Р Е Ш Е Н И Е
№ 505/2010
гр. София 02.09.2011 г..
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховен касационен съд, второ гражданско отделение в съдебно заседание на 04 ноември през две хиляди и десета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕЛСА ТАШEВА ЧЛЕНОВЕ: СВЕТЛАНА КАЛИНОВА
ЗОЯ АТАНАСОВА
При секретаря Ани Давидова, като разгледа докладваното от съдия З.А. гр.д. № 741 по описа за 2010 година, за да се произнесе взе предвид следното:
Производството по делото е по реда на чл. 290 от ГПК.
Образувано е по подадена касационна жалба от С. с н. ц. „А. у. в Б.”, със седалище и адрес на управление в [населено място], чрез адв. П. П. и адв. Д. Г. срещу решение от 26.11.2009 г. по гр.дело № 2618/2008 г. на Софийски градски съд, с което е оставено в сила решението от 23.04.2008 г. по гр.дело № 4083/05 г. на Софийски районен съд. С последното са отхвърлени предявените от „А. у. в Б.” [населено място] срещу А. П. Б. искове с чл.108 от ЗС за предаване на владението върху следните недвижими имоти – поземлен имот № * в кв.* по плана на [населено място] с площ от 4040 кв.м., който е идентичен с част от пл.№ * и поземлен имот с пл. № * от кв. *по плана на [населено място] с площ от 4860.50 кв.м. и искането по чл.431,ал.2 от ГПК за отмяна на н.акт № *, д. № *.
Поддържаните основания за неправилност на обжалваното решение са нарушение на материалния закони необоснованост.
Ответницата по жалбата А. П. Б. чрез адв.Пл. М. е изразила становище за неоснователност на касационната жалба.
Третото лице помагач Г. К. Ц. не е изразила становище по жалбата.
С определение № 884/27.08.2010 г., постановено по делото е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл.280,ал.1,т.2 ГПК по правния въпрос относно необходимостта от изрично упълномощаване с описание на недвижимия имот при продажба на такъв имот, чрез пълномощник, че индивидуализацията на продавания имот е съществено условие на договора за покупко-продажба, извършен чрез пълномощник на продавача, че сключения договор от представителя без в пълномощното да е индивидуализиран имота и без потвърждаване от упълномощителя е нищожен. С посоченото определение е допуснато касационно обжалване по чл.280, ал.1,т.2 ГПК по правния въпрос по приложното поле на чл.42,ал.2 ЗЗД, че за да се санира действието на договор без представителна власт е необходимо потвърждение на конкретния договор, че потвърждаването на действителността на други пълномощия, какъвто е и смисъла на пълномощното от 22.09.95 г., приложено по делото не може да изпълни саниращата воля по чл.42,ал.2 ЗЗД.
Върховният касационен съд като взе предвид доводите на страните и извърши проверка на обжалваното решение намира за установено следното:
Касационната жалба е подадена в срока по чл. 283 от ГПК от надлежна страна в процеса и е процесуално допустима.
С обжалваното решение въззивният съд е приел, че предявените обективно съединени искове с пр.осн.чл.108 от ЗС от първоначалната ищца А. К. Ч. починала в хода на делото на 28.07.2006 г., заместена на осн.чл.120 от ГПК/отм./ от наследник по завещание С. с н. ц. „А. у. в Б.”гр.Б. са неоснователни. Исковите претенции са за признаване собствеността и предаване владението на два имота – 1. ПИ с пл.№ * в кв.* по плана на [населено място] с площ по скица от 4040 кв.м., а по нотариален акт 4150.50 кв.м., който е идентичен с част от имот пл. № *, нанесен по кадастрален лист № А-3-8-А и № А-3-8-В, заснет през 1995 г. и 2. ПИ пл. № * от кв.* по плана на [населено място] с площ от 4860.50 кв.м.
Прието е от съда по отношение на имот с пл. № * с площ от 4860.50 кв.м., че с решение № 1296/09.11.93 г. на ПК”Б. на първоначалната ищца А. Ч. и брат й И. Ч., като наследници на Е. К. Ч. е възстановена собствеността по реда на ЗСПЗЗ на имот с пл. № *с площ от 3820 кв.м. В полза на А. и И. Ч. е издаден констативен нотариален акт № */20.08.97 г. за собственост върху посочения недвижим имот, придобит по реда на ЗСПЗЗ при равни квоти от съсобствеността, идентичен с част от имот със стар планоснимачен номер *9.
Съдът е приел, че А. К. Ч. и И. К. Ч., чрез пълномощника Г. К. Ц., упълномощена с пълномощно с рег. № 13330 с нотариална заверка на подписа от 15.08.1995 г. продали с н.акт № */98 г. на М. П. Д. посочения имот – дворно място с площ от 3820 кв.м., представляващо част от имот с пл. № * от кв.* по действащия регулационен план на [населено място] от 1977 г., за който имот регулацията не е приложена и няма отреден парцел, идентичен с част от имот със стар пл. № *9. Част процесния имот с площ от 1040.50 кв.м., за която не са налице данни да е възстановена собствеността по реда на ЗСПЗЗ е била продадена от А. Ч., единствен наследник по закон на починалия на 11.02.99 г. И. Ч., чрез пълномощника Г. К. Ц., упълномощена с пълномощно с рег. № 37255/08.1197 г. с н.акт № */28.03.2000 г.на М. Д..
Прието е, че целият процесен имот от 4860.50 кв.м. е бил прехвърлен от М. Д. на М. Б. С. и С. П. С. с договор за замяна, извършен с н.акт № */22.11.2000 г., които с н.акт № */17.02.2004 г. го продали на М. П. Б.. Последната с н.акт № */30.03.2005 г. го дарила на А. Б..
Прието е от съда, че при сключване на продажбата по н.акт № */98 г., чрез пълномощника на продавачите Г. К. Ц. последната се е легимирала с нотариално заверено пълномощно рег. № 13330/15.08.95 г., с което А. Ч. лично и като пълномощник на И. Ч. на основание пълномощно рег. № 646/28.03.95 г. е упълномощила и преупълномощила Г. Ц.. Прието е, че пълномощно № 13330/15.08.95 г. дава право на пълномощника да извърши продажба в нотариална форма на недвижими имоти, намиращи се в [населено място], собственост на А. и И. Ч. при определен от него купувач, като пълномощника определи и всички останали условия по сделката – цена, начин на плащане и др. Според въззивния съд пълномощното е достатъчно конкретизирано за обосноваване на представителната власт на Г. Ц. за извършване на продажбата. Относно обема на представителната власт на А. Ч. и включването в същия на разпореждане с недвижими имоти, собственост на И. Ч. съдът е приел, че преупълномощаването , извършено от Ч. от името на И. Ч. е било потвърдено от същия с последващо нотариално заверено пълномощно с № 2140/22.09.95 г. С оглед на това съдът е приел, че продажбата по н.акт № */98 г. е сключена от пълномощника Г. Ц. с необходимата представителна власт и поради това същата не е нищожна, поради липса на съгласие на продавачите. Според съда, извършената продажба с н.акт № */98 г. е валидна и съответно е настъпил вещнопрехвърлителния й ефект, какъвто имат и последващите прехвърлителни сделки, включително и сключената с А. Б..
Относно продажбата, извършена с н.акт № */28.03.2000 г. съдът е приел, че е сключена без представителна власт на пълномощника Г. Ц., тъй като преди сключването й упълномощителката А.Ч. е оттеглила всички пълномощни, дадени на Ц. с нотариално заверен отказ от пълномощно от 15.04.99 г., за което Ц. е уведомена на 20.04.99 г. Прието е, че сделката е сключена без съгласие на продавача, поради липса на представителна власт на пълномощника му и поради това всички последващи сделки не са прехвърлили правото на собственост, включително и по сделката с А. Б.. Прието е, че в полза на А. Б. не е изтекъл предвидения давностен срок в чл.79 от ЗС. В тази насока съдът е приел, че купувачът по продажбата с н.акт № */28.03.2000 г. М. Д. не е добросъвестен владелец на имота, тъй като продажбата е нищожна. Последващите приобретатели, последният от които А. Б. имат качеството на добросъвестни владелци, но от 22.11.2000 г. до предявяване на иска – 13.05.2000 г. не е изтекъл 5-годишния давностен срок по чл.79,ал.2 от ЗС. Съдът е направил извода, че ответницата А. Б. не се легитимира като собственик на тази част от имота, както и че за същия не се легитимира като собственик и ищеца, поради липса на доказателства за възстановяване на тази част от имота по реда на ЗСПЗЗ в полза на А. и И. Ч. или за друг титул за собственост. При тези съображения съдът е приел, че искът с пр.осн.чл.108 от ЗС за имот пл. № * е неоснователен.
По предявения иск относно имот пл. № * с площ от 4040 кв.м. съдът е приел, че е идентичен с част от имот пл. № * с площ от 6700 кв.м., възстановен по реда на ЗСПЗЗ на А. и И. Ч. с решение на ПК Б.. Прието е, че имот пл. № * с площ от 6700 кв.м. е продаден от името на А. и И. Ч. на И. Г. С. и П. С. С. с н.акт № */21.03.97 г., чрез пълномощник на продавачите Г. Ц., упълномощена с пълномощно рег. № 13330/15.08.95 г. Съдът е приел, с оглед съдържанието на посоченото пълномощно, че пълномощника е имал надлежна представителна власт за да извърши процесната продажба и поради това валидно е прехвърлено правото на собственост на приобретателите, включително и на последващите. Прието е, че в полза на А. Б. е изтекла придобивната давност по чл.79,ал.2 от ЗС, поради това, че същата и всички последващи приобретатели след сделката с н.акт № 153/21.03.97 г. са добросъвестни владелци. Според съда всеки от приобретателите по последващите сделки М. и С. С., М. Б. и А. Б. са упражнявали непрекъсната фактическа власт върху имота с начален момент от 1999 г. С оглед на тези съображения съдът е приел, че ищецът, като наследник на първоначалната ищца не е собственик на процесния имот и искът с пр.осн.чл.108 от ЗС е неоснователен.
По първия правен въпрос:
С решение № 2102/17.01.2003 г. по гр.дело № 2670/01 г. на ВКС IV г.о. състав на ВКС се е произнесъл по предявен иск с пр.осн.чл.108 от ЗС. Прието е, че генералното пълномощно не е достатъчно за извършване на сделка с недвижим имот, тъй като за такова разпореждане се изисква изрично упълномощаване, поради което договорът за продажба се явява нищожен, като сключен от лице, действащо като представител на собственика на продадения имот без да има представителна власт.
Настоящият съдебен състав намира за правилно изразеното становище на състава на ВКС в цитираното решение по поставения правен въпрос.
Съгласно разпоредбите на чл. 36 ЗЗД представителството е извършване на правни действия за друго лице и от негово име с непосредствено действие за него. Представителството се създава за извършване на правни действия и най-често това са сделки. Представителството за сключване на сделки възниква в повече от случаите от волеизявление на представлявания – т.е. от упълномощаване. При тази хипотеза представлявания определя обема на представителната власт, а това е правната възможност по силата на която едно лице може да извършва правни действия от името на друго и да създава за него правни последици. При упълномощаване за сключване на сделки следва в обема на представителната власт да са включени всички съществени признаци на сделката, като при продажбата това са вещта и цената.
Съгласно разпоредбите на чл. 37 ЗЗД в редакцията на текста преди изменението му с Д.в. бр.59/2007 г., които са приложими в случая упълномощаването за сключване на договори, за които законът изисква особена форма трябва да бъде дадено в същата форма, но ако договорът трябва да бъде сключен в нотариална форма упълномощаването следва да бъде направено в писмена форма с нотариална заверка на подписа. Договорът за продажба на недвижим имот се извършва с нотариален акт. Упълномощаването за сключване на такъв договор следва да бъде в писмена форма с нотариална заверка на подписа.
Настоящият съдебен състав счита, че при продажба на недвижим имот пълномощното следва да съдържа описание на съществените признаци на конкретния договор, а това е описание на недвижимия имот по площ, граници, местонахождение, тъй като това е съществено условие на този договор – т.е. необходимо е изрично упълномощаване с индивидуализация на продавания недвижим имот и посочване на цената. Когато договорът за продажба е сключен чрез пълномощник от името и за сметка на продавача, без в пълномощното да е индивидуализиран имота и цената, и без да е извършено потвърждаване от упълномощителя, то договорът е нищожен, поради липса на съгласие.
Вторият правен въпрос по който е допуснато касационно обжалване по чл.280,ал.1,т.2 ГПК касае приложното поле на чл.42,ал.2 ЗЗД, че за да се санира действието на договор без представителна власт е необходимо потвърждение на конкретния договор, че потвърждаване на действителността на други пълномощия, какъвто е и смисъла на пълномощното от 22.09.95 г., приложено по делото не може да изпълни саниращата воля по чл.42,ал.2 ЗЗД.
С решение № 1047/16.10.2008 г. на ВКС по гр.дело № 4459/07 г. на II г.о. състав на ВКС се е произнесъл по предявен иск по чл.19,ал.3 от ЗЗД. Застъпено е становище, че правните действия, които са извършени от чуждо име без представителна власт могат да обвържат мнимо представлявания, ако той изяви воля за това – т.е. ако ги потвърди, че доколкото упълномощаването за сключване на предварителния договор следва да се извърши в писмена форма, то и потвърждаването на извършените правни действия без представителна власт не може да се извърши чрез конклудентни действия, а само писмено. Прието е, че от съдържанието на едностранното волеизявление на мнимо представлявания потвърждаващо съответното действие трябва ясно да личи за какво правно действие се отнася – например конкретна правна сделка с посочен предмет и страни, от кого и спрямо кое трето лице е извършено действието и да се изразява желание да се приемат правните последици в неговата правна сфера.
Съдът възприема като правилно разрешението на правния въпрос с цитираното решение на състав на ВКС.
Съгласно разпоредбите на чл.42,ал.2 ЗЗД лицето, от името на което е сключен договор без представителна власт може да го потвърди. За потвърждаването се изисква същата форма, която е предвидена за упълномощаването за сключване на договора. След като за сключване на договор за продажба на недвижим имот, чрез пълномощник упълномощаването следва да е изрично – т.е. пълномощното следва да съдържа конкретно описание на продавания недвижим имот – по площ, граници и местонахождение и др.индивидуализиращи белези на имота, то и потвърждаването от лицето от името на което е сключен договорът за продажба без представителна власт следва да бъде ясно и конкретно, и да касае съществените белези на договора за продажба на недвижим имот един от които е имота с конкретното му описание. Следователно за да има саниращ ефект потвърждаването от лицето от името на което е сключен договор за продажба на недвижим имот без представителна власт следва да се потвърди конкретния договор със съществените му белези.
По основателността на касационната жалба:
Като взема предвид изложеното по-горе по поставените правни въпроси съдът намира, че обжалваното решение следва да се отмени, като постановено при нарушение на материалния закон и необоснованост.
Неправилни са изводите на съда за неоснователност на предявените искове с пр.осн.чл.108 ЗС.
Относно исковата претенция с пр.осн.чл.108 ЗС за недвижимия имот представляваща ПИ пл. № 1615 в кв.81а по плана на [населено място] с площ от 4860.50 кв.м.
Установено е по делото, че първоначалната ищца А. Ч. и нейния брат И. Ч. се легитимират като собственици на процесния имот ПИ пл. № * в кв.* по плана на [населено място] с площ от 4860.50 кв.м. на основание реституция, извършена по реда на ЗСПЗЗ и констативен нотариален акт за собственост на недвижим имот, с който са им признати правата върху имота. В полза на А. Ч. и И. Ч. като наследници на Е. К. Ч. е възстановена собствеността по реда на ЗСПЗЗ на имот с пл. № * с площ от 3820 кв.м. с решение № 1296/09.11.93 г. на ПК”Б.. С констативен нотариален акт за собственост върху недвижим имот № */20.08.1997 г. А. Ч. и И. Ч. са признати за собственици на по ½ ид.част от имота, правото на собственост върху който е възстановена по реда на ЗСПЗЗ и който е идентичен с част от имот със стар планоснимачен номер *.
Установено е, че с нот.акт № */98 г. част от процесния имот с площ от 3820 кв.м. е продаден от името на А. и И. Ч., чрез пълномощника Г. К. Ц., упълномощена с пълномощно рег. № 13330/15.08.95 г. с нотариална заверка на подписа.
С нотариален акт № */28.03.2000 г. част от процесния имот с площ от 1040.50 кв.м. е продадена от името на А. Ч., единствен наследник на починалия на 11.02.99 г. И. Ч., чрез пълномощника Г. К. Ц., упълномощена с пълномощно рег. № 37255/08.11.97 г. на М. П. Д.. Легитимацията на Ч., като собственик на имота е била удостоверена при сключване на договора с нот. акт № *, дело */2000 г. Впоследствие целият процесен имот от 4860.50 кв.м. е бил прехвърлен от М. Д. на М. Б. С. и С. П. С. с договор за замяна, извършен с н.акт № */22.11.2000 г., които с н.акт № */17.02.2005 г. го продали на М. П. Б.. Последната с н.акт № */30.03.2005 г. го дарила на А. Б..
Съдът преценява, че сключения договор за покупко-продажба с нот. акт № *8/98 г., чрез пълномощника на провадачите Г. Ц. е нищожен, поради липса на съгласие. Видно от съдържанието на пълномощно с рег. № 13330/15.08.95 г. А. Ч. лично и като пълномощник на И. Ч. на основание пълномощно № 646/28.03.95 г. е упълномощила и преупълномощила Г. Ц. да извърши продажба на недвижими имоти, находящи се в [населено място], при условия и купувач, определени от пълномощника, както и да получи договорената цена за недвижимите имоти. В пълномощното не е индивидуализиран недвижимия имот по площ, граници и местонахождение, предмет на продажбата с нотариален акт № */98 г., не е посочена и конкретна цена – т.е. същото не е изрично и не обосновава представителна власт на пълномощника Г. Ц. да продаде конкретния имот за частта от същия, собственост на А. Ч..
Съдът намира, че в обема на представителната власт на пълномощника на продавачите Г. Ц. не се включва правната възможност да се разпорежда с недвижими имоти, собственост на И. Ч. и в частност с недвижимия имот, предмет на договора за продажба, извършен с нот. акт № */98 г. за частта, собственост на Ч.. Този извод се налага с оглед установения по делото факт, че представителната власт за Г. Ц. е възникнала на основание преупълномощаване, извършено от А. Ч., като пълномощник на И. Ч.. Последният е упълномощил своята сестра с пълномощно № 646/28.03.95 г., което не е изрично пълномощно – не съдържа индивидуализация на недвижимия имот и съществените белези на разпоредителната сделка с имота.
Освен това преупълномощаването, извършено от А. Ч. не е потвърдено от И. Ч. с пълномощно № 2140/22.09.95 г., тъй като не е потвърдена продажбата на конкретния недвижим имот, не е потвърден конкретния договор за продажба, извършен с нот.акт № */98 г. Както се посочи по-горе, за да има саниращ ефект потвърждаването от лицето от името на което е сключен договорът за продажба без представителна власт следва същото да е ясно и конкретно, и да касае съществените белези на договора за продажба на недвижимия имот – индивидуализация на имота и цената.
Като взема предвид изложеното съдът намира, че договорът за продажба, извършен с нот.акт № */98 г. е сключен при липса на съгласие, поради което е нищожен и не поражда правни последици – чл.26ал.2,пр.2 ЗЗД.
Относно извършената продажба с нот.акт № */28.03.2000 г. съдът намира, че същата е сключена без представителна власт от пълномощника Г. Ц.. Установено е по делото, че преди сключването на договора упълномощителката А. Ч. е оттеглила всички пълномощни, дадени на Г. Ц. с нотариално заверен отказ от пълномощно от 15.04.99 г. и Ц. е уведомена за отказа на 20.04.99 г. Следователно сключения договор за продажба е нищожен, поради липса на съгласие и не е породил вещнопрехвърлителен ефект. С оглед на това с последващите сделки не е прехвърлено правото на собственост върху недвижимия имот, тъй като всеки от приобретателите не го е придобил, включително и по сделката с ответницата по иска А. Б..
Съдът преценява за неоснователно възражението на А. Б., че е собственик на процесния имот на основание давностно владение. Както се посочи сключения договор за продажба с нот.акт №*98 г. и договора за продажба, сключен с нот. акт № */28.03.2000 г., с приобретател по двата договора М. П. Д. са нищожни, поради липса на съгласие. С оглед на това купувача М. Д. е недобросъвестен владелец. Ответницата по жалбата А. Б. е придобила имота на основание дарение, извършено с нот.акт № */30.03.2005 г., а исковата молба е предявена в Районен съд [населено място] на 13.05.2005 г. Следователно Б. като добросъвестен владелец – придобила е имота от несобственик без да знае това го е владяла един месец и половина до предявяване на иска. На основание чл.82 ЗС Б. може да присъедини и владението на праводателя си, какъвто е дарителката М. П. Б., но не и владението на всички предшестващи прехвърлители по сделките посочени по-горе. При частно приемство, каквото е в случая съдът намира, че текста на чл.82 ЗС е приложим само по отношение на праводателя на владелеца по конкретната сделка, но не и всички прехвърлители по предшестващи сделки. М. Б. е придобила процесния имот с нот. акт № */17.02.2005 г. – т.е. към владението на А. Б. следва да се присъедини и владението на праводателя й, което също е добросъвестно и е с начален момент 17.02.2005 г. От този момент до предявяване на иска не е изтекъл нито петгодишния давностен срок, предвиден в чл.79,ал.2 ЗС, нито десетгодишния срок, предвиден в чл.79,ал.1 ЗС в полза на А. Б.. Следователно възражението, че последната е придобила процесния имот на основание добросъвестно владение, упражнено в петгодишен давностен срок, като е присъединила и владението на праводателя си е изцяло неоснователно.
Като взема предвид изложеното съдът намира, че предявения иск с пр.осн.чл.108 ЗС относно недвижимия имот, представляващ ПИ пл. № * в кв.* по плана на [населено място] с площ от 4860.50 кв.м. е основателен. Както се посочи установи се по делото, че първоначалната ищца А. Ч. е собственик на имота. Същата е единствен наследник на починалия на 11.02.99 г. брат И. Ч.. В хода на делото ищцата е починала на 28.07.2006 г. и в правата й по чл.120 ГПК/отм./ е встъпил „А. у. в Б.” – сдружение с нестопанска цел със седалище и адрес на управление в [населено място] – наследник на А. Ч. по завещание - саморъчно завещание от 31.10.2001 г., обявено на 24.08.2006 г. Установи се, че имота се владее без да има основание за това от ответницата А. Б.. В тази част решението на въззивния съд следва да се отмени и вместо него предявения ревандикационен иск се уважи.
По предявения иск с пр.осн.чл.108 ЗС относно недвижимия имот пл. № * с площ от 4040 кв.м.
Установено е по делото, че процесният имот е идентичен с част от имот пл. № * с площ от 6700 кв.м., възстановен по реда на ЗСПЗЗ на А. и И. Ч. с решение на № 1297/09.11.93 г. на ОСЗ Б..
Процесният имот е продаден от името на А. и И. Ч. чрез пълномощник Г. К. Ц. с пълномощно рег. № 13330/15.08.95 г. на И. Г. С. и П. С. С. с нот.акт № */21.03.97 г. Съдът намира, че сключения договор за покупко-продажба е нищожен, поради липса на съгласие – чл. 26,ал.2,пр.2-ро. Всички съображения изложени относно липсата на съгласие по сключения договор договор за покупко-продажба с нот. акт № */98 г., чрез пълномощника на продавачите Г. Ц. са относими и към сключения договор, извършен с нот. акт № */21.03.97 г. От съдържанието на пълномощно с рег. № 13330/15.08.95 г. е установено, че А. Ч. лично и като пълномощник на И. Ч. на основание пълномощно № 646/28.03.95 г. е упълномощила и преупълномощила Г. Ц. да извърши продажба на недвижими имоти, находящи се в [населено място], при условия и купувач, определени от пълномощника, както и да получи договорената цена за недвижимите имоти. Както се посочи по-горе пълномощното не съдържа индивидуализация на недвижимия имот, предмет на продажбата с нотариален акт № */97 г., като съществен елемент на договора за продажба и цената – т.е. същото не е изрично и не обосновава представителна власт на пълномощника Г. Ц. да продаде конкретния имот за частта от същия, собственост на А. Ч..
И при продажбата, извършена с нот. акт № */97 г. в обема на представителната власт на пълномощника на продавачите Г. Ц. не се включва правната възможност да се разпорежда с недвижими имоти, собственост на И. Ч. и в частност с недвижимия имот, предмет на посочения договора за продажба за частта, собственост на Ч.. Този извод се налага с оглед установения по делото факт, че представителната власт за Г. Ц. е възникнала на основание преупълномощаване, извършено от А. Ч., като пълномощник на И. Ч.. Последният е упълномощил своята сестра с пълномощно № 646/28.03.95 г., което не е изрично пълномощно – не съдържа конкретно описание на недвижимия имот, като съществен елемент от договора за продажба и цената на имота.
Съдът намира, че преупълномощаването, извършено от А. Ч. не е потвърдено от И. Ч. с пълномощно № 2140/22.09.95 г., тъй като не е потвърдена продажбата на конкретния недвижим имот, не е потвърден конкретния договор за продажба, извършен с нот.акт № */21.03.97 г. Както се посочи, за да има саниращ ефект потвърждаването от лицето, от името на което е сключен договорът за продажба без представителна власт следва същото да е ясно и конкретно, и да касае съществените белези на договора за продажба на недвижимия имот, един от които е имота с конкретното му описание, както и цената.
С оглед на посоченото съдът намира, че договорът за продажба, извършен с нот.акт № */97 г. е сключен при липса на съгласие, поради което е нищожен и не поражда правни последици – чл.26, ал.2,пр.2 ЗЗД.
Установено е по делото, че с нот.акт № */16.12.99 г. П. С. С. и И. А. Ц. - С. продали процесния имот с пл. № *, идентичен с част от имот пл. № * по плана на [населено място] от 1977 г. на М. Б. С., която към този момент била в граждански брак със С. С..
С нот.акт № */17.02.2005 г. М. Б. С. и С. П. С. продали на М. П. Б. процесния имот пл. № * с площ от 4 040 кв.м.по скица, а по нот.акт 4150 кв.м. Установено е, че с нот.акт № */30.03.2005 г. М. П. Б. дарила на ответницата по иска А. П. Б. процесния имот.
Установено е, че в хода на производството по делото с нот. акт № */22.07.2005 г. ответницата А. П. Б. продала на М. Б. С. и С. П. С. 1/10 ид.част от процесните имоти и на [фирма] със седалище и адрес на управление в [населено място] 9/10 ид.части от имотите. Възоснова на решение на СОС на 21.09.2005 г. е сключен договор за замяна като СО получила в собственост от М. и С. С. и от [фирма] процесните имоти.
Съдът намира, че възражението на ответницата по иска А. Б., че е собственик на процесния имот, придобита на основание петгодишно добросъвестно владение върху имота, като към своето владение присъединила и владението на всички предшестващи праводатели по посочените сделки е неоснователно.
Съдът изложи съображения, че сключения договор за продажба с нот.акт № */21.03.1997 г. е нищожен, поради липса на съгласие. Приобретателя по същия договор И. С. и П. С. на това основание са недобросъвестни владелци на имота. Ответницата по жалбата А. Б. е придобила имота на основание дарение, извършено с нот. акт № */30.03.2005 г., а исковата молба е постъпила в Районен съд [населено място] месец и половина след това – на 13.05.2005 г. Ответницата А. Б. като добросъвестен владелец – придобила имота от несобственик без да знае това го е владяла за периода от 30.03.2005 г. до 13.05.2005 г. Безспонно е между страните по делото предаване владението на имота на основание разпоредителните сделки. На основание чл.82 ЗС А. Б. може да присъедини и владението на праводателя си, какъвто е дарителката М. П. Б.. Съдът намира, че текста на чл.82 ЗС при хипотезите на частно приемство има предвид прекия праводател по последната разпоредителна сделка, а не всички прехвърлители по предшестващи сделки с недвижимия имот. М. Б. е придобила процесния имот с нот. акт № */17.02.2005 г. – т.е. към владението на А. Б. следва да се присъедини и владението на праводателя й, което също е добросъвестно и е с начален момент 17.02.2005 г. От този момент до предявяване на иска не е изтекъл петгодишния давностен срок, предвиден в чл.79,ал.2 ЗС, както и десетгодишния срок, предвиден в чл.79,ал.1 ЗС в полза на А. Б.. Следователно възражението, че последната е придобила процесния имот на основание добросъвестно владение, упражнено в петгодишен давностен срок, като е присъединила и владението на праводателя си е изцяло неоснователно.
С оглед на тези съображения съдът намира, за основателен искът с пр.осн.чл.108 от ЗС и по отношение на недвижимия имот пл. № *с площ от 4040 кв.м. Както се посочи установи се по делото, че първоначалната ищца А. Ч. е собственик на имота. Установено е, че Ч. е единствен наследник на своя брат И. Ч.. Ищцата е починала в хода на делото и в правата й по чл.120 ГПК/отм./ е встъпил „А. у. в Б.” [населено място] – с. с н. ц., като наследник по завещание, извършено от А. Ч. на 31.10.2001 г.. Установено е се също, че имота се владее без да има основание за това от ответницата А. Б.. В тази част решението на въззивния съд следва да се отмени и вместо него предявения ревандикационен иск се уважи. Решаващите изводи на въззивния съд са постановени при нарушение на материалния закон – чл.82 ЗС, чл.79 ЗС.
По искането за отмяна на осн.чл.431,ал.2 ГПК/отм./ на нотариален акт № */30.03.2005 г., с който М. П. Б. дарила на ответницата по иска А. П. Б. поземлен имот № * от кв.* по плана на [населено място] с площ от 4040 кв.м. и поземлен имот № *от кв.*по същия план на [населено място] с площ от 4 860 кв.м. съдът намира, че същото е недопустимо по следните съображения:
Нотариалният акт, с който се оформя сделка има правопораждащо действие. При сключена сделка с порок, който води до нищожност или унищожаемост, или когато сделката е развалена или отменена, легитимиращия ефект за приобретателя отпада с вписване на съдебното решение, с което е установен порока или с което е постановено разваляне или отмяна на сделката. При дарение на чужда вещ сделката остава действителна и поражда правни последици за страните. Същите не могат да се изменят или погасяват по иск за отмяна на нотариален акт, предявен от трето лице. С вписване на отмяната на нотариалния акт за сделка по партидата на отчуждителя, който не е собственик няма да се защитят правата на действителния собственик, който има друга партида. При уважаване на петиторен иск на лицето, което се легитимира като собственик, чиито права са засегнати със сделка, непораждаща вещно правно действие на вписване подлежи исковата молба и съдебното решение и по този начин се дава гласност на това кому принадлежи правото на собственост. С оглед на тези съображения решението на въззивния съд в частта, с която е потвърдено решението на СРС, с която е отхвърлено искането за отмяна на нот.акт № */2005 г. следва да се обезсили.
Като взема предвид изложеното съдът намира, че въззивното решение на СГС следва да се отмени в частта, с която е оставено в сила решението на СРС в частта, с която предявените искове с пр.осн.чл.108 ЗС са отхвърлени, като постановено при нарушение на материалния закон и необоснованост. Вместо отменената част предявените ревандикационни искове искове следва се уважат. В частта по искането с пр.осн.чл.431,ал.2 ГПК/от./ въззивното и първоинстанционно решение следва да се обезсили.
С оглед изхода на спора в полза на жалбоподателя следва да се присъди сумата 2306 лв. разноски по делото за всички инстанции.
Водим от гореизложеното Върховният касационен съд, състав на второ гражданско отделение
Р Е Ш И :
Обезсилва въззивно решение от 26.11.2009 г., постановено по гр.дело № 2618/2008 г. по описа на Софийски градски съд, както и решение от 23.04.2008 г. по гр.дело № 4083/2005 г. на Софийски районен съд в частите им, с които са се произнесли по искането на „А. у.в Б.” [населено място], [улица] като наследник по завещание на първоначалната ищца А. К. Ч. ЕГН [ЕГН], починала в хода на делото на 28.07.2006 г. срещу А. П. Б., [населено място], [улица] за отмяна на основание чл.431,ал.2 ГПК/отм./ на нотариален акт № * за дарение на недвижими имоти, т.*, дело № */2005 г. на нотариус Р. Д. с. рег. № 274
Отменя решение от 26.11.2009 г. по гр.дело № 2618/2008 г. на Софийски градски съд в частта, с която е оставено в сила решение от 23.04.2008 г. по гр.дело № 4083/2005 г. на Софийски районен съд в частта, с която са отхвърлени предявените от „А.у. в Б.” [населено място] срещу А. П. Б. ЕГН [ЕГН] искове по чл.108 ЗС за предаване владението върху следните недвижими имоти – поземлен имот № *от кв.*по плана на [населено място] с площ от 4040 кв.м., съгласно скица, по нотариален акт от 4150.68 кв.м., при съседи по скици от 2005 г. – ПИ № *, ПИ № *, ПИ № *, който е идентичен с част от имот пл. № *, нанесен в кадастрален лист № А-3-8-А и А-3-8-В, заснет през 1995 г. и поземлен имот с пл. № *от кв.* по плана на [населено място] с площ от 4860.50 кв.м., при съседи по скица – река, ПИ № *, ПИ № * и ПИ № * и е осъден „А. у. в Б.” [населено място] да заплати на А. П. Б. сумата 1760 лв. разноски по делото и вместо отменената част постановява
Признава за установено по отношение на А. П. Б., ЕГН [ЕГН], [населено място], [улица], че „А. у. в Б.” със седалище и адрес на управление [населено място], [улица], като наследник по завещание на първоначалната ищца А. К. Ч. ЕГН [ЕГН] починала в хода на делото на 28.07.2006 г. е собственик на недвижимите имоти както следва - поземлен имот № *от кв.* по плана на [населено място] с площ от 4040 кв.м., съгласно скица, по нотариален акт от 4150.68 кв.м., при съседи по скици от 2005 г. – ПИ № *, ПИ № *, ПИ № *, който е идентичен с част от имот пл. № *, нанесен в кадастрален лист № А-3-8-А и А-3-8-В, заснет през 1995 г. и поземлен имот с пл. № * от кв.* по плана на [населено място] с площ от 4860.50 кв.м., при съседи по скица – река, ПИ № *, ПИ № * и ПИ № *.
Осъжда А. П. Б., ЕГН [ЕГН] [населено място], [улица] да предаде на „А. у. в Б.” със седалище и адрес на управление [населено място], [улица], като наследник по завещание на първоначалната ищца А. К. Ч. ЕГН [ЕГН], починала на 28.0.2006 г. владението на недвижимите имоти както следва - поземлен имот № *9 от кв.*по плана на [населено място] с площ от 4040 кв.м., съгласно скица, по нотариален акт от 4150.68 кв.м., при съседи по скици от 2005 г. – ПИ № *, ПИ № *, ПИ № *, който е идентичен с част от имот пл. № *, нанесен в кадастрален лист № А-3-8-А и А-3-8-В, заснет през 1995 г. и поземлен имот с пл. № * от кв.* по плана на [населено място] с площ от 4860.50 кв.м., при съседи по скица – река, ПИ № *, ПИ № * и ПИ № *.
Осъжда А. П. Б., ЕГН [ЕГН] [населено място], [улица] да заплати на „А. у. в Б.” със седалище и адрес на управление [населено място], [улица], като наследник по завещание на първоначалната ищца А. К. Ч. ЕГН [ЕГН] сумата 2306 лв. разноски по делото за всички инстанции.
Решението е постановено при участие по делото на третото лице помагач Г. К. Ц. [ЕГН], [населено място],[жк], ул.”734”, № 1 на страната на ответника А. П. Б..
Решението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: |