9 Р Е Ш Е Н И Е № 19 С., 28.03. 2016 год. ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД, ГК, ІІІ г.о. в публично заседание на двадесет и седми януари, две хиляди и шестнадесета година в състав: Председател: Капка Юстиниянова Членове: Л. Богданова С. Димитрова при секретаря Райна Стоименова и в присъствието на прокурора като изслуша докладваното от съдията Богданова гр.д.№ 1600 по описа за 2015 год. за да се произнесе взе предвид следното: Производството е по реда на чл.290 ГПК. Образувано е по касационна жалба на [фирма], [населено място], подадена чрез юрисконсулт Т. Чемширов срещу въззивно решение № 2103 от 18.11.2014 г. по гр.д. № 1529/2014 г. на Софийски апелативен съд, с което е отменено решение № 8592 от 18.12.2013 г. по гр.д. № 10007/2012 г. на Софийски градски съд, и на основание чл.19, ал.3 ЗЗД е обявен за окончателен предварителен договор, сключен на 26.01.2011 г., по силата на който Р. Х. В. от [населено място] купува от [фирма] - в ликвидация следният недвижим имот: жилище-тризонет, разположен на полуподземния етаж и два надземни етажи на жилищна сграда с идентификатор 68134.1895.290.4.2. със застроена площ на полуподземния етаж от 61.70 кв.м., със застроена площ на първи надземен етаж от 100.45 кв.м. и със застроена площ на втори надземен етаж от 58.55 кв.м. и разгърната застроена площ от 220.70 кв.м., жилищната сграда намираща се в УПИ-224,290 от кв.34 по плана на м. К., [населено място] за сумата 80 000 лв., при условие, че Р. Х. В. заплати на [фирма] сумата 10 000 лв. в двуседмичен срок от влизане на решението в сила на основание чл.362, ал.1 ГПК. Поддържа, че решението е постановено в нарушение на материалния закон, при съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост- отменителни основания по чл.281, т.3 ГПК. Ответникът Р. Х. В. в писмен отговор, подаден чрез адвокат Д. Х. изразява становище за неоснователност на касационната жалба и оставяне в сила обжалваното решение, като правилно. Ответникът [фирма], [населено място], не взема становище по жалбата. С определение № 671 от 15.06.2015 г. настоящият състав на ВКС е допуснал касационно обжалване на въззивното решение по следните въпроси: при прехвърляне на земята купувачът придобива ли и подобренията и сградите върху нея, щом същите не са изключени изрично като предмет на сделката и необходимо ли е, за да се запази собствеността върху сградата отделно от земята, да бъде изрично уговорено в нотариалния акт, че предмет на прехвърлителната сделка не е собствеността върху сградата, като по този начин да се смята оборена презумпцията на чл.92 ЗС; фактическото положение за изграждане на самостоятелен обект в сграда, дори в груб строеж, с акт на общинската администрация ли се установява, или може да се докаже посредством акт за удостоверяване годността на конструкцията преди започване на довършителните работи и чрез одобрен архитектурен проект за преустройство; обусловено ли е вещното право на собственост от наличието на самостоятелен обект и необходимо ли е тълкуване на волята на страните при прехвърляне на право на собственост върху терена и цялата изградена върху него сграда, след като е имало одобрен архитектурен проект за преустройство на имота; данните, отразени в имотния регистър, съставляват ли официално удостоверяване и ползват ли се с доказателствена сила. По въпроса при прехвърляне на земята купувачът придобива ли и подобренията и сградите върху нея, щом същите не са изключени изрично като предмет на сделката и необходимо ли е, за да се запази собствеността върху сградата отделно от земята, да бъде изрично уговорено в нотариалния акт, че предмет на прехвърлителната сделка не е собствеността върху сградата, като по този начин да се смята оборена презумпцията на чл.92 ЗС, Върховният касационен съд в настоящия си състав споделя правните разрешения, приети в решение № 529 от 9.07.2010 г. по гр.д. № 1129/2009 г. на ВКС, І г.о., решение № 120 от 22.10.2014 г. по гр.д. № 2928/2014 г. на ВКС, ІІ г.о., постановени по чл.290 ГПК, съгласно които при прехвърляне на земята купувачът придобива и подобренията и сградите върху нея, щом същите не са изключени изрично като предмет на сделката, запазването на собствеността върху сградата, отделно от земята трябва да е изрично уговорено в нотариалния акт, за да се смята оборена презумпцията по чл.92 ЗЗД. Щом продавачът не е изключил изрично от продажбата вещи, които се намират в мястото, то купувачът придобива всичко което се намира в мястото: сградата, посажденията, оградата и др. На въпроса фактическото положение за изграждане на самостоятелен обект в сграда, дори в груб строеж, с акт на общинската администрация ли се установява, или може да се докаже посредством акт за удостоверяване годността на конструкцията преди започване на довършителните работи и чрез одобрен архитектурен проект за преустройство e дадено разрешение в решение № 46 от 12.03.2010 г. по гр.д. № 725/2009 г. на ВКС, постановено по реда на чл.290 ГПК, което се споделя от настоящия състав. Прието е, че установяването на едно фактическо положение, а именно завършеност на сградата в „груб строеж” по смисъла на закона се установява по установения в чл.181, ал.2 ЗУТ, вр.чл.159, ал.2 ЗУТ ред - с акт на общинската администрация, осъществяваща надзорни строителни функции. На въпроса обусловено ли е вещното право на собственост от наличието на самостоятелен обект и необходимо ли е тълкуване на волята на страните при прехвърляне на право на собственост върху терена и цялата изградена върху него сграда, след като е имало одобрен архитектурен проект за преустройство на имота е даден отговор в решение № 542 от18.01.2011 г. по гр.д. № 1469/2009 г. на ВКС, постановено по реда на чл.290 ГПК, който се възприема от настоящият състав. Прието е, че правото на собственост, както и всички субективни права имат за обект определена вещ, обособен материален предмет, върху който се съсредоточава това право, което се характеризира с абсолютната власт на носителя му, от която произтичат и различните му правомощия. Без вещта да съществува като самостоятелен обект не може да съществува и вещното право на собственост. Законът е предвидил различни хипотези на правото на собственост в зависимост от обектите и тяхното деление по видове по различни критерии, но във всички случаи обектът трябва да бъде обособен като самостоятелен такъв, т.е. да е отграничен от другите такива, в това число и такива в режим на етажна собственост, при която съществуването на отделните обекти е свързано с наличие на общи на всички собственици части. На въпроса данните отразени в имотния регистър, съставляват ли официално удостоверяване и ползват ли се с доказателствена сила е дадено разрешение в решение № 261 от 23.10.2013 г. по гр.д. № 3777/2013 г. на ВКС, постановено по реда на чл.290 ГПК. Прието е, че съгласно § 5, т.39 от допълнителните разпоредби на ЗУТ „обект” е самостоятелен строеж или реална част от строеж с определено наименование, местоположение, самостоятелно функционално предназначение и идентификатор по З.. Този текст дава кумулативно характеристиките на самостоятелен обект на строителство, но тъй като нормата има тълкувателен характер, тя се отнася и за вече построените сгради. Дефиниция на това понятие от гледна точка на обектите на правото на собственост е дадена в §1, т.1 З., според който самостоятелен обект на правото на собственост е етаж или част от етаж по смисъла на гл. ІV ЗС „Етажна собственост”. По аргумент от чл.39 ЗС основната характеристика на самостоятелния обект на правото на собственост освен обособеността му като етаж, или част от етаж е и тази да може да се ползва самостоятелно. Затова функционалното предназначение е основна кадастрална данна в имотния регистър за самостоятелния обект в сграда, съгл. чл.27 З.. Другата характеристика е да е обособен от останалите съседни обособени обекти на собственост- да е етаж или част от етаж със самостоятелен вход за него. Заснемането на обект от сграда със самостоятелен идентификатор само по себе си не доказва, че този обект е обособен обект на правото на собственост, но е индиция за това, че той притежава характеристиките на такъв и има посоченото предназначение. Данните, отразени в имотния регистър каквото е предназначението на имота и другите характеристики съставляват официално удостоверяване и до опровергаването им се ползват с доказателствена сила. Съгласно чл.40, ал.1 ЗУТ всяко жилище трябва да има самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня - тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него. Предвид дадените отговори на поставените правни въпроси по съществото на касационната жалба Върховният касационен съд в настоящия състав намира следното: За да отмени решението на първоинстанционния съд, по отхвърления иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД и постанови ново, с което го уважи, Софийски апелативен съд е приел, че собственикът на земята не е собственик на новообразувания обект, който е обособен като тризонет. Според съда след обособяване на тризонета са започнали да съществуват два самостоятелни жилищни обекта, които са в режим на етажна собственост с два различни собственика. Затова не е било необходимо единия обект да бъде изключен от продажбата. Прехвърлянето на терен с отделен обект в етажната собственост не прехвърля останалите обекти в същата етажна собственост. Приел е, че процесния тризонет предмет на предварителния договор е бил завършен в груб строеж през 1998 г. Въз основа на тези данни е извел извода, че с договора за покупко-продажба, материализиран в нот. акт № 147/2002 г. [фирма] е продал на Ц. С. земята и апартамента със застроена площ от 89 кв.м. върху който същата е учредила в полза на [фирма] договорна ипотека, а дружеството е останало собственик на процесния тризонет, и сключеният на 26.01.2011 г. предварителен договор между дружеството и Р. В. е обявен за окончателен. Настоящият съдебен състав намира, че по сключения между [фирма], в ликвидация и Р. Х. В. на 26.01.2011 г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот- жилище-тризонет, разположен на полуподземния етаж и два надземни етажи на жилищната сграда с идентификатор 68134.1895.290.4.2. със застроена площ на полуподземния етаж от 61.70 кв.м., със застроена площ на първия етаж от 100.45 кв.м. и със застроена площ на втория етаж от 58.55 кв.м. и разгърната застроена площ от 220.70 кв.м., построена в южната част на УПИ VІІ-224, 290, кв.34 по плана на м.”К.”, [населено място] не е налице предпоставка за обявяването на този договор за окончателен с оглед разпоредбата на чл.363 ГПК. Отчуждителят на недвижимия имот по предварителния договор не е собственик на същия. От приложения Н.А. № 139/1998 г. и Н.А. № 2/2000 г./ за поправка на Н.А. № 139/1998 г./ се установява, че [фирма] е закупило от [фирма] дворно място, находящо се в [населено място], [улица], цялото с площ от 1311 кв.м., съставляващо парцел VІ- отреден за имоти четири и пет, по плана на [населено място], м. „К.”, ведно с двуетажна жилищна сграда с хоризонтално пространствено разпределение, както следва: подземен етаж със застроена площ от 61.70 кв.м. състоящ се от предверие, фитнес стая, коридор, душ кабина тоалетна и стълбище; първи етаж със застроена площ от 153.40 кв.м., състоящ се от входно предверие и стълбищно рамо, коридор, кухня, тоалетна, дневна, зимна градина, тераса, вътрешно стълбищно рамо и стълбищна площадка с външно стълбищно рамо; втори /тавански етаж/ със застроена площ от 94.60 кв.м., състоящ се от стълбище, входно предверие, три спални и баня - тоалетна. С договор за покупко-продажба от 29.12.2002 г. по Н.А. № 147/2002 г. [фирма] продава на Ц. Б. С. описания в Н.А. № 139/1998 г. недвижим имот. С Н.А. № 6/2008 г. за обезпечаване вземането по отпуснат от [фирма] на [фирма] банков кредит в размер на 530 000 лв. Ц. Б. С. е учредила в полза на банката договорна ипотека върху недвижимия имот, предмет на договора за покупко-продажба от 29.12.2002 г. От инвестиционен проект от 27.02.2012 г. и приложената към него обяснителна записка се установява, че разделянето на двуетажната жилищна сграда на два самостоятелни апартамента с отделни входове, кухненска и санитарна част, дневни, стои и отделни стълбища за достъп до втория /тавански/ етаж не касае основните конструктивни елементи. Новите преградни стени ще бъдат изпълнени от гипсокартон, алуминиева конструкция и пълнеж от минерална вата. Сградата е узаконена с акт за узаконяване № 303 от 22.05.1997 г., издаден от СО, въз основа на одобрени за узаконяване архитектурни проекти на 22.05.1997 г. от СГО, управление „Архитектура и Градоустройство” и е налице проект за преустройство на същата жилищна сграда с одобрени за узаконяване проекти от 27.08.1998 г. на СГО, управление „Архитектура и Градоустройство”. Двата надземни етажа се обслужват от обща стълбищна клетка. От представения проект за преустройство на жилищната сграда от м. март 1998 г. се установява, че е изготвен по сключен с инвеститора договор проект за преустройство на сградата за да отговори на по-високите изисквания на собственика за комфорт на обитаване и съответните функционални и планови изисквания към преустройството на сградата. Това налага промени във функцията, оформяне на нови помещения и кътове, замяна на конструкция, довършителни материали и ново интериорно решение. Предвид изложените данни по делото и приетите отговори на поставените правни въпроси, следва че не е налице изискването на чл.363 ГПК за обявяване предварителния договор за окончателен, тъй като към момента на сключването му обещателят не е бил собственик на имота, предмет на договора. С договора за покупко-продажба по Н.А. № 147/2002 г. на нотариус М. В., с район на действие Софийски районен съд [фирма] е продало на Ц. Б. С. цялото дворно място заедно с построените в същия имот масивна жилищна сграда на етаж и полуетаж, заедно с мазе в което се намират винарна и зала за фитнес и гараж. След като процесния тризонет, предмет на предварителния договор не е изключен изрично като предмет на сделката при прехвърляне на земята купувачът придобива и него. Щом продавачът не е изключил изрично от продажбата вещи, които се намират в мястото, то купувачът придобива всичко което се намира в мястото: сградата, посажденията, оградата. Неправилно въззивният съд е приел, че към момента на покупко-продажбата през 2002 г. са съществували два самостоятелни жилищни обекта, които са в режим на етажна собственост с два различни собственика, поради което при прехвърлянето на единия обект не било необходимо да се изключва от продажбата другия. Представеният акт за удостоверяване годността на конструкциите при започване на довършителните работи от 25.09.1998 г. е във връзка със сключения между [фирма] като инвеститор и С. К. като изпълнител договор № 001 от 21.08.1998 г. и с него е констатирано, че конструкцията е годна и е разрешено изпълнението на довършителните работи. С проекта от м.март 1998 г. е предложено преустройство на жилищната сграда, като няма данни при това преустройство да са обособени два самостоятелни жилищни обекта. Представения по делото одобрен архитектурен проект от 27.08.1998 г. е във връзка с преустройството на жилищната сграда по проекта от м. март 1998 г., от който не може да се изведе извод, че са обособени две самостоятелни жилища. Напротив от представения инвестиционен проект и обяснителната записка към него от м. март 2012 г. се установява, че сградата може да бъде поделена на два самостоятелни жилищни обекта, като разделянето не касае основните конструктивни елементи. Въз основа на изложеното настоящият съдебен състав намира, че към 2002 г., когато е сключен договора за покупко-продажба между [фирма] и Ц. Б. С. жилищната сграда е представлявала двуетажна масивна жилищна сграда с полуподземен етаж. След като земята заедно с постройките е продадена на С., то правото на собственост върху тях е загубено от продавача. За да е налице отделна собственост върху ид. част от продадения имот, то това е следвало да намери отражение в договора от 2002 г. След като в договора не е изключен изрично процесния апартамент, предмет на предварителния договор, то по аргумент от правилото, че собственика на земята е собственик и на постройките и насажденията върху него, освен ако не е уговорено друго, следва че С. от 2002 г. е собственик на процесния апартамент. Извън това не може да се приеме, че още към 1998 г. в жилищната сграда съществували два самостоятелни жилищни обекта в режим на етажна собственост. Както вече се посочи от представените доказателства за извършените преустройства в сградата не може да се изведе такъв извод. Данните за възможното обособяване на два самостоятелни жилищни обекти в сградата са от 2012 г., т.е. възможно е обособяването им без значителни преустройство, но не и че такива самостоятелни обекти са съществували към 2002 г. Дори и да се приеме, че с преустройствата извършени през 1998 г. е създаден нов обект на правото на собственост, който може да бъде предмет на гражданския оборот, а именно процесния апартамент- тризонет, като по този начин в жилищната сграда са възникнали два самостоятелни обекта на правото на собственост, след като той не е изключен от договора за покупко-продажба по Н.А. № 147/2002 г., то купувачът на мястото придобива всичко което се намира в него. По изложените съображения изводът на въззивния съд, че от 1998 г. в жилищната сграда са били обособени два самостоятелни обекта в режим на етажна собственост и че с Н.А. № 147/2002 г. [фирма] е продал на С. единия от тях с площ от 89 кв.м., като е запазил правото на собственост върху другия, предмет на предварителния договор е неправилен, което обуславя отмяна на обжалвания акт. Не се налага извършване на допълнителни съдопроизводствени действия, поради което спорът следва да бъде разрешен по същество от настоящата инстанция. Предвид изложеното по-горе настоящият съдебен състав намира, че с Н.А. № 147/2002 г. на нотариус Воденичарски [фирма] е продал на Ц. С. земята и построената в нея сграда, поради което не е запазил правото на собственост върху процесния апартамент, предмет на предварителния договор. Сключеният на 26.01.2011 г. от [фирма] и Р. В. предварителен договор за продажба на процесния апартамент-тризонет със застоена площ от 220.70 кв.м. не може да бъде обявен за окончателен, тъй като обещателят не е негов собственик. Водим от горното Върховният касационен съд, състав на ІІІ г.о. Р Е Ш И : ОТМЕНЯ въззивно решение № 2103 от 18. 11. 2014 г. по гр.д. № 1529/2014 г. на Софийски апелативен съд и вместо него Постановява: ОТХВЪРЛЯ предявеният от Р. Х. В. от [населено място], [улица] срещу [фирма], в ликвидация, представлявано от ликвидатора Й. С. Б., [населено място],[жк], [жилищен адрес] иск за обявяване на основание чл.19, ал.3 ЗЗД за окончателен на предварителен договор от 26.01.2011 г., по силата на който [фирма], в ликвидация се е задължило да продаде на Р. Х. В. следният недвижим имот: жилище „тризонет”, разположен на полуподземният етаж и два надземни етажа на жилищна сграда с идентификатор № 68134.1895.290.4.2, със застроена площ на полуподземния етаж от 61.70 кв.м., със застроена площ на първи надземен етаж от 100.45 кв.м. и със застроена площ на втори надземен етаж от 58.55 кв.м. и Р. от 220.70 кв.м., с хоризонтално пространствено разпределение както следва: на полуподземен етаж-предверие, фитнес, коридор, баня с тоалетна, котелно помещение и стълбище; първи етаж- дневна /кухненски бокс/ столова с тераса, стълба към втори етаж, която ще се изпълни по отделен конструктивен проект, зимна тераса и стълба към полуподземен етаж; на втори етаж- две спални, дрешник, коридор, баня с тоалетна и стълба към първия етаж, която ще се изпълни по отделен конструктивен проект; жилищната сграда е разположена в южната част на УПИ на 9.00 м. от западна регулационна линия към [улица]и на около 8.40 м. от южната регулационна линия, като жилищната сграда разполага с два съществуващи входа от юг и от север и с вход на УПИ от запад; двата надземни етажа се обслужват от обща стълбищна клетка, чрез нея е достъпен и втори надземен „тавански” етаж; полуподземния етаж е вкопан частично в терена от към северната част, първият етаж е достъпен от юг с две стъпала и от север с девет стъпала; жилищната сграда е построена в ПИ с идентификатор № 68134.1895.290, УПИ VІІ-224,290, кв.34 по плана на м.”К.”, [населено място] с площ от 1 348 кв.м., като неоснователен. Решението не подлежи на обжалване. ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ :