Р Е Ш Е Н И Е                                            № 879/2009                                София, 09.03.2010 г.                                 В ИМЕТО НА НАРОДА   Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение  в  съдебно заседание  на дванадесети ноември две хиляди и девета година в състав                                ПРЕДСЕДАТЕЛ:  ДОБРИЛА ВАСИЛЕВА                                         ЧЛЕНОВЕ:  МАРГАРИТА СОКОЛОВА                                                                 ГЪЛЪБИНА ГЕНЧЕВА   с участието на секретаря Емилия Петрова                                                                        изслуша докладваното от  съдията Д. Василева гр. дело № 4029/ 2008 г. и за да се произнесе съобрази следно Производството е по чл.290 ГПК. С решение № 93 от 11.07.2008 г. по гр.д. № 516/ 2007 г. на Великотърновски апелативен съд е оставено в сила решение на Габровски окръжен съд по гр.д. № 178/ 2006 г., с което са отхвърлени исковете, предявени от К. Й. К. против И. Ц. К. действащ лично и като Е. , С. Ц. К. и К. Г. К. за установяване нищожност на договора от 6.07.2006 г., с който първият ответник продал на втория и третия един апартамент, съпружеска имуществена общност с ищцата. Основанията за нищожност, които е поддържала ищцата, са липса на съгласие /упълномощаване/ от нейна страна, симулативност и сключване на договора във вреда на ищцата- чл.40 ЗЗД. С определение № 408 от 15.05.2009 г. е допуснато касационно обжалване на решението на въззивния съд по въпросите за статута на апартамент в конкретната хипотеза, когато той се намира в сграда, където са и магазините и други обекти, в които съпругът развива търговска дейност, за съдържанието на пълномощното, давано при разпореждане с недвижим имот, както и по въпроса въз основа на какви факти и обстоятелства може да се направи извод за увреждащото поведение на пълномощника в хипотезата на чл.40 ЗЗД. В касационната жалба, подадена от ищцата, се развиват оплаквания за необоснованост и нарушение на материалния и процесуалния закон. Поддържа се, че имотът представлявал съпружеска имуществена общност, както и че съпругът й, в качеството на пълномощник, е действал в нейна вреда при продажбата на апартамента. Като основание за нищожност се поддържа и липсата на съгласие от нейна страна, тъй като даденото пълномощно не съдържа конкретизация на сделката. Сделката била и абсолютно симулативна, а също така сключена при заобикаляне на закона, тъй като с нея и други сделки, сключени от ответника, била ликвидирана съществуващата между страните имуществена общност. Ответникът оспорва жалбата като неоснователна. Счита че не е налице нито едно от поддържаните от ищцата основания за нищожност на сделката, както и че имотът не е бил в режим на съпружеска имуществена общност, тъй като придобиването му е резултат от неговата дейност като едноличен търговец. За да се произнесе по жалбата настоящият състав на Върховния касационен съд, първо гражданско отделение съобрази следното: По делото е установено, че ищцата и първият ответник са съпрузи, като по време на брака ответникът закупил дворно място със стара жилищна сграда, която впоследствие съборил и изградил нова четириетажна сграда, в която има магазини, свързани с дейността на ответника като едноличен търговец и три апартамента. Предмет на делото е продажбата на апартамент № 2 на четвъртия етаж, извършена от ответника с пълномощно, дадено му от ищцата, в полза на неговия брат С.становено е също така, че другите два апартамента и магазините ответникът продал със същото пълномощно на майка си, а два други имота, също придобити по време на брака, прехвърлил на търговско дружество “Б” ЕООД, в което е едноличен собственик на капитала. При тези данни въззивният съд приел, че имотът не е представлявал съпружеска имуществена общност, тъй като е придобит в резултат на търговската дейност на съпруга и за разпореждането с него не е било необходимо съгласие на ищцата. Прието е освен това, че не са налице и поддържаните от ищцата основания за нищожност на договора за продажба от 6.07.2006 г. и по всичките тези съображения отхвърлил установителния иск за разкриване нищожност на сделката. За да приеме, че имотът не е съпружеска имуществена общност, а лична собственост на съпруга- търговец, съдът се е позовал на ТР № 2/ 2001 г. на ОСГК на ВКС, според което презупмцията за съвместен принос по чл.19, ал.3 СК се изключва за придобитото по време на брака от едноличния търговец, когато то е резултат на упражняваната търговска дейност и когато се включва в търговското му предприятие. Настоящият състав на ВКС, І г. о. намира, че в тази част съображенията на въззивния съд са необосновани и в противоречие с данните по делото, закона и цитираното ТР № 2/ 2001 г. Действително придобиването на имота и строителните книжа по построяване на новата сграда са на името на съпруга- едноличен търговец, но тези обстоятелства не са достатъчни, за да се приеме, че имуществото, придобито по време на брака се изключва от общността. По делото няма данни, което се установява и от заключението на техническата експертиза, с какви средства е построена новата сграда и дали това са средства от търговска дейност или реинвестиране на доходи от едноличния търговец, тъй като отчетената печалба за период от девет години е около 21 000 лв. Липсват първични документи за строителството и разходите не са осчетоводени. При търговеца не е водена касова книга и не може да се определи какви средства са постъпили и какво е изразходвано за строителството. Заемите са дадени от частни лица без документални данни дали са вложени в строителството и как се извършва погасяването им. С оглед на горното и предвид предназначението на отделните части следва да се приеме, че свързани с търговската дейност на едноличния търговец и изключени от режима на общността между съпрузите могат да бъдат само търговските обекти в сградата- магазин за промишлени стоки и диагностичен пункт, но не и трите апартамента. Това е така защото се касае за отделни жилищни имоти- апартаменти, единият от които е представлявал и семейното жилище на съпрузите, а за другите няма данни че са построени с цел да се продават, тъй като и едноличният търговец не се е занимавал с предприемаческа дейност, каквито са масовите случаи, станали повод за приемане на ТР № 1/ 2001 г. Не може да се отмине като аргумент и обстоятелството, че продажбите са извършени от името на двамата съпрузи, като ищцата не би била вписана като страна по сделката, ако се касаеше за лично имущество на съпруга й. Следва да се приеме освен това, че е допустимо в една сграда да има обекти с различен режим на собственост- в съпружеска имуществена общност и изключени от нея като собственост на съпруга- търговец. От приетото, че имотът е бил съпружеска имуществена общност, следва, че разпореждането с него е трябвало да се извърши от двамата съпрузи, а ако е извършено от единия съпруг, има действие за другия, ако не го оспори в шестмесечен срок от узнаването. В случая ищцата е оспорила разпореждането с твърдения, обосноваващи нищожност на продажбата поради наличието на различни пороци в нея, като настоящият състав на ВКС намира за основателно това, свързано с чл.42 ЗЗД, а именно че продажбата е извършена от ответника- съпруг без представителна власт, който порок се е проявил във формата на превишаване на пределите на представителната власт, произтичаща от пълномощното от 27.06.2006 г. В тази насока за правилна следва да се приеме практиката, изразена в представеното решение № 2102/ 17.01.2003 г. по гр.д. № 2670/2001 г. на ВКС, ІV г.о., според което генералното пълномощно не е достатъчно за извършване на разпореждане с недвижим имот, а е необходимо изрично упълномощаване. В същия смисъл е и р. № 97/ 27.05.2008 г. по гр.д. № 1368/ 2006 г. на ВКС, 4-б г.о. В настоящия случай продажбата е извършена с пълномощно от ищцата, заверено на 27.06.2006 г., в което липсва конкретизация на имота, вида на разпореждането, цената, купувача и другите съществени условия на сделката, за да могат да се направят изводи за валидното й осъществяване и действителната воля на прехвърлителя. В закона няма изискване за изрично пълномощно при разпореждане с недвижимите имоти, но съдебната и нотариалната практика са го въвели в интерес на сигурността на гражданския оборот и защита правата на страните по договора. Описването на правомощията на пълномощника с общи изрази не позволява да се определи действителния обем на представителната власт и създава несигурност и неяснота в отношенията при сделки с недвижими имоти. По тези съображения и поради липсата на данни за потвърждаване договорът следва да се счита за нищожен на основание чл.42 ЗЗД. При положение, че пълномощникът е действал без представителна власт, не следва да се обсъжда доводът, че е действал и във вреда на упълномощеното лице, тъй като последното предполага валидно упълномощаване. По изложените съображения настоящият състав на Върховния касационен съд, първо гражданско отделение намира, че решението на въззивния съд следва да се отмени и да се постанови ново решение по съществото на спора с уважаване на предявения иск. Водим от горното и на основания чл.293 ГПК съдът   Р Е Ш И   ОТМЕНЯ решение № 93 от 11.07.2008 г. по гр.д. № 516/ 2007 г. на Великотърновски апелативен съд в частта за отхвърляне на иска по чл.26, ал.2, пр.2 във вр. с чл.42 ЗЗД и вместо това постановява: ПРОГЛАСЯВА на основание чл.42 ЗЗД нищожността на договора от 6.07.2006 г., сключен с нотариален акт № 92/ том ІІ, рег. № 5* дело № 228/ 2006 г. на нотариус С. В. рег. № 0* с район на действие- района на Габровски районен съд, по силата на който И. Ц. К. , лично и като Е. с фирма “О” и съпругата му К. Й. К. продават на С. Ц. К. апартамент № 2 на ІV етаж от 112, 54 кв.м., ведно с избено помещение № 3 и съответните идеални части от общите части на сграда, в която се намира апартаментът, а именно масивна четириетажна сграда с магазин, диагностичен пункт и три апартамента, построена в УПИ * 440 от кв.144 по плана на гр. Г., за сумата 44 229, 30 лв. ОСТАВЯ В СИЛА решението в останалата част. ОСЪЖДА И. Ц. К. от гр. Г., ул. Б., № 5* и К. Г. К. от с. Д., община Г. да заплатят на К. Й. К. разноски по делото за всичките съдебни инстанции в размер на 2926 лв.   ПРЕДСЕДАТЕЛ:   ЧЛЕНОВЕ: