Р Е Ш Е Н И Е № 502       София, 26.07.2010 година       В  И М Е Т О   Н А    Н А Р О Д А         ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД , Четвърто гражданско отделение в съдебно заседание на втори юни две хиляди и десета година в състав:                                                  Председател: ЖАНЕТА НАЙДЕНОВА                                                       Членове: СВЕТЛА ЦАЧЕВА                                                                           АЛБЕНА БОНЕВА             при секретаря  Стефка Тодорова, изслуша докладваното от съдията  Цачева гр.д. № 222 по описа за 2009 година и за да се произнесе, взе предвид следното:           Производство по чл. 290 ГПК. С определение № 1* от 19.08.2009 г. е допуснато касационно обжалване на решение № 278 от 30.06.2008 година по гр.д. № 265/2008 година на Добрички окръжен съд, с което е уважен иск с правно основание чл. 79, ал.1 ЗЗД, предявен от Б. Д. Я. и Я. И. Я., двамата от гр. Д. против К. Г. С. от гр. В., който е осъден да им предаде владението на недвижим имот, съставляващ апартамент в гр. Д., бул. “Т“ № 6 в изпълнение на задължение по чл. 3.3 от предварителен договор за продажба на имота от 01.03.2007 година. Касационно обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал.1, т.3 ГПК по обуславящия изхода на делото материалноправен въпрос по приложението на чл. 20 ЗЗД: следва ли разпоредбите на договора да се тълкуват като се отчита тяхната взаимовръзка и поредността, в която са уговорени задълженията на страните. Както вече Върховният касационен съд се е произнесъл с решения, постановено по реда на чл. 290 ГПК ( в т.ч. по гр.д. № 856/2009 г.; гр.д. № 420/2009 г. на Четвърто гражданско отделение), при наличие на спор относно точния смисъл на договорни клаузи, съдът тълкува договора съгласно изискванията на чл. 20 ЗЗД, издирвайки действителната обща воля на страните; тълкувайки отделните уговорки във връзка едни с други и всяка една в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. Съдът тълкува договора, изхождайки не от буквалния смисъл на текста, а от смисъла, следващ от общия разум на изявлението; доколко буквалният текст изразява действителната обща воля на страните и как следва да се тълкува отделната уговорка предвид систематичното и място в договора и общия му смисъл. В обжалваното решение на Добрички окръжен съд е прието, че между страните по делото е сключен предварителен договор от 01.03.2007 г., с който ответникът К. Г. С. се е задължил да прехвърли на ищците Я. И. Я. и Б. Д. Я. правото на собственост върху апартамент в гр. Д., бул. “Т“ № 6* чл. 2.1. от договора, страните са постигнали съгласие окончателният договор да се сключи до 01.04.2007 г., а в чл. 3.3 от договора, продавачът се е задължил да предаде имота на купувача на 01.05.2007 г. При подписване на предварителния договор е било платено капаро от купувача в размер на 6000 лева, а плащането на пълната продажна цена – още 60500 лева е уговорено в деня на отпускане на кредит от П. банка. На 30.05.2007 г., предвид наложена възбрана върху продаваемия имот, страните са подписали анекс към предварителния договор, с който са приели, че обявяването му за окончателен ще се извърши след представяне на удостоверение за вдигането и. Приели са, че останалите уговорки по предварителния договор запазват действието си. Въз основа на така установените факти, съдът е приел, че уговорената между страните по предварителния договор клауза за предаване владението на имота няма връзка със задължението за изповядане на окончателната сделка; че предвидената поредност в изпълнение на задълженията на страните по договора за плащане на част от цената, сключване на сделката в нот. форма, предаване на владението на имота и изплащане на пълната му продажна цена не обуславя извод, че от промяната в клаузата за датата на изповядане на сделката следва и промяна на момента на предаване владението на имота. Предявеният от купувачите по предварителния договор иск с правно основание чл. 79, ал.1 ЗЗД за предаване владението на недвижим имот от продавача в изпълнение на чл. 3.3 от договор от 01.03.2007 г. е уважен като основателен. В касационната жалба против въззивното решение, подадена от К. Г. С. се поддържа, че съдът е тълкувал уговорката за предаване владението на имота в нарушение на чл. 20 ЗЗД. Изложени са оплаквания, че в нарушение на съдопроизводствените правила, касаторът е бил лишен от участие в инстанционното производство по делото. Ответниците по касационната жалба Б. Д. Я. и Я. И. Я. я оспорват като неоснователна. Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение намира, че оплакването за допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила при призоваване на ответника в инстанционното производство са неоснователни. Страната е била редовно призована за първото съдебно заседание на 16.10.2007 г. при условията на чл. 46, ал.2 ГПК (отм.), а последващите съдопроизводствени действия са извършени при условията на чл. 41, ал.6 ГПК (отм.). Редовно – при условията на чл. 51, ал.2 ГПК (отм.) е и призоваването във въззивната инстанция с оглед удостовереното от връчителя на 18.03.2008 година обстоятелство, че ответникът е напуснал адреса, на който е бил редовно призован в първоинстанционното производство. Касационното оплакване за постановяване на обжалвания съдебен акт в нарушение на чл. 20 ЗЗД е основателно. Съдът е тълкувал постигнатите между страните уговорки по предварителния договор без да отчете тяхната взаимовръзка, поредност, взаимна обусловеност и в противоречие с общият смисъл на договора. Със сключения между страните предварителен договор от 01.03.2007 г. страните са обвързани от задължение за прехвърляне право на собственост върху недвижим имот. Целта на договора е да се породи задължение за прехвърляне правото на собственост, което при неизпълнението му поражда потестативно право да се иска обявяването на договора за окончателен по реда на чл. 19, ал.3 ЗЗД. Всички допълнителни уговорки по предварителния договор са подчинени на тази основна цел – прехвърляне правото на собственост и следва да бъдат тълкувани с оглед тази цел. Правото на владение върху вещта се предава на купувача именно поради прехвърляне на правото на собственост, което включва и владение върху вещта. Ето защо уговорката за предаване на владението не може да се разглежда самостоятелно, извън уговорката за прехвърляне на собствеността. Възприетата от страните поредност при изпълнение на задълженията им – прехвърляне право на собственост срещу заплащане на продажна цена, след което предаване владението на имота, която е обичайната при покупко-продажба на недвижим имот, следва да бъде отчетена при промяна на клаузата за срок за изповядане на сделката. Действително, с анекса към предварителния договор, сключен на 30.05.2007 г. страните са постигнали съгласие да отложат крайния срок за изповядане на сделката в нотариална форма при запазване на останалите договорни клаузи, но смисъла на тази договореност е запазване на уговорките, съобразени с отлагателното условие – изпълнение на договора в същата поредност, предвиждаща предаване на владението след прехвърляне на собствеността. Несъобразявайки изложеното, въззивният съд е постановил решението си в нарушение на материалния закон.говорената между страните по делото покупко-продажба не е сключена, нито предварителният договор от 01.03.2007 г. е обявен за окончателен при условията на чл. 19, ал.3 ЗЗД, поради което претенцията за изпълнение на уговорката в чл.3.3. от предварителния договор за предаване владението на имота на купувача по предварителния договор е неоснователна. Предвид изложеното, обжалваното въззивно решение следва да бъде отменено и при условията на чл. 293, ал.2 ГПК следва да бъде постановено ново решение по съществото на гражданскоправния спор, с което предявения иск с правно основание чл. 79, ал.1 ЗЗД се отхвърли като неоснователен. Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение   Р Е Ш И :   ОТМЕНЯВА решение № 278 от 30.06.2008 година по гр.д. № 265/2008 година на Добрички окръжен съд. ОТХВЪРЛЯ предявеният от Б. Д. Я. с ЕГН ********** и Я. И. Я. с ЕГН **********, двамата от гр. Д. против К. Г. С. от гр. В. с ЕГН ********** иск с правно основание чл. 79, ал.1 ЗЗД за предаване владението на недвижим имот, съставляващ апартамент в гр. Д., бул. “Т“ № 6 в изпълнение на задължение по чл. 3.3 от предварителен договор за продажба на имота от 01.03.2007 година. Решението не подлежи на обжалване.           ПРЕДСЕДАТЕЛ:         ЧЛЕНОВЕ: