1
Р Е Ш Е Н И Е
№ 215
София, 04.11.2016 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в открито заседание на двадесети октомври две хиляди и шестнадесета година, в състав:
Председател: ДОБРИЛА ВАСИЛЕВА
Членове: МАРГАРИТА СОКОЛОВА
ГЪЛЪБИНА ГЕНЧЕВА
при секретаря Емилия Петрова, като разгледа докладваното от съдия Генчева гр.д.№1543 по описа за 2014г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл.290 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на Е. К. Б. срещу решение №735 от 11.11.13 г. по в.гр.д.№861/13г. на Русенския окръжен съд. Жалбоподателката поддържа, че въззивният съд не е обсъдил нейните възражения и доводи, както и всички доказателства по делото; неправилно тълкувал договорите за продажба от 1991г., с които четиристаен държавен апартамент е бил продаден в реални части на праводателите на страните по делото и служебно се позовал на тяхната нищожност. След като приел, че не е имало условия за разделяне на четиристайния апартамент на две реални части при продажбата му, съдът следвало да приеме, че той е продаден в идеални части.
Ответниците в производството Г. В. В. и П. И. А.-В. оспорват жалбата. Считат, че тя е неоснователна. Правилно е прието, че липсва съсобственост върху двата апартамента, тъй като с договорите за продажба са продадени реални, а не идеални части от четиристайния апартамент. Наследодателят на ищцата не е станал собственик на апартамент Б, тъй като в него няма тоалетна. Спорната тоалетна е част от техния апартамент А, затова исковете по чл.108 и чл.109 ЗС правилно са отхвърлени.
С определение №164 от 18.03.14г. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК по въпроса дали в хипотеза, при която несамостоятелни реални части от един апартамент са продадени на различни собственици, настъпва придобиване на идеални части от вещта и дали в този случай съдът може да признае правото на собственост върху идеалната част.
По поставения въпрос настоящият състав приема следното:
С решение №58 от 14.03.12г. по гр.д.№678/11г. на ВКС, ІІ ГО, постановено в производство по чл.290 ГПК, е приета за правилна практиката в решение от 21.07.10г. по гр.д.№176/10г. на ОС Монтана, според която претенцията за право на собственост върху стая от 24 кв.м. /несамостоятелен обект на правото на собственост/ може да бъде уважена за съответната ¼ ид.част от вещта. Съставът на ВКС е обобщил, че когато ищецът по ревандикационен или установителен иск за собственост на една вещ се легитимира като собственик само на част от нея, съдът е длъжен да признае това му право.
Настоящият състав се присъединява към така изразеното разбиране, което следва да се приложи и към настоящото дело. Съображенията за това са следните:
Въпросът, който се поставя по настоящото дело, е свързан с правната конверсия. В. вещното право тя намира израз във възможността владението на реална несамостоятелна част от един имот да доведе до придобиване по давност на съответната идеална част от имота. В облигационното право конверсия означава запазване на част от съдържанието на нищожна сделка, когато тя съдържа в себе си друга валидна сделка и когато има воля на страните за това. Такава конверсия е мислима в случаите, при които сделката има за предмет реална част от недвижим имот, която не може да се обособи като самостоятелна при спазване на изискванията на устройствения закон, но при тълкуване на волята на страните по договора може да се извлече, че те са съгласни предметът на сделката да е съответната идеална част от имота. Конверсията във вещното право е по-често срещана и се приема за възможна както по отношение на поземлен имот /например в случаите по чл.181, ал.3 З. /отм./ - решение №185 от 01.03.10г. по гр.д.№280/09г. на ВКС, І ГО, така и по отношение на жилищен имот - решение №418 от 08.06.04г. по гр.д.№706/2003г. на ВКС, ІІ ГО, а също и задължителна практика по чл.290 ГПК – решение №532/25.05.11г. по гр.д.№532/10г. на ВКС, І ГО; решение №599/26.07.10г. по гр.д.№766/09г. на І ГО и др. По-рядка е хипотезата на конверсия в облигационното право, когато предмет на сделката е несамостоятелна реална част от жилищен имот. В решение №1168 от 17.12.08г. по гр.д.№3511/2007г. на ВКС, ІІІ ГО, се съдържат някои отправни разяснения за конверсията при договорите, като се акцентира на тълкуване на волята на страните и доколко от нея може да се изведе съгласие за настъпване на конверсията. Това разрешение следва да се приложи и по настоящото дело.
В ТР № 3/28.06.2016 г. по тълк. д. № 3/2014 г. на ОСГК на ВКС е прието, че ако към момента на сключване на сделката реално определените части от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти), не са фактически обособени, но е възможно да бъдат обособени като самостоятелен обект, съобразно изискванията в действащия устройствен закон към този момент, договорът не е нищожен поради невъзможен предмет. Правна невъзможност за обособяване на реално определена част от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти) е налице, когато при сключване на сделката съществува непреодолима правна пречка да бъде одобрен инвестиционен проект за обособяване на тази част.
В контекста на разглеждания въпрос за правната конверсия следва да се приеме, че когато предмет на един договор е прехвърляне правото на собственост върху несамостоятелна реална част от жилищен имот, която не може да се обособи като отделен обект на собственост поради правна невъзможност за това, може да се приеме, че договорът поражда действие за съответната идеална част от имота, ако при тълкуване на волята на страните се стигне до извод, че те са съгласни с този резултат.
По съществото на касационната жалба:
Предмет на делото са искове по чл.108 и чл.109 ЗС - за предаване владението на тоалетна, представляваща част от апартамента на ищцата №6Б, неправомерно приобщена от ответниците към техния апартамент №6А, при което да бъде съборена зазиданата стена откъм общия коридор; да бъде поставена нова врата за тоалетната и да се зазида стената откъм съседното мокро помещение; както и евентуални искове за предаване владението на същата тоалетна, но като част от четиристайния съсобствен апартамент, включващ в себе си апартаменти №6А и 6Б, при извършване на същите преустройства.
Спорът е породен от обстоятелството, че процесната тоалетна е била част от държавен четиристаен апартамент, за който през 1991г. е издадено строително разрешение за разделянето му на два отделни апартамента: апартамент А, състоящ се от дневна, спалня, кухня, баня-WC, пералня, входно антре и две тераси и апартамент Б, състоящ се от дневна-кухня, спалня, баня-WC и една тераса. Тези два апартамента са продадени по реда на НДИ на двама различни собственика – апартамент А – на съпрузите М. и М. К., а апартамент Б – на К. Д. Б.. Понастоящем ищцата се легитимира като собственик на апартамент Б, по наследство от баща си К. Б., а ответниците – на апартамент А, след извършени няколко последователни продажби от първоначалните собственици.
По делото няма данни за архитектурен проект, по който е следвало да бъде извършено обособяването на двата апартамента. Установено е, че в частта, от която е обособен апартамент Б, е имало само баня, която е била преустроена в баня-тоалетна посредством хоризонтална тръба, преминаваща през съседния апартамент А чрез повдигане на пода, което е недопустимо както по действащите към момента на преустройството строителни правила и норми, така и по настоящите. Преустройството е извършено по споразумение от 1993г. на първоначалните собственици на двата апартамента, като собствениците на апартамент А са си запазили правото да оттеглят съгласието си за това техническо разрешение. Впоследствие хоризонталната тръба е запушена с бетон и е станала неизползваема, при което апартамент Б реално е без тоалетна. Вещото лице по делото е установило, че липсват чертежи, от които да се установи по какъв начин е следвало да бъдат разделени ВиК инсталациите; че е невъзможно да се възстанови хоризонталната тръба, тъй като е недопустимо тоалетната на апартамент Б да бъде заустена в апартамент А, както и че за да съществува тоалетна в апартамент Б е нужно да се смени по-тесният вертикален щранг ф 50 с по-широк ф 100, за което обаче е необходимо съгласието на етажните собственици на долните етажи. При тези данни районният съд е отхвърлил всички искове, а въззивният съд е потвърдил изцяло първоинстанционното решение. Въззивният съд е приел, че въпреки строителното разрешение за обособяване на два апартамента и въпреки двата договора за продажбата им по НДИ през 1991г. като самостоятелни обекти, в действителност разделянето на четиристайния апартамент на две самостоятелни части не е осъществено и затова продажбите са нищожни поради невъзможен предмет. Ищцата не е станала собственик на апартамент Б и не може на това основание да иска предаване владението на процесната тоалетна, нито пък извършване на посочените в исковата молба преустройства. Тя не е станала собственик и на идеална част от четиристайния апартамент, тъй като въз основа на нищожен договор за продажба нейният наследодател не би могъл да придобие собственост. Идеална част от четиристайния апартамент тя би могла да придобие само по давност, но това основание не е въведено с исковата молба.
Решението е частично неправилно.
Въззивният съд правилно е тълкувал доказателствата по делото за пространствения обхват на двата апартамента А и Б, предмет на продажбите от 1991г. Правилно е прието, че процесната тоалетна е попадала в дял А, продаден на праводателите на ответниците, а не в дял Б, продаден на бащата на ищцата. Този извод следва от описанието на съседите на двата апартамента, дадено в договорите за продажба, както и от писменото споразумение между купувачите за заустване на тоалетната от апартамент Б в канализацията на тоалетната на апартамент А посредством тръба, минаваща през общия коридор. Правилно е прието, че такова техническо разрешение не съответства на устройствените правила. Оттук се явява законосъобразен и правният извод, че двете продажби от 1991г. на реални необособени части от един апартамент, едната от които не би могла да се обособи в самостоятелен имот поради невъзможност да се изгради тоалетна без съгласие на етажните собственици, не пораждат правно действие. Продажбите следва да се разглеждат във взаимната им връзка, като порокът в едната от тях води до порок и в другата, тъй като невъзможността да се продаде като самостоятелен апартамент Б води до невъзможност да се продаде като самостоятелен и апартамент А.
Неправилно обаче са отхвърлени евентуалните искове по чл.108 и чл.109 ЗС за предаване владението на процесната тоалетна като част от съсобствения четиристаен апартамент и за осъждане на ответниците да възстановят първоначалното положение на имота. Тези искове се основават на идеята за правната конверсия, която не е несъвместима с нищожността на продажбите от 1991г., а я предполага. Съгласно приетото в ТР № 3/28.06.2016 г. по тълк. д. № 3/2014 г. на ОСГК, в случая е била налице правна невъзможност за обособяване на два отделни апартамента от държавния четиристаен апартамент, който е бил продаден по реда на НДИ. Повече от 20 години обаче приобретателите на двете части от апартамента не са поискали прогласяване нищожността на договорите за продажба със съответно искане за връщане на продажните цени, а напротив - първоначално са предприели действия по разрешаване на възникналия технически проблем чрез споразумение и технически преустройства, имащи за цел разделното ползване на двете части от апартамента. Оттук следва, че е налице воля за запазване на вещния прехвърлителен ефект на двата договора от 1991г. И след като е невъзможно чрез тях да се придобие собствеността върху реални части от четиристайния апартамент, то следва да се приеме, че собствеността е прехвърлена в идеални части, съответстващи на съотношението между площите: 37,49/95,56 за ищцата и 58,07/95,56 за ответниците. Следва да се отбележи и това, че ответниците не могат да имат повече права от своите праводатели и след като те са били собственици на 58,07/95,56 ид.части от четиристайния апартамент, такива са и правата, прехвърлени с последващите нотариални актове.
Като съсобственик на четиристайния апартамент, разделен условно на две части – А и Б, ищцата има право да ползва единствената тоалетна, попадаща в част А. Затова предявеният иск по чл.108 ЗС следва да бъде уважен съобразно правата на ищцата, като ответниците бъдат осъдени да предадат владението върху 37,49/95,56 ид.части от тоалетната. Основателен се явява и искът по чл.109 ЗС, тъй като, за да има ищцата достъп до тоалетната, следва да се възстанови първоначално съществувалата врата откъм общия коридор.
Като е отхвърлил евентуалните искове, въззивният съд е постановил неправилно решение, което следва да бъде отменено в тази част и спорът да се разреши съобразно изводите на настоящата инстанция.
С оглед изхода на делото, на жалбоподателката следва да бъдат присъдени разноските за всички инстанции в размер на 3432 лв., от които 1412 лв. за районния съд, 740 лв. за окръжния и 1280лв. за ВКС. Разноските следва да бъдат присъдени изцяло, независимо от това, че спорното право е уважено на претендираните евентуални основания – в този смисъл решение №199/12.07.16 г. по гр.д.№583/16 г. на ВКС, ІV ГО.
Водим от изложеното, Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение,
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение №735 от 11.11.13 г. по в.гр.д.№861/13г. на Русенския окръжен съд в частта, с която е потвърдено решение №921 от 22.05.2013 г. по гр. д. №5783/2012 г. на Русенския районен съд за отхвърляне на евентуалните искове по чл.108 и чл.109 ЗС, предявени от Е. К. Б. срещу Г. В. В. и П. И. А.-В. и вместо него постановява:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО, че Е. К. Б. от [населено място],[жк], [жилищен адрес] ет.4, като собственик на 37,49/95,56 ид.части от апартамент, находящ се в [населено място],[жк], блок „М. конник”, вх.В, ет.8, ап.6, с площ от 95,56 кв.м., е собственик на 37,49/95,56 ид.части от тоалетната, попадаща условно в частта, означена като апартамент №6 А и ОСЪЖДА ответниците Г. В. В. и П. И. А.-В. да и предадат владението на 37,49/95,56 ид.части от посочената тоалетна.
ОСЪЖДА Г. В. В. и П. И. А.-В. на основание чл.109 ЗС да възстановят зазиданата врата на тоалетната откъм общия коридор на четиристайния апартамент, който условно го разделя на две части, както и да възстановят стената между тоалетната и бившето помещение за пералня на апартамента.
ОСТАВЯ В СИЛА решение №735 от 11.11.13 г. по в.гр.д.№861/13г. на Русенския окръжен съд в останалата обжалвана част по главните искове с правно основание чл.108 и чл.109 ЗС.
ОСЪЖДА Г. В. В. и П. И. А.-В., двамата от [населено място],[жк], бл.”М. конник”, вх.В, ет.8, ап.6А да заплатят на Е. К. Б. от [населено място],[жк], [жилищен адрес] ет.4, сумата от 3432 лв. – разноски по делото за всички инстанции.
Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ:
|