2 Р Е Ш Е Н И Е № 114 гр. София, 21.04.2016 год. В ИМЕТО НА НАРОДА Върховният касационен съд, Четвърто гражданско отделение, в открито заседание на четвърти април две хиляди и шестнадесета година в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: Бойка Стоилова ЧЛЕНОВЕ: 1. Мими Фурнаджиева 2. Велислав Павков при секретаря Цветанка Найденова в присъствието на прокурора като разгледа докладваното от съдията Павков гр.д.№ 4370 по описа за 2015 год. и за да се произнесе, взе предвид следното: Производството е по реда на чл.290 ГПК. Образувано е по касационна жалба на Т. Д. Д. против решение № 226/14.05.2015 г., постановено по гр.д.№ 263/2015 г. от състав на Окръжен съд – Русе. От ответниците по касационната жалба е постъпил писмен отговор само от [фирма], с който се оспорва жалбата. Касационното обжалване е допуснато с определение на състава на ВКС от 04.01.2016 г. Материалноправен въпрос, обосновал допустимостта на касационното обжалване е, нищожната покупко-продажба може ли да направи собственик купувача и последния валидно и действително може ли да сключва последваща договорна ипотека за същия имот. Касационното обжалване е допуснато в приложното поле на чл.280, ал.1, т.2 ГПК – противоречиво разрешаване на правния въпрос от съдилищата. По отговора на правния въпрос, обосновал допустимостта на касационното обжалване, съдът приема следното: Нищожността е порок на правната сделка, който не води до правните последици, целени с договора. Правните последици от нищожната сделка не настъпват и нищожната сделка не поражда правни последици. В хипотезата на нищожен договор за продажба на недвижим имот, купувачът по нищожния договор не е придобил правото на собственост върху имота, предмет на договора, тъй като договорът не е породил правни последици, т.е. правото на собственост не е придобито от купувача по сделката. Ипотека може да се учреди само върху имоти, които към момента на сключването на сделката принадлежат на лицето, което я учредява. Това гласи разпоредбата на чл.167, ал.3 ЗЗД, като това правило изключва правната възможност лице, което не притежава правото на собственост върху определен имот, да учреди валидно договорна ипотека върху същия имот. Това разрешение на правния въпрос, обосновал допустимостта на касационното обжалване, е дадено с цитираните от касатора решения №16/03.01.2014 г., постановено по гр.д.№ 5298/2012 г. на Районен съд – Русе и от 15.04.2013 г. по гр.д.№ 2443/2010 г. на Районен съд – Ловеч, която съдебна практика настоящия състав на ВКС приема за правилна, предвид основанието по чл.280, ал.1, т.2 ГПК за допускане на касационното обжалване. По касационната жалба, състава на ВКС приема следното: Въззивният съд е възприел правилно фактическата обстановка по делото, относно която не се и спори между страните. От представените по делото нотариални актове се установява, че с договор, сключен с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот – нот.акт № ** от 1.11.2006г., том *, дело №444/2006г. на нотариус рег.№215 , вписан с вх.рег.№15100/1.11.2006г., акт **, том ** дело 10727 по описа на СВ-Р., Т. М. Й. и Т. Д. Д. са придобили при равни права собствеността върху недвижим имот, представляващ 989/1089 ид. ч от дворно място, цялото с площ 1089 кв.м., представляващо поземлен имот №2855 по кадастралния план на [населено място] в кв.43, заедно с построените в него: масивна едноетажна жилищна сграда с площ 136 кв.; масивна едноетажна жилищна сграда с площ 74 кв.м.; масивна жилищна едноетажна сграда с площ 33 кв.м, подробно описани в нотариалния акт. С пълномощно с нотариална заверка рег.№12739 от 03.09.2007г. по описа на нотариус рег.№180,Т. Д. упълномощава Т. Й. да го представлява пред всички държавни и административни органи на Република България, включително и пред НАП, [община], нотариус, банки по негов избор и всички други юридически лица и физически лица, като действа от негово име и за негова сметка и извършва всички необходими действия по ипотекиране на съсобствения недвижим имот при условия, които сметне за необходимо, така също и да се разпорежда с целия имот, като продаде на когото сметне за необходимо и при условия, които намери за добре собствената собствената на упълномощителя ½ идеална част от имота, както и да го представлява пред всички строителни органи и организации във връзка с извършван строеж в съсобствения имот. В пълномощното изрично е посочен имота : 989/1089ид.части от дворно място, представляващо поземлен имот №2855 по кадастралния план на [населено място], одобрен със заповед №710 от 12.05.2001г. в кв.43, с построените в него сгради, подробно описани в пълномощното. Изрично е предвидено и правото на упълномощения да договаря с всички права по пълномощното и сам със себе си. С нотариален акт за продажба на недвижим имот №*** от 7.10.2008г. том ***, рег.№ *****, дело №1302/2008г., вписан с вх.рег.№15953/8.10.2008 г., Акт №*, том ** по описа на СВ, Т. Д., чрез пълномощника си Т. Й. е продал на Г. Т. Б. собствената си ½ ид.ч от описания имот.В нотариалния акт е посочено, че при изповядване на сделката е представено горецитираното пълномощно рег.№12739/03.09.2007г. С последващ нотариален акт № *** от същата дата 7.10.2008г. ,том *, рег.№****, дело №1303/2008г. , вписан с вх.рег.№ 15963/8.10.2008г., Акт № **, том ** на СВ-Р., е сключен договор за учредяване на договорна ипотека, по силата на който «Б. Д.»-ЕАД предоставя на Г. Т. Б. и на М. Х. Ч. - Й. кредит в размер на 90000евро, като за обезпечение на вземането на банката, Г. Т. Б. и на М. Х. Ч. - Й. , като собственици и ипотекарни длъжници учредяват в полза на кредитора «Б. Д.» -ЕАД договорна ипотека върху описания по-горе недвижим имот – дворно място в [населено място], цялото с площ от 1089кв.м, представляващо поземлен имот №2855 по кадастралния план на [населено място], заедно с построените в него сгради. Представени са писмени доказателства, от които се установява, че пълномощното с рег.№12739/3.09.2007г. е оттеглено от упълномощителя Т. Д., с изрично изявление от 16.05.2008г.пред нотариус, с рег.№8927/2008г. по описа на нотариус Ц. М.. С нотариална покана връчена на 21.05.2008г. Т. Й. е уведомен за оттеглянето на пълномощното. При така установената фактическа обстановка въззивният съд е приел, че оттеглянето на пълномощното има действие занапред и то след датата на узнаване на този факт пълномощникът следва да преустанови упражняването на права по пълномощното. Ответникът Т. Й. е упражнил права по пълномощното след като е надлежно уведомен за оттеглянето и се е разпоредил със собствената на ищеца 1/2ид.ч от имота, като по този начин е действувал като пълномощник на ищеца след прекратяване на представителната власт. Въззивният съд правилно е приел, че договорът, сключен при липса на надлежна представителна власт е относително недействителен - правните действия, извършени от лице без представителна власт не са нищожни, тъй като могат да бъдат потвърдени от представлявания, или налице е висяща недействителност на сделката до потвърждаването й и от лицето, от чието име е сключена. Правилно е прието от въззивният съд, че ако мнимо представляваният откаже да потвърди договора, недействителността се стабилизира, какъвто е и настоящия случай, тъй като лицето, от чието име е сключена сделката, е предявило иск за прогласяване на нейната нищожност. Съдът е приел, че съгласно разпоредбата на чл.41,ал.2 от ЗЗД прекратяването на пълномощието не може да се противопостави на трети лица, които добросъвестно са договаряли с пълномощника, освен ако прекратяването е подлежало на вписване и то е било извършено. Прието е, че прекратяването на пълномощието не може да се противопостави на трети добросъвестни лица, без да е разгласено по такъв начин, че третите лица да са узнали затова или да са могли да узнаят, като е прието, че в случая оттеглянето на пълномощното не е вписано и презумпцията за добросъвестност на банката, като трето лице, не е оборена. Тези изводи на въззивният съд на неправилни и необосновани. С оглед приетото от въззивния съд, че договора за продажба на недвижимия имот е нищожен, то купувачът по същия договор не е придобил правото на собственост върху имота, респ. Не би могъл, с оглед и отговора на правния въпрос, обосновал допустимостта на касационното обжалване, да учреди валидно ипотека по отношение на трето лице за същия недвижим имот. Този извод следва от разпоредбата на чл.167, ал.3 ЗЗД. Необоснован е извода, че банката – ответник е трето добросъвестно лице, тъй като не е узнала за оттеглянето на пълномощното по отношение на пълномощника Т. Й. Обсъждане на доказателствата в тази насока, както и правни изводи по отношение добросъвестността на банката са относими в случай, че банката, като трето лице, бе сключила договора със собственика, представляван от пълномощника. В случая, договора за учредяване на ипотека не е сключен от собственика, чрез негов пълномощник. Напротив, договора е сключен от лице, което се е легитимирало като собственик с нищожния договор за покупка на имота, договор, който не е породил правни последици и с него не е прехвърлено правото на собственост върху имота. Обстоятелството, дали представителя на банката е знаел или не за оттеглянето на пълномощното е неотносим към случая, доколкото той е преговарял и сключил договора не с пълномощник по оттегленото пълномощно, а с лице, което се е легитимирало като собственик с нищожен договор за продажба. В случая следва да намери приложение разпоредбата на чл.167, ал.3 ЗЗД, съгласно която ипотека може да се учреди само върху имоти, които към момента на сключването на сделката принадлежат на лицето, което я учредява. Обратното, ипотека върху имот, учредена от лице, което не е собственик на имота, води до нищожност на договора за ипотека, на основание чл.26, ал.1, пр.първо ЗЗД, поради противоречие със закона, конкретно, с разпоредбата на чл.167, ал.3 ЗЗД. Като е приел обратното, въззивният съд е постановил неправилно решение, което следва да се отмени. Тъй като не се налага извършване на нови процесуални действия, касационният съд следва да постанови ново решение, с което се прогласи нищожността на договора за ипотека, на горното основание. С оглед изхода на спора, в полза на ищеца по делото следва да се присъдят направените по делото пред касационната инстанция съдебни разноски /както се претендира/, общо в размер на 1834,96 лева. Водим от горното, състава на ВКС, ІV гр.отд. Р Е Ш И : ОТМЕНЯ решение № 226/14.05.2015 г., постановено по гр.д.№ 263/2015 г. от състав на Окръжен съд – Русе в частта, с която е отхвърлен предявения от Т. Д. Д. против Т. М. Й., М. Х. Ч. – Й., Г. Т. Б. и [фирма] иск с правно основание чл.26, ал.1, пр. 1-во ЗЗД, както и в частта, с която Т. Д. Д. е осъден да заплати на [фирма] разноски за първоинстанционното и въззивното производство общо в размер на 600 лева, като вместо него постановява: ПРОГЛАСЯВА нищожността на договора, сключен между Т. М. Й., М. Х. Ч. – Й., Г. Т. Б. и [фирма] за учредяване на договорна ипотека, сключен с нотариален акт № ***, т.*, рег.№ *****, д.№ 1303/2008 г. на 07.10.2008 г. пред нотариус Г. Г., вписан в регистъра на Нотариалната камара под № 221 с район на действие Районен съд – Русе, на основание чл.26, ал.1, пр.първо ЗЗД, във вр. чл.167, ал.3 ЗЗД. Осъжда Т. М. Й., М. Х. Ч. – Й., Г. Т. Б. и [фирма] да заплатят на Т. Д. Д. сумата 1834,96 лева, на основание чл.78 , ал.1 ГПК. В останалата част, решението е влязло в сила. Решението не подлежи на обжалване. Председател: Членове: 1. 2.