Р Е Ш Е Н И Е № 60088 гр. София, 06.07.2021 година В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение, в открито съдебно заседание на петнадесети юни през две хиляди двадесет и първа година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Камелия Маринова
ЧЛЕНОВЕ: Веселка Марева
Емилия Донкова
при участието на секретаря Славия Тодорова
като изслуша докладваното от съдия Веселка Марева гр. д.№ 3876 по описа за 2020 година и за да се произнесе взе предвид следното:
Производство по чл. 290 ГПК.
Допуснато е касационно обжалване по жалбата на М. Н. П. и Т. И. П. срещу решение № 4439 от 22.07.2020г. по гр.д. № 7499/2019г. на Софийски градски съд в частта му, с която е потвърдено решение № 78884/28.03.2019г. по гр.д. № 32530/2016г. на Софийски районен съд, 48 състав, за отхвърляне на предявения от касаторите срещу С. Е. Я. /починала и заместена от наследника си А. В. М./, Я. Г. М., А. В. М. и Г. П. М. иск по чл.108 ЗС досежно еднофамилна двуетажна жилищна сграда със застроена площ 57 кв.м., представляваща самостоятелен обект с идентификатор ****, построена в поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта на [населено място].
Касационно обжалване не е допуснато по касационната жалба на ответниците по иска срещу частта от решението, с която е уважен предявения против тях установителен иск за собственост относно поземления имот, в който е построена горепосочената сграда, а именно ПИ ***, както и относно ПИ *** и по кадастралната карта и кадастралните регистри на [населено място].
Жалбоподателите М. Н. П. и Т. И. П. намират решението в допуснатата до обжалване част за неправилно поради неправилно приложение на чл.92 ЗС. Считат, че волята на страните по сделката е била да се прехвърли и къщата заедно с дворното място, но продавачката не разполагала с документи за собственост на сградата; затова тя не е изрично упомената в нотариалния акт.
Ответниците по жалбата Я. Г. М., А. В. М. и Г. П. М. я оспорват.
Касационното обжалване е допуснато определение № 73 от 22.02.2021г. на основание чл. 280, ал.1, т.1 ГПК по въпроса за приложението на презумпцията на чл.92 ЗС в хипотеза когато се прехвърля правото на собственост върху поземлен имот, без изрично да са посочени сградите и подобренията в него.
Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение, като разгледа жалбата в рамките на наведените основания, установи следното:
Производството е по предявен установителен иск за собственост на два поземлени имота в [населено място] и ревандикационен иск за построената в единия от имотите жилищна сграда. Понастоящем производството висящо само по ревандикационния иск за сградата.
Установено е, че с нотариален акт от 18.08.2010г. ищците М. П. и Т. П. купуват от С. Е. Я. две дворни места в [населено място], на [улица], като продавачката си запазва правото на ползване пожизнено. Съществуващата в единия от имотите - УПИ * жилищна сграда не е изрично посочена като предмет на сделката. Данъчната оценка на продаваните имоти, посочена в нотариалния акт, е 13 285,80лв. и освен оценка на поземлените имоти включва и оценка на жилище с РЗП 98 кв.м. и таван /видно от удостоверението за данъчна оценка от 12.05.2010г./. По-късно, с договор за покупко-продажба от 25.09.2015г. С. Е. Я. продава сградата на ответника Я. Г. М.. При изповядване на тази сделка пред нотариуса е представен архитектурен проект на сградата и позволителен билет от 1968г.
Твърденията на ищците в исковата молба са, че при сключване на договора за продажба през 2010г. те са придобили и жилищната сграда по приращение, понеже тя не е изрично изключена от предмета на договора. Сградата се владее от всички ответници /както купувачът по договора Я. М., така и от неговите родители А. и Г. М./, поради което ревандикационният иск е предявен срещу всички тях.
Ответниците не са представили отговор на исковата молба. В съдебно заседание са поддържали доводи за нищожност на договора от 18.08.2010г. по отношение на къщата поради противоречие със закона - §16 ЗУТ, обосноваващо невъзможен предмет, както и поради липса на съгласие за прехвърляне на къщата на основание чл. 92 ЗС.
Установено е, че в деня на сключване на сделката за продажба от 18.08.2010г. е съставено и нотариално заверено пълномощно от С. Я., с което упълномощава ищцата М. П. да я представлява пред Данъчна служба, НАП, Техническа служба на Община Панчарево, ПК, ОСЗГ за снабдяване с удостоверение за търпимост, данъчни оценки, скици, решения и други документи за двата поземлени имота в [населено място]. По заявление от 20.09.2010г., подадено от М. П. като пълномощник на С. Я., е издадено от ДНСК удостоверение за търпимост на двуетажната сграда с таван и застроена площ от 57,30кв.м. в УПИ *, кв.2, [населено място].
Събрани са гласни доказателства. Свидетелят Н. сочи, че на 15.08.2010г. ходил с ищеца Т. при баба С. в къщата и там Т. й дал пари за имота - първо 14 000лв., а после 20 000лв.; след това ходили при нотариус за сделката, която била за къщата; не знае ищците да са поели ангажимент да гледат баба С.. Свидетелката Н. е била адвокат на ищците при купуването на имота; тя също сочи, че уговорката била да купят и къщата, и двора; С. казала, че има неприятности с внука на сестра си Я., който живее в съседство; той бил откраднал някакви документи, включително документите за къщата; с оглед на това свидетелката посъветвала да се изготви пълномощно на М., за да отиде в общината и да извади удостоверение за къщата.
При тези доказателства решаващият съд е приел, че ищците не са собственици на сградата в УПИ * на основание на договора за покупко-продажба и по приращение. Сградата е съществувала към момента на сделката и е отговаряла на изискванията за търпимост по § 16 ПР ЗУТ, но удостоверение за търпимост на същата не е било издадено към 18.08.2010г. и сградата не е описана в нотариалния акт. Според съда, принцип в гражданското законодателство е, че вещните права се придобиват въз основа на обективирано волеизявление; целта му е както зачитане волята на правните субекти, така и защита на обществения интерес чрез създаване яснота по отношение субектите и обектите на вещните права с оглед правната сигурност. Поради това в случая разпоредбата на чл. 92 ЗС не намира приложение. При тълкуване на волята на страните по нотариалния акт не може да се обоснове прехвърляне и на сградата. Р. свидетелка Н. е казала на ищците, че в документа за собственост на продавачката С. къщата не е включена и не е установено при сключване на сделката този недостатък да е отстранен, поради което следва да се приеме, че къщата не е била част от сделката. В подкрепа на този извод е установеното по делото, че документите за снабдяване с удостоверение за търпимост на къщата са подадени от ищцата М. П. като пълномощник на С. Я., което означава, че П. е признала правата на Я. върху къщата. В подкрепа на същия извод е и извършената през 2015г. сделка, с която С. Я. се е разпоредила с къщата.
Решението е подписано с особено мнение от съдията-докладчик в Софийски градски съд, който счита искът за основателен. Според него по правилото на чл.92 ЗС при прехвърляне на земята купувачът придобива и подобренията и сградите върху нея, щом същите не са изключени изрично като предмет на сделката, т.е. запазването на собствеността върху сградата, отделно от земята, трябва да бъде изрично уговорено в нотариалния акт, за да се смята оборена презумпцията на чл.92 ЗС. Позовал се е на практика на Върховния касационен съд в този смисъл. Според докладчика, при тълкуване на волята на страните, изразена в нотариалния акт, в поведението им преди и след сключване на договора, не може да се обоснове извод за изключване на къщата от сделката. Първо, посочената данъчна оценка на продаваните имоти включва не само земята, но и жилището. Второ, видно от показанията на свидетелите Н. и Н. непосредствено преди сключването на сделката е договаряна продажба и на къщата. Тези показания следва да се кредитират като резултат от личните впечатления на свидетелите. Пълномощното от 18.08.2010г. не обосновава извод, че къщата не е била част от предмета на сделката, тъй като то не сочи изрично къщата, а дворните места. Продаването на къщата на 25.09.2015г. от С. в полза на ответника Я. не може да се цени като доказателство за волята на страните по сделката от 2010г. Според съдията, житейски нелогично е купуването на дворно място, в което има построена двуетажна къща, без да се закупи и къщата; събраните доказателства по делото не опровергават тази житейска логика.
Ответницата С. Я. е починала в хода на въззивното производство и неин наследник е ответницата А. В. М..
По основанието за допускане на касационно обжалване.
Правно релевантният въпрос е за приложението на презумпцията на чл. 92 ЗС и за необходимостта да бъде тълкувана волята на страните когато се прехвърля собствеността върху застроен поземлен имот, но намиращите се в него сгради не са изрично посочени в прехвърлителния акт.
Сочената разпоредба на Закона за собствеността установява презумпцията, че собственикът на земята е собственик на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго; следователно принципът на приращението се изключва само при изрична уговорка по отношение на постройките и подобренията. В практиката на Върховния касационен съд се приема, че при прехвърляне на земята купувачът придобива и подобренията, и сградите върху нея, щом същите не са изключени изрично като предмет на сделката; за да бъде запазена собствеността върху сградата, отделно от земята, това трябва да е изрично уговорено в нотариалния акт, за да се смята оборена презумпцията по чл. 92 ЗС. В този смисъл е Решение № 120 от 22.10.2014г. по гр.д. № 2928/2014г. на ІІ г.о. В същия смисъл са Решение № 370 от 06.07.2009г. по гр. д. № 994/2008г. на I г.о., Решение № 292 от 8.07.2010 г. по по гр. д. № 931/2009 г.на I г.о., Решение №125 от 29.10.2019 г. по гр.д. № 616/2019 г. на II г.о., Решение № 96 от 17.07.2015 г. по гр. д. № 4669/2014 г. на І г.о. В Решение № 37 от 04.04.2017г. по гр.д. № 3180/2016г. на І г.о. се изхожда от същото принципно разбиране, като се допълва, че действителната воля на страните трябва да се извлича чрез тълкуване както на нотариалния акт, така и на изявленията и поведението на страните при сключване на договора, на фактите около сключването на договора, на други сделки между страните или с трети лица.
В обобщение съдебната практика приема, че щом постройките не са изрично изключени при прехвърляне собствеността на дворното място, то по силата на правилото на чл. 92 ЗС се счита, че те също са прехвърлени, освен ако не е доказано друго. Тази практика следва да намери приложение и за настоящия случай.
По касационната жалба.
Обжалваният акт е постановен в отклонение от горепосочената практика и в нарушение на закона - чл. 92 ЗС.
При тълкуване на волята на страните, отразена в нотариалния акт и с оглед на всички други обстоятелства, осъществени при и след сключване на договора, които са индиция за волята на страните, се налага извод, че целта на договора за продажба от 18.08.2010г. е била С. Я. да продаде, а Т. П. и М. П. да купят двете дворни места, заедно с къщата, построена в едното от тях. Причината за непосочването на къщата в нотариалния акт е изяснена - прехвърлителката не е разполагала с документи за собственост на сградата, респ. удостоверение за търпимост, което е било основание за нотариуса да откаже включването й в изрично описания предмет на договора. Именно поради това се е наложило и съставянето на пълномощното от същия ден, чрез което М. П. по-късно се е снабдила с удостоверение за търпимост. Изводът, че волята на страните е била да се прехвърли всичко - поземлени имоти и сграда, се подкрепя от показанията на свидетелката Н. - адвокат, на свидетеля Н. и от посочването в нотариалния акт на данъчна оценка, която включва и сградата. Аргумент за противното не може да се извлече от последващата сделка през 2015г., с която С. Я. продава къщата на ответника Я. М.. От една страна, в приложените жалби и оплаквания до полицията и прокуратурата се съдържат данни, че ответниците М. са били недоволни от сключения от С. договор и не са допускали ищците в имота. От друга страна, при сключването на договора за продажба на къщата през 2015г. е представен архитектурен проект на сградата, а не удостоверение за търпимост, което навежда на достоверност на показанията на св. Н., че още към 2010г. Я. е бил взел /”откраднал”/ от С. документите за къщата.
На основание изложеното, тъй като не се установява изключване действието на презумпцията на чл. 92 ЗС следва да се приеме, че къщата в УПИ * е прехвърлена на ищците заедно с поземления имот с договора от 18.08.2010г. и ищците са нейни собственици, а ответниците я държат без основание. Горното налага отмяна на решението в допуснатата до обжалване част и постановяване на ново решение за уважаване на ревандикационния иск за сградата - признаване правото на собственост на ищците и осъждане на ответниците да им предадат владението.
По разноските. При този изход на спора, който е в полза на ищците и по трите иска, те имат право на всички разноски за водене на делото в трите инстанции. Направените от тях разноски в първата инстанция съгласно списъка по чл. 80 ГПК са 1812лв.; във въззивната инстанция са 1012 лв., а пред настоящата инстанция са 4120 лв. Или общият размер на разноските им е 6 944лв. С първоинстанционното решение в полза на ищците са присъдени 382,50лв. според уважената част на иска, а с въззивното решение са им присъдени 380 лв. С тези суми следва да се намалят дължимите от ответниците разноски и остава за присъждане сумата 6181,50 лв.
Водим от горното и на основание Върховният касационен съд, състав на ІІ г.о.Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ решение № 4439 от 22.07.2020г. по гр.д. № 7499/2019г. на Софийски градски съд в частта му за отхвърляне на предявения от М. Н. П. и Т. И. П. срещу Я. Г. М., А. В. М. и Г. П. М. иск по чл.108 ЗС досежно еднофамилна двуетажна жилищна сграда със застроена площ 57 кв.м., представляваща самостоятелен обект с идентификатор ****, построена в поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта на [населено място] и вместо него постановява:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО на основание чл. 108 ЗС по отношение на Я. Г. М. ЕГН [ЕГН], А. В. М. ЕГН [ЕГН] и Г. П. М. ЕГН [ЕГН], тримата от [населено място],[жк], [жилищен адрес] че М. Н. П. ЕГН [ЕГН] и Т. И. П. ЕГН [ЕГН] са собственици на основание договор за покупко-продажба от 18.08.2010г. и на основание чл.92 ЗС на еднофамилна двуетажна жилищна сграда със застроена площ 57 кв.м., представляваща самостоятелен обект с идентификатор ****, построена в поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта на [населено място], с адрес: [улица]. ОСЪЖДА Я. Г. М., А. В. М. и Г. П. М. да предадат на М. Н. П. и Т. И. П. владението на описаната по-горе сграда.
ОСЪЖДА Я. Г. М., А. В. М. и Г. П. М. да заплатят на М. Н. П. и Т. И. П. сумата 6 181,50 /шест хиляди сто осемдесет и едно цяло и петдесет стотни/ лева разноски по делото за три инстанции.
Решението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: |