, по който е допуснато касационното обжалване следва да се отговори в следния смисъл: При ползване на имот от наемателя след прекратяване на договор за наем, сключен по реда на чл.102, ал.3 и ал.4 ЗЛЗ, обезщетението по чл.236, ал.2 ЗЗД следва да се определи в размер на пропусната полза, изчислена на базата на средния пазарен наем за вещ от същия вид за съответния район и период, ако същият надвишава по размер сумата на уговорената по договора наемна цена, и обезщетението е претендирано за вредите над наемната цена, дължима по договора.

По същество на касационната жалба.
С оглед на отговора по въпроса, по който бе допуснато касационното обжалване въззивното решение е неправилно. С прекратяването на наемното правоотношение наемателят е продължил ползването на наетите помещения и оборудване при противопоставяне от наемателя, като за исковия период е заплащал наемна цена в размерите по договора. Обезщетението по чл.236, ал.2 ЗЗД е претендирано като разлика между платения наем и наемните цени по тарифа към наредба на ОбС П. за базисните цени на 1 кв.м. наемна площ – общинска собственост при приложени цени за обекти за административни нужди, офиси, кантори и др. Обезщетение, изразяващо се в пропусната полза от невъзможността да се отдават под наем същите помещения и оборудване при цените, на които се отдават под наем вещи общинска собственост, не се дължи. Наемодателят би имал евентуално право на обезщетение в размер на разликата между цената на средния пазарен наем за същите по вид обекти за същия район и период и платената от наемателя наемна цена. Претенция за обезщетяване на вреди, произтичащи от невъзможността вещите да се отдават под наем на пазарни цени, не е предявена.
По изложените съображения искът с правно основание чл.236, ал.2 ЗЗД е неоснователен, както е неоснователен и искът за присъждане на обезщетение за забава по чл.86 ЗЗД. Обжалваното решение следва да се отмени и се постанови на основание чл.293, ал.1 ГПК решение за отхвърляне на исковете.
Разноски за производството не се дължат на касатора, а ответникът не е направил искане за присъждане на разноски.
Мотивиран от горното, Върховният касационен съд


Р Е Ш И :


ОТМЕНЯ решение № 581/20.03.14г., постановено по в.т.д.№ 1134/13г. от Софийския апелативен съд, като ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ исковете на „Диагностично – консултативен център І П.” Е., [населено място], [улица] срещу [фирма], [населено място], [улица] за заплащане на основание чл.236, ал.2 ЗЗД на сумата от 48673.15 лв. - обезщетение за периода 01.03.09г. до 30.04.10г., представляващо разлика между изплатената наемна цена за ползваните медицински кабинети № 1,2, 6, 15 и 16 на първия етаж, кабинети № 20, 26, 27, 28 и 33 на втория етаж и избено помещение с обща площ от 537.40 кв.м., находящи се в [населено място], [улица], ведно с намиращото се в тях медицинско оборудване, апаратура и инструментариум по опис – приложение към наемен договор от 01.01.08г., които наемателят е продължил да ползва въпреки противопоставянето на наемодателя след прекратяване на договора, и пазарната стойност на наема за обекти от същия вид, определена в размер на пазарната стойност на наема за общински имоти, както и за заплащане на основание чл.86 ЗЗД на сумата от 18241.82 лв., представляваща законна лихва върху главницата за периода от 28.01.11г. до 31.07.12г.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.


ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1.

2.