РЕШЕНИЕ № 89   София, 17.07. 2009 година   В ИМЕТО НА НАРОДА   Върховният касационен съд на Република България, второ отделение, търговска колегия в съдебно заседание на 15.05.2009 година, в състав:   ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИО БОБАТИНОВ ЧЛЕНОВЕ: ВАНЯ АЛЕКСИЕВА МАРИЯ СЛАВЧЕВА               при участието на секретаря Ирена Велчева            и в присъствието на прокурора изслуша докладваното от съдията ВАНЯ АЛЕКСИЕВА т.дело № 523 /2008 година   Производството е по чл.290 и сл. ГПК. Образувано е по касационната жалба на Д. Т. Д. и М. Т. Д. и двамата от гр. В. против въззивно решение на Варненския апелативен съд № 87 от 29.04.2008 год., по в.гр.д. № 80/2008 год., в частта му, с която е оставено в сила решението на Варненския окръжен съд от 28. 11. 2007 год. по гр.д. № 202/2006 год. и са осъдени касаторите да заплатят на ТД "С." Е. първият - сумата 9 670.63 евро, а вторият - 9778 евро, представляващи обезщетение за частично неизпълнение на задължението им по сключен между страните на 09. 03. 2004 год. предварителен договор и анекс към него от 01.04.2004 год. за учредяване право на строеж върху обекти, представляващи 75% РЗП на жилищна сграда, вкл. подземен гараж в дворно място, находящо се в гр. В., съставляващо УПИ Ш-718,719 в кв. 47 по плана на 16-ти подрайон на гр. В. срещу поето задължение за строителство на сграда, ведно със законната лихва върху тези суми, считано от датата на исковата молба- 03. 02.2006 год. до окончателното и изплащане. Касаторите въвеждат оплакване за неправилност на обжалваното решение по подробно развити в обстоятелствената част на подадената от тях касационна жалба съображения за допуснато нарушение на материалния закон, на съдопроизводствените правила и необоснованост, поради което и на осн. чл.281,т. З ГПК искат отмяната му и разглеждане на спора по същество от настоящата инстанция, като бъдат отхвърлени предявените искове, а евентуално - бъдат уважени изцяло направените от тях възражения за прихващане. Ответникът по касационната жалба ТД "С." Е. , гр. В. в дадения реда на чл.287, ал.1 ГПК писмен отговор е възразил по допустимостта и алтернативно по основателността на касационната жалба, подробно аргументирайки становищата си в тази насока. Настоящият състав на ВКС, второ отделение,търговска колегия като взе предвид инвокираните оплаквания и доводите на страните, съобразно данните по делото и правомощията си по чл.290 и сл. ГПК, намира: Касационната жалба е основателна. С определение № 77 от 09.02.2009 год. е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на Варненския апелативен съд, на осн. чл. 280, ал.1,т.1 ГПК. Прието е, че по въпроса за приложението на чл.20 ЗЗД и създаденият с посочената норма правен режим на тълкуване на двустранните договори, въззивният съд се е произнесъл в противоречие с трайната практика на ВКС. За да постанови обжалваното решение въззивният съд е приел, че облигационният резултат по сключения между страните на 09.03.2004 год. предварителен договор за учредяване право на строеж срещу поето от изпълнителя задължение за построяване на жилищна сграда в собствения на възложителите, между които и ответниците, недвижим имот е осъществен неточно в количествено отношение, поради което е налице основание да бъде ангажирана договорната отговорност на ответниците за обезвреда по общото правило на чл.79, ал.1 ЗЗД. Изложени са подробни съображения,че доколкото ищцовото ТД е следвало да изгради за възложителите апартаменти и гаражи, представляващи 25% РЗП на сградата и конкретизацията на всеки отделен обект е обусловена от одобрение на идейния проект за точната му квадратура и разпределение, материализирана в допълнително подписан разпределителен протокол, то със сключения анекс от 01.04.2004год. индивидуализацията на отделните обекти е напълно осъществена като със завършване на сградата в „груб строеж" ответниците по спора - Д. и М. Д. са придобили в собственост договорените с ищеца апартаменти и гаражи, в квоти, така, както са отразени в нотариален акт № 174/2004 год.. Поради това, че уговорката в договора между страните - изпълнителят да получи като възнаграждение за осъщественото строителство 75% от РЗП на цялата сграда, а възложителите 25% от същата, не може да бъде тълкувана в противоречие с нормата на § 5, т.18 ДР на действащия към момента ЗУТ, императивно дефинираща понятието „разгъната застроена площ" , въззивният съд е счел, че от тази площ за процесната сграда са изключени квадратурите на подземните етажи, както и паркоместата, последните, по съображения, че нямат характеристика на самостоятелно обособен обект. В съответствие с така даденото от въззивната инстанция тълкуване на клаузите на сключения договор, със сложен фактически състав, е изграден правен извод, че ответниците са получени повече от договорените площи - гараж № 2 и гараж № 6, за които допълнително е учредено право на строеж с нотариален акт№ 174/04 год., но които не са били включени в обектите, предназначени за тях, съобразно подписания на 01.04. 2004 год. с изпълнителя- ЮЛ анекс и това обуславя правото на последния на обезщетение за неизпълнение. Стойността на следващото се на ответника обезщетение е изчислено на база цената на кв.м. неполучена, но следваща се на строителя по силата на процесния сключен договор % РЗП, определена в една част по т.5 от същия и в друга- по средната пазарна цена за кв.м. към 09. 2005 год.. Решението е неправилно. Основателно е оплакването на касаторите за допуснато нарушение на материалния закон- чл.20 ЗЗД. В нарушение на трайно установената практика на ВКС, израз на която са и цитираните от касаторите в касационната жалба решения, въззивната инстанция не е съобразила, че когато е налице съмнение, неяснота или двусмисленост в договорните клаузи, вкл. относно обема на правата и обектите, които следва да се придобият по силата на конкретно сключен между страните договор за учредяване право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за построяване на жилищна сграда, имащ смесен фактически състав, то действителната обща воля на съконтрахентите се установява чрез тълкуване, законността на което е обусловена от спазване на въведените с чл.20 ЗЗД критерии, вкл. по отношение съдържанието на използваните в договора понятия, което при определените в закона предпоставки може да се различава от законовата дефиниция на същите и да е съобразено с обичая, както е в разглежданият случай. Затова, като не е отчел договорните клаузи на т.2, във вр. с т. З и 4 от раздел 1-ви на този договор, съобразявайки тяхното конкретно съдържание и волята на съконтрахентите, Варненският апелативен съд неправилно е приложил материалния закон при определяне разликата в % разгъната площ, която е следвало да получат ищците и която реално същите са получили, вкл. съответните ид.ч. от общите части на сградата, независимо, че правилно е отречено наличието на правна възможност изградените в обекта паркоместа да бъдат самостоятелен обект на правото на собственост и върху него, като реален участък от пода на подземния гараж на процесната сграда да може да се учредява право на собственост и да се включва като квадратура в дължимата по договора престация. С оглед неправилно даденото тълкуване волята на страните по договора необоснован и несъответстващ на събрания по делото доказателствен материал се явява и изграденият от въззивната инстанция краен правен извод, че е налице договорно неизпълнение от ответниците, настоящи касатори, обуславящи ангажиране на договорната им отговорност, съобразно общото законово правило на чл.79, ал.1 ЗЗД. Основателно е и оплакването за допуснато от въззивния съд нарушение на чл.188, ал.1 ГПК/ отм./, поради необсъждане на въведения от ответниците довод, че с предаване на различни спрямо договорените по квадратура обекти на последните облигационният резултат по договора е не е осъществен точно и от възложителя, което е относимо към основателността на претендираното от него обезщетение. Налице е и твърдяното нарушение на процесуалното правило на чл.157, ал. З ГПК/ отм./. Възприемайки изцяло заключението на в.л. Боленова от 29. 09. 2006 год. по допуснатата и изслушана съдебно- техническа експертиза, въззивният съд не е съобразил , че дадената в същото средна пазарна стойност на кв.м. от приетата за придобитата в повече от договорения % РЗП от ответниците, изготвена единствено на база публикувана в печатни издания в района информация, без каквито и да било данни за конкретно осъществени в процесния период от време сделки, поставя под съмнение неговият обективен характер, поради което е следвало да постави допълнителна задача в тази насока и едва тогава, след като обсъди отделните изготвени варианти, да се позове на счетения за достоверен, като изложи и съответни съображения, обосноваващи тази му преценка. С оглед гореизложеното настоящият съдебен състав намира, че поради неправилност на поставеното от въззивния съдебно решение, същото следва да бъде отменено- арг. от чл.281,т. З ГПК. Предвид необходимостта от изслушване на нова съдебно-техническа експертиза за определяне средната пазарната цена на кв.м. РЗП в процесната сграда, съобразно реално осъществените в периода за подобен обект сделки, делото следва да бъде върнато за ново разглеждане на Варненския апелативен съд. Водим от изложеното, на основание чл. 293, ал. 3, във вр. с ал.1 ГПК, настоящият състав на второ търговско отделение на ВК   РЕШИ:   ОТМЕНЯ въззивното решение на Варненския апелативен съд № 87 от 29.04.2008 год., по в.гр.д. № 80/2008 год., в частта му, с която Д. Т. Д. от гр. В. и М. Т. Д. от същия град са осъдени да заплатят на ТД "С." Е. първият - сумата 9 670.63 евро, а вторият - 9778 евро, представляваща обезщетение за частично неизпълнение на задължението им по сключен между страните на 09.03.2004 год. предварителен договор с анекс от 01.04.2004 год. за учредяване право на строеж върху недвижим имот, срещу построяване на жилищна сграда. ВРЪЩА делото в тази му част за ново разглеждане от друг състав на Варненския апелативен съд.   ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: