4
Р Е Ш Е Н И Е № 280
гр. София, 06.12.2016 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България, четвърто гражданско отделение, в открито съдебно заседание на седемнадесети октомври през две хиляди и шестнадесетата година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОЙКА СТОИЛОВА
ЧЛЕНОВЕ: МИМИ ФУРНАДЖИЕВА
ВЕЛИСЛАВ ПАВКОВ
при секретаря Цветанка Найденова, като изслуша докладваното от съдия Фурнаджиева гр.д. № 2394 по описа на четвърто гражданско отделение на ВКС за 2013 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 290 ГПК.
Образувано е по касационната жалба на Н. Д. Д. и Д. Й. С. – двамата от [населено място], представлявани от адв. Д. К., против въззивното решение № 1333 от 5 ноември 2012 г., постановено по в.гр.д. № 732 по описа на апелативния съд в гр. Пловдив за 2012 г., с което е потвърдено решение № 94 от 1 ноември 2011 г. по гр.д. № 1123 по описа на окръжния съд в гр. Стара Загора за 2010 г. в частта му за осъждане на Д. и С. да заплатят на Ш. Р.-Г., гражданин на Л., с адрес в [населено място], обл. С. З., сумата от 25833,18 лева, от които 20000 лева двойният размер на заплатена предплата по сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, 5250 лева заплатени пет месечни вноски за периода м. май – м. септември 2010 г., 583,18 лева заплатени разноски по сключването и нотариалното удостоверяване на предварителния договор, и законната лихва върху сумите от завеждането на иска, и в тежест на Д. и С. са присъдени разноски.
Касационното обжалване е допуснато с определение № 1121 от 7 октомври 2013 г., за да се уеднакви противоречивото тълкуване на въпроса може ли незаконен строеж да бъде обект на прехвърлителна сделка. Противното на даденото от въззивния съд разрешение (продавачите не разполагат с правомощието да се разпореждат с незаконен строеж) е дадено в решение № 1406 по гр.д. № 448/2007 г., ІІ г.о., ВКС, и решение № 1061 по гр.д. № 676/2011 г. на апелативния съд в [населено място]. В решението на ВКС, постановено по реда на отменения ГПК, се приема, че незаконно построената сграда не е предмет извън оборота и продажбата й не е забранена от закона, а във влязлото в сила решение на въззивен съд е изразено виждането, че в закона липсва изрична забрана за продажбата на незаконен строеж, поради което дори и имотът да е бил изграден след периода, за който е възможно издаване на удостоверение за търпимост, имотът може да бъде предмет на прехвърлителна сделка и без удостоверение за търпимост. К. съд приема за правилно разрешението, дадено в решението на ВКС и във влязлото в сила решение на въззивен съд, но въпросът междувременно е разрешен и обвързващо от ВКС. Така в решение № 233 по гр.д. № 195/2012 г., ІІ г.о., в отговор на въпроса за възможността за придобиване право на собственост върху обект, който е незаконно построен, при условията на чл. 291 ГПК е прието, че и незаконно изграден обект може да бъде прехвърлен чрез разпоредителна сделка и тя не е нищожна. Освен това ВКС подчертава, че въпросът дали строежът е законен или не, е относим към възможността за премахването му, но не и към правото на собственост на незаконната сграда. Настоящият съдебен състав напълно възприема сочените разрешения. Следва да се добави, че кога един строеж е незаконен и подлежи на премахване, се определя от техническите органи съгласно относимите строителни правила, съответно незаконният строеж подлежи на премахване когато има издадено предписание за това от компетентните органи – чл. 225 и 225а ЗУТ. Даденото от въззивния съд разрешение на въпроса е в нарушение на материалния закон.
Касационната жалба е основателна. Тъй като не се налага повтарянето или извършването на нови съдопроизводствени действия, касационният съд постановява ново решение по съществото на спора.
Предявените искове по чл. 93, ал. 2 ЗЗД, и по чл. 55, ал. 1, предл. трето ЗЗД, са неоснователни.
Продавачите по предварителния договор, сключен между страните на 07.04.2010 г., са изпълнили задълженията си по него, уговорени в т. 3 (1) – в деня на подписване на договора са представили всички оригинални документи, доказващи правото им на собственост върху имота и неговата „продаваемост” – скица от 2005 г., презаверена през 2006 г., нотариален акт от 2007 г. за закупуване на имота от касатора, удостоверение за търпимост от 2006 г., две удостоверения за наследници и удостоверение за данъчна оценка. Предоставянето на документите е удостоверено с подписите на страните по предварителния договор. С нотариалния акт за покупко-продажба от 2007 г. Й. и Д. С. са придобили дворно място и построените в него жилищна сграда и стопанска постройка, които според представеното в нотариалното производство удостоверение от [община] представляват търпим строеж по смисъла на ЗУТ и не подлежат на премахване. Безспорно, както е установено и от изслушаното от първата инстанция заключение на съдебно-техническа експертиза, към момента на сключване на процесния предварителен договор в дворното място са съществували старата жилищна сграда, както и новопостроена масивна такава, и новопостроен масивен навес с три оградни стени. Новопостроената сграда от масивни елементи е изградена на мястото на съборена паянтова жилищна сграда и отговаря на изискванията за самостоятелен обект на правото на собственост. Твърдението на ищеца, че фактически съществуващите постройки в имота, за които е постигнато съгласие за продажба, не могат да се запазят занапред, не се оправдава от представените по делото документи, доколкото липсва предписание на органите по недопускане и отстраняване на незаконното строителство за премахване на строежа. Страните не спорят, че новопостроената жилищна сграда е незаконен строеж (не са установени одобрен инвестиционен проект и разрешение за строеж), но докато не се премахне, тя представлява обект на собственост, може да се дели, наследява, да се придобива по давност и с нея могат да се извършват разпоредителни сделки. При това положение невярно е, че липсата на скица на дворното място с нанесени в нея постройки и документи за тяхната законност съставлява неизпълнение на задължението на продавачите по т. 3 (1) от договора, поради което да не може да се установи по безспорен начин правото на собственост на продавачите и „продаваемостта” на имота такъв, какъвто съществува фактически, показан е на купувача и той е въведен в негово владение. Дори и ако новопостроената сграда не представлява самостоятелен обект на правото на собственост, то като подобрение в дворното място, и след като не е изрично изключена от продажбата на самото дворно място (предмет на друга сделка), тя е придобита от купувача му (сравни решение № 529 по гр.д. № 1129/2009 г., І г.о., ВКС). При подобна хипотеза в настоящия случай купувачът по предварителния договор би имал възможност да иска намаляване на цената. Установено неизпълнение на изрично соченото от ищеца задължение на продавачите обаче няма, поради което ищецът не е имал правото да развали договора по реда на чл. 87, ал. 2 ЗЗД поради изцяло невъзможно изпълнение на задължението на продавачите, респективно – да иска заплащане на двойния размер на задатъка. Тъй като договорът не е развален поради неизпълнение на длъжника, то не е налице и основание за осъждането на касаторите да върнат поради отпаднало основание сумите, заплатени от ищеца като вноски по договора, съответно и сумите, заплатени разноски по сключването и нотариалното удостоверяване на предварителния договор.
При този изход на спора, тъй като предявените искове следва да бъдат отхвърлени, на касаторите се дължат сторените по делото разноски в общ размер на 5013 лева.
Мотивиран от изложеното, състав на четвърто гражданско отделение на ВКСР Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение № 1333 от 5 ноември 2012 г., постановено по в.гр.д. № 732 по описа на апелативния съд в гр. Пловдив за 2012 г., и вместо него ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ исковете на Ш. Р.-Г., гражданин на Л., [дата на раждане] в Е., Л., съгласно удостоверение за продължително пребиваване в Република България № ****, издадено на 26.11.200* г. от НС „Полиция”, служба „Миграция”, валидно до 26.11.201* г. и паспорт *. № ******, издаден на 09.04.200* г. от Служба за чужденците и паспортна служба на Л., с адрес в [населено място], обл. Стара З., за осъждането на Н. Д. Д. и Д. Й. С. – двамата с адрес в [населено място], [улица], вх. , ет. , ап. , да заплатят: сумата от 20000 лева, представляваща двойният размер на заплатена предплата по сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 07.04.2010 г., сумата от 5250 лева заплатени пет месечни вноски за периода м. май – м. септември 2010 г., сумата от 583,18 лева заплатени разноски по сключването и нотариалното удостоверяване на предварителния договор, и законната лихва върху сумите от завеждането на иска.
ОСЪЖДА Ш. Р.-Г., с посочени данни, да заплати на Н. Д. Д. и Д. Й. С., с посочени данни, сумата от 5013 (пет хиляди и тринадесет) лева разноски по делото.
Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: |