1 Р Е Ш Е Н И Е № 340/12 г. София, 12. 12. 2012 г. В ИМЕТО НА НАРОДА Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение в съдебно заседание на двадесет и седми септември две хиляди и дванадесета година в състав ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДОБРИЛА ВАСИЛЕВА ЧЛЕНОВЕ: МАРГАРИТА СОКОЛОВА ГЪЛЪБИНА ГЕНЧЕВА и при участието на секретаря Е. Петрова изслуша докладваното от съдията Д. В. гр. дело № 230/ 2012 г. и за да се произнесе взе предвид следното: Производството е по чл.290 ГПК. С определение № 367 от 15.05.2012 г. е допуснато касационно обжалване на решението от 6 юли 2010 г. по гр.д. № 6020/ 2008 г. на Софийски районен съд, 40 състав, оставено в сила с решение от 14.10.2011 г. по гр.д. № 12374/ 2010 г. на СГС, ІV-б състав. С атакуването решение е отхвърлен иск за собственост на един апартамент в София ,[жк], [жилищен адрес] като е прието че договорът, с който апартаментът е придобит от наследодателя на ищците е нищожен поради липсата на форма- сключен е писмен договор с областния управител, докато според съда продажбата е следвало да се извърши с нотариален акт. Касационното обжалване е допуснато по въпроса за това по кой ред и кой е приложимият закон, по който е следвало да се извърши разпореждането с апартамента, както и относно приложимостта на §12, ал.2 и § 13 от ПЗР на Правилника за прилагане на Закона за държавната собственост от 1996 г./ отм./ В касационната жалба на ищците В. И. Т. и С. И. Д. се поддържа, че решението е постановено в нарушение на материалния закон, както и че са налице необоснованост и съществени процесуални нарушения. Ответникът И. С. Г. оспорва жалбата като неоснователна. За да се произнесе настоящият състав на Върховни касационен съд, първо гражданско отделение съобрази следното: Спорът по делото е за собствеността на един апартамент, изграден по линията на ведомственото строителство и придобит от наследодателя на ищците по реда на Наредбата за държавните имоти /отм/ с договор, сключен с Областния управител съгласно разпоредбата на §12, ал.2 от ПЗР на ППЗДС. От фактическа страна по делото е установено, че на бившето държавно предприятие „С.0.” е бил предоставено правото да построи ведомствена жилищна сграда в[жк], като строителството е започнало през 1988 г. Съгласно решение на жилищната комисия на предприятието ап. № 23 е разпределен на наследодателя на ищците, като е издадена и настанителна заповед № 66/27.06.90 г. за четиричленното му семейство. Доизграждането, разпределението и продажбата на ведомствените жилища в бл.275А е възложено на [фирма]- правоприемник на ДФ „С.о”. По силата на договор от 15.10. 92 г. наследодателят на ищците И. Т. е поел задължение да участва с парични средства във финансиране на строителството. Сградата е завършена през 1994 г., на 2.09.94 г. е издадено разрешение за ползване, а апартаментите са предоставени на бъдещите собственици за извършване на довършителните работи. Издадена е заповед № ДИ- 03 00 011 от 2.04.1996г. на Кмета на район Т. за продажба на апартамента на наследодателя на ищците, като купувачът е заплатил продажната цена от 361 948 лв. преди 31.05.1996 г. Самата продажба е извършена чрез договор, сключен с Областния управител по реда на §12, ал.2 и §13 от ПЗР ППЗДС. В договора е посочено, че се сключва и на основание ПМС № 32/83 г., ПМС № 21/ 91 г. и ПМС № 181/ 92 г. По поставения правен въпрос становището на настоящия състав на ВКС, първо гражданско отделение е следното: При условията на единната държавна собственост и преди да започнат процесите на раздържавяване и приватизация продажбата на държавни жилища на граждани, включително и от ведомствения жилищен фонд, се е извършвала по ред и условия, определени в Наредбата за държавните имоти от 1975 г./ отменена през 1996 г./ Съгласно чл.111, 120 и чл. 121 от наредбата продажбата се извърша от народния съвет въз основа на заповед на председателя на ИК на ОбНС, а въз основа на заповедта се сключва договор, подписан от председателя на ИК на ОбНС. При продажба на ведомствени жилища определеният за купувач кандидат се посочва от ведомството. През същия период на действие на Наредбата за държавните имоти с цел насърчаване на жилищното строителство е прието ПМС №32/83 г.-ДВ бр. 70/83 г, което предвижва широко участие на трудовите колективи в построяването на ведомствени жилища. ПМС № 32/ 83 г. е отменено с ПМС № 21/ 91 г.- ДВ бр.14/ 91 г., като в §2 от последното е указано, че обектите, строителството на които е започнало, се довършват, разпределят и стопанисват при условията и по реда на същото ПМС № 32/ 83 г. През 1992 г. с ПМС № 181/ 22.09.92 г.- ДВ бр.82/92 г. в §2 е добавено, че при липса на финансови средства строителството може да продължи, като бъдещите собственици поемат задължение да участват с необходимите средства по време на изграждане на обектите. С приемането на Закона за държавната собственост през 1996 г., според който разпореждането с държавните имоти се предостави в компетентност на областните управители, Наредбата за държавните имоти е отменена, а по отношение на заварените преписки за продажба на държавни имоти в Правилника за прилагане на ЗДС- ДВ, бр.82/96г. е посочено, че незавършените преписки за продажба, образувани в общините, за които има извършено плащане до 31.05.1996г. се приключват до три месеца по досегашния ред на НДИ- § 12, ал.1 от ПЗР на ППЗДС, а неприключилите в този тримесечен срок преписки се предават на областния управител, който сключва договорите от датата на извършеното плащане- §12, ал.2 от същите ПЗР на ППЗДС. В §13 е уредено приключването на преписките, по които няма извършено плащане до 31.05.1996г., като за тях се прилага редът, предвиден в Закона за държавната собственост. В §12, ал.3 е посочено, че незавършените преписки за продажба на държавни жилища, строителството на които е завършило по реда на ПМС № 181/92 г., се приключват съобразно клаузите, залегнали в предварителните договори с бъдещите собственици. С разпоредбата на чл.2, ал.4 от Закона за държавната собственост се направи разграничение между имотите на държавата и тези на търговските дружества, като се уточни, че не са държавна собственост по смисъла на този закон имотите и вещите на търговските дружества и на юридическите лица с нестопанска цел, дори ако държавата е била единствен собственик на прехвърленото в тях имущество. Относно разпореждането с имоти, собственост на създадените в този период търговските дружества, режимът е посочен в чл.18а, ал.3 от Правилника за реда за упражняване правата на собственост на държавата в предприятието- ДВ, бр.10/94г., според който продажбата и замяната на жилища на работници и служители в търговските дружества се извършва с разрешение на едноличния собственик на капитала при условията и по реда на Закона за задълженията и договорите- т.е. с нотариален акт. С оглед на изложеното следва да се приеме за правилно посоченото в решение № 373/ 8.06. 2010 г. по гр.д.№ 4230/ 2008г. на ВКС, ІV г.о., че Законът за държавната собственост и Правилникът за реда за упражняване правата на собственост на държавата в предприятията, приет с ПМС № 7/ 1994 г. / отм./ уреждат продажбата на жилища с различен статут. Отделно от това съществуват и трета група жилища, които промените в нормативната уредба заварват при започнала по реда на Наредбата за държавните имоти и незавършена процедура за продажбата им. Най-общо режимът на тези имоти е разграничен от процеса на приватизация със Закона за образуване на еднолични търговски дружества с държавно имущество- ДВ, бр.55/ 91 г., където в § 4 е посочено, че висящите производства за продажба на движими основни средства, недвижими имоти и обекти на държавни и общински фирми се приключват по досегашния ред. Това положение е доразвито и конкретизирано с ПМС № 309/ 28.12.1996г.- ДВ, бр. 1/97 г. за допълнение на Правилника за реда за упражняване правата на собственост на държавата в предприятията, като в §2 на Преходната му разпоредба е посочено, че незавършените преписки за продажба и замяна на жилища, ателиета, кабинети и гаражи, образувани в общините, за които има извършено плащане до 31.05.1996г. включително, се приключват по реда, установен в Наредбата за държавните имоти / отм./, като договорите се сключват от датата на извършеното плащане. Разпоредба в същия смисъл е включена и в Правилника за прилагане на Закона за държавната собственост, с добавката, че ако преписката не се приключи по реда на НДИ от общината в три месечен срок, тя се предава на областния управител за сключване на договора. Обща предпоставка за тези продажби е условието преписката да е образувана в съответната община и да има издадена заповед от ОбНС за продажба на определения купувач по чл.120 и разрешение по чл.129 от Наредбата за държавните имоти- за ведомствените жилища, както и плащането да е извършено до 31.05.1996 г.- в този смисъл р.№ 11463 от 20.12. 2005 г. по адм. д.№ 5996/ 2005г., ІІІ о., опр.№ 11123/4.12.2003 г. по адм. д.№ 9323/ 2003г. на ВАС и др. От съпоставката на двата основни режима за продажба- по НДИ /респ.ЗДС/ и по нормативните актове относно разпореждането с имоти на търговските дружества и междинната група на заварените висящи производства за продажба може да се направи извод, че ведомствените жилища, по които има започнали преписки за продажбата им и не са довършени при започване на процеса на преобразуване и приватизация на държавните предприятия, остават в собственост на държавата, за да се приключат по реда за продажба на държавни жилища, а не преминават в собственост на търговските дружества по силата на чл.1, ал.1 от ПМС № 201/ 93 г. за прехвърляне на вещни права върху недвижими имоти при образуването, преобразуването и приватизирането на държавни предприятия- ДВ бр. 93/93 г., чл.17а от ЗППДОбП / отм./ и чл.2, ал.4 от Закона за държавната собственост, въпреки че са били предоставени за стопанисване и управление на съответното държавно предприятие, на базата на чието имущество се създава и търговското дружество. По отношение на такива жилища в хипотезата на §12, ал.2 от ПЗР на ППЗДС преписката се довършва от областния управител, който сключва договор с определения купувач. Не се изисква разрешение от едноличния собственик на капитала, както и оформяне на договора с нотариален акт. С оглед на изложените съображения по правния въпрос, по който е допуснато касационно обжалване и който е определящ за решението на въззивния съд, следва да се приеме, че изводът за нищожност на договора за закупуване на спорния апартамент е неправилен и противоречи на материалния закон. За жилището, предмет на договора за продажба от 23.12.1998 г. приложимият ред е бил този по §12, ал.2 и 3 от ПЗР на ППЗДС и след като той е спазен, продажбата е действителна и е произвела вещноправни последици, като е довела до придобиване на собствеността от страна на наследодателя на ищците. Извод в обратния смисъл не може да се извлече от писмото на министерството на регионалното развитие и благоустройството изх.№ 26-00-482 от 26.11.1997 г., тъй като то представлява становище по правен въпрос / за формата на договора/, което не е задължително за съда, а доколкото изразява съгласие за сключване на договора, то е ирелевантно, тъй като продажбата не се извършва по реда на чл.18а от Правилника за реда за упражняване правата на собственост на държавата в предприятията. Възивният съд неправилно и в нарушение на посочените нормативни актове е приел, че договорът с областния управител е нищожен, и с това е обосновал отхвърлянето на предявения иск. По тези съображения решението му следва да се отмени, като делото се върне за ново разглеждане и обсъждане и произнасяне по следващото възражение, противопоставено от ответника, а именно че е придобил имота по давност. По този въпрос съдът е събирал доказателства, но предвид на това, че е възприел други причини за отхвърляне на иска, не ги е обсъдил, както и противопоставените на този довод възражения от страна на ищците. Водим от горното и на основание чл.293 ГПК настоящият състав на Върховния касационен съд, първо гражданско отделение Р Е Ш И ОТМЕНЯ решението от 14.10.2011 г., постановено по гр.д.№ 12374/ 2010 г. по описа на Софийски градски съд, ІV-б състав и връща делото за ново разглеждане от друг състав на същия съд. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: