Р Е Ш Е Н И Е
№ 143
гр.София, 10.11.2014 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Второ гражданско отделение, в открито съдебно заседание на трети ноември през две хиляди и четиринадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕМАНУЕЛА БАЛЕВСКА
ЧЛЕНОВЕ: СНЕЖАНКА НИКОЛОВА
ГЕРГАНА НИКОВА при участието на секретаря Теодора Иванова, изслуша докладвано от съдия Г. Никова гр.дело № 646 по описа за 2014 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл. 290 ГПК.
С определение № 222 от 28.05.2014 г. на ВКС, ІІ г.о. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на въззивно решение № 434 от 07.11.2013 г. по в.гр.дело № 390/2013 г. на Смолянския окръжен съд.
Касационното обжалване е допуснато на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК по следните материалноправни въпроси: (1) коя е необходимата и достатъчно пълна индивидуализация на ипотекираното право да се построи и придобие в собственост цяла бъдеща сграда с оглед изискването на чл.166, ал.2 и чл.167, ал.1 ЗЗД и следва ли всички бъдещи самостоятелни обекти в бъдещата сграда да бъдат включени със съответната им индивидуализация, за да има ипотеката действие върху цялата сграда по отношение и на отделните самостоятелни обекти в нея, възникнали с построяването на сградата? и (2) когато предмет на ипотека е право на собственост върху терена, ипотеката разпростира ли действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени сгради по време на действието на ипотеката спрямо отделни елементи на правото на собственост, включително и спрямо бъдещите приращения? – поради противоречие на разрешението, възприето с обжалваното въззивно решение с отговорите, дадени на тези въпроси с решение № 39 от 24.03.2014 г. по гр.дело № 5059/2013 г. на Върховния касационен съд, Първо г.о. постановено по реда на чл.290 ГПК по идентичен казус.
С подадената в срока по чл.283 ГПК касационна жалба [фирма], [населено място] поддържа, че обжалваното решение е неправилно поради нарушение на материалния закон, съществени нарушения на съдопроизводствените правила и необоснованост - основания за отмяна по смисъла на чл.281, т.3 ГПК. Претендира направените по делото разноски.
В подадения в срока по чл.287, ал.1 ГПК отговор ответниците по касация В. Д. К. и И. И. К. са заели становище, че жалбата е неоснователна. Претендират направените пред касационната инстанция разноски.
Състав на ВКС, Второ отделение на гражданската колегия, след преценка на изложените с касационната жалба основания за отмяна и в правомощията си по чл.291 и чл.293 ГПК, намира следното:
С атакуваното въззивно решение Смолянският окръжен съд, потвърждавайки първоинстанционното решение № 106 от 08.07.2013 г. по гр.дело № 26/2013 г. на Чепеларския районен съд, е признал за установено по отношение на ответното дружество [фирма] (сега касатор), че по отношение на имот с идентификатор 80371.241.3095.2.2 по кадастралната карта и регистър на [населено място], собственост на ищците В. Д. К. и И. И. К. (сега ответници по касация), не е учредена договорна ипотека с договор за ипотека, сключен с нотариален акт № 105, т.І, рег.№ 673, нот.дело № 104 от 17.08.2007 г. по описа на нотариус с № 416 съгласно регистъра на нотариалната камара, с район на действие РС Ч., който е вписан в службата по вписванията при Районен съд Чепеларе с вх.рег.№ 881 / 17.03.2007 г. Акт № 78, том І, дело № 752 / 2007 г.
От фактическа страна и прилагайки разпоредбата на чл.272 ГПК, въззивният съд е приел за установено, че с нотариален акт № 25 от 09.08.2006 г. [фирма] е придобил в собственост четири съседни урегулирани поземлени имота по плана на [населено място], като е поел задължение към прехвърлителите да застрои имотите със сграда и да им прехвърли отделни обекти в нея. Със заповед № 484 от 22.112006 г. на кмета на [населено място] е одобрено частично изменение на ПУП и четирите имота са обединени в нов урегулиран поземлен имот № ІХ-1389 в кв.25 по плана на [населено място], целият с площ 1828 кв.м. с идентификатор 80371.241.3095 по КК на града.
С договор, оформен с нотариален акт № 105 от 17.08.2007 г., [фирма] - [населено място] (като трето задължено лице) е учредил договорна ипотека в полза на касатора. Обектът на ипотечното право е описан така: „върху следния собствен ... недвижим имот и вещно право на строеж върху същия имот ...: УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ № ІХ-1389 в кв.25 по частично изменение на ПУП на [населено място] ..., целият с площ 1828 кв.м. ... с идентификатор 80371.241.3095 по КК, ЗАЕДНО С ВЕЩНОТО ПРАВО НА СТРОЕЖ, включващо ПРАВОТО ДА СЕ ПОСТРОИ И ПРИДОБИЕ В СОБСТВЕНОСТ ЖИЛИЩНА СГРАДА ЗА СЕЗОННО ПОЛЗВАНЕ „Н.”, която ще бъде изградена в описания УПИ въз основа на одобрен инвестиционен проект и издадено строително разрешение № 21 / 27.03.2007 г. на Главния архитект на [община], състояща се от два блока на фуга, от които БЛОК „А” заема югозападната част, състои се от един сутеренен етаж, включващ 37 броя избени помещения със съответните общи части от избения етаж за всяка изба и пет жилищни етажа, включващи 43 броя апартаменти със съответните общи части от сградата за всеки апартамент с обща разгъната застроена площ на блок „А” 2407,12 кв.м., и БЛОК „Б”, който заема североизточната половина на УПИ, състои се от партерен етаж, включващ 9 броя офиси, четири жилищни етажа, включващи 28 броя апартаменти и съответни общи части от сградата за всеки апартамент, с обща разгъната площ на БЛОК „Б” – 2583,24 кв.м.”. Договорната ипотека е учредена в обезпечение на вземания на [фирма] спрямо [фирма] [населено място], произтичащи от договор за банков кредит от 17.08.2007 г. с размер на главницата 1 250 000 евро. От справка, издадена от Службата по вписванията при Районен съд - Чепеларе, се установява, че договорната ипотека е вписана по партидата на [фирма] .
Жилищната сграда за сезонно ползване „Н.”, състояща се от блок „А” и блок „Б” е изградена. В блок „Б” съществува като самостоятелен обект офис № 2 с площ 64,57 кв.м. с идентификатор 80371.241.3095.2.2 по кадастралната карта на [населено място]. Този обект е продаден от [фирма] на В. Д. К. по време на брака й с И. И. К., като сделката е оформена с нотариален акт № 173, т.І, рег.№ 1231, нот.дело № 160 от 09.06.2010 г. по описа на нотариус А. В., с район на действие РС Ч..
Последвало е насочване на принудително изпълнение върху процесния имот, като на 11.06.2012 г. е вписана възбрана в обезпечение на вземането на [фирма], предмет на изпълнение по изп.д.№ 13/2012 г. по описа на СИС при РС – Чепеларе.
За да потвърди решението на първата инстанция, въззивният съд на първо място е приел, че с израза “ЗАЕДНО С ВЕЩНОТО ПРАВО НА СТРОЕЖ, включващо ПРАВОТО ДА СЕ ПОСТРОИ И ПРИДОБИЕ В СОБСТВЕНОСТ ЖИЛИЩНА СГРАДА ЗА СЕЗОННО ПОЛЗВАНЕ „Н.”, която ще бъде изградена в описания УПИ въз основа на одобрен инвестиционен проект и издадено строително разрешение № 21 / 27.03.2007 г. на Главния архитект на [община]” страните са имали предвид ограниченото вещно право на строеж по смисъла на чл.63, ал.1 ЗС. Изложени са мотиви, че вещно право на строеж се учредява винаги и само върху чужд имот - няма право на строеж върху собствена земя. Ако собственикът застроява своя парцел, това не е отделно вещно право на строеж, а е осъществяване на неговите правомощия на собственик. Тъй като [фирма] е бил собственик на урегулиран поземлен имот № ІХ-1389 в кв.25 по плана на [населено място], с идентификатор 80371.241.3095 по КК на града, то той не е носител на ограничено вещно право на строеж, такова не е съществувало в патримониума му, защото не е било учредено. Същевременно, съгласно чл.167, ал.3 ЗЗД, ипотеката може да се учреди върху имоти, които при сключването на договора принадлежат на лицето, което я учредява. Същото се отнася и до ограничените вещни права - те не могат да бъдат обект на ипотека, при положение, че учредителя не ги притежава към момента на сключване на договора.
Въззивният съд е преценил като неоснователно становището на [фирма], че ипотеката не е учредена върху ограничено право на строеж, а е учредена върху бъдещи вещи. Подлагайки на тълкуване текста на нотариалния акт за учредяване на ипотека, съдът е приел, че ако волята на страните е била да се ипотекира бъдещ имот, който собственикът на парцела възнамерява да построи върху земята и ще придобие по силата на приращението, в договора е следвало да се посочи, че се ипотекира жилищна сграда за сезонно ползване, която собственикът на парцела ще построи, чрез индивидуализиране на всеки отделен обект от бъдещата сграда по надлежен начин - чрез минимално посочване на квадратура и етажа, на който ще се намират отделните обекти съгласно архитектурен проект, а не инвестиционен проект, както е посочено в случая. Липсата на подобна индивидуализация лишава ипотеката от специалност по смисъла на чл.166 ал.2 от ЗЗД, съгласно която разпоредба ипотеката се учредява само върху поединично определени имоти и в изпълнение на която страните са длъжни да индивидуализират надлежно всеки един обект в бъдещата сграда. Прието е още, че в случая не е спазено и изискването на чл.170 ЗЗД за тъждество на имота - същото следва да е видно от съпоставката на нотариалния акт за учредяване на ипотеката и действително изградения обект, а не от съпоставка на идеен или одобрен инвестиционен проект с изграденото, още повече, че тези проекти биха могли да бъдат изменени след учредяване на ипотеката. В случая в нотариалния акт за учредяване на ипотека има препратка към инвестиционния проект и издаденото разрешение за строеж, което означава, че имота не е индивидуализиран в договора за ипотека, а е само определяем. Прието е, че би била допустима ипотека на бъдеща вещ, но при условие, че в акта за учредяване на договорна ипотека е налице пълна индивидуализация на недвижимия имот, върху който тежи ипотеката, каквато в конкретния случай няма, както и след построяване на сградата да има пълно тъждество между посочените в ипотечния договор и реално възникналия имот. Тъй като в акта за учредяване на ипотеката дори не са посочени за всеки от бъдещите обекти местонахождение като ниво (етаж) и изложение, застроена площ, граници, то е формиран извода, че ипотеката не разпростира действието си върху процесния офис с идентификатор 80371.241.3095.2.2, защото към момента на сключване на договора за ипотека [фирма] не е бил негов собственик. Изложени са съображения, че придобиването на сграда по чл.92 ЗС от собственика на земята по приращение не следва да се тълкува в смисъл, че след като земята е ипотекирана, следва да се счита за ипотекирана и сградата върху нея, тъй като с построяването на сградата възниква нов обект, който е различен от терена, върху който сградата е построена и не е принадлежност към главната вещ по смисъла на чл.97 ЗС.
По въпросите, въз основа на които е допуснато касационното обжалване към настоящия момент вече е формирана задължителна съдебна практика, обективирана в решение № 39 от 24.03.2014 г. по гр.дело № 5059/2013 г. на ВКС, Първо г.о., решение № 111 от 25.07.2014 г. по гр.дело № 4005/2013 г. на ВКС, Трето г.о., решение № 113 от 25.07.2014 г. по гр.дело № 4514/2013 г. на ВКС, Трето г.о., решение № 142 от 01.07.2014 г. по гр.дело № 396/2014 г. на ВКС, Първо г.о. и решение № 188 от 24.10.2014 г. по гр.дело № 424/2014 г. на ВКС, Трето г.о., която, изцяло се споделя от настоящия състав.
По въпроса „когато предмет на ипотека е право на собственост върху терена, ипотеката разпростира ли действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени сгради по време на действието на ипотеката спрямо отделни елементи на правото на собственост, включително и спрямо бъдещите приращения?” се приема следното:
Когато предмет на ипотеката е право на собственост върху терена, ипотеката разпростира действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени по време на действието на ипотеката сгради, ако при сключване на договора е постигнато съгласие ипотеката да има действие и спрямо бъдещите приращения.
Аргументите в подкрепа на този отговор са следните:
След застрояването е възможно теренът да не представлява вече самостоятелен обект на права, ако застрояването е до такава степен плътно и ако самостоятелните обекти в сградата принадлежат на различни лица. Теренът в подобна хипотеза ще представлява обща част по смисъла на чл.38 ЗС и не би могъл да бъде самостоятелен обект на разпореждане, а оттам и не би могъл да послужи за удовлетворяване претенциите на ипотекарния кредитор. С оглед на това и доколкото собственикът на терена разполага с правото да го застрои с оглед предвижданията на ЗРП, което право ипотекарният кредитор не може да ограничава, е допустимо по волята на страните при сключването на договора за учредяване на ипотека върху незастроен недвижим имот да се уговори разпростиране действието на ипотеката и върху сградите, които ще бъдат построени върху този имот, особено ако ипотеката обезпечава отпускане на кредит за застрояването на имота. Да се приеме обратното е равнозначно на ограничаване на свободата на договаряне за модалитет при учредяването на ипотеката. Такъв модалитет не уврежда нито собственика на имота, нито третите лица, защото ако към момента на построяването сградата не е собственост на ипотекарния длъжник, ипотечното право няма да възникне. Действащото обективно право не съдържа забрана за учредяването на ипотека върху бъдеща сграда в собствен терен. Такава забрана е била уредена в чл.32 от Закона за привилегиите и ипотеките, след отмяната на който с § 1, т.2 от преходните правила на Закона за собствеността няма нормативна забрана за учредяване на договорна ипотека върху бъдещи имущества.
По въпроса коя е необходимата и достатъчно пълна индивидуализация на ипотекираното право да се построи и придобие в собственост цяла бъдеща сграда с оглед изискването на чл.166, ал.2 и чл.167, ал.1 ЗЗД и следва ли всички бъдещи самостоятелни обекти в бъдещата сграда да бъдат включени със съответната им индивидуализация, за да има ипотеката действие върху цялата сграда по отношение и на отделните самостоятелни обекти в нея, възникнали с построяването на сградата? се приема следното:
Когато към момента на сключване на договора за ипотека е налице надлежно одобрен инвестиционен проект за застрояването на терена, по който е възможно да бъде извършена индивидуализацията на обектите, които ще бъдат построени, изискването на чл.166, ал.2 ЗЗД за индивидуализация на ипотекирания имот следва да се приеме за спазено, ако в договора е посочено, че ипотеката ще има действие и върху построеното въз основа на одобрения инвестиционен проект. Ипотеката в този случай ще се счита учредена под условие и ще произведе действие от момента на завършване на строителството, ако след построяването на сградата е налице тъждество между посочения в ипотечния договор и реално възникнал недвижим имот и този имот е собственост на учредителя на ипотеката. Не е необходимо всички бъдещи самостоятелни обекти в бъдещата сграда да бъдат посочени в договора с пълната им индивидуализация, за да има ипотеката действие върху цялата сграда, а при последващо разпореждане - и за отделните самостоятелни обекти в нея.
Това разрешение се аргументира със следното:
Установеното в чл.166, ал.2 ЗЗД изискване за специалност на ипотеката има за цел да не се допусне цялото имущество на длъжника да служи като обезпечение на кредитора, както и за защита правата на трети лица, които биха придобили право на собственост върху част от имуществото на длъжника след учредяване на ипотеката. След като в договора за ипотека изрично е посочено, че ипотеката разпростира действието си и върху сградите, които ще бъдат построени в имота по одобрен към момента на сключването му инвестиционен проект, то имотът е в достатъчна степен определен. Това позволява да се приеме, че е налице яснота досежно предмета на ипотеката по смисъла на чл.166, ал.2 ЗЗД, както и че не е уговорено цялото имущество на длъжника да служи за обезпечение, а съгласие е постигнато само за реално обособена и надлежно индивидуализирана част от това имущество. Пълна индивидуализация на сградите и на отделните обекти в тях към момента на сключване на договора в подобна хипотеза е практически невъзможно. Доколкото застроеният имот принадлежи на същия собственик и непосредствено след застрояването представлява единен обект на правото на собственост, следва да се приеме, че индивидуализирането му чрез посочване на местоположението, границите и площта на терена, както и на одобрения инвестиционен проект за застрояването му, е достатъчно за поединичното определяне на имота (в смисъл на неговото отграничаване от всички останали недвижими имоти, които длъжникът притежава). Само когато предмет на ипотеката е един или част от самостоятелните обекти в бъдещата сграда, то ипотеката ще произведе действие по отношение на тези обекти при посочена в нотариалния акт пълната тяхна индивидуализация.
Съдържащо се в текста на нотариалния акт индивидуализиране на обекта на ипотеката посредством посочване на местоположението, границите и площта на терена, както и на одобрения инвестиционен проект за застрояването му, удовлетворява изискването за форма, установено с чл.167, ал.1 ЗЗД.
Индивидуализиране по този начин позволява и извършването на последваща преценка дали ипотеката е учредена при спазване разпоредбата на чл.167, ал.3 ЗЗД. Целта на тази норма е да не се увреждат интересите на действителния собственик на имота, върху който се учредява ипотеката, т.е. да не бъде ипотекиран чужд имот без съгласието на неговия собственик. След като самият собственик на терена, върху който предстои да бъде извършено строителство въз основа на надлежно одобрен инвестиционен проект е изразил съгласие построеното да служи за обезпечение на кредитора, интересите му няма да бъдат увредени и целта на разпоредбата на чл.167, ал.3 ЗЗД ще бъде постигната. Изричното уговаряне на разпростирането на действието на ипотеката върху бъдеща сграда с препращане към одобрен инвестиционен проект внася в достатъчна степен яснота досежно предметното действие на ипотеката – тя ще има такова върху всичко, което ще бъде построено въз основа на този инвестиционен проект.
Изискването на чл. 167, ал. 3 ЗЗД касае принадлежността на правото на собственост върху вещта към момента, в който ипотеката ще произведе действие. Ипотечното право ще възникне от момента на построяването на сградата и от този момент кредиторът ще има правото да иска удовлетворяване на претенцията си чрез насочване на принудително изпълнение върху сградата, съответно - върху отделните самостоятелни обекти в нея. Извършените от собственика разпореждания с отделни самостоятелни обекти от сградата след построяването й ще се явяват последващи спрямо момента на възникване на ипотечното право, т.е. извършени след като ипотеката вече е разпростряла действието си върху сградата. В тази връзка не е необходимо ипотеката върху бъдещите вещи да бъде „преучредявана” върху построените самостоятелни обекти на правото на собственост. При положение, че ипотеката в този й вид е вписана по персоналната партида на собственика на терена, всеки добросъвестен последващ приобретател на самостоятелен обект в сградата би бил в състояние да елиминира евентуално въвеждане в заблуждение, посредством извършването на справка по тази партида за наличните тежести.
С оглед отговорите на поставените въпроси, по основателността на касационната жалба настоящият състав приема, че обжалваното решение е валидно и процесуално допустимо, но по същество е неправилно.
При правилно установена фактическа обстановка, която е описана по-горе, въззивният съд на първо място неправилно е приел, че употребеният в договора за ипотека от 17.08.2007 г. израз „ЗАЕДНО С ВЕЩНОТО ПРАВО НА СТРОЕЖ, включващо ПРАВОТО ДА СЕ ПОСТРОИ И ПРИДОБИЕ В СОБСТВЕНОСТ ЖИЛИЩНА СГРАДА ЗА СЕЗОННО ПОЛЗВАНЕ „Н.”, която ще бъде изградена в описания УПИ въз основа на одобрен инвестиционен проект и издадено строително разрешение № 21 / 27.03.2007 г. на Главния архитект на [община]” следва да се схваща буквално. Действителната обща воля на страните, изразена в договора за ипотека, установена при тълкуване на посочения текст съобразно критериите по чл.20 ЗЗД, е, че в обезпечение на задълженията за връщане на кредита с длъжник [фирма] едноличният търговец “Г. П.” учредява в полза на [фирма] ипотека върху собствения му урегулиран поземлен имот и върху бъдещата сграда в него, която предстои да бъде изградена според одобрения проект и издаденото строително разрешение. Така постигнатото съгласие е валидно и има за последица разпростиране на действието на ипотеката върху бъдещите приращения, когато те са осъществени в терена в периода на действие на ипотеката. В случая сградата е изградена в 10-годишния период на действие на ипотеката, като между страните не се спори относно идентичността на предвидените с инвестиционния проект самостоятелни обекти и реално построените в собствения на [фирма] урегулиран поземлен имот. Тази идентичност се потвърждава и от издаденото от [община] удостоверение по чл. 202 ЗУТ с изх.№ 70-00-254(1) от 10.01.2008 г.
На основание договора от 09.08.2006 г. [фирма] е придобил правото на собственост върху четирите незастроени УПИ по плана на [населено място], обединени в един чрез последващото изменение на ПУП. На основание чл.92 ЗС е придобил и правото на собственост върху построената съобразно одобрения инвестиционен проект сграда, част от която е процесния офис. Считано от момента на завършване на грубия строеж е възникнало учреденото с договора за ипотека от 17.08.2007 г. реално обезпечение в полза на касатора, а сделката, легитимираща ответниците по касация като собственици на офиса е сключена след възникване на ипотечното право на банката. По тази причина този самостоятелен обект съставлява част от учреденото в полза на касатора реално обезпечение, а разглежданият отрицателен установителен иск за несъществуване на ипотечно право върху него се явява неоснователен. Въззивното решение, с което иска е уважен, е неправилно, следва да се отмени и вместо него да се постанови ново, за отхвърляне на иска.
С оглед настоящото произнасяне и на основание чл.78, ал.3 ГПК ответниците по касация следва да заплатят на касатора направените разноски за защита по делото, а именно сумата 4 133,70 лв. общо за трите инстанции. На основание чл.78, ал.3 във връзка с ал.1 ГПК сумата не включва хонорара, заплатен на последващо ангажирания в хода на касационното производство адв.В..
Воден от изложеното и на основание чл.293, ал.2 ГПК, Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ въззивното решение № 434 от 07.11.2013 г., постановено по в.гр.дело № 390/2013 г. по описа на Смолянския окръжен съд, като вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявения от В. Д. К. с ЕГН [ЕГН] и от И. И. К. с ЕГН [ЕГН] – и двамата с адрес: [населено място], [улица], срещу [фирма] със седалище и адрес на управление [населено място], [улица] и ЕИК[ЕИК] иск за признаване за установено, че върху собствения на В. Д. К. и И. И. К. недвижим имот с идентификатор 80371.241.3095.2.2 по кадастралната карта и регистър на [населено място] не е учредена договорна ипотека с договор за ипотека, сключен с нотариален акт № 105, т.І, рег.№ 673, нот.дело № 104 от 17.08.2007 г. по описа на нотариус с № 416 съгласно регистъра на нотариалната камара, с район на действие РС Ч., който е вписан в службата по вписванията при Районен съд Чепеларе с вх.рег.№ 881 / 17.03.2007 г. Акт № 78, том І, дело № 752 / 2007 г.
ОСЪЖДА В. Д. К. и И. И. К. на основание чл.78, ал.3 ГПК ДА ЗАПЛАТЯТ на “И. А. Б.” сумата 4 133,70 лв. (четири хиляди сто тридесет и три лева и 70 стотинки), представляващи направените по делото разноски.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: |