6 Р Е Ш Е Н И Е №22 Гр.София, 03.04.2013г. В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Търговска колегия, І отделение, в публично заседание на двадесет и пети февруари през две хиляди и тринадесета година, в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: Таня Райковска ЧЛЕНОВЕ: Тотка Калчева Костадинка Недкова при секретаря Красимира Атанасова, след като изслуша докладваното от съдия Калчева, т.д.№ 821 по описа за 2011г., за да се произнесе, взе предвид следното: Производството е по чл.290 ГПК. Образувано е по касационна жалба на [фирма], [населено място] срещу решение № 798/18.05.2011г., постановено по гр.д.№ 464/11г. от Софийския апелативен съд, с което е отменено решение № 4070/23.07.2010г. по гр.д.№ 5674/09г. на Софийския градски съд в частта за отхвърляне на предявените искове и касаторът е осъден да заплати на М. К. и К. М. Б., граждани на И., сумата от 72134.92 лв. на основание чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД, дадени на основание развален предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от 27.04.2006г. и сумата от 4100 лв. на основание чл.86 ЗЗД – обезщетение за забава. Касаторът поддържа, че решението е неправилно и моли за неговата отмяна. Ответниците М. К. и К. М. Б. оспорват жалбата. Върховният касационен съд, Търговска колегия, І отделение намира следното: За да постанови обжалваното решение въззивният съд е приел, че между страните е бил сключен предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, по силата на който ответникът по иска – настоящ касатор е следвало да построи и предаде на купувачите конкретен обект. На 29.12.2008г. купувачите отправили нотариална покана до продавача, в която заявили, че развалят договора поради неизпълнение на задължението по т.4.2 – сключен договор за ипотека на 08.11.2007г. за процесния апартамент без тяхно съгласие. Изложени са съображения, че изявлението за разваляне на договора е произвело действие, поради което са дължи връщане на платените парични суми. Решаващият състав е тълкувал клаузите на сключения предварителен договор и е обосновал извод, че уговорката продавачът да не сключва каквито и да е сделки с имота без съгласие на купувачите е направена съгласно диспозитивната норма на чл.87 ЗЗД и дава право развалянето на договора да настъпи без изправната страна да предоставя срок за изпълнение, както и да се изключи приложното поле на разпоредбата на чл.87, ал.4 ЗЗД. Тази клауза е преценена по реда на чл.20 ЗЗД и с оглед на смисъла и целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. Нарушението на поетото задължение имотът да не са обременява с вещни тежести е квалифицирано като пораждане на потенциална опасност за купувачите по предварителния договор - евентуални бъдещи собственици на същия никога да не придобият собствеността върху апартамента / в случай на изнасянето му на публична продан/ или да придобият имот, ипотекиран в полза на банка. При наличието на такава опасност за купувачите съществувал интерес да се освободят от този риск, като развалят договора и използват паричните суми за закупуването на друг имот или за други цели. С определение № 498/20.06.2012г. по т.д.№ 821/11г. ВКС, ТК, І отд. допусна касационно обжалване на основание чл.280, ал.1, т.3 ГПК за произнасяне по въпроса: Обвързано ли е възникването и упражняването на правото да се развали договорът по реда на чл.87, ал.1 или ал.2 ЗЗД с настъпването на негативни последици за кредитора от неизпълнението? След допускането на касационното обжалване по аналогичен правен въпрос са постановени по реда на чл.290 ГПК решение № 153/28.12.2012г. по т.д.№ 1022/11 на І т.о. и решение № 231/13.02.2013г. по т.д.№ 1268/11г. на ІІ т.о. Даденото разрешение е, че евентуалните негативни последици за купувача по предварителен договор от учредяването от страна на продавача на договорна ипотека върху имота, предмет на предварителния договор, биха представлявали предпоставка за възникването и упражняването на потестативното право на купувача за разваляне на договора по чл.87, ал.1 или ал.2 ЗЗД, ако съобразно конкретните условия на договора към момента на предаване на имота, ипотеката не е била заличена. Настоящият състав на ВКС споделя даденото разрешение, поради което намира, че обжалваното въззивно решение е в противоречие с практиката на ВКС. По същество на касационната жалба. С оглед на даденото разрешение на поставения правен въпрос въззивният акт е неправилен на основание чл.281, т.3 ГПК. Решението на Софийския апелативен съд следва да се отмени съгласно чл.293, ал.1 ГПК и тъй като не се налага повтарянето или извършването на нови съдопроизводствени действия, ВКС се произнася по спора. По делото е безспорно, че на 27.04.2006г. между страните е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, като е уговорено окончателният договор да се сключи 20 дни след получаване на писмено уведомление, че продавачът се е снабдил с констативен акт за установяване на годността за приемане на строежа. Този акт е издаден на 30.05.2008г. и продавачът е уведомил купувачите за същия с писмо от 16.06.2008г. Съгласно клаузата на чл.5 от договора продавачът е следвало да построи обекта в срок до месец декември 2007г., но е предвиден и шестмесечен гратисен период за завършване на сградата. С нотариална покана от 29.12.2008г. /връчена на 08.01.09г. и на 09.02.09г./ купувачите са заявили на продавача, че развалят договора съгласно чл.4.2 поради извършени сделки с имота на 08.11.2007г. - учредени договорни ипотеки с два нотариални акта № 88 и № 89 на нотариус №061. Според уговорката в чл.4.2 от договора в случай, че продавачът без изрично писмено съгласие на купувачите сключи каквато и да била сделка с имота, договорът може да се развали едностранно и без предизвестие. Тълкуването на клаузата, предоставяща право на продавача да развали договора, следва да се извърши по правилата на чл.20 ЗЗД, като се съобрази връзката й с другите уговорки по договора, смисъла й, целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. Страните са постигнали съгласие в чл.4.1, б”б” продавачът да предаде имота без тежести, възбрани, залози или ипотеки, които да увреждат интересите на купувача. Тълкувани двете уговорки - по чл.4.1, б”б” и по чл.4.2 според взаимната им връзка, налагат извода, че основанието за разваляне на договора от страна на купувачите възниква при сключване на сделка от продавача, която уврежда интереса им от постигане на целите на договора. Съществен елемент на предварителния договор е обещанието за сключване на окончателен договор, като при договора за покупко-продажба интересът от договора се изразява в прехвърлянето на правото на собственост върху имота. Поетото задължение за предаване на имота без върху същият да е учредена ипотека представлява уговорка в интерес на купувача. Окончателен договор за прехвърляне на недвижим имот може да се сключи и при вписана върху същия ипотека, но в този случай приобретателят придобива собствеността ведно с ипотечното задължение, което би увредило интересите му. В този смисъл уговорката в чл.4.1, б.”б” охранява интереса на купувачите. Този интерес би бил накърнен при сключване на окончателния договор и прехвърлянето на собствеността, ако учредената върху имота ипотека не е заличена. Учредяването на ипотека върху имота в процеса на изпълнението обичайно се извършва с цел финансиране на строителството, предвид и на обстоятелството, че процесният имот е част от комплекс от апартаменти, изграждани върху няколко недвижими имота. По делото са събрани и доказателства, че за другите обекти ипотеките за заличавани към момента на прехвърляне на собствеността, което е аргумент съдът да приеме, че с учредяването на ипотеки продавачът не е накърнил недобросъвестно интересите на купувачите. Предвид на установените по делото факти изявлението на разваляне на договора е направено след изпълнение на задълженията на продавача – да построи обекта, да се снабди с констативен акт по чл.3 от договора и да уведоми купувачите за това. Изпълнението е в срока по чл.5 от договора, като е възникнало и правото и задължението на страните да сключат окончателен договор. Със сключване на окончателния договор купувачите придобиват собствеността и следва да заплатят остатъка от цената по договора, като, ако към този момент ипотеката е заличена, то предшестващото й учредяване, независимо че е без тяхно съгласие, не накърнява интересите на купувачите в значителна степен, така че да могат да упражнят правото си на разваляне на договора – аргумент от чл.87, ал.4 ЗЗД. Съдът разполага с правомощието да извърши преценка на кредиторовия интерес според конкретните факти по спора, тъй като интересът се изследва въз основа обективните дадености, а не съобразно със субективното отношение на кредитора – ППВС №3/73г. Правото да се развали договорът по чл.87, ал.1 ЗЗД възниква при неизпълнение, което в конкретната хипотеза би представлявало фактическо или правно действие, съществено затрудняващо или препятстващо възможността на купувачите да придобият собствеността върху имота. Правото да се развали договорът по реда на чл.87, ал.2 ЗЗД би възникнало, ако с оглед на конкретната уговорка, страните са придали на неизпълнено по договора задължение характер на невъзможност да се удовлетвори интересът на кредитора, на безполезност на престацията или срокът е съществен елемент на договора. Уговорката за предаване на имота без вписани ипотеки би представлявало основание за развалянето на окончателния договор, ако към момента на сключването му ипотеката не е заличена. По изложените съображения съставът на ВКС намира, че за купувачите не е възникнало правото на разваляне на предварителния договор, поради което продавачът не дължи връщане на авансово платените суми от цената. Предявените искове са неоснователни и следва да се отхвърлят. По разноските. Ответниците следва да заплатят направените от касатора разноски. Същите са претендирани за въззивната и касационната инстанция и са дължими в размер на 9833.82 лв. Мотивиран от горното, Върховният касационен съд Р Е Ш И : ОТМЕНЯ решение № 798/18.05.2011г., постановено по гр.д.№ 464/11г. от Софийския апелативен съд, с което е отменено решение № 4070/23.07.2010г. по гр.д.№ 5674/09г. на Софийския градски съд в частта за отхвърляне на предявените искове и за осъждане на [фирма], [населено място] да заплати на М. К. и К. М. Б., граждани на И., сумата от 72134.92 лв. на основание чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД, дадени по развален предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от 27.04.2006г. и сумата от 4100 лв. на основание чл.86 ЗЗД – обезщетение за забава, като ПОСТАНОВЯВА: ОТХВЪРЛЯ предявените от М. К. и К. М. Б., граждани на И., съдебен адрес: [населено място], [улица], ет.2, офис 2 адв.Н. С., срещу [фирма], [населено място], [улица], ет.1, ап.4 за заплащане на сумата от 72134.92 лв. на основание чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД, дадени по предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от 27.04.2006г. и сумата от 4100 лв. на основание чл.86 ЗЗД – обезщетение за забава. ОСЪЖДА М. К. и К. М. Б., граждани на И., съдебен адрес: [населено място], [улица], ет.2, офис 2 адв.Н. С., да заплатят на [фирма], [населено място], [улица], ет.1, ап.4, сумата от 9833.82 лв. /Девет хиляди осемстотин тридесет и три лв. и 82 ст./ - разноски по делото. Решението е окончателно. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.