Ключови фрази
Иск за обявяване предварителен договор за окончателен * обявяване на предварителен договор за окончателен * разваляне на договор * относителна недействителност * увреждане на кредитор

Р Е Ш Е Н И Е № 433

гр. София, 08.11.2011 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Гражданска колегия, Четвърто отделение, в публичното заседание на дванадесети октомври през две хиляди и единадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОРИСЛАВ БЕЛАЗЕЛКОВ
ЧЛЕНОВЕ:1. МАРИО ПЪРВАНОВ
2. ФИЛИП ВЛАДИМИРОВ
при участието на секретаря Райна Пенкова като разгледа докладваното от съдията Владимиров гр. дело № 1137 по описа за 2010 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 и сл. от ГПК.
Допуснато е касационното обжалване на решение от 14.04.2010 г. по гр. д. № 173/2010 г. на Пазарджишкия окръжен съд, с което е отменено изцяло решението от 16.10.2009 г. по гр. д. № 119/2009 г. на Велинградския районен съд и вместо него е постановено друго такова, с което е отхвърлен предявеният от Е. В. Д. от [населено място] против И. В. Д. от [населено място], [община] иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД – за обявяване за окончателен на сключения на 03.10.2006 г. помежду им предварителен договор за покупко – продажба на 147281/406640 идеални части от У. ** – **** в кв. ** по плана на [населено място], с пълен номер на имота ******* и пл. № **** от кадастрален район ***, целият от 463 кв. м., ведно с построената в него къща на 90 кв. м., състояща се от приземен – избен и редовен етаж, при граници и съседи: Ю. М. Г., Ф. Я. К., Ю. Я. К., Е. В. Д. и [улица], за сумата от 19 000 лв.
Обжалването е допуснато по материалноправните въпроси, обусловили обжалваното въззивното решение: за правната възможност да се развали предварителен договор за покупко – продажба на имот по инициатива на продавача с факта на връщане на платената цена след като купувачът е завел иска по чл. 135 от ЗЗД, където наличието на качеството кредитор спрямо ответниците произтича от съществуващото задължение за прехвърляне на имота; както и за възможността продавачът по предварителния договор да се позове на собственото си недобросъвестно поведение като страна по договора, получила цялата дължима престация от противната страна и сключвайки с друг купувач нотариална сделка със същия имот да се освободи от задължението си по предварителния договор.
По поставените въпроси Върховният касационен съд намира, че продавачът по предварителен договор за покупко – продажба на имот не може да го развали по своя инициатива, с факта на връщане на платената цена. Общият способ за едностранно, извънсъдебно разваляне на договорите, регламентиран в чл. 87, ал. 1 от ЗЗД установява правилото, че когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът да може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. Предупреждението трябва да се направи писмено, когато договорът е сключен в писмена форма. Или потестативното право на основание чл. 87, ал. 1 ЗЗД може да бъде упражнено само от изправната страна по договора.
Договорите обаче могат да се развалят и по взаимно съгласие на страните, включително и когато това съгласие е дадено с конклудентни действия. Когато преди изпълнението на един договор, страната върне полученото по договора и това връщане се приеме от насрещната страна, то налице е разваляне на договора по взаимно съгласие на страните. Тези действия сочат за отказ от договора - за развалянето му при взаимно съгласие. Затова купувачът по предварителния договор за покупко – продажба на имот след като е приел обратно платената от него цена по договора, не може да претендира изпълнението му чрез сключване на окончателен договор.
Обстоятелството, че ищецът по иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД обосновава качеството си на кредитор по упражнено потестативно право за обявяване за недействителна по отношение на него нотариална сделка за същия имот (предмет и на предварителния договор за покупко – продажба), с която ответниците по иска по чл. 135 ЗЗД (сред които и продавача по предварителния договор) го увреждат, от съществуващото по последния договор задължение за прехвърляне на имота, не отрича възможността за разкъсване на съществуващата облигационна връзка, основана на предварителния договор за покупко - продажба на имот. П. от липса на правоотношение, основано на договор, е освобождаване на страните по съглашението от насрещните им задължения на, вкл. и това на продавача да прехвърли имота. Така при предявен против последния иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД той може да се позове на настъпили факти, които отричат съществуването у купувача на претендираното преобразуващо право за обявяване на окончателен на предварителен договор - напр. поради това, че облигационна обвързаност помежду им с източник такъв договор, не съществува.
Сключването с друг купувач на нотариална сделка с имота, предмет на предварителния договор за покупко – продажба не освобождава продавача (получил цялата цена по предварителния договор), от облигационното му задължение по последния да извърши прехвърляне на правото на собственост и да снабди купувача с нотариален акт за собственост.
Касационната жалба срещу въззивното решение съдържа оплаквания за нарушения на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост - касационни основания по чл. 281, т. 3 от ГПК. Иска се отмяна на решението и постановяване на друго, с което предявеният иск за обявяване на окончателен на предварителен договор за покупко – продажба се уважи.
Ответникът по касационната жалба – И. В. Д. я намира за неоснователна.
Върховният касационен съд, състав на Четвърто ГО, като провери атакуваното решение във връзка с оплакванията по същество в касационната жалба и с оглед изискванията на чл. 290, ал. 2 от ГПК, я намира за неоснователна, съображенията за което са следните:
С атакуваното решение Пазарджишкият окръжен съд е отменил изцяло решението от 16.10.2009 г. по гр. д. № 119/2009 г. на Велинградския районен съд и вместо него е постановил друго такова, с което е отхвърлил предявеният от Е. В. Д. от [населено място] против И. В. Д. от [населено място], [община] иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД – за обявяване за окончателен на сключения на 03.10.2006 г. помежду им предварителен договор за покупко – продажба на 147281/406640 идеални части от У. ** – **** в кв. 86 по плана на [населено място], с пълен номер на имота ******* и пл. № **** от кадастрален район ***, целият от 463 кв. м., ведно с построената в него къща на 90 кв. м., състояща се от приземен – избен и редовен етаж, при граници и съседи: Ю. М. Г., Ф. Я. К., Ю. Я. К., Е. В. Д. и [улица], за сумата от 19 000 лв.
За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел, че процесният предварителен договор е развален по взаимно съгласие на страните по него. Счел е, че с действията си да върне (по банков път) обратно на купувача цялата получена престация (уговорената продажна цена на имота), продавачът по сделката е изразил своята воля за освобождаване от обвързаността си по нея. Срещу това насрещната страна – купувачът е изразил съгласие, чрез конклудентни действия – изтеглил е цялата преведена по банковата му сметка сума.
С оглед на дадения по – горе отговор на въпросите, по които е допуснато касационно обжалване на въззивното решение, настоящият състав намира, че въззивният съд не е постановил решението си в нарушение на материалния закон, не е допуснал при разглеждането на спора съществено нарушение на съдопроизводствените правила и постановеният съдебен акт е обоснован.
При събраните по делото доказателства за релевантните по спора факти се налага решаващият извод, че искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е неоснователен, защото ищецът не разполага с потестативното право да иска обявяването на предварителния договор за окончателен по причина, че той е развален по взаимно съгласие на страните по него, с конклудентни действия. Последващите действия на страните по съглашението несъмнено обективират отказ от него. Те се изразяват във връщане от страна на продавача – ответник на цялата получена от него сума по предварителния договор на купувача, чрез захранване на банковата сметка на последния и разпореждането от страна на купувача с нея, чрез изтеглянето й от сметката.
Изложеното се явява в съответствие с приетото от въззивния съд, което налага обжалваното решение да бъде оставено в сила.
Водим от горното Върховният касационен съд, състав на Четвърто ГО,
Р Е Ш И :

ОСТАВЯ В СИЛА решението от 14.04.2010 г. по гр. д. № 173/2010г. на Пазарджишкия окръжен съд.
Решението е окончателно.


ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1.

2.