1 Р Е Ш Е Н И Е № 188 ГР. София, 24.10.2014 г. В ИМЕТО НА НАРОДА Върховният касационен съд на Република България, трето гр. отделение, в съдебно заседание на 15 септември през 2014 г. в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИЯ ИВАНОВА ЧЛЕНОВЕ: ЖИВА ДЕКОВА ОЛГА КЕРЕЛСКА При участието на секретаря Р. Иванова, като разгледа докладваното от съдия Мария Иванова гр.д. №424/14 г., намира следното: Производството е по чл.290 и сл. от ГПК. ВКС разглежда касационната жалба на [фирма], [населено място] срещу въззивното решение на Окръжен съд Смолян /ОС/ по гр.д. №392/13 г., с което е уважен предявеният от З. Д. срещу касатора иск по чл.124, ал.1 ГПК – признато е, че върху закупените от ищеца имоти – апартамент и склад, с посочени идентификатори и административен адрес в [населено място], не е учредена договорна ипотека с нот. акт № г. Обжалването е допуснато на осн. чл.280, ал.1,т. ГПК, поради констатирано противоречие на въззивното решение с цитираната практика на ВКС по въпросите за предмета и действието на ипотеката – чл.166, ал.2 и чл.167, ал.3 ЗЗД. В касационната жалба се правят оплаквания за неправилност – необоснованост и незаконосъобразност, на обжалваното решение и се иска отмяната му. Ответникът по жалба З. Д. я оспорва като неоснователна. ВКС на РБ, като разгледа касационната жалба, намира следното: За да уважи иска с пр. осн. чл.124, ал.1 ГПК въззивният съд е приел, вкл. с препращане към мотивите на първоинстанционното решение на осн. чл.272 ГПК, че ипотеката, като ограничено вещно право, може да се учреди само върху имоти, които при сключване на договора принадлежат на учредителя. Към момента на учредяване на договорната ипотека с нот. акт №105/17.08.07 г. на нотариус с район на действие РС Чепеларе учредителят [фирма] не е имал валидно учредено върху собствената му земя право на строеж, въз основа на което да построи и придобие в собственост жилищната сграда за сезонно ползване „Невястата”, състояща се от два блока на фуга, в която се намират процесните имоти. Собственикът на земята [фирма] е придобил правото на собственост върху построената сграда, част от която са процесните имоти, по силата на приращението, а не поради отстъпено му право на строеж, за да се счита, че на осн. чл.150 от ЗЗД ипотеката върху правото на строеж се трансформира в такава върху построените обекти. С изграждането в груб строеж, сградата става самостоятелен обект на правото на собственост, отделно от земята, върху която е построена. Разпоредбата на чл.92 ЗС за придобиването на собствеността по приращение не може да се тълкува в смисъл, че след като земята е ипотекирана, ипотеката се разпростира и върху построената върху нея сграда. С построяването на сградата възниква нов обект на собственост, върху който учредената върху незастроеното УПИ ипотека не се разпростира. Затова, според въззивния съд, не се установява върху процесните имоти да е валидно учредена ипотека в полза на банката – ответник по иска, с договор по нот. акт № г.. Освен това ответникът не е представил доказателства за вписване на договора в имотния регистър, като елемент от състава на учреденото ипотечно право- чл.166, ал.1 ЗЗД. Въззивното решение противоречи на практиката на ВКС в постановените по реда на чл.290 ГПК решения по гр.д. №396/14 г. и по гр.д. №5059/13 г. на първо г.о. , по гр.д. №4514/13 и по гр.д. №4005/13 г. на трето г.о., по въпросите за предмета и действието на ипотеката, учредена върху земята, ведно с вещното право на строеж за построяване и придобиване на бъдещата сграда, която ще се изгради по одобрен инвестиционен проект и издадено строително разрешение, от собственика на земята и продавач по договора с ищеца [фирма]. Така в първото от цитираните решения – което е постановено по иск със същото основание и за имот в същата жилищна сграда, е прието, че [фирма] е придобил правото на собственост върху земята на основание договор от 9.08.06 г., скл. с нот. акт №25/06 г. Предмет на реалното обезпечение с договора за учредяване на ипотека, скл. с нот. акт №105/17.08.07 г. е новообразуваният УПИ, собственост на ЕТ и бъдещата сграда в него. Ипотекарният длъжник като собственик на терена разполага с възможност да го застрои според предвижданията на ЗРП и това право ипотекарният кредитор не може да ограничава. Ето защо и по волята на страните при сключването на договора за учредяване на ипотека върху незастроен имот е допустимо да се уговори разпростиране на действието на ипотеката върху сградите, които ще бъдат построени в него. В противен случай ипотекарният кредитор поема риск от лошо (неосъществимо по принудителен ред) обезпечение. Такава уговорка не противоречи на чл. 166, ал. 2 ЗЗД. Установеното в императивната разпоредба изискване за специалност на ипотеката рефлектира в правната сфера на ипотекарния длъжник, но и в правната сфера на трети лица. Чрез изискването ипотеката да се учреди върху поединично определени имоти и за определена парична сума законодателят възпрепятства възможността цялото имущество на длъжника да служи като обезпечение на кредитора (включително несеквестируемото) и дава защита на правата на трети лица, които биха придобили право на собственост върху част от имуществото на длъжника след учредяване на ипотеката. След като в договора изрично е посочено, че ипотеката разпростира действието си и върху сградата, която ще бъде построена в имота по одобрени строителни книжа, сградата е в достатъчна степен индивидуализирана, за да се приеме, че е налице яснота относно предмета на ипотеката. Изискването на чл. 166, ал. 2 ЗЗД е спазено. Пълната индивидуализация на сградата и на отделните обекти в нея към момента на учредяване на ипотеката е практически невъзможно, но доколкото застроеният имот по приращение принадлежи на същия собственик и след застрояването представлява единен обект на право на собственост следва да се приеме, че изискването на чл. 166, ал. 2 ЗЗД е спазено чрез посочване на местоположението, границите и площта на терена, както и на бъдещата сграда в него. Тази част от имуществото на ипотекарния длъжник представлява съвкупност от право на собственост върху терен и сграда върху него, отделена е от останалото имущество на длъжника и за третите лица е ясно, че е обект на реално обезпечение. Такава уговорка не противоречи и на изискването на чл. 167, ал. 3 ЗЗД. Ипотеката е учредена върху незастроен имот, който към сключването на договора принадлежи на ипотекарния длъжник, а ипотеката върху сградата в него ще възникне по приращение на основание уговореното и към момента на завършването й в груб строеж. Ако законодателят е имал воля да забрани учредяването на ипотечно право върху бъдеща сграда в собствен терен, той би изразил изрично волята си за това. Такава воля е била изразена в чл. 32 от Закона за привилегиите и ипотеките. След отмяната на текста с § 1, т. 2 от преходните правила на Закона за собствеността в действащото ни обективно право няма забрана за учредяване на договорна ипотека върху бъдещи имущества. Такава забрана не може да бъде изведена по тълкувателен път. Целта на чл. 167, ал. 3 ЗЗД е да не се увреждат интересите на действителния собственик на имота, върху който се учредява ипотеката и да не бъде ипотекиран чужд имот без съгласието на неговия собственик. След като самият собственик на терена, върху който предстои да бъде извършено строителство въз основа на надлежно одобрени строителни книжа, е изразил съгласие бъдещата сграда да служи като обезпечение на кредитора, интересите на ипотекарния длъжник не ще бъдат увредени. Целта на чл. 167, ал. 3 ЗЗД е постигната. В подобна хипотеза следва да се приеме за допустимо ипотекиране на бъдеща вещ, като ипотечно право върху бъдещата вещ ще възникне при условие, че вещта бъде създадена и правото на собственост върху нея принадлежи на ипотекарния длъжник. Изискването на чл. 167, ал. 3 ЗЗД касае принадлежността на правото на собственост върху вещта към момента, в който ипотеката ще произведе действие. Да се приеме обратното е равнозначно на ограничаване на свободата на договаряне за модалитет при учредяването на ипотеката. Подобно ограничение е необосновимо чрез действието на императивна материалноправна норма. Такъв модалитет в договора за учредяване на ипотека не уврежда нито собственика на имота, нито третите лица. Това е така, защото ако към момента на построяването сградата не е собственост на ипотекарния длъжник, ипотечното право няма да възникне. Изискването на чл. 166, ал. 2 ЗЗД е спазено, когато към момента на сключване на договора за ипотека е налице надлежно одобрен инвестиционен проект за застрояването на терена, по който е възможно да бъде извършена индивидуализация на обектите, които ще бъдат построени и в договора е посочено, че ипотеката има действие и за бъдещия обект. Ипотечното право върху сградата е уговорено под условие и то ще възникне към завършването на сградата в груб строеж, стига тя да е тъждествена с предвиденото по проекта. Не е необходимо всички бъдещи самостоятелни обекти в сградата да бъдат посочени в договора за учредяване на ипотека с пълната тяхна индивидуализация, за да породи действие този договор по отношение на самостоятелните обекти в сградата. Изричното уговаряне на разпростирането на действието на ипотеката върху бъдещата сграда с препращане към одобрен инвестиционен проект внася в достатъчна степен яснота относно предметното действие на ипотеката. Подобна клауза не би могла да въведе в заблуждение последващ приобретател на самостоятелен обект в сградата при положение, че ипотеката е вписана по персоналната партида на собственика на терена. Ипотеката ще има действие върху всичко, което собственикът на терена е построил след учредяването й. Само ако предмет на ипотеката е един или част от самостоятелните обекти в бъдещата сграда е необходима пълната тяхна индивидуализация, която да ги отграничи от останалите. Договорът за учредяване на ипотека от 17.08.2007 г. разпростира действие и върху сградата като приращение към момента на завършването й в груб строеж. Вписаната ипотека има действие и за собствениците на самостоятелните обекти в нея, ако те са придобили собствеността при породено или запазено действие на ипотеката или след нейното подновяване (чл. 172, вр. чл. 169 ЗЗД). В конкретния случай ищецът Д. е придобил с договор за покупко продажба - правото на собственост върху процесните имоти, с нот. акт №54 от 9.10.09 г., сключен с [фирма], като собственик и продавач на имотите. Те са част от построената сграда върху ипотекираната, заедно с бъдещата сграда, земя. Не е спорно по делото, че ипотеката по нот. акт №105/07 г. е вписана / това е посочено и в исковата молба/ и е известна на ищеца. В партидата не се извършва последващо отбелязване при завършване на сградата върху УПИ. Учредената върху земята, ведно със сградата, която ще се построи по одобрен инвестиционен проект ипотека, се разпростира и върху процесните имоти, макар да не са били изградени и съответно – индивидуализирани при сключването на ипотечния договор, според изложеното по-горе. Затова отрицателните установителни искове за несъществуване на ипотечно право върху процесните имоти са неоснователни. Въззивното решение, с което исковете са уважени, е неправилно, следва да се отмени и вместо него да се постанови ново, за отхвърляне на исковете. На касатора следва да се присъдят и разноските по делото по списък, в размер от 1647, 50 лв. Поради изложеното ВКС на РБ, трето гр. отделение Р Е Ш И : ОТМЕНЯ въззивното решение на Окръжен съд Смолян по гр.д. №392/13 г. от 30.10.13 г. и вместо него постановява: ОТХВЪРЛЯ предявения от З. А. Д. срещу [фирма], [населено място] иск с пр. осн. чл.124, ал.1 ГПК, с който се претендира да се признае за установено, че за имоти апартамент и склад, с административен адрес: [населено място], [улица] идентификатор № и № по кадастралната карта и регистър в [населено място], собственост на ищеца, не е учредена договорна ипотека с договор за ипотека, сключен с нот. акт №, т.І,рег. №, дело № г. на нотариус с № в регистъра на нотариалната камара, с район на действие РС Чепеларе, който договор е вписан в службата по вписванията при РС Чепеларе с вх.№881/17.08.07 г., акт №, т.І, д. № г. Осъжда З. А. Д. да заплати на [фирма], [населено място] деловодни разноски в размер на 1647,50 лв., за производството пред ВКС. Решението е окончателно. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: