РЕШЕНИЕ № 112 София, 31. май 2012 г. В ИМЕТО НА НАРОДА Върховният касационен съд, Четвърто гражданско отделение в публично заседание на седми март две хиляди и дванадесета година в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: Борислав Белазелков ЧЛЕНОВЕ: Марио Първанов Борис Илиев при участието на секретаря Р. Пенкова като разгледа докладваното от съдията Б. Белазелков гр.д. № 1610 по описа за 2010 година, за да се произнесе, взе пред вид следното: Производство по чл. 290 ГПК. Допуснато е касационното обжалване на решението на Варненския окръжен съд от 22.06.2010 г. по гр.д. № 759/2010, с което е потвърдено решението на Варненския районен съд от 04.02.2010 г. по гр.д. № 907/2009, с което са отхвърлени предявените искове по чл. 19, ал. 3, чл. 92 и чл. 86 ЗЗД. Обжалването е допуснато поради значението на процесуалноправния въпрос легитимирана ли е съпругата на приемателя по предварителен договор да предяви иск за обявяването на окончателния договор и по материалноправните въпроси уговорена ли е цената за прехвърлянето на отделна принадлежност към вещта, ако е уговорена цената на цялата вещ със тази принадлежност и дължи ли обещателят да прехвърли тази част от обещаното, която притежава. По процесуалноправния въпрос Върховният касационен съд намира, че предявеният от ненадлежен ищец иск е недопустим, а не неосноватлеен. Процесуално легитимирани да предявят иск за обявяване на предварителния договор за окончателен са двете страни по договора – обещателят и приемателят. Ако приемателят е в брак, при изповядане на окончателния договор и изпълнение на дължимата от него престация той ще придобие обещания имот в съпружеска имуществена общност поради презумптивния принос на другия съпруг. Сключеният по време на брака възмезден окончателен договор, ще породи права за другия съпруг, макар той да не е страна нито по предварителния, нито по окончателния договор, ако престацията на приемателя също е изпълнена по време на брака. Ако престацията на приемателя е изпълнена преди сключването на брака, окончателният договор няма да породи права за другия съпруг, тъй като неговият принос ще е изключен. Възможността окончателният договор да породи права за съпруга на приемателя го легитимира да предяви пред съд от свое име потестативното право на приемателя за обявяване на предварителния договор за окончателен съгласно чл. 134, ал. 1 ЗЗД, тъй като другият съпруг се явява кредитор на бездействащия длъжник – приемател по предварителния договор. Доколкото чуждото право се упражнява чрез иск, не е необходимо отделно овластяване на другия съпруг по чл. 134, ал. 3 ЗЗД, но във всички случаи приемателят трябва да бъде конституиран като страна по делото съгласно чл. 134, ал. 2 ЗЗД. Съпругът на приемателя може да предяви срещу обещателя косвен иск (по чл. 134, ал. 1 ЗЗД) за обявяване на предварителния договор за окончателен, ако престацията на приемателя също е изпълнена по време на брака. По делото се конституира като страна и приемателят (чл. 134, ал. 2 ЗЗД). По първия материалноправен въпрос Върховният касационен съд намира, че когато между страните по договора е уговорена продаваната вещ и нейната цена се счита, че тази цена включва всички принадлежности на вещта, независимо от това дали те са посочени в договора, тъй като с прехвърлянето на собствеността върху главната вещ, прехвърлени ще бъдат и принадлежностите. Когато принадлежностите на главната вещ са изрично посочени в договора, не е необходимо за всяка принадлежност да бъде уговаряна отделна цена. Бъде ли прехвърлена главната вещ с някои от принадлежностите, ако пълният размер на уговорената цената е изплатен, купувачът може да иска прехвърлянето и на останалите принадлежности срещу вече изплатената цена. По втория материалноправен въпрос Върховният касационен съд намира, че не съществува никаква правна пречка да се обещае продажбата на вещ, която не е собственост на обещателя и такъв договор обвързва валидно страните. Ако към момента на вписването на исковата молба обещателят е собственик на част от обещания имот, искът следва да се уважи за тази част, а в останалата – да се отхвърли. Когато обещателят се е задължил да прехвърли повече, отколкото притежава, той дължи по иска на приемателя да прехвърли всичко, което има, като за липсващата част се дължи намаляване на цената или обезщетение. Само приемателят може да развали договора, ако прецени, че няма интерес от частично изпълнение. Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение, като разгледа жалбата и провери обжалваното решение с оглед изискванията на чл. 290, ал. 2 ГПК, я намира основателна поради следните съображения: За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел, че ответниците са обещали да прехвърлят на ищеца отделни обекти в сградата с принадлежащите им идеални части от правото на строеж и от земята срещу сумата 30.870 евро, която е изплатена, но съпругата на ищеца не е страна по предварителния договор и не може да предяви иск за обявяването му за окончателен. Обещателят е изпълнил задължението си да прехвърли обещаните обекти с принадлежащите им ид.ч. от общите части на сграда и от правото на строеж чрез извършената с участието на всички съсобственици делба на построената от него сграда, но притежава по-малка част от земята и не дължи прехвърлянето й, тъй като за нея не е уговорена цена. Цена е уговорена за отделните обекти с принадлежащото им право на строеж. Правилно въззивният съд е приел, че предявеният иск е за обявяване за окончателен на предварителен договор за продажба на идеални части от дворно място. В нарушение на закона обаче съдът е приел, че съпругата на ищеца не е легитимирана да предяви иск за обявяването на окончателния договор, както и че поради тази причина предявеният от нея иск е неоснователен. Също в нарушение на закона съдът е приел, че предварителният договор не обвързва страните, тъй като не е постигнато съгласие за размера обещаните идеални части от мястото и за тяхната цена. В чл. 3 от предварителния договор изрично е уговорено, че ответникът обещава да продаде на ищеца описаните жилище и гараж включително правото на строеж за тях и процент от земята. При тази уговорка несъмнено обещаният процент от земята съответства на правото на строеж за обещаните обекти, а цената на това право е включена в общата уговорена цена 23.900 евро. Правилно въззивният съд е приел, че обещателят притежава 10/560 ид.ч. от земята и е изпълнил задължението си да прехвърли на ищците обещаните обекти със съответните идеални части от общите части на сграда и правото на строеж чрез извършената между страните и останалите собственици делба, но неправилно не е отчел, че той е останал задължен да прехвърли и съответните идеални части от голата собственост върху дворното място, в което е построена сградата. Видно от изложеното обжалваното решение е постановено в нарушение на материалния закон, поради което следва да отменено, а делото – решено от касационната инстанция съгласно чл. 293, ал. 2 ГПК. По делото е установено, че ответникът като фактически търговец е закупил 10/560 = 1,78571 % ид.ч. от дворното място, след което е обещал на ответника да построи и му прехвърли правото на собственост върху процесните жилище и гараж в сградата, която ще построи в дворното място, заедно с правото на строеж за обещаните обекти и съответната идеална част от земята срещу сумата 23.900 евро (изменена на 30.870 евро). В изпълнение на предварителния договор ответникът и съпругата му продават на ищците 1/2421 идеална част от сградата и след изплащането на цялата уговорена цена извършват заедно с останалите съсобственици делба на сградата, при което ищците получават в дял процесното жилище с принадлежащите му 3,2633 % от правото на строеж върху мястото и процесния гараж с принадлежащите му 1,2996 % от правото на строеж върху мястото. Видно от изложеното ищецът и ответникът са обвързани от валиден предварителен договор. Съпругата на ищеца не е страна по договора, но може да иска обявяването му за окончателен, тъй като уговорената цена е изплатена по време на брака. Не е страна по договора и съпругата на ответника (макар тя изрично да признава, че се счита обвързана от него), тъй като придобитото в качеството на фактически търговец не е съпружеска имуществена общност съгласно чл. 21, ал. 3 СК. Въпреки че задължението на приемателя за плащане на уговорената цена е изпълнено, обещателят не е изпълнил задължението си да му прехвърли 4,5629 % идеални части от дворното място. Ответникът притежава само 1,7857 % идеални части от дворното място, поради което предявеният иск може да бъде уважен само до тази размер и отхвърлен са остатъка от 2,7772 % идеални части от дворното място. Иск за намаляване на цената не е предявен. По исковете за неустойка. В чл. 7 от договора е уговорена неустойка за забава по 0,07 % на ден, но не повече от 10 % (т.е. за 143 дни). Забавено е изпълнението на задължението за прехвърляне на всички обещани имоти след 23.03.2006 до 12.12.2007 г. а на задължението за прехвърляне на 4,5629 % идеални части от дворното място – до предявяването на иска, поради което претендираната неустойка следва да бъде присъдена в максималния уговорен размер 3.087 евро = 6.037,65 лева със законната лихва от предявяване на иска и изтеклите лихви до този момент в размер на 424,61 лева и всички разноски по делото, независимо от частичното отхвърляне на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, тъй като ответникът е дал повод за завеждане на делото. Воден от изложеното Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение РЕШИ: ОТМЕНЯ решението на Варненския окръжен съд от 22.06.2010 г. по гр.д. № 759/2010. ОБЯВЯВА за окончателен на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД предварителния договор от 27.01.2004 г., сключен между В. Т. Д., Е. [ЕГН] от В. и Г. Г. К., Е. [ЕГН] от В. за продажба на 1,7857 % идеални части от дворното място, съставляващо У. ***-** от квартал * * по плана на 23. Подрайон на [населено място], [улица] А с площ 560 кв.м. при съседи: улица М., У. ***-**, У. **-** и У. **-** от същия квартал, като принадлежащи към апартамент № ** и гараж № * в построената в същото дворно място сграда срещу цена 3.460 лева. ОТХВЪРЛЯ иска в останалата част до предявения размер на 4,5629 % идеални части от дворното място, както и срещу ответницата В. Л. Д. от В.. ОСЪЖДА В. Т. Д. от В. да заплати на Г. Г. К. и Д. И. К. от В. сумата 6.037,65 лева на основание чл. 92 ЗЗД със законната лихва от 28.01.2009 г. и сумата 424,61 лева изтекли лихви до тази дата на основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД, както и сумата 2.360,20 лева разноски за всички инстанции, а в полза на Върховния касационен съд сумата 75,50 лева такса за прехвърлянето на имота и в полза на [община] сумата 69,20 лева местен данък. Препис от решението да се издаде на ищеца Г. Г. К. от първоинстанционния съд след представянето на доказателства за внасянето на местния данък и таксата за прехвърляне, както и на удостоверения от [община] и от Данъчна служба В., че са изплатени данъците и другите задължения на ответника В. Т. Д., Е. [ЕГН] към общината и държавата съгласно чл. 115, ал. 3 ЗС. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.