Р Е Ш Е Н И Е
№ 38
София, 27.02 . 2012 година
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България, второ гражданско отделение, в съдебно заседание на 01.02.2012 две хиляди и дванадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:ПЛАМЕН СТОЕВ
ЧЛЕНОВЕ: ЗЛАТКА РУСЕВА
ЗДРАВКА ПЪРВАНОВА
при участието на секретаря ТОДОРКА КЬОСЕВА
изслуша докладваното от председателя (съдията) ЗЛАТКА РУСЕВА
дело № 1227/2011 година
Производството е по член 290 от ГПК.
Образувано е по касационна жалба вх.№3373/01.07.2011г. ,подадена от М. А. С.,чред пълномощника му адвокат И. Б.,против решение №94/10.06.2011г. на Варненски апелативен съд,постановено по гр.д.№166/2011г. по описа на същия съд,с което се потвърждава решение №2/03.01.2011г. на Варненски окръжен съд,постановено по гр.д.№351/2009г. по описа на същия съд,за осъждане на М. А. С. да предаде на [фирма] [населено място] владението върху описания в същото недвижим имот,както и са присъдени направените по делото разноски,на основание член 78 ал.1 от ГПК.
С определение №960 от 27.10.2011г. на Върховен касационен съд,ІІгр.отделение,постановено по гр.д.№907/2011г. по описа на същия съд,е допуснато касационно обжалване на въззивното решение по правния въпрос за тълкуване на волята на страните по договора за покупко-продажба,с оглед индивидуализацията на предмета на същия,на основание член 280 ал.1 т.1 и т.2 от ГПК.
В касационната жалба се правят оплаквания,че постановеното решение е неправилно,поради допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила,постановено при нарушение на материалния закон и е необосновано,като се иска неговата отмяна.
Ответникът по касационната жалба [фирма],със седалище [населено място],моли жалбата като неоснователна да бъде оставена без уважение.
Върховният касационен съд,като обсъди доводите настраните и като извърши проверка на обжалваното решение по реда на член 290 ал.1 от ГПК и член 293 от ГПК приема следното:
С решаващите си мотиви,въззивният съд е приел,че ищцовото дружество се легитимира като собственик на магазин П 11 на партерния етаж на сградата ,на основание реализирано право на строеж и въз основа на одобрения на 05.07.2002г. проект за обединяване на първоначално предвидените три магазина в партерния етаж на разрешения първи етап от строителството на сградата,като по делото не се спори че ответникът М. С. владее процесния имот,на основание сключен договор за покупко-продажба на 28.09.1999г. по силата на нотариален акт №9,т.І,рег.№52,нот.дело №9/1998г. на нотариус Н. С.,рег №114,с район на действие Варненски районен съд,между продавача [фирма] и купувача М. С.,описан в акта като изграден в груб вид,а именно:магазин П 11,целият с площ от 46 кв.м,както и съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото,при граници:магазин П9,външен зид,улица и коридор срещу посочената цена,платена от купувача,какъвто обект с описаните граници не съществува по първоначалния проект на сградата.Като основен спорен въпрос,който съдът е разгледал и се е произнесъл,е: кой е продадения обект от ищеца на ответника,съгласно изразената обща воля на страните по договора за покупко-продажба и в тази връзка са обсъдени събраните по делото доказателства и данните по назначената съдебно-техническа експертиза и множество писмени доказателства,в това число проекти за изменение в сградата,в хода на извършеното строителство,в резултат на което е стигнал до извода,че описаните граници в горепосочения нотариален акт от 1998г. на магазин П 11,всъщност съвпадат с магазин П 12 по окончателния проект,обединяващ магазини П 11, П 10 и стълбище по първоначалния проект,без да е налице съвпадение по площта,но последната не е от значение за индивидуализацията на обекта.В резултат на този анализ на доказателствата по делото,съдът е приел липса на идентичност между магазина, обект на продажбата и спорния такъв,поради което ответникът С.,не може да се легитимира като негов собственик на твърдяното придобивно основание и осъществяваното от последния владение е без правно основание,като е уважил предявения ревандикационен иск.
По въпроса,по който е допуснато касационното обжалване:
Повдигнатият правен въпрос,по който е допуснато касационното обжалване на въззивното решение относно необходимостта от тълкуване на волята на страните,с оглед индивидуализацията на предмета на договора за покупко-продажба от 1998г.,при възникнала необходимост от такова тълкуване с оглед наличие на различни архитектурни проекти,поради настъпили промени в процеса на изграждане на сградата,е разрешен в противоречие,както със задължителната практика на ВКС,така и в противоречие с произнасянето на ВКС по сходен правен въпрос с решения,постановени по реда на отменения ГПК.
Съгласно предвиденото в разпоредбата на член 20 от ГПК при тълкуване на договорите трябва да се търси действителната воля на страните,тълкувайки отделните уговорки във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла,който произтича от целия договор,с оглед целта на договора,обичаите и добросъвестността.В тази връзка,когато е налице съмнение,неяснота или двусмисленост по установените в договора клаузи,в това число и по обема на правата и обектите,които следва да се придобият по конкретно сключения между страните договор, при тълкуването на тези клаузи следва да се има предвид и се изследват обстоятелствата,при които е сключен договора,породените към този момент отношения между страните и произтичащото от това поведение на последните,както и това след сключването му,които обстоятелства водят до цялостно изясняване на действителната воля на страните.Следователно, при търсене на действителната обща воля на страните по сключения договор,следва да се съобразят обстоятелствата при сключването,както и изявленията и поведението на страните,предшестващи и последващи сключването на последния.Този принцип,отнасящ се до приложението на член 20 от ЗЗД и следващият се от тази норма правен режим на тълкуване на двустранните договори, е възприет,както в задължителната практика на ВКС/решение №502/26.07.2010г. по гр.д.№222/2009г. по описа на ВКС,ІVго и решение №89/17.07.2009г. по гр.д.№523/2008г. по описа на ВКС,ІІто,постановени по реда на член 290 от ГПК/,така и в решение №788/15.12.2005г. по гр.д.№513/2004г. по описа на ВКС,ІІго,постановено по реда на ГПК/отменен/.
По основателността на касационната жалба:
С оглед заявеното с исковата молба от ищцовото дружество [фирма] В.,и съгласно приложените със същата писмени доказателства, на 18.11.1997г. е сключен договор за покупко-продажба, с нот.акт №181,нот.дело №18956/1997г. на нотариуса при В., между посочените в акта физически лица,чрез пълномощника им адвокат К. Б.,от една страна като продавачи и от друга страна [фирма] В.,като купувач,по силата на който продават ½ идеална част от на притежаваните от тях 488/514 ид. части от дворно място,представляващо имот пл.№8 в парцел VІІ в кв. №715 по плана на [населено място],последвано от учредяване на право на строеж, обективирано в нотариален акт от 18.11.1997г. под №182 по нот.дело №18957/1997г,като горепосочените страни си запазват описаните по пунктовете на акта права на строеж за посочените обекти в предвидената за построяване сграда по одобрен архитектурен проект,приложен на лист 69-гр.д.№351/2009г. по описа на Варненски окръжен съд.Видно от данните по заключението на вещо лице инж.Е. Г./лист 67 от горното дело/, този архитектурен проект е бил одобрен от главния архитект на район „О.” на 15.10.1997г.,приет с решение на РАГК от протокол №33/10.10.1997г. ,а на 11.02.1998г. е издадено разрешение за строеж №39 на административно-жилищна сграда в горепосочения УПИ ,със забележка за разрешаване на поетапно строителство,по който проект за първи партерен етаж е било предвидено изграждане на обекти, означени като магазини – от П1 до П11,включително.Безспорно строителството по така утвърдения проект,съответно даденото строително разрешение за това,не е било осъществено,а по време на самото изграждане на сградата са били извършени промени,за което се твърди и с исковата молба,по отношение на предназначението ,съгласно разрешение за строеж №098 от 30.07.2002г. /лист 82 от делото/-І етап от административно жилищна сграда в хотел,нощен бар,лоби бар и магазини,по което горепосочените обекти- магазини са отпаднали и с протоколно решение №34/08.11.2002г. на РЕСУТ при район „О.” е разгледан и одобрен от главния архитект на 14.11.2002г. инвестиционен проект-фаза екзекутив първи етап/лист 72 от делото-приложение №4/,като съгласно отразеното на приземния етаж вляво до калкана на съществуващата сграда, е разположен магазин П 11-процесния, с площ от 46 кв.,за който ищцовото дружество твърди, че е собственик и магазин П 12,вдясно от коридора с площ 38,80 кв.м.
С разрешение №1/09.01.2003г. издадено от ДНСК,териториална инспекция В./лист 84 от делото/ се разрешава ползването на строеж:хотел-50 легла,нощен бар-20 места,лоби бар-30 места и два броя магазини за промишлени стоки,и съгласно приложения на лист 89 от делото протокол за установяване на годността за ползване на строеж, описаното в т.6 от същия- инвеститорски контрол,п.Б-изпълнение на СМР-на първи приземен етаж е констатирано,че са разположени два огледални магазина от двете страни на главния вход,фоайе,рецепция,лоби бар за 20 места и санитарен възел.
В процеса на изграждане на горепосочената сграда,освен цитираните с исковата молба промени в строителството,ищцовото дружество е сключило разпоредителни сделки,както следва с ответника М. С.:
- на 28.09.1998г.- договор за покупко-продажба,сключен между продавача [фирма] и купувача М. С.,с предмет-магазин № П11,целият с площ от 46 кв.м и съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото при граници:магазин П 9,външен зид,улица и коридор,находящ се на партерен етаж в предвидената за построяване съгласно одобрени КЗСП,ЗРП,архитектурен проект и екзекутиви сграда върху описаното в акта дворно място и
-на 28.09.1998г.-договор за дарение,съгласно нотариален акт №10/1998г.-лист 86 от делото-с който [фирма] дарява на М. С. 7,81/514 идеални части от горепосоченото дворно място,в което е построена сградата.
Видно от данните по съдебната експертиза на вещо лице инж.Г./т. ІV от заключението-лист 67/ и приложения на лист 71 чертеж на приземен етаж от 25.09.1998г.-Приложение №3,одобрен от районния архитект Н. на район „О.” като екзекутив,съдържа вляво до калкан на съществуващата сграда пред стълбището само един магазин П 11 с площ 46 кв.м,а вдясно фоайе.Договора за покупко-продажба,с който е прехвърлена собствеността върху процесния магазин е от 28.09.1998г., и очевидно предмет на същия е именно описания ,съгласно горепосочения екзекутив, магазин П 11,за който е била и изразена действителната обща воля на страните по договора.Друга такава не би могла да бъде формирана,защото към този момент,на сключването на договора,в изградената в груб вид,както е посочено в същия, сграда,в партерния етаж на същата не е налице обект-магазин П 12,за който въззивният съд е приел,че е сключена сделката-покупко-продажба между страните по делото от 1998г.Такъв обект е налице едва с одобрения екзекутив от 14.11.2002г.-виж Приложение №4,към експертизата,лист72 от делото,като на мястото на предишното фоайе е ситуиран вдясно от входа-магазин П 12 с площ 38.,80 кв.м.Следователно,липсата на съвпадение на една от границите,а именно отразената като магазин П 9,не е от значение за идентичността на процесния магазин и описания в нотариалния акт от 1998г.,поради настъпилите в процеса на изграждането и извършените впоследствие строително-монтажни работи,както това е отразено и в горепосочените протоколи и разрешение за ползване на строеж.
Наред с това,следва да се отбележат,последващите отношение между страните по договора,а именно: приложения на лист 123 от делото договор за наем на недвижим имот,сключен на 26.02.2002г. между [фирма],към този момент в неплатежоспособност от една страна като наемодател и от друга страна [фирма],като наемател,с който наемодателят-настоящото ищцово дружество отдава на ответника ,в качеството му на ЕТ,собствения на дружеството недвижим имот,а именно:магазин П 12 ,със степен завършване в груб вид,за който обект неправилно в изводите си въззивният съд е приел в обжалваното решение,че е предмет на договора за покупко-продажба ,сключен между страните по делото през 1998г.Напротив,за този утвърден с посочения екзекутив втори поред магазин П12 в партерния етаж на жилищната страда, от ищцовото дружество е заявено,в качеството му наемодател ,отдаването под наем на същия имот,чието право на собственост върху същия,съгласно отразеното в договора,принадлежи на наемодателя,ищеца по настоящото дело- [фирма].
В контекста на анализа на отношенията между страните спрямо процесния магазин,последващи след придобиването на собствеността по сключения на 28.09.1998г. договор за покупко-продажба на същия, е и приложената молба на лист 49 от гр.д.№7234/2008г. по описа на Варненски районен съд,пред който първоначално е депозирана исковата молба,която молба изхожда от собственика на [фирма]- Ф. З. К.,до съдията по вписванията при Варненски районен съд,с искане да бъде заличена учредената в нейна полза ипотека с нот.акт №11/1998г. за посочения заем с длъжник М. С.-настоящия ответник, по отношение на недвижим имот:изградения в груб вид –Магазин П 11,целия с площ 46 кв.м,описан съгласно горепосоченото по нот.акт №9/1998г.,а именно процесния имот,предмет на повдигнатия спор за собственост.
С оглед изложеното, неправилно и незаконосъобразно,въззивният съд е приел,че договора за продажба,сключен между страните на 28.09.1998г.,не се отнася за процесния магазин П 11,поради липса на идентичност, във връзка с несъвпадането на една от описаните в посочения нотариален акт граници.Касационният съд намира за установено,че в резултат на настъпилите промени,утвърдени в поетапното строителство на сградата, с цитираните екзекутиви, ищцовото дружество, със сключения договор за покупко-продажба от 1998г. с ответника С.,е отчуждило построеният в груб вид магазин П 11,находящ се вдясно от входа на сградата,съгласно приложение №4 към заключение на вещото лице инж. Г.,поради което не се легитимира като негов собственик и предявеният ревандикацонен иск се явява неоснователен.
Ето защо, постановеното въззивно решение следва да се отмени и касационният съд се произнесе по съществото на спора.
Съобразно изхода на спора и на основание член 78 ал.3 от ГПК на ответника М. А. С. следва да се присъдят направените разноски за всички съдебни инстанции в размер на 1590 лева.
Водим от горното, състав на второ гражданско отделение на Върховния касационен съд
Р Е Ш И: ОТМЕНЯ решение №94 от 10.06.2011г. на Варненски апелативен съд,постановено по гр.д.№166/2011г. по описа на същия съд и вместо него постановява:
ОТХВЪРЛЯ предявеният от [фирма] ,със седалище [населено място] против М. А. С. от [населено място],иск с правно основание член 108 от ЗС за предаване владението върху недвижим имот,находящ се в сграда,представляваща хотел с нощен бар,лоби и магазини в [населено място], [улица],а именно:М. № П 11/”П” единадесет/ на първи/партерен/ етаж,целият с площ от 46 кв.м,при граници:улица,калкан,стълбище и коридор,ведно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху УПИ VІІ-8 в кв.715 по плана на 3-ти подрайон на [населено място],целият с площ от 514 кв.м,при граници на поземления имот: имоти с №№1-а,7,3 и улица,като неоснователен.
ОСЪЖДА [фирма],със седалище [населено място] да заплати на М. А. С. от [населено място],на основание член 78 ал.3 от ГПК,сумата 1590 лева/хиляда петстотин и деветдесет лева/ разноски по делото за всички съдебни инстанции.
РЕШЕНИЕТО е оконачателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: |