7 Р Е Ш Е Н И Е №100 София03.07.2012 г. В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А Върховният касационен съд на Република България, Търговска колегия, второ отделение в публичното съдебно заседание на тринадесети юни две хиляди и дванадесета година в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: ТАТЯНА ВЪРБАНОВА ЧЛЕНОВЕ: КАМЕЛИЯ ЕФРЕМОВА БОНКА ЙОНКОВА при секретаря Ирена Велчева изслуша докладваното от председателя /съдия/ Татяна Върбанова т.дело № 307/2011 година Производството е по чл.290 ГПК. Образувано е по касационна жалба на [фирма], [населено място], чрез процесуалния му пълномощник, срещу решение № 276 от 28.12.2010 г. по в.т.д.№ 124/2010 г. на Апелативен съд – Велико Т., с което е потвърдено решение № 11 от 27.07.2010 г. по т.д.№ 19/2010 г. на Окръжен съд – Габрово за отхвърляне на предявения против [фирма], [населено място] иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключен на 05.09.2008 г. предварителен договор. С определение № 768 от 05.12.2011 г. е допуснато касационно обжалване, на основание чл.280, ал.1, т.2 ГПК, по въпроса относно предпоставките за разваляне на предварителния договор в предвидените в чл.87, ал.2 ЗЗД хипотези и разграничаването им от предпоставките за разваляне на облигационната връзка по чл.87, ал.1 ЗЗД, с оглед изявлението на страната, отправила заявление, респ. предупреждение за разваляне на предварителния договор. В жалбата се поддържат касационни доводи за нарушениe на материалния закон, съществени нарушения на съдопроизводствени правила и необоснованост. К. изразява несъгласие с изводите на въззивния съд за надлежно разваляне от страна на купувача на предварителния договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот, като твърди, че не са налице хипотезите на чл.87, ал.2 ЗЗД. Счита за неправилен и изводът за доказано оспорването на протокол – решение на [фирма] от 01.10.2008 г. , в което е обективирана волята за продажба на имота на дружеството – ответник. Твърди, че не е извършена надлежна преценка на представените по делото протоколи на дружествата – членове на съвета на директорите на [фирма], в които е обективирана волята им да бъде взето решение от дружеството-продавач за разпореждане с процесния имот. Поддържат се и доводи за неправилно селектиране на свидетелските показания, в резултат на което са изведени необосновани изводи. По съображения в жалбата, поддържани в съдебно заседание от процесуалния пълномощник на касатора, се иска отмяна на въззивното решение, с произтичащите от това правни последици. Ответникът по касация - [фирма], чрез процесуалния си пълномощник, счита въззивното решение за правилно. Доводи в подкрепа на становището са изложени в писмен отговор и в защита. Върховният касационен съд, Търговска колегия, второ отделение, като взе предвид оплакванията в жалбата и доводите на страните, и след проверка по реда на чл.290, ал.2 ГПК относно правилността на обжалвания съдебен акт, приема следното: С обжалваното решение Апелативен съд – Велико Т. е приел, че сключеният между страните предварителен договор не може да бъде обявен за окончателен, тъй като е развален от купувача с отправената, на основание чл.87, ал.2 ЗЗД, до продавача нотариална покана от 29.04.2009 г. Формирано е становище, че продавачът не е поканил купувача за сключване на окончателен договор, а от друга страна, че не е подготвил необходимите документи за изповядване на сделката по нотариален ред – липсвало е решение на Съвета на директорите на дружеството продавач. Във връзка с оспорения протокол от 01.10.2008 г., с който е взето решение от Съвета на директорите на [фирма] за продажба на имоти, собственост на дружеството, вкл. и на процесния, е счетено, че същият не е съществувал към посочената в него дата и на това, допълнително, основание дружеството – продавач е неизправна страна по предварителния договор. Въззивното решение, предмет на подадената касационна жалба, е валидно и процесуално допустимо, но по същество е неправилно. По безспорен начин е установено, че на 05.09.2008 г. между [фирма], в качеството му на обещател и [фирма], в качеството му на купувач, е сключен валиден предварителен договор за покупко-продажба на промишлена сграда в [населено място], със застроена площ 445 кв.м., с идентификатор 65927.501.4651.4, стар пл.№ 885, кв.14, парцел V, за сумата 88 000 лв., от която 10 000 лв. са заплатени от купувача на същата дата, в изпълнение на задължението по чл.2 от договора. От събраните писмени доказателства по делото е доказано, че процесният имот е собственост на дружеството-продавач, както и, че съществува решение на съвета на директорите на [фирма], взето с единодушие, в рамките на компетентността му по чл.32, т.6, вр. с чл.34, ал.2, т.6 от устава на дружеството. По основният спорен въпрос, свързан с обективираното в нотариална покана от 29.04.2009 г. изявление на ответника за разваляне на предварителния договор на основание чл.87, ал.2 ЗЗД, настоящият състав приема за неправилно становището на въззивната инстанция за настъпване на последиците от разваляне на договора, което е обусловило и незаконосъобразен извод за неоснователност на конститутивния иск по чл.19, ал.3 ЗЗД. Преди всичко, не би могло да се приеме изразеното от решаващия съдебен състав разбиране за неизправност на продавача по предварителния договор поради неизпълнено задължение да прехвърли собствеността на имота чрез нотариален акт, съответно да покани купувача да се явят пред нотариус за сключване на окончателен договор. Това разбиране противоречи както на същността и особеностите на предварителния договор, с който страните поемат задължение за взаимни насрещни престации и взаимно задължение за сключване в по-късен момент на окончателен договор, но и на предвидената в чл.19, ал.3 ЗЗД възможност за всяка от страните/независимо дали е налице неизпълнение на задължение по предварителния договор/ да упражни преобразуващото право чрез този конститутивен иск, щом като договорът съдържа уговорки за съществените условия на окончателния договор и валидно обвързва страните. Насрещните престации на страните по предварителния договор се очертават от същността на облигационната връзка – продавачът обещава да прехвърли конкретен недвижим имот, а купувачът да заплати определената в договора цена. В конкретният случай не е договорено изключение от едновременно изпълнение на бъдещите насрещни престации, с изключение на имащата характер на задатък по чл.2 от договора, част от цената на имота. При преценката относно твърдяната от ответното дружество неизправност на ищеца – продавач, въззивният съд е направил необоснован извод, че последният не само не е изразил готовността си за сключване на окончателния договор и не е поканил купувача за сключването му, но и не му е предоставил необходимото решение на съвета на директорите за извършване на продажбата. Преди всичко, не е съобразено, че с предварителният договор не е вменено задължение на продавача за предварително предоставяне на купувача на документи, необходими за изповядване на сделката. Съгласно чл.12 продавачът се е задължил да подготви изискуемите от закона документи при прехвърляне на собственост върху недвижим имот. Спорните по делото въпроси относно момента на вземане на решение от волеобразуващия орган на дружеството – продавач, а именно от съвета на директорите, в случая не могат да се счетат за относими, предвид задължението на съда, разглеждащ иска по чл.19, ал.3 ЗЗД да прецени наличието на предпоставките и особените изисквания на закона за обявяването на предварителния договор за окончателен, както и с оглед на посочената договорна клауза относно задълженията на продавача. От друга страна, частните свидетелствуващи документи, каквито са протоколът на СД на [фирма] от 01.10.2008 г. и решенията на [фирма] и [фирма]/ членове на СД на продавача/, не се ползват с материална доказателствена сила, а формалната им доказателствена сила не обхваща датата на съставянето на тези протоколи. Не може да става въпрос и за процедура по оспорване истинността на тези документи по реда на чл.193 ГПК, тъй като защитата срещу тяхната формална доказателствена сила не се реализира по реда на оборване на обвързващата съда доказателствена сила на офицалните удостоверителни документи. С оглед липсата на вменено задължение на продавача за предварително предоставяне на купувача на документите, необходими за изповядване на покупко-продажбата на имота, вкл. и решение на СД, не би могло да се възприеме становището на въззивния съд за виновно неизпълнение на задължения по предварителния договор от страна на продавача и съответно за надлежно реализиране на правото за извънсъдебното му разваляне, чрез изпратената от ответното дружество - купувач и връчена на 29.04.2009 г. нотариална покана. Освен това, видно от съдържанието на поканата, ответното дружество е направило безусловно изявление за разваляне на договора, с посочено основание чл.87, ал.2 ЗЗД, възприето и от въззивния съд като основание за прекратяване от облигационната връзка. Същевременно обаче страната, която твърди, че е упражнила правото си да развали, без предупреждение, договора, следва да докаже, че е настъпила невъзможност за изпълнение, за която длъжникът носи отговорност, или е налице безполезност на изпълнението, настъпила в резултат на виновна забава на длъжника, или, че се касае за фикс сделка. В този смисъл е и решение на ІІ г.о. ВКС по гр.д.№ 697/2002 г., послужило като основание за допускане на обжалването, което се споделя и от настоящия състав. От друга страна, по въпросите, свързани с предпоставките за извънсъдебно разваляне на договор, е налице и произнасяне на ВКС, ТК с постановено по новия съдопроизводствен ред решение № 203/30.01.2012 г, надлежно публикувано и съставляващо задължителна практика/ТР № 1/19.02.2010 г. ОСГТК на ВКС/. Причините, които са обективирани в нотариалната покана, не попадат в никоя от посочените хипотези за безусловно разваляне на предварителния договор, поради което не би могло да се приеме, че към настоящият момент липсва валидно обвързване на страните с договора поради неговото разваляне. С оглед на този извод, не се налага преценка на събраните по спора доказателства, относими към предприетите от купувача действия за кредитиране с цел осигуряване на дължимата разлика от цената на имота, както и обсъждане на свидетелските показания. След като предварителният договор съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор и валидно обвързва страните към настоящия момент, то предявеният конститутивен иск следва да се приеме за основателен, като на основание чл.362, ал.1 ответното дружество следва да заплати сумата 78 000 лева, съставляваща разлика между договорена и платена цена, в двуседмичен срок от обявяване на настоящото решение, което съвпада в слизане в сила на решението. Наличието на непогасени публични вземания, удостоверено както в актуалното удостоверение за данъчна оценка на процесния имот, така и в представената пред настоящата инстанция декларация по чл.264, ал.1 ДОПК, не съставлява пречка за уважаване на предявения конститутивен иск, предвид разпоредбата на чл.364, ал.2 ГПК според която съдът не издава препис от решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени както разноските по прехвърлянето, така и данъците и другите публични задължения на продавача към държавата и съответната община. В този смисъл е и решение № 438 от 15.12.2011 г. на ВКС, ІV г.о., постановено по реда на чл.290 и сл. ГПК. Предвид изложеното и с оглед правомощията на касационната инстанция по чл.293, ал.2 ГПК, след отмяна на въззивното решение, ВКС следва да се произнесе по същество – за обявяване на предварителния договор за окончателен, при условие, че в двуседмичен срок купувачът заплати на продавача остатъкът от цената на имота, тъй като не се налага извършване на нови или повтарянето на съдопроизвоодствени действия. Съгласно ЗМДТ се дължи данък за възмездно прехвърляне на имота, по местонахождението му, т.е. по сметка на Община – С., в размер на 362 лева съобразно съответната Наредба за определяне размера на местните данъци. С оглед изхода на делото, ответникът по касация дължи и разноски на касатора – ищец в размер на 1 840 лева. Независимо, че за производството пред първа и въззивна инстанции са представени договори за правна защита и съдействие, липсват доказателства за действително направени разноски, изразяващи се в заплащане на договореното адвокатско възнаграждение. Поради това, разноските не се присъждат съобразно представените пред тези инстанции списъци по чл.80 ГПК. Така мотивиран, Върховният касационен съд, състав на Търговска колегия, второ отделение Р Е Ш И : ОТМЕНЯ решение № 276 от 28.12.2010 г. по в.т.д.№ 124/2010 г. на Апелативен съд – Велико Т., вместо което постановява: ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН, на основание чл.19, ал.3 ЗЗД, сключеният между [фирма]/сега в ликвидация/, с ЕИК[ЕИК], със седалище и адрес на управление [населено място], [улица], в качеството му на продавач, и [фирма], ЕИК[ЕИК], със седалище и адрес на управление [населено място],[жк] вх.В, ет.3, ап.9, в качеството му на купувач, предварителен договор от 05.09.2008 г. за продажба на монолитна битова сграда, със застроена площ 445 кв.м., находяща се в [населено място], с идентификатор 65927.501.4651.4 в поземлен имот с идентификатор 65927.501.4651 /стар пл.№ 855, кв.14, парцел V по плана на [населено място]/ за сумата 88 000 лева, при условие, че [фирма] заплати на [фирма] сумата 78 000/седемдесет и осем хиляди/ лева в двуседмичен срок от обявяване на настоящото решение. ОСЪЖДА [фирма] да заплати по сметка на Община – С. сумата 362 / триста шестдесет и два/ лева – данък за възмездно прехвърляне на имота. Да се впише възбрана върху имота до заплащане на посочения данък. Препис от решението да се издаде след представяне на доказателства за погасяване на непогасени до момента публични задължения на продавача – [фирма]/в ликвидация/, а така също и доказателства за заплащане на дължимия за прехвърлянето на имота данък. ОСЪЖДА [фирма] да заплати на [фирма], сумата 1840 / хиляда осемстотин и четиридесет/ лева – разноски по делото. Решението е окончателно. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: