10
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е № 530 София, 27.11.2018 година
Върховният касационен съд, Първо гражданско отделение, в закрито заседание на двадесет и втори ноември през две хиляди и осемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Маргарита Соколова
ЧЛЕНОВЕ: Светлана Калинова
Гълъбина Генчева
при секретар
като изслуша докладваното от съдия Светлана Калинова
гражданско дело № 1722 от 2018 година, и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по чл.288 ГПК.
Образувано е по касационна жалба с вх.№161/08.01.2018г., подадена от [фирма] чрез процесуалния представител на дружеството адв.Т. Х. Ч.-В. от АК-П. и по касационна жалба с вх.№1443/16.02.2018г., подадена от Сдружение „С. на у. в България“ чрез процесуалния представител на сдружението адв.А. Д. С. от САК, срещу решение №238/04.12.2017г., постановено от Пловдивския апелативен съд, втори граждански състав по в.гр.д.№530/2017г., с което решението на първоинстанционния съд е отменено и вместо това е признато правото на [фирма] на изкупуване на сграда с идентификатор 40909.118.235.1 по КК и КР на [населено място] с административен адрес [населено място], [улица], която сграда представлява „Дом на учените“ – масивна триетажна сграда със сутерен, с обща разгъната застроена площ от 608.19кв.м., състояща се от: първи етаж със застроена площ от 202.29кв.м., втори етаж със застроена площ 203.41кв.м., трети етаж със застроена площ от 202.49кв.м., която сграда е построена в ПИ с идентификатор 40909.118.235 по КККР на [населено място], при условията, уговорени в договора за продажба на сградата от 29.08.2016г., том 5, рег.№17750, дело №884/2016г. на помощник-нотариус по заместване при нотариус К. Д., с район на действие РС-К., сключен между Сдружение „С. на у. в България“ като продавач и [фирма] като купувач и при условие, че заплати на [фирма] сумата от 250000лв. в едномесечен срок от влизане на решението в сила.
В изложението към подадената от [фирма] касационна жалба се поддържа, че е налице основание за допускане на касационно обжалване по смисъла на чл.280, ал.1, т.1 ГПК, като се твърди, че въззивният съд се е произнесъл в противоречие с практиката на ВКС по въпросите:
1.Има ли право на изкупуване по чл.66 ЗС във връзка с чл.33, ал.2 ЗС собственикът на поземлен имот, в който е построена триетажна административна сграда с учредено право на строеж по чл.15 ЗС/отм./, ако той не е съсобственик в сградата;
2.След разделяне на части с административна заповед на УПИ – общинска собственост, в който преди разделянето са съществували две и повече сгради на различни собственици с учредено право на строеж по реда на чл.15 ЗС/отм., длъжен ли е собственикът на сградата, останала единствена в един от новообразуваните имоти, да я предложи на собственика, закупил новообразувания поземлен имот, преди да я продаде на трето лице;
3.Длъжен ли е собственикът на сграда, построена в чужд имот с учредено право на строеж по чл.15 ЗС/отм./, да я предложи на собственика на ПИ по реда на чл.33, ал.1 ЗС, преди да я продаде на трето лице;
4.Длъжен ли е съдът при постановяване на решение, признаващо за основателен иска по чл.33, ал.2 ЗС, да постави преди ищеца условие да изкупи имота при действително уговорените условия.
Поддържа, че поставените въпроси са разрешени от въззивния съд в противоречие с решение №465/21.06.2000г. по гр.д.№1568/1999г. на Четвърто ГО на ВКС; решение №87/24.07.2015г. по гр.д.№5323/2014г. на Второ ГО на ВКС; решение №441/11г. на Първо ГО на ВКС по гр.д.№1056/2010г.; решение №294/21.09.2012г. по гр.д.№62/2012г. на Първо ГО на ВКС; решение №946/11.04.1979г. по гр.д.№946/1978г. на Първо ГО на ВС.
По въпроса за задължението на съда при постановяване на решение, признаващо за основателен иска по чл.33, ал.2 ЗС, да постави пред ищеца условие да изкупи имота при действително уговорените условия, касаторът [фирма] поддържа, че е налице и основание за допускане на касационно обжалване по смисъла на чл.280, ал.2 ГПК /очевидна неправилност/ като в касационната жалба поддържа, че тези условия обхващат и разноските по изповядването на сделката.
В писмен отговор в срока по чл.287, ал.1 ГПК ответникът по касационна жалба [фирма] изразява становище, че не са налице предпоставки за допускане на касационно обжалване по поставените въпроси по изложените в отговора съображения. Претендира присъждане на направените по делото разноски.
В изложението към подадената от Сдружение „С.з на у. в България“ касационна жалба се поддържа, че е налице основание за допускане на касационно обжалване по смисъла на чл.128, ал.1, т.1 ГПК, като се твърди, че въззивният съд се е произнесъл в противоречие с практиката на ВКС по въпросите:
1.Има ли право на изкупуване по чл.66 във вр. с чл.33, ал.2 ЗС собственикът на поземлен имот, в който е построена триетажна административна сграда с учредено право на строеж по чл.15 ЗС/отм./, ако той не е съсобственик в сградата – поддържа противоречие с решение №465/21.06.2000г. по гр.д.№1568/1999г. на Четвърто ГО на ВКС и решение №87/24.07.2015г. по гр.д.№5323/2014г. на Второ ГО на ВКС;
2. След разделяне на части с административна заповед на УПИ – общинска собственост, в който преди разделянето са съществували две и повече сгради на различни собственици с учредено право на строеж по реда на чл.15 ЗС/отм., длъжен ли е собственикът на сградата, останала единствена в един от новообразуваните имоти, да я предложи на собственика, закупил новообразувания поземлен имот, преди да я продаде на трето лице – поддържа противоречие с решение №441/11г. на Първо ГО на ВКС по гр.д.№1056/2010г. и решение №87/24.07.2015г. по гр.д.№5323/2014г. на Второ ГО на ВКС;
3.Възможно ли е ищецът по иска по чл.33, ал.2 ЗС да може да замести изцяло купувача по сделката, при която продажната цена е заплатена с теглене на банков кредит и учредяване на ипотека върху придобития имот, което е условие, поставено от продавача по сделката във връзка с негово задължение по отпуснат кредит и в този случай основателно ли е правото да се иска изкупуване от трето, неучастващо в тази сделка лице – поддържа противоречие с разрешението, дадено в решение №1771 от 02.02.1994г. по гр.д.№2018/1993г. на Четвърто ГО на ВКС и решение №413 от 26.05.2010г., постановено по гр.д.№2636/2008г. на Трето ГО на ВКС.
Поддържа, че е налице основание за допускане на касационно обжалване по смисъла на чл.280, ал.1, т.3 ГПК по въпросите:
1.Длъжен ли е собственикът на сграда, построена в чужд имот с учредено право на строеж по чл.15 ЗС/отм./, да я предложи на собственика на ПИ по реда на чл.33, ал.1 ЗС, преди да я продаде на трето лице;
2.Представляват ли разноските по сделката за покупко-продажба на недвижим имот, в случай че те се поемат от купувача, част от действително уговорените условия и следва ли същите да се възложат върху ищеца при уважаване на иска му за изкупуване по чл.33, ал.2 ЗС;
3.На кого от собствениците на земята, върху която е построена сградата, следва да бъде предложена сградата за изкупуване на основание чл.66, ал.1 ЗС във вр. с чл.33, ал.2 ЗС, когато в периода между подписването на предварителен договор за покупко-продажба на сградата и сключването на окончателния договор в нотариална форма собствеността върху земята бъде прехвърлена – на собственика, който е такъв в момента на подписване на предварителния договор или на този, който е такъв в момента на подписване на окончателен договор.
В изложението към подадената от Сдружение „С. на у.е в България“ се поддържа също така, че обжалваното решение е и очевидно неправилно с твърдението, че съдът е нарушил разпоредбата на чл.33, ал.2 ЗС като е признал за основателен иска по чл.66, ал.1 ЗС без да съобрази, че действително уговорените условия по сделката не могат да бъдат възложени в цялост на ищеца и отделно от това не е постановил ищецът да изпълни всички действително уговорени условия по договора, включително и да плати разноските по сделката.
В писмен отговор в срока по чл.287, ал.1 ГПК ответникът по касационна жалба [фирма] изразява становище, че по така поставените въпроси не е налице основание за допускане на касационно обжалване по изложени в отговора съображения. Претендира присъждане на направените по делото разноски.
Касационната жалба е подадена срещу подлежащ на обжалване акт на въззивния съд в срока по чл.283 ГПК.
Досежно наличието на предпоставки за допускане на касационно обжалване съображенията на съда са следните:
[фирма] е предявило по реда на чл.66, ал.1 ЗС вр. чл.33, ал.2 ЗС срещу Сдружение „Съюз на учените в България“ и [фирма] иск за признаване право на изкупуване на сградата с идентификатор 40909.118.235.1 по КККР на [населено място] с твърдението, че притежава правото на собственост върху дворното място, в което е построена сградата /н.а.№78/05.07.2016г., т.IV, рег.№13002, дело №655/2016г./ , като преди продажбата на сградата, извършена от Сдружение „С. на у. в България“ на 29.08.2016г. /н.а.№116, том V, рег.№17750, дело №884/2016г./ не му е било предложено да изкупи земята при посочените в договора за покупко-продажба условия.
С обжалваното решение въззивният съд е приел, че предявеният иск е неоснователен.
Посочено е, че страните не повдигат спор относно приетата за установена на базата на събраните в първоинстанционното производство фактическа обстановка, която е изложена в обжалваното решение както следва: Със заповед № РД-14-185 от 18.05.1993г. на кмета на [община] на Съюза на учените в България е отстъпено право на строеж на Дом на учения върху общинска земя, за учредяването на което е сключен договор на 21.05.1993г., след което с н.а.№154 от 02.07.1993г., том I, дело №501/1993г. С. на учените в България е признат за собственик на изградения Дом на учените, представляващ масивна триетажна сграда със сутерен в [населено място] на [улица].
Прието е, че на 07.10.2015г. на проведено заседание на УС на Съюза на учените в България /след взето решение на проведеното на 24.03.2011г. ОС на организацията за упълномощаването на УС да търси най-правилното и изгодно правно и финансово решение на проблема с тази сграда и при необходимост да пристъпи към нейната продажба/, на което са присъствали и потенциалните купувачи Д. В. и Д. П., е обсъждана предложената от тях оферта и е взето решение за сключването на договор за продажба на цена от 250 000лв., която сума да бъде преведена по сметка на [фирма] като част от главницата по договор за кредит №1682.0714/27.04.2015г. в [фирма] и разходите по извършването на сделката се поемат от купувача.
Взето е предвид обстоятелството, че на 25.11.2015г. е сключен предварителен договор между Сдружение „С. на у. в България“ и [фирма], съдружници в което дружество са Д. В. и Д. П., за продажбата на сградата за сумата от 250 000лв., от която 50 000лв. платими в 10-дневен срок чрез банков превод в специална сметка в [фирма], а останалите 200 000лв. в деня на нотариалното изповядване на сделката по банков път, със срок за сключване на окончателния договор 31.12.2015г., удължаван в последствие с няколко анекса, както и че окончателният договор е сключен на 29.08.2016г. Взето е предвид обстоятелството, че сумата от 50 000лв. е заплатена от купувача [фирма] със собствени средства по банковата сметка на продавача в [фирма], а останалата сума от 200 000лв. е платена съгласно условията по договор за кредит №2387.0316 от 24.08.2016г. чрез предоставения на купувача банков кредит след вписване на 29.08.2016г. на договорна ипотека върху имота и застраховка на имота в полза на банката.
Взето е предвид обстоятелството, че към датата на сключване на предварителния договор собственици на поземления имот, в който е построена сградата, са били съпрузите И. и Е. М., като с договор от 05.07.2016г., обективиран в н.а.№78, том IV, рег.№13002, дело №655/2016г./, те са продали поземления имот на [фирма], както и че на 14.10.2015г. от Сдружение „С. на у. в България“ до съпрузите М. е изпратена на основание чл.66, ал.1 ЗС във вр. с чл.33, ал.2 ЗС покана за изкупуване на сградата за впоследствие договорената цена от 250 000лв. без ДДС, връчване на която обаче не е било извършено, тъй като при посещения на адреса на девети, единадесети и дванадесети ноември, 2015г. лицето не е открито и достъп до сградата не е осъществен, понеже вратата е с чип.
Въз основа на така установената фактическа обстановка въззивният съд е приел, че към момента на сключване на предварителния договор земята, върху която е построена сградата, е била собственост на съпрузите М., а към датата на сключване на окончателния договор земята е била собственост на [фирма], до което дружество до нотариалното изповядване на сделката писмена покана за изкупуване на сградата не е била отправяна, а такава покана не е връчена и на праводателите на дружеството.
За неоснователни са приети доводите на Сдружение „С. на у. в България“ и [фирма], че разпоредбите на чл.66, ал.1 и чл.33, ал.2 ЗС изискват за възникване на право на изкупуване съществуване на съсобственост върху сградата, като са изложени съображения, че наличието на съсобственост върху сградата би обосновало директно приложение на основния фактически състав на изкупуване при съсобственост по чл.33 ЗС и би обезсмислило нормата на чл.66, ал.1 ЗС, която е приложима именно в настоящата хипотеза на извършена от едноличния собственик на постройката продажба на същата на трето лице без предварително да е предложил изкупуването ѝ на собственика на земята.
Прието е, че предварителният договор няма отношение към възникването и съществуването на правото на изкупуване, което е обусловено единствено от собствеността на [фирма] върху земята към датата на продажбата на сградата, извършена без преди това да е бил поканен писмено да я изкупи при същите условия. Изложени са съображения, че обстоятелството как е извършена продажбата – директно с договор в нотариална форма в изпълнение на задължение по предварителен договор или посредством обявяването на предварителен договор за окончателен по съдебен ред на основание чл.19, ал.3 ЗЗД, както и че писменото предложение за изкупуване не е условие за действителността на продажбената сделка или предварителния договор за сключването ѝ, нито липсата му е пречка за изпълнението на предварителния договор чрез сключването на окончателен такъв, тъй като разпоредбата на чл.66, ал.1 ЗС, препращайки към чл.33 ЗС, дава право на собственика на земята да встъпи като купувач в едно валидно правоотношение по договор за продажба, което е породило вещнотранслативен ефект.
С оглед на това е прието, че на [фирма] следва да бъде признато правото на изкупуване на сградата при действително уговорените съществени елементи на продажбата, а именно за цена от 250 000лв. Изложени са съображения, че уговорките относно сроковете и начина на плащане на цената касаят заплащане на цена от 250 000лв., като сключеният от дружеството-купувач [фирма] договор за кредит и учредената за обезпечаването му ипотека не са част от условията на продажбата, тъй като те касаят начина и сроковете за изпълнение на задължението на купувача по сключения договор за заплащането на продажната цена, а не самата нея като съществен елемент на продажбата. Прието е, че встъпвайки в продажбеното правоотношение, [фирма] не встъпва и в това по сключения от [фирма] договор за кредит, както и че не е необходимо изрично изявление от [фирма], че приема ипотеката, доколкото ипотеката следва имота без за това да е необходимо съгласието на приобретателя.
Изложени са и съображения, че разноските по прехвърлянето не се включват в параметрите на договора за продажба като условие за изкупуването. Поради това е прието, че правото на изкупуване следва да бъде признато при условие, че [фирма] заплати на [фирма] сумата от 250 000лв. в едномесечен срок от влизането на решението в сила.
В производството по делото доводи за наличие и на друга сграда в имота, както и твърдения, че имотът е бил разделен на две части след построяването на сградата с идентификатор 40909.118.235.1 не са навеждани. Въпросите дали след разделяне на части с административна заповед на УПИ – общинска собственост, в който преди разделянето са съществували две и повече сгради на различни собственици с учредено право на строеж по реда на чл.15 ЗС/отм., длъжен ли е собственикът на сградата, останала единствена в един от новообразуваните имоти, да я предложи на собственика, закупил новообразувания поземлен имот, преди да я продаде на трето лице, са извън спорния предмет, поради което следва да се приеме, че основание за допускане на касационно обжалване по тези въпроси не е налице.
Не е налице основание за допускане на касационно обжалване и по въпросите има ли право на изкупуване по чл.66 ЗС във връзка с чл.33, ал.2 ЗС собственикът на поземлен имот, в който е построена триетажна административна сграда с учредено право на строеж по чл.15 ЗС/отм./, ако той не е съсобственик в сградата и длъжен ли е собственикът на сграда, построена в чужд имот с учредено право на строеж по чл.15 ЗС/отм./, да я предложи на собственика на ПИ по реда на чл.33, ал.1 ЗС, преди да я продаде на трето лице. Така поставените въпроси са относими единствено към хипотеза на извършено разпореждане от съсобственик в недвижим имот в полза на трето за съсобствеността лице, но не и към хипотеза, при която правото на собственост върху земята и върху построената сграда принадлежи на различни лица. В този смисъл е и разрешението, дадено в соченото от касаторите решение №87/24.07.2015г. по гр.д.№5323/2014г., Второ ГО на ВКС, в което се приема, че разпоредбата на чл. 66, ал. 1 ЗС създава ограничение за правото на разпореждане със сграда, суперфициарна собственост – собственикът й е длъжен да я предложи за продажба първо на собственика на земята и само ако той откаже, да може да я продаде на трето лице, при същите условия, при които я е предложил на собственика на земята. Разрешението е обусловено от целта на закона – собствеността върху земята и сградата да се концентрира в едно лице, като предпочитанието е собственикът на земята да стане собственик и на сградата, суперфициарна собственост. Хипотезата, при която в дворното място са построени няколко сгради, принадлежащи на различни правни субекти е особена и в подобен случай разпоредбата на чл.66 ЗС не би намерила приложение, като в този смисъл практиката на ВКС е категорична – притежаването на права и в сградата не е предпоставка за признаване правото на изкупуване по реда на чл.66 ЗС. В този смисъл и решение №441/10.01.2012г. на Първо ГО на ВКС, постановено по гр.д.№1056/2010г., в което изрично се сочи, че когато върху съсобствено дворно място има една сграда, притежавана в суперфициарна собственост от единия от съсобствениците на мястото, се прилагат правилата на чл.66, ал.1 вр. чл.33, ал.2 ЗС - собственикът на сградата трябва да я предложи първо на останалите съсобственици на дворното място за изкупуване и само ако те откажат, може да я продаде на трето лице при същите условия. Разпоредбата на чл.66, ал.1 ЗС създава ограничение за правото на разпореждане със сградата - суперфициарна собственост. Собственикът на тази сграда е длъжен да я предложи за продажба първо на собственика на земята и само ако той откаже, може да я продаде на свободно избрано трето лице, при същите условия, при които я е предложил за изкупуване на собственика на земята. Целта на закона е собствеността върху земята и върху сградата да се концентрира в едно лице. Чрез изкупуването ще се постигне целта на закона - да се избегне разделната собственост на сградата и мястото.
В същия смисъл са и съображенията, изложени в обжалваното решение.
Не е налице основание за допускане на касационно обжалване и по въпроса на кого от собствениците на земята, върху която е построена сградата, следва да бъде предложена сградата за изкупуване на основание чл.66, ал.1 ЗС във вр. с чл.33, ал.2 ЗС, когато в периода между подписването на предварителен договор за покупко-продажба на сградата и сключването на окончателния договор в нотариална форма собствеността върху земята бъде прехвърлена – на собственика, който е такъв в момента на подписване на предварителния договор или на този, който е такъв в момента на подписване на окончателен договор.
По така поставения въпрос в практиката на ВКС категорично се приема, че възможността за изкупуване по реда на чл.33, ал.2 ЗС, респективно на чл.66 ЗС, възниква едва след сключването на окончателния договор. В този смисъл решение №826 от 27.07.2000г. по гр.д.№112/2000г. на Второ ГО на ВКС, решение №250 от 2010 по гр.д №3/2009 на Трето ГО на ВКС, решение №54 от 2010г. по гр.д №4683/2008 на Четвърто ГО на ВКС и решение № 316 от 23.01.2014 г. по гр. д. № 2371/2013 г. на Върховен касационен съд, Трето ГО. Към момента на сключване на окончателен договор следователно се извършва преценката дали на лицето, притежаващо към този момент правото на собственост върху дворното място е предложено да изкупи сградата при условията, посочени в окончателния договор.
В същия смисъл са и съображенията, изложени в обжалваното решение. Още повече, че в настоящия случай не е установено и към момента на сключване на предварителния договор поканата за изкупуване да е достигнала до собственика на дворното място. С оглед на това въпросът следва да се приеме и за ирелевантен.
По отношение на условията, при което следва да бъде признато правото на изкупуване по реда на чл.66 ЗС, вр. чл.33, ал.2 ЗС в практиката на ВКС непротиворечиво се приема, че изкупуващият дължи действително уговорената при сключването на договора цена, в който смисъл решение №383/26.10.2010г. на Второ ГО на ВКС по гр.д.№532/2010г. и решение №626/08.12.2010г. на Първо ГО на ВКС по гр.д.№6/2010г. Ако купувачът вече е платил договорената цена на продавача, изкупуващият следва да заплати на купувача всичко дадено от него в изпълнение на продажбата. В този смисъл решение №327/03.05.2010г. по гр.д.№538/2009г. на Първо ГО на ВКС. Само ако купувачът все още не е заплатил на продавача уговорената цена, изкупуващият следва да заплати уговореното в договора на продавача при всички посочени в договора условия.
В същия смисъл са и изложените в обжалваното решение съображения, поради което следва да се приеме, че не е налице поддържаното от Сдружение „С. на у. в България“ основание за допускане на касационно обжалване по смисъла на чл.280, ал.2 ГПК /очевидна неправилност/ с твърдението, че съдът е нарушил разпоредбата на чл.33, ал.2 ЗС като е признал за основателен иска по чл.66, ал.1 ЗС без да съобрази, че действително уговорените условия по сделката не могат да бъдат възложени в цялост на ищеца и отделно от това не е постановил ищецът да изпълни всички действително уговорени условия по договора.
Налице е обаче основание за допускане на касационно обжалване по поставения от [фирма] въпрос следва ли съдът при уважаване на предявен по реда на чл.66, ал.1 ЗС вр. чл.33, ал.2 ЗС да присъди на изместения купувач и разноските, направени при сключването на договора. Така поставеният въпрос има значение за крайния изход на спора и доколкото до настоящия момент подобен въпрос не е бил поставян пред ВКС по реда на сега действащия ГПК, следва да се приеме, че касационното обжалване следва да бъде допуснато по реда на чл.280, ал.1, т.3 ГПК с оглед значението му за точното прилагане на закона и за развитието на правото.
Водим от гореизложеното, Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение
О П Р Е Д Е Л И :
ДОПУСКА до касационно обжалване решение №238/04.12.2017г. по в.гр.д.№530/2017г. по описа на Пловдивския апелативен съд по подадената от [фирма] касационна жалба.
НЕ ДОПУСКА до касационно обжалване решение №238/04.12.2017г. по в.гр.д.№530/2017г. по описа на Пловдивския апелативен съд по подадената от Сдружение „С. на у. в България“ касационна жалба.
Указва на касатора [фирма] в едноседмичен срок от съобщението да внесе по сметка на ВКС държавна такса, определена с оглед размера на направените в нотариалното производство разноски в размер на 247.16лв. /двеста четиридесет и седем лева и 16ст./ за разглеждане на жалбата по същество.
След представяне на доказателства, че дължимата държавна такса е внесена, делото да се докладва на председателя на Първо ГО на ВКС за насрочване в открито съдебно заседание.
Определението е окончателно.
Председател: Членове:
|