Ключови фрази
Частна касационна жалба * отказ на съдия по вписванията * анекс към договор за наем * договор за аренда


О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 556

[населено място], 06.11.2017г.


Върховният касационен съд на Република България, Търговска колегия, Първо отделение в закрито заседание на двадесет и седми октомври през две хиляди и седемнадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕЛЕОНОРА ЧАНАЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: РОСИЦА БОЖИЛОВА
ЛЮДМИЛА ЦОЛОВА

като разгледа докладваното от съдия Цолова ч.т.д.№2133/17г.,за да се произнесе,взе предвид следното:

Производството е по чл.274 ал.3 от ГПК.
С определение № 543/07.07.2017 г. по ч.гр.д.№374/17 г. на ОС - Ловеч е потвърдено определение №70/25.05.2017г. на съдията по вписванията при Ловешки районен съд, с което е отказано вписване на анекс към договор за аренда с рег.№4515/18.05.2017г. на нотариус С. И., рег. №016 на НК по заявление вх.№2802/25.05.17г. на С. И. Д. - ЕТ с фирма „Агро - С. Д.” - [населено място].
Срещу това определение на ОС Ловеч е подадена от [фирма] частна касационна жалба,в която се излагат оплаквания за необоснованост и незаконосъобразност на определението и се иска същото да се отмени и делото да се върне на съдията по вписванията за извършване на поисканото вписване.
В приложеното към частната касационна жалба изложение по чл.284 ал.3 т.1 ГПК е посочен като такъв от решаващо значение за изхода на спора материално-правният въпрос „За да се впише в нотариалните книги продължаване на договор за аренда с анекс, съгласно чл. 18 ал. 1 ЗАЗ, необходимо ли е да се представят пред съдията по вписванията документи, удостоверяващи правото на собственост; документи, удостоверяващи правото на съсобственост; документи, удостоверяващи правото, че арендаторът притежава повече от 50 на сто ид. части от имота; и документи, удостоверяващи упълномощаването от останалите съсобственици на имота,обект на анекса към договора за аренда и може ли да се откаже вписване на анекс за продължаване на първоначалния договор за аренда ако не са представени от страна на заявителя описаните доказателства“ .Поддържаното от жалбоподателя в допълнение към общия критерий за допустимост основание е по чл. 280 ал. 1 т. 1 ГПК , като се твърди, че ОС Ловеч се е произнесъл в противоречие с практиката на ВКС - т. 6 от ТР №7/25.04.2013 г. по тълк.д.№7/2012 г. на ВКС, ОСГТК и постановените от състави на ВКС по реда на чл. 274 ал. 3 ГПК определения №405/31.07.2017 г. по ч.т.д.№1547/2017 г. на ІІ т.о., №411/02.08.2017 г. по ч.т.д.№1024/2017 г. на І г.о. и №426/ 28.07.2017 г. по ч.т.д.№1035/2017 г. , с които е отменен отказът на съдията по вписванията, по съображения,че същият, в противоречие с чл. 32 ал. 1 ПВ, е проверявал материално-правните предпоставки на анекса, респективно съответствието му с чл. 3 ал. 4 ЗАЗ, в сила от 07.02.2017 г.
Върховният касационен съд, Търговска колегия, състав на първо отделение намира, че частната касационна жалба е процесуално допустима - подадена е от надлежна страна в преклузивния срок по чл. 275 ал. 1 ГПК срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт.
При произнасянето си настоящият състав на ВКС,ТК,първо отделение съобрази следното:
За да потвърди обжалвания отказ на съдията по вписванията, окръжният съд е приел същия за законосъобразен.Обосновал се е с това,че заявлението за вписване на анекс за продължаване на срока на по-рано вписан договор за аренда на земеделски земи е подадено от Г. В. С., посочен като пълномощник на арендатора ЕТ „Агро - С. Д., но пълномощно, съгласно чл.76 ал.1 т.1 ЗКИР, доказващо представителната власт на посоченото лице не е представено. Липсата на пълномощно е изтълкувана като липса на условие по чл.76 ал.1 т.1 ЗКИР,явяваща се пречка за извършване на исканото вписване. Отделно от това,след извършване на сравнителен анализ на нормативната уредба /ЗСПЗЗ и ЗАЗ/ преди и след изменението на чл.3 ЗАЗ с ДВ бр.13/2007г. съдът е достигнал до извода,че с изменението на чл.3 ал.4 ЗАЗ е създадена нова регулация на арендните отношения, която отчита правото на собственост на арендодателите,като се отразява и на формата на акта,подлежащ на вписване. Констатирал е,че към представения към заявлението анекс не са приложени доказателства за квотите на арендодателя като наследник на лицето, на което е възстановена земята и тъй като анексът по същество представлява нов договор за аренда,съдът е приел,че с него се цели заобикаляне на разпоредбата на чл.3 ал.4 ЗАЗ.По тези съображения е заключил,че съдията по вписванията правилно е приел,че не са спазени изискванията на закона за идентификация на страните и правилно е отказал вписването на анекса.
Поставеният от касатора въпрос се явява обуславящ изхода на конкретното дело по смисъла на чл.280 ал.1 ГПК вр. с указанията по т. 1 от Тълкувателно решение № 1 от 19.02.2010 г. на ОСГТК на ВКС. По отношение на същия е осъществена и сочената допълнителна предпоставка на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, тъй като този въпрос е разрешен в противоречие със задължителната съдебна практика, а именно – т. 6 от Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013г. на ОСГТК на ВКС и цитираните определения по чл.274 ал.3 ГПК. Последното обосновава допускане на атакувания съдебен акт до касационен контрол.
Определението на ОС Ловеч е неправилно.Съгласно посоченото тълкувателно решение задължение на съдията по вписванията е да извърши формална проверка относно това дали представеният за вписване акт подлежи на вписване според нормативната уредба, отговаря ли на изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание.По отношение на последното проверката се свежда до това да са идентифицирани страните /чл. 6, ал. 1, б. „а“ от Правилника за вписванията/ и имота /чл. 6, ал. 1, б. „в“ от Правилника за вписванията/. Тъй като вписването по същността си представлява едностранно охранително производство, в рамките на провеждането му е недопустимо разрешаването на въпроси от материално-правен характер,респ. да се проверяват материално-правните предпоставки на акта, освен ако това не е изрично предвидено в закон.
При постановяване на обжалваното определение Ловешкият окръжен съд се е отклонил от цитираната задължителна практика. Потвърждавайки отказа на съдията по вписванията да впише анекс за продължаване на аренден договор по съображения за непредставяне на доказателства, удостоверяващи, че арендодателят е единствен собственик или такъв, притежаващ повече от 50 на сто идеални части от собствеността върху арендуваните имоти, съдебният състав е извършил проверка, която надхвърля допустимата проверка за това дали представеният анекс подлежи на вписване, дали е съставен съобразно изискванията за форма и дали има предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Доколкото установените в чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, в настоящата й редакция, изисквания касаят въпроси,свързани със самото възникване на правоотношението по сключения договор за аренда на земеделския имот , то преценката за наличието им представлява по естеството си проверка за материално-правните предпоставки на подлежащия на вписване акт, извършването на каквато, без това да е изрично предвидено в закона е извън правомощията на съдията по вписванията. В посочения смисъл е и възприетото в определения № 420 от 24.07.2017 г. по ч. т. д. № 1036/2017 г. на второ т. о., № 524/ 27.09.2017 г. по ч. т. д. № 2137/2017г. на второ т.о., №469/05.10.17г. по ч.т.д. №2112/17г. на първо т.о., №522/25.10.17г. по ч.т.д.№2118/17г. на първо т.о., №523/25.10.17г. по ч.т.д.№2154/17г. на първо т.о. и др., постановени по реда на чл.274, ал. 3 ГПК по идентични дела.
Изводът за липса на упълномощаване на подалото заявлението лице не би могъл да обуслови самостоятелно друг правен резултат,доколкото подобен факт не е бил констатиран от съдията по вписванията,който, приемайки,че е надлежно сезиран /респ. е налице упълномощаване/, се е произнесъл по съществото на исканото със заявлението вписване. Въвеждайки ново, допълнително основание за отказ за извършване на вписването,без да се е уверил,че изпратената му от съдията по вписванията преписка е в цялост и без да е изискал съответно удостоверяване на факта,че пълномощно не е било представено към заявлението, съдът отново е излязъл извън рамките на дължимата от него проверка.
Обжалваното определение,с което е потвърден отказът за вписване, като неправилно, следва да бъде отменено.
Така мотивиран, Върховен касационен съд, състав на Първо търговско отделение

О П Р Е Д Е Л И :

ОТМЕНЯ определение № 543/07.07.2017 г. по ч.гр.д.№374/17 г. на ОС – Ловеч,с което е потвърдено определение №70/25.05.2017г. на съдията по вписванията при Ловешки районен съд, с което е отказано вписване на анекс към договор за аренда с рег.№4515/18.05.2017г. на нотариус С. И., рег. №016 на НК по заявление вх.№2802/25.05.17г. на С. И. Д. - ЕТ с фирма „Агро - С. Д.” - [населено място].
ВРЪЩА делото на Служба по вписванията - [населено място], за извършване на вписването.
Определението не подлежи на обжалване.


ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1. 2.