Р Е Ш Е Н И Е №.55 София, 19.02.2015 година В ИМЕТО НА НАРОДА Върховният касационен съд на Република България, Търговска колегия, второ отделение, в съдебно заседание на осми април две хиляди и четиринадесета година в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВАНЯ АЛЕКСИЕВА ЧЛЕНОВЕ: МАРИЯ СЛАВЧЕВА БОЯН БАЛЕВСКИ при участието на секретаря Лилия Златкова в присъствието на прокурора изслуша докладваното от съдията М.Славчева т.дело № 1568/2013 година Производство по чл.290 ГПК. Образувано е по касационна жалба на [фирма], [населено място] срещу въззивно решение № 262 от 19.10.2012 г. по в.т.д.№ 443/2012 г. на Варненския апелативен съд, с което след частична отмяна на решение № 749 от 10.05.2012 г. по т.д.№ 2882/2011 г. на Варненския окръжен съд в отхвърлителната му част по предявения иск с правно основание чл.92 ЗЗД, касаторът е осъден да заплати на Б. В. К. от [населено място] сумата 15 500 евро, представляваща дължима неустойка по предварителен договор за прехвърляне на недвижим имот и учредяване право на строеж срещу задължение за проектиране и строителство за забава в изпълнението им за срок от 31 месеца, ведно със законната лихва от предявяване на иска до окончателното й изплащане, както и разноски по компенсация в размер на 723.44 лв. С определение № 10 от 13.01.2014 г. е допуснато касационно обжалване на решението по материалноправния въпрос, свързан с критериите, въз основа на които съдът следва да изясни точния смисъл на договорни клаузи. В касационната жалба са въведени доводи за неправилност на решението поради нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствени правила и необоснованост. Излагат се доводи, че при сключен предварителен договор по отношение на имот с площ 214 кв.м. и предоставена му от възложителите виза за проектиране за същата площ изводът на въззивния съд, че към момента на издаване на разрешителното строителят е бил известен за точната квадратура на имота от 207 кв.м., не държи сметка на обстоятелството, че то се издава въз основа на вече изготвените и одобрени проекти спрямо площ, която не отговаря на фактическата. С оглед на изложеното счита за направен в нарушение на чл.20 ЗЗД изводът на съда, че това отклонение в квадратурата на терена не се обхваща от хипотеза на т.20 от предварителния договор, в която неточните граници на имота, когато са попречили или са довели до ограничаване на изпълнението, съставляват обстоятелство за спиране на действието на договорените срокове за изпълнение. Касаторът поддържа освен това, че в нарушение на съдебната практика, съдилищата по същество са приели, че неизпълнението на задължението на възложителите по предварителния договор да учредят на изпълнителя право на строеж върху съсобствения недвижим имот за изграждане на жилищната сграда не съставлява липса на дължимо от тяхна страна кредиторово съдействие по смисъла на чл. 95 ЗЗД, респ. за изпадането им в забава. Въз основа на така развитите от касатора доводи, се иска отмяна на обжалваното решение и постановяване на ново по съществото на спора, с което да се отхвърли като неоснователен предявеният иск по чл.92 ЗЗД. Ответникът по касация Б. В. К. в отговора по чл.287, ал.1 ГПК е изразил становище, че въззивното решение е правилно. Поддържа, че на жалбоподателя в качеството му на изпълнител е било известно още с издаването на виза за проектиране, че действителната площ на терена е 207 кв.м., с която е следвало да съобрази инвестиционните си проекти. Моли за присъждане на разноски по делото. Настоящият състав на ВКС, второ отделение, търговска колегия, като взе предвид изложените доводи във вр. с инвокираните оплаквания и провери правилността на обжалваното решение, съобразно правомощията си по чл. 290 и сл. ГПК, намира следното: С обжалваното решение Варненският апелативен съд приел за установено, че страните са обвързани от валидно облигационно правоотношение-предварителен договор от 14.12.2005 г., по който ищецът и други възложители са поели задължение да му прехвърлят недвижим имот и учредят право на строеж /върху 65% от ОРЗП на сградата/, срещу задължение за проектиране и строителство от страна на ответника на жилищна сграда, която да построи със свои сили и средства, в дворното място на възложителите, между които и ищеца, цялото с площ от 214 кв.м., представляващо УПИ № І-6 в кв. 550 по плана на 14-ти мкр на [населено място]. Според раздел ІІІ т.14 и 15 от предварителния договор срокът за изпълнение и издаване на строителството с разрешение за ползване на сградата е 15 месеца от получаване на разрешение за строеж. Установено е, че същото е издадено от главния архитект на [населено място] на 07.12.2006 г., а строежът е приет с акт № 16 на 14.10.2010 г., от което е направен извод, че строителят е в забава 31 месеца. С т. 28 от договора страните се договорили, че при забава изпълнителят дължи на възложителите средномесечния наем за обектите, които следва да бъдат построени, но не-по-малко от 3 000 евро месечно. На 06.02.2007 г. възложителите са прехвърлили на ответника договорените 65% ид.ч. от имота, а на 27.07.2007 г. са учредили в негова полза и правото на строеж върху тях. Представено е разрешение за строеж на жилищната сграда № 173/07.12.2006 г, както и съставения на 14.10.2010 г. акт обр.16., в който е отчетено, че в процеса на строителството са настъпили съществени отклонения по смисъла на чл.154 ал.5 ЗУТ спрямо одобрените проекти, като същите са одобрени на 09.07.2010 г. от главния архитект на [община], а на 15.10. 2010 г. е издадено разрешението за ползване на сградата. Въз основа на цитираните доказателства е прието, че ответникът е изпълнил със забава задължението си по договора с 31 месеца, считано от датата на издаване на разрешителното за строеж - 07.12.2006 г. Основното възражение на ответника, че в процеса на строителството се оказало, че действителната площ на имота е 207 кв.м., а прехвърлената му по нотариалните актове и посочената в издадената на възложителите виза за проектиране е 214 кв.м., и това е довело до преработка на изработените планове по време на строителството, респективно до забава в изграждането и въвеждането в експлоатация на сградата, която неточност в границите на имота съгласно чл.20 от предварителния договор освобождава изпълнителя от отговорност е счетено за неоснователно. Изложени са съображения, че разрешението за строеж на жилищната сграда е издадено съгласно съгласуван и одобрен инвестиционен проект на 29.11.2006 г. на главния архитект на [община], ПУП /ИЗП и КЗСП/ за част от кв.550 по плана на 14 м.р. [населено място], одобрен със Заповед № Г-159/10.12.1999 г. на Кмета на [община], а според същата площта на процесния парцел е 207 кв.м., а не договорените между страните 214 кв.м., от което е направен извод, че изходните данни, вкл. и действителната площ на съответното УПИ за изготвяне на необходимите проекти –архитектурни и инвестиционни, са били посочени в разрешението за строеж, издадено на 07.12.2006 г., поради което и съответните проекти е следвало да бъдат съобразени с тази площ. Въз основа на изложеното решаващият състав е направил извод, че останалите възложители като собственици на парцела, по чието искане след промяна в проектите е извършено разделяне на апартаментите на два от етажите не са допринесли с поведението си за спиране на строителството, а относно възражението на ответника за редуциране срока на забавата му с тази на ищеца и на другите съсобственици на дворното място по изпълнение на задължението им за прехвърляне на ид.части от дворното място и учредяване на правото на строеж е счетено, че тази забава се явява ирелевантна за строителя, тъй като изпълнението на СМР е поставено единствено в зависимост от издаване на разрешението за строеж. Касационната жалба е частично основателна. Решението в частта за уважаване на иска по чл.92, ал.1 ЗЗД за сумата 9 500 евро е неправилно. При постановяването му решаващият съдебен състав не е обсъдил прецизно съществените елементи на сключения между страните предварителен договор от 14.12.2005 г., в резултат на което са направени необосновани фактически изводи и незаконосъобразни правни изводи. При произнасяне по основните задължения на страните по него, въззивният състав не е преценил всички негови клаузи и не е подложил на тълкуване, съобразно критериите по чл. 20 ЗЗД, отделните уговорки и то най-вече тези, свързани с поредността, в която изпълнителят следва да изпълни основните си задължения по предварителния договор и тяхната обусловеност от изпълнението на насрещни задължения на възложителите. Видно от т.3 от договора, наред със срока за изпълнение на строителството, чието начало е обвързано с датата на получаване на разрешение за строеж, страните са уговорили и базата, въз основа на която следва да се проектират конкретните жилища на отделните възложители, а тя е подадена от тях заявка за проектиране, като съгласно т.7 тяхната етажност, квадатура и съответстващи на тях проценти от общата разгъната застроена площ се договаря подробно между страните по договора в петдневен срок от изработване на инвестиционните проекти. Съчетаното тълкуване на посочените каузи с тази на т.13, според която в 3-дневен срок след извършеното по т.7 уточнение изпълнителят се задължава да внесе молба за издаване на строително разрешение, налага да се приемат за основателни доводите в касационната жалба, че издаденото строително разрешение, въз основа на което ответникът-изпълнител е предприел строителните дейности се предхожда по време от изпълнение на инвестиционния проект за жилищната сграда, възложена му за изпълнение по предварителния договор. Посочената поредност в инвестиционния процес се извлича и от разпоредбата на чл.142 ЗУТ, според ал.1 на която инвестиционните проекти подлежат на съгласуване и одобряване и са основание за издаване на разрешение за строеж. Ако бе подложил на тълкуване клаузите на договора съобразно критериите, въведени в чл.20 ЗЗД, което решаващият състав не е сторил, то той би достигнал до единствено обоснования извод, че условие за издаване на разрешение за строеж е наличието на изработени и одобрени инвестиционни проекти, а не обратното. Така установената не само в договора, но и в разпоредбата на чл.142, ал.1 ЗУТ последователност в инвестиционния процес налага да се приеме, че действителната площ на терена е станала известна на изпълнителя едва след одобряване на идейните и работни проекти за жилищната сграда, но изготвени от него на база на предоставени му от възложителите и различаващи се по отношение на площта изходни данни, съдържащи се вкл. и в издадената им виза за проектиране. Изложеното дава основание на настоящия състав да приеме, че в резултат на неправилното приложение на посочените материалноправни разпоредби с решението е изграден неправилният извод за неприложимост на т.20 от договора, в която неточните граници е едно от визираните в нея основания за спиране на договорените срокове и удължаването им с времето на прекъсването. Безспорно е установено по делото, че поради неточните изходни данни в хода на строителството изпълнителят е изготвил нови проекти, като от процедура по екзекутив е преминато към процедура по чл.154, ал.5 ЗУТ – на 05.12.2008 г. е направена забележка на издателя им, свързана с настъпили съществени отклонения в конструкцията, вследствие на което са извършени промени в инвестиционния проект за строежа, одобрени от гл.архитект на [община] на 09.07.2010 г., т.е. причината за забавата в изпълнението на строителството за периода от 05.12.2008 г. до 09.07.2010 г. попада в хипотезата на чл.20 от договора и за този срок от 19 месеца изпълнителят, сега касатор не отговаря за забавата. Вярно е, че в рамките на същия се включва и забава в строителството с шест месеца поради осъществено от изпълнителя по искане на възложителите фактическо и правно разделяне на апартаментите на два от етажите. Обстоятелството, че ищецът се е противопоставил на това искане, наложило се в резултат на промените на терасовидните етажи на сградата е ирелевантно, тъй като при множество възложители и участници в строителството на сградата, за да възникне основание за отговорност на строителя за неспазване на срока за нейното завършване и за забавено изпълнение на договора за строителство, следва длъжниковото неизпълнение да е последица единствено от неговото виновно поведение. Докато в случая причините за забавеното строителство са резултат от действията и на други лица и по-конкретно, одобрена по надлежния ред промяна в инвестиционния проект, заявена от част от възложители по договора в хода на строителството. С оглед на този извод, предявеният иск за неустойка в размер на 9 500 евро е неоснователен. Ищецът не е установил, че негова полза е възникнало вземане за неустойка за забава с 19 месеца на задължението на ответника по чл.3 от предварителния договор за изпълнение и издаване на строителството с разрешение за ползване на сградата, тъй като не е доказал, че тя се дължи на виновно негово поведение. В останалата част въззивното решение е правилно. Неоснователен е касационния довод, че забавеното изпълнение на задължението на възложителите по предварителния договор за прехвърляне на правото на собственост и учредяване правото на строеж, в каквато насока е релевирано възражение от касатора е обстоятелство, което го освобождава от отговорността да изпълни своята престация. Както правилно е прието с обжалваното решение, изпълнението й е било поставено в зависимост от издаване на разрешението за строеж и в този смисъл не е налице кредиторова забава, която да освобождава длъжника от отговорност – чл.95 ЗЗД. Позоваването на разпоредбата на чл.183 ЗУТ е неоснователно, тъй като към момента на издаване на разрешение за строеж касаторът не е бил съсобственик на терена, върху който е реализиран строежа, в която именно хипотеза разпоредбата предвижда писмено съгласие на останалите съсобственици. Предвид изложеното въззивното решение в частта за уважаване на предявения иск по чл.92, ал.1 ЗЗД за сумата 9 500 евро следва да се отмени като неправилно и съобразно правомощията на касационната инстанция по чл.293, ал.2 ГПК се постанови ново решение по същество, с което да се отхвърли иска в този размер. При този изход на делото и на основание чл.78, ал.1 ГПК на касатора се дължат разноски по делото в размер на 393 лв. Водим от горното Върховният касационен съд, Търговска колегия, Второ отделение Р Е Ш И: ОТМЕНЯ въззивно решение № 262 от 19.10.2012 г. по в.т.д.№ 443/2012 г. на Варненския апелативен съд в частта за уважаване на иска по чл.92, ал.1 ЗЗД за сумата 9 500 евро, вместо което ПОСТАНОВЯВА: ОТХВЪРЛЯ иска на Б. В. К., [населено място] срещу [фирма], [населено място] за сумата 9 500 евро, представляваща неустойка по чл.28 от предварителен договор от 14.12.2005 г. ОСТАВЯ В СИЛА въззивното решение в останалата част. ОСЪЖДА Б. В. К., [населено място] да заплати на [фирма], [населено място] сумата 393 /триста деветдесет и три/ лева – разноски по делото. Решението е окончателно. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: