Р Е Ш Е Н И Е № 111 София, 25.07.2014 година В ИМЕТО НА НАРОДА Върховният касационен съд на Република България, трето гражданско отделение, в открито съдебно заседание на двадесет и четвърти април две хиляди и четиринадесета година, в състав ПРЕДСЕДАТЕЛ: СИМЕОН ЧАНАЧЕВ ЧЛЕНОВЕ: ДИАНА ХИТОВА ДАНИЕЛА СТОЯНОВА разгледа докладваното от съдия Диана Хитова гр.дело N 4005/2013 г. и за да се произнесе, съобрази следното: Производството е по чл.290 ГПК. Образувано е по касационна жалба от „И. А. Б.”-АД, представлявано по пълномощие от директора на „И. А. банк”-АД, клон С. К. К. и процесуален представител адв.Л. С. срещу решение № 105/29.03.2013 г. по гр.д.№521/2012 г.на Смолянския окръжен съд. Касаторът прави оплаквания за нарушение на материалния закон и необоснованост.Посочва,че вззивният съд е изложил мотиви какво право не притежава и не е можел валидно да ипотекира учредителят на ипотеката,вместо за това какво право притежава и е ипотекирал.Твърди,че предмет на ипотеката е правото на собственост върху земята,с всички съставни елементи, вкл. правото на собственика да строи в имота и да стане собственик на приращението , т.е. тя се разпростира върху бъдещата вещ и принципно не се различава от вещното право да се строи в чужд имот.Намира за неправилен извода,че дори да е ипотекирана цялата бъдеща сграда, за да обхваща самостоятелни обекти в намиращи се в нея, то те е следвало да бъдат индивидуализирани.Претендира направените разноски за всички инстанции. Ответницата по касационната жалба А. Ю. А., в писмен отговор и писмени бележки ,подадени чрез пълномощника адв.Б. М. я оспорва.Претендира разноски. С определение № 70/14.01.2014 г. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на въззивното решение в хипотезата на чл.280 ал.1 т.3 ГПК относно въпросите: -когато предмет на ипотека е право на собственост върху земя, ипотеката разпростира ли действието си върху всички елементи/правомощия/ влючени в съдържанието на правото на собственост в тяхната динамика, в частност и върху бъдещите приращения върху имота във вид на построени сгради по време на действието на ипотеката, при липсата на уговорка за изключване действието на ипотеката спрямо отделни елементи на правото на собственост, включително и спрямо бъдещите приращения. -коя е необходимата и достатъчно пълна и точна индивидуализация на ипотекирано право да се построи и придобие в собственост цяла бъдеща сграда, независимо дали става въпрос за ипотека на право на собственост, заедно с правомощието на собственика да строи в собствения си имот или за ипотека на право на строеж на бъдеща сграда върху чужд имот. По първия въпрос настоящият състав на ВКС, ІІІ г.о. намира следното: В зависимост от постигнатото между страните съгласие собственикът може да ипотекира само земята, или само построеното върху нея , или земята ведно с изградените вече постройки , или земята и сградите, които ще бъдат построени. За да обхване ипотеката бъдещите постройки в имота, това трябва да е уговорено в договора за учредяването й. В този случай е налице изменение на ипотекирания имот чрез приращение, построеното е свързано физически с него, представлява част от него и поради това може да се включи в предмета й . Ипотеката ще обхване бъдещата вещ след създаването й , т.е. тя ще бъде учредена под условията,че сградата ще бъде построена и ще бъде притежание на собственика на земята.Не би възникнало противоречие с разпоредбата на чл.167 ал.3 ЗЗД, тъй като ипотеката ще произведе действието си само ако тези условия бъдат изпълнени. По втория въпрос се приема следното: В договора за учредяване на ипотека земята трябва да бъде посочена с белези, които я индивидуализират като поземлен имот.Ако бъде уговорено ипотеката да се разпростре и върху построеното, няма да възникне неизвестност за тъждеството на ипотекирания имот включващ приращението,включително и когато построеното обхваща множество отделни самостоятелни обекти, тъй като те ще са негови неразделни части. Тяхната идентификация ще е възможна въз основа на одобрения инвестиционен проект за застрояването му и индивидуализиращите белези на терена . По този начин ще е налице достатъчна яснота относно имотите, които са предмет на ипотеката. Непосредствено след извършването на строежа цялата сграда, ведно с всички обекти в нея ще принадлежи на собственика на терена ,което е предпоставка ипотеката да се разпростре върху всички тях. Последващ приобретател на самостоятелен обект в сградата има възможност да установи наличието й по персоналната партида на собственика на терена. С оглед отговорите на така поставените въпроси, по основателността на касационната жалба настоящият състав на ВКС, ІІІ г.о. приема следното: С обжалваното решение въззивният съд е потвърдил решение № 437/16.11.2012 г. по гр.д.№632/2012 г. на Смолянския районен съд, с което е признато за установено, че с договор за ипотека, сключен с нотариален акт № 20, т.І, рег.№ 617, дело №20/2007 г. на нотариус № 366 на Нотариалната камара не е учредена договорна ипотека върху недвижим имот, представляващ апартамент № 8, намиращ се на втори жилищен етаж, [улица], [населено място], с идентификатор 67653.918.104.1.11, състоящ се от стая, дневна с кухненски бокс, баня с тоалетна, сервизно помещение, антре и тераса, със застроена площ 69,61 кв.м. , ведно с изба № 5 на V ниво, с площ 3,55 кв.м. и 1,87 % от общите части на сградата, съответни на 13,29 кв.м. с описани граници, разположен в жилищна кооперация „КЦ-55” , блок А, с идентификатор 67653.918.104.1, намираща се в североизточната част на упи № ХІІ-918.104. в кв.16 по ПУП на [населено място], централна градска част,с площ 1473 кв.м., с идентификатор 67653.918.104, с описани граници и който е продаден с нотариален акт за покупко-продажба № 33,т.І,рег.№ 741,дело № 30/2009 г. на посочения нотариус, от [фирма] на ответницата по касационната жалба А. Ю. А. и С. М. М., чрез законния й представител А. Ю. А.. В останалата част , с която искът е отхвърлен относно 1,87% идеални части, съответни на 27,52 кв.м. от правото на собственост върху терена , представляващ упи ХІІ-918.104 в кв.16 по ПУП на [населено място],централна градска част, с идентификатор 67653.918.104 решението е влязло в сила, тъй като не е обжалвано.Съдът е бил сезиран от ответницата по касационната жалба А. Ю. А. с иск по чл. 124 ал.1 ГПК, с искане да бъде установено спрямо касатора, че с договора за ипотека не е учредена такава върху имота закупен от нея. От фактическа страна въззивният съд е счел за установено,че [фирма] закупил от А. Х. К. и А. Г. К. незастроен поземлен имот с обща площ 1884 кв.м. и вместо заплащане на продажна цена от 188 400 лв. се задължил да обезщети продавачите с 18% от общата разгъната застроена площ на сградата, която ще построи в нея. Между [фирма] и касатора бил сключен договор за кредит № 571/ 22.01.2007 г. въз основа на който му е предоставен такъв в размер на 1 250 000 евро.За обезпечаването му, ведно с лихвата и разноските длъжникът [фирма] е учредил договорна ипотека в полза на касатора с нотариален акт № 20, т.І, рег.№617,дело № 20/2007 г. върху упи № ХІІ-918104 в кв.16 с площ 1463 кв.м., с идентификатор 67653.918.104, заедно с правото на строеж, включващо правото да се построи и придобие в собственост жилищна кооперация „КЦ-55” блок А и блок Б, която ще бъде изградена в него,въз основа на одобрен инвестиционен проект и издадено строително разрешение № 233/19.09.2006 г., от които блок А заема североизточната част от терена, с обща разгъната застроена площ 3 242,20 кв.м.,състояща се от десет нива , включващи 33 апартамента, 1 магазин, 2 офиса и 6 гаража, с принадлежащи избени помещения и общи части за всеки апартамент, а блок Б заема югозападната част от терена , с обща разгъната застроена площ 1 502,33 кв.м.,състояща се от десет нива, включващи 18 апартамента и 3 офиса, с принадлежащи избени помещения и общи части за всеки апартамент.Въз основа на назначената съдебно техническа експертиза е установено,че процесният апартамент се намира на кота 0.00,представлява обособен обект, изграден е в съответствие с идейния и техническия проекти. Прието е също,че в идейния проект не се описват бъдещите апартаменти като площ и номера, че няма разминаване между него и техническия проект, както и че сградата е завършена в груб строеж и е съставен акт обр.14. Въззивният съд е посочил, че собственикът на земята притежава постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго и че принципът на приращението се изключва когато собственикът на земята отстъпи на друго лице правото да построи и придобие собствеността на постройката, че съгласно чл.181 ЗУТ правото на строеж може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяване до завършване на сградата в груб строеж и че правото на строеж на бъдеща сграда може да бъде предмет на ипотека. Направил е изводи, че [фирма] не може да учреди на себе си право на строеж върху поземления имот, тъй като такова се учредява върху чужд имот. Той е придобил правото на собственост върху построената сграда по силата на приращението, а не въз основа на отстъпено право на строеж и поради това не може въз основа на чл. 150 ЗЗД ипотеката върху правото на строеж да се трансформира върху завършените обекти. Бъдещ непостроен обект не може да се ипотекира, поради забраната за разпореждане преди завършването му в груб строеж от чл.181 ал.2 ЗУТ. Не са налице и изискванията на чл. 170 ЗЗД, тъй като не е налице известност за тъждеството на имота и възможност да бъде идентифициран като собственост на учредителя на ипотеката.Въззивният съд е приел,че в случая не е налице основна характеристика на ипотеката-нейната специалност. Не са изпълнени и изискванията на чл.166 ал.2 ЗЗД-имотът да е единично определен и че не е налице вписване на конкретния обект. Поради това ипотеката не е разпростряла своето действие върху новопостроената кооперация, съответно върху процесния имот. Липсата на точна негова индивидуализация прави ипотеката нищожна. Към момента на учредяването й учредителят не е бил собственик на сградата, защото тя не е била изградена в груб строеж.Ипотеката е била учредена върху право на строеж, а такова учредителят не е притежавал.С построяването на сградата е възникнал нов обект, различен от земята, върху която е учредена ипотеката и в случая действа правилото на чл.92 ЗС, което е оборимо.Поради това е счел предявеният иск за основателен. С оглед дадените отговори на въпросите обуславящи изхода на делото, решението на въззивния съд се явява неправилно. Неправилно в него е прието, че изразът „заедно с правото на строеж, включващо правото да се построи и придобие в собственост жилищна кооперация „КЦ-55”, блок А и блок Б” се отнася за право на строеж, което собственикът не може да учреди сам на себе си. Между страните в действителност е постигнато съгласие ипотеката да разпростре действието си върху жилищната кооперация, която ще бъде изградена, включително и върху всички намиращи се в нея самостоятелни обекти. Неправилен е и изводът,че те не са индивидуализирани. В нот.акт за учредяване на ипотеката е описано нейното местоположение върху терена, посочено е ,че ще бъде построена въз основа на одобрения инвестиционен проект и издаденото строително разрешение ,както и съдържащите се в нея самостоятелни обекти по брой и предназначение. Бъдещата сграда и отделните обекти в нея са в достатъчна степен конкретизирани, ясно е че ипотеката разпростира действието си по отношение както на постройката, така и на всички обекти, които тя съдържа. Възможната индивидуализация към момента на учредяването на ипотеката е въз основа на белезите на терена и инвестиционния проект за застрояването му. По този начин изискването на чл. 166 ал.2 ЗЗД следва да се приеме за спазено.Ипотеката се счита учредена под условие и ще произведе действие от момента на завършване на строителството, ако е налице тъждество между посочената в договора и създадената сграда и ако този имот е собственост на учредителя. Установено е тъждеството на обектите по инвестиционния проект и действително построеното с издаденото удостоверение № 55/18.01.2008 г. по чл.202 ЗУТ от [община],представено при сключване на договора за продажба.Непосредствено след завършване на строителството сградата е принадлежала на собственика на терена.Поради това няма пречки ипотеката да се разпростре върху нея, а с това и върху всички обекти,които се намират в нея. Неоснователно е възражението за неяснота относно индивидуализацията на терена, във връзка с различното му отразяване по скица , нот.актове и персоналната партида на собственика, доколкото сама ответницата по касационната жалба се позовава на настъпили промени в кадастралната карта , които не са отразени в скицата, на която е направена само презаверка.В случая не е налице спор,че идентификационният номер на имота по кадастрална карта респ. номерът на упи по действащия ПУП са верно посочени, че договорът за ипотека е вписан по персоналната партида именно на продавача Г. И. П., от когото е придобито правото на собственост върху процесния имот.Д.,че е следвало да бъдат съставени предварителни имотни партиди при наличието на кадастрална карта за населеното място, в което се намира имотът е неоснователен. Те не са задължителни, вписването в тях не би имало официален характер и не би могло да замести извършените вписвания по личната партида . В случая договорът за учредяване на ипотеката е вписан по персоналната партида на собственика на терена, от което следва, че тя е противопоставима на всеки следващ приобретател на самостоятелен обект в сградата.Възможно е било установяването й чрез извършване на подробна справка по тази партида за наличните тежести. Поради изложеното решението на въззивния съд следва да бъде отменено и искът-отхвърлен. Касаторът е поискал присъждане на разноски за всички инстанции.С оглед изхода на делото искането следва да бъде уважено, съобразно представените писмени доказателства за заплатени от него д.такси, адвокатски възнаграждения, депозит за вещо лице и изготвения списък за разноските. По изложените съображения ВКС, състав на ІІІ г.о. Р Е Ш И : ОТМЕНЯ решение № 105/29.03.2013 г. по гр.д.№521/2012 г.на Смолянския окръжен съд и вместо това ПОСТАНОВЯВА: ОТХВЪРЛЯ предявения от А. Ю. А. срещу „И. А. Б.”-АД иск за признаване за установено,че върху притежавания от нея недвижим имот, с идентификатор 67653.918.104.1.11 по кадастрална карта и имотен регистър на [населено място] не е учредена договорна ипотека с нотариален акт за договорна ипотека № 20, т.І, рег. № 617, дело №20/2007 г. на нотариус № 366 по регистъра на Нотариалната камара. ОСЪЖДА А. Ю. А. да заплати на „И. А. Б.”-АД сумата 6 008,23/ шест хиляди и осем лв. 23 ст./ лв. направени разноски по делото. Решението не подлежи на обжалване. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: