Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е
№ 50
гр. София, 21.06.2022 година
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение, в открито съдебно заседание на десети май през две хиляди двадесет и втора година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Камелия Маринова
ЧЛЕНОВЕ: Веселка Марева
Емилия Донкова
при участието на секретаря Даниела Танева
като изслуша докладваното от съдия Веселка Марева гр. д.№ 1666 по описа за 2021 година и за да се произнесе взе предвид следното:
Производство по чл. 290 ГПК.
Обжалвано е решение № 295 от 05.02.2021г. по гр.д.№ 344/2020г. на Ямболски окръжен съд, с което след частична отмяна на решение № 195 от 29.04.2020г. по гр.д. № 3997/2019г. на Ямболски районен съд е постановено осъждане на Т. Б. В. на основание чл. 108 ЗС да предаде на И. Д. С. владението върху 1/3 ид.ч. от земеделски имоти в землището на [населено място], [община], а именно: ПИ с идентификатор *** в местн. “Ж.-Д. н.” с площ 31 295 кв.м., с начин на ползване - нива и ПИ с идентификатор *** в местн. “Г.” с площ 10 399 кв.м., с начин на ползване - нива. Първоинстанционното решение не е било обжалвано в частта, с която е признато правото на собственост на ищцата против ответника досежно спорната 1/3 ид.ч. от посочените ниви.
Касационната жалба е подадена от ответника Т. Б. В.. Поддържа се неправилност на решението поради нарушение на материалния закон - незачитане на специалния режим на сключване на договор за наем на земеделска земя от съсобственици.
Ответницата по касационната жалба И. Д. С. в писмено становище оспорва жалбата.
С определение № 57 от 18.02.2022г. е допуснато касационно обжалване на основание чл.280, ал.1, т.3 ГПК по правния въпрос: встъпва ли съсобственикът на земеделски имот като страна в наемното правоотношение при подписана декларация по §10, ал.1 ПЗР ЗИД ЗСПЗЗ /ДВ бр. 42/2018г./, с която потвърждава сключения от друг съсобственик договор за наем на имота; приобретателят на идеалната част на съсобственик, потвърдил договор за наем с декларация по §10, ал.1 ПЗР ЗИД ЗСПЗЗ /ДВ бр. 42/2018г./, обвързан ли е от сключения от друг съсобственик и вписан договор за наем на имота и за какъв срок.
Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение като разгледа жалбата в рамките на наведените основания, установи следното:
Производството е по иск за собственост на 1/3 ид.ч. от две ниви в землището на [населено място]. Предявен е и евентуален иск по чл. 26 ЗЗД за нищожност на клаузата относно срока в договор за наем от 01.10.2016г. като противоречаща на чл.229, ал.2 ЗЗД. Този иск не е разглеждан от въззивния съд поради уважаването на главния иск.
Установено е, че правото на собственост върху двете ниви е възстановено на наследниците на И. Д. Г., починала 1983г., с решение № 2431 от 02.02.1998г. на ОСЗ-Община Тунджа. Наследници на И. Д. Г. са: дъщеря К. Г. П., дъщеря Д. Г. Д. и син Д. Г. В.. Дъщерята Д. е починала през 1990 г. и е наследена от множество лица, сред които И. Т. С.; синът Д. е починал 1996г. и е наследен от децата си Г. Д. В. и Т. Д. Т.. На 01.07.2016г. е сключен договор за наем на двете ниви между И. Т. С., като наемодател и ответника Т. Б. В., като наемател, със срок 10 стопански години, считано от 01.10.2016г. Договорът е с нотариална заверка на подписите и е вписан. Договорът за наем е потвърден от съсобственика К. Г. П. с декларация от 05.07.2018г., с нотариална заверка на подписа; декларацията е съставена на основание §10, ал.1 ПЗР ЗИД ЗСПЗЗ - ДВ бр. 42/2018г. Такава потвърдителна декларация е подписана и от съсобственика Г. Д. В..
Ищцата И. Д. С. е придобила 1/3 ид.ч. от правото на собственост върху двете ниви по силата на два договора, сключени на 26.02.2019г. с К. Г. П. - договор за дарение на 1/100 от 1/3 ид.ч. и договор за продажба на 99/100 от 1/3 ид.ч.
В хода на настоящия процес ответникът Т. В. е придобил 1/3 ид.ч. от нивите също въз основа на последователно сключени на 16.12.2019г. договор за дарение и договор за продажба с наследниците на Д. Г. Д..
Разпитани са като свидетели двама от сънаследниците - И. С. и Г. В., които сочат, че всички наследници за знаели за сключения договор за наем и са били съгласни с него.
При тези обстоятелства е безспорно, че понастоящем и ищцата, и ответника се легитимират като собственици на по 1/3 ид.ч. от спорните имоти, както и че ответникът сам държи и ползва земята.
Спорът е висящ по отношение основателността на претенцията на ищцата за предаване на владението върху нейната 1/3 ид.ч. Съдът на първо място е разгледал спорния въпрос дали договорът за наем, сключен през 2016г., преди ищцата да придобие правото на собственост, е обвързващ за нея и за какъв срок. Посочил е, че в §10, ал.1 ПЗР ЗИД ЗСПЗЗ от 2018г. е уредена процедура за потвърждаване с декларация от съсобственик на договор за наем на земеделска земя за срок, по-дълъг от една година. Приел е, че с декларацията си с нотариална заверка на подписа на 05.07.2018г. праводателката на ищцата е извършила такова потвърждаване на договора за наем, сключен на 01.07.2016г. от друг сънаследник. С оглед на това и на основание чл.237 ЗЗД договорът за наем е останал в сила спрямо приобретателя, тъй като е вписан в имотния регистър и има достоверна дата, но за не повече от една година от прехвърлянето, извършено на 26.02.2019г. Според съда, договорът за наем, сключен за повече от три години, нарушава чл.229, ал.2 ЗЗД, тъй като наподобява разпореждане с вещта. Затова, съгласно чл.229, ал.3 от ЗЗД договорът има сила за три години, т.е. до 01.10.2019г. Дори да се приеме, че договорът за наем е последващо приет от съсобствениците, притежаващи общо повече от половината от вещта /К. П. и Г. В. притежават съответно 1/3 и 1/6 от правото на собственост/, с което са изпълнени изискванията на чл.32, ал.1 ЗС, то договорът за наем не е противопоставим на ищцата за повече от три години, който тригодишен срок е изтекъл на 01.10.2019г.; изтекъл е и едногодишният срок от прехвърлянето на собствеността в полза на ищцата, поради което не може да се приеме, че ответникът държи идеалната част на ищцата на правно основание.
Накрая съдът е приел, че ищцата като съсобственик може да търси защита чрез иска по чл.108 ЗС по отношение на друг съсобственик (какъвто понастоящем е ответника по иска), който владее имота, без да има основание, тъй като правото на владение е обусловено от обема на притежаваното право. И тъй като ответникът няма противопоставимо на ищцата право да ползва нейната 1/3 ид.част от процесните ниви, то е намерил ревандикационният иск за основателен и в осъдителната му част до размера на собствената на ищцата 1/3 идеална част от процесната земеделска земя.
По основанието за касационно обжалване.
Правният въпрос, поставен за разрешаване в хипотезата на чл. 280, ал.1, т.3 ГПК, е дали съсобственикът на земеделски имот, подписал декларация по §10, ал.1 ПЗР ЗИД ЗСПЗЗ /ДВ бр. 42/2018г./ за потвърждаване на сключен от друг съсобственик договор за наем на имота, встъпва като страна в наемното правоотношение и дали приобретателят на притежаваната от такъв съсобственик идеална част от имота, е обвързан от сключения и вписан договор за наем на земеделската земя и за какъв срок.
Новата разпоредба на чл. 4а, ал.1 и 2 ЗСПЗЗ, въведена с изменението на закона в ДВ бр. 42/2018г., предвижда договор за наем на земеделска земя за срок по-дълъг от една година да се сключи от съсобственик (или съсобственици), които притежават повече от 25% от съсобствения имот, като уреждането на отношенията между съсобствениците да се извършва по реда на чл. 30, ал.3 ЗС. По отношение на заварени към момента на изменението договори за наем, за които не е изпълнено това изискване, преходната разпоредба на § 10, ал.1 ПЗР ЗИД ЗСПЗЗ от ДВ бр. 42/2015г. и бр.55/2018г. урежда възможност съсобствениците с декларация с нотариално заверен подпис да потвърдят договора, така че да се постигне изискуемата квота от 25% от правото на собственост. Ако потвърждаване не бъде извършено, договорът за наем се заличава служебно в Службата по вписванията и в съответната Общинска служба по земеделие след изтичане на стопанската година - ал.3 на §10, а ако още не е регистриран в службата по земеделие, регистрацията му се отказва - ал.8 на §10. При извършване на потвърждаване договорът за наем запазва регистрацията си в Общинската служба по земеделие и вписването си в Службата по вписването. С акта на потвърждаване договорът става задължителен и обвързва съсобствениците, които са го потвърдили, включително за уговорения в него срок. Ако съсобственик, потвърдил договор за наем, който е вписан, прехвърли своя дял от имота на трето лице, то приобретателят също е обвързан от срока на договор за наем - чл. 237, ал.1 ЗЗД.
По касационната жалба.
При горните разяснения обжалваното решение, с което е уважена осъдителната част на претенцията по чл. 108 ЗС, е неправилно поради нарушение на материалния закон.
След като праводателката на ищцата К. Г. П. е подписала декларация по §10, ал.1 ПРЗ ЗСПЗЗ с нотариална заверка на подписа, с която потвърждава сключения от друг съсобственик и надлежно вписан договор за наем с ответника Т. В., то от този момент договорът е задължителен за праводателката, включително относно уговорения в него срок. След извършеното прехвърляне на притежавания от нея дял в съсобствеността, договорът за наем е задължителен и за приобретателката - ищцата И. Д. С.. Вписаният договор за наем обвързва приобретателя за остатъка от целия уговорен срок от 10 години - чл. 237, ал.1 ЗЗД. Понастоящем десетгодишния срок, броен от 01.10.2016г., не е изтекъл.
Несъстоятелни са съображенията на въззивния съд, основани на чл. 229, ал.2 и ал.3 ЗЗД - че срокът на договор за наем, сключен от лица, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не може да надвишава три години, поради което процесният договор за наем е бил задължителен за ищцата до 01.10.2019г. От една страна, спрямо договорите за наем на земеделски земи са приложими горепосочените специални правила на чл. 4а и 4б ЗСПЗЗ (договорът за наем със срок над една година може да се сключи от съсобственик, притежаващ повече от 25% от съсобствеността и отношенията с останалите се уреждат по чл. 30, ал.3 ЗС). От друга страна, чл. 229 ЗЗД и в частност алинея втора от него урежда срока на договора за наем не спрямо сключилите го страни (тях той обвързва), а неговото действие във времето по отношение на собственика, съотв. съсобственика, който не е страна по договора. (В този смисъл е посоченото от въззивния съд Решение № 179 от 23.07.2015г. по гр.д. № 3104/2014г. на ІV г.о.). Затова тази разпоредба би имала приложение спрямо съсобствениците, които не са участвали в сключването на договора за наем и не са го потвърдили в срока по §10 ПЗР ЗСПЗЗ. Спрямо тях договорът се явява сключен от лица, които могат да вършат само действия по обикновено управление. Ищцата е правоприемник на съсобственик, който е потвърдил договора за наем и то договор, който е вписан в Службата по вписванията, преди тя да е придобила собствеността. Ето защо спрямо нея чл. 229 ал.2 ЗЗД не е приложим.
В разрез със закона са и мотивите, че договорът за наем е задължителен за ищцата за срок не повече от една година от прехвърлянето на собствеността - чл. 237, ал.2 ЗЗД. Както бе посочено, в случая се прилага алинея първа на чл. 237, която визира вписан договор за наем, а алинея втора има предвид договор за наем, който не е вписан, но има достоверна дата.
С оглед на изложеното ответникът по иска (сега касатор) Т. Б. В. упражнява фактическа власт върху притежаваната от ищцата И. Д. С. 1/3 ид.ч. от двата земеделски имота на основание договор за наем, чийто срок изтича на 01.10.2026г. Горното обуславя неоснователност на претенцията по чл. 108 ЗС в осъдителната й част. Въззивното решение, с което тази претенция е уважена, следва да бъде отменено и да бъде постановено ново решение за отхвърлянето й.
При този изход касаторът има право на сторените разноски за водене на делото в настоящата инстанция, които са 383лв. - 300 лв. адвокатско възнаграждение и 83 лв. държавни такси.
Водим от горното и на основание Върховният касационен съд, състав на ІІ г.о.
Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ въззивно решение № 295 от 05.02.2021г. по гр.д.№ 344/2020г. на Ямболски окръжен съд в обжалваната част, с която по предявения иск по чл. 108 ЗС е осъден Т. Б. В. да предаде на И. Д. С. владението върху 1/3 ид.ч. от земеделски имоти в землището на [населено място], [община], а именно: ПИ с идентификатор *** в местн. “Ж.-Д. н.” с площ 31 295 кв.м., с начин на ползване - нива и ПИ с идентификатор *** в местн. “Г.” с площ 10 399 кв.м., с начин на ползване - нива и вместо него постановява:
ОТХВЪРЛЯ претенцията по чл.108 ЗС на И. Д. С. против Т. Б. В. в осъдителната й част за предаване владението върху 1/3 ид.ч. от гореописаните земеделски имоти.
ОСЪЖДА И. Д. С., ЕГН [ЕГН], от [населено място], [община], [улица] да заплати на Т. Б. В., ЕГН [ЕГН], от [населено място], [община], ул. [улица] сумата 383(триста осемдесет и три) лв. разноски по делото за настоящата инстанция.
Решението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: