Р   Е   Ш   Е   Н   И   Е   № 199   София,  17.12.2009 година   В   И М Е Т О   Н А   Н А Р О Д А     ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Търговска колегия, Второ отделение, в съдебно заседание на четвърти ноември две хиляди и девета година в състав:   ПРЕДСЕДАТЕЛ: ТАТЯНА ВЪРБАНОВА ЧЛЕНОВЕ: ТОДОР ДОМУЗЧИЕВ   КАМЕЛИЯ ЕФРЕМОВА     при секретаря Ирена Велчева изслуша докладваното от съдия Камелия Ефремова т.д. № 386/2009г.     Производството е по чл. 290 ГПК. Образувано е по касационна жалба на “К” О. , гр. В. срещу решение № 184 от 26.11.2008 г. по в. гр. д. № 385/2008 г. на Варненски апелативен съд, с което е отменено постановеното от Варненски окръжен съд решение № 266 от 27.05.2008 г. по т. д. № 1108/2007 г. и са отхвърлени предявените от дружеството-касатор срещу “В” АД, гр. В. искове: иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения между страните предварителен договор за продажба на недвижим имот от 08.08.2007 г.; иск за предаване владението върху същия имот и иск по чл. 92, ал. 1 ЗЗД за заплащане на неустойка за забавено изпълнение в размер на сумата 125 184 евро. Подадена e и частна жалба от ответника “В” АД, гр. В. срещу постановеното във въззивното производство определение № 18 от 16.01.2009 г. в частта, с която не е уважено искането за присъждане на адвокатско възнаграждение, като се твърди, че съдът неправилно е счел за недоказано извършването на такива разноски. С определение № 421 от 14.07.2009 г. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на посоченото въззивно решение, като е прието, че въпросът, който е от значение за делото, е процесуалноправният въпрос за задължението на съда да обсъди всички събрани по делото доказателства и доводите на страните. В касационната жалба се поддържа, че въззивното решение е неправилно поради необоснованост, нарушение на материалния закон и съществени нарушения на съдопроизводствените правила. Касаторът излага подробни съображения срещу извода на решаващия състав за неизправността му като купувач по процесния предварителен договор. Твърди, че същият е резултат от необсъждането на всички събрани по делото доказателства и изрично заявените от него възражения за неизправност на продавача по сделката и за приложимост на разпоредбата на чл. 90 ЗЗД. Според него, съдът не е съобразил безспорно установения по делото факт на осигурени средства чрез банков кредит за заплащане на оставащата част от цената, както и обстоятелството, че отказът да бъде изпълнено това задължение е продиктуван от очевидната опасност да не бъде изпълнено насрещното задължение на продавача за предаване на фактическата власт върху продавания имот в момента на изповядване на сделката по нотариален ред, предвид наличието на настанили се в него трети лица. Ответникът по касация - “В” АД, гр. В. не заявява становище по касационната жалба. Върховен касационен съд - състав на Търговска колегия, Второ отделение, като прецени данните по делото, с оглед заявените касационни основания и съобразно правомощията си по чл. 290, ал. 2 ГПК, приема следното: За да отмени изцяло първоинстанционното решение и да отхвърли предявения иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения между страните предварителен договор за продажба на недвижим имот от 08.08.2007 г., въззивният съд е приел, че ищецът “К” О. , гр. В. е неизправна страна по този договор, тъй като не е изпълнил поетото в т. 2.2. задължение да преведе по сметката на нотариус М. оставащата част от уговорената цена за имота в размер на 1 769 490 евро, поради което същият не може да претендира сключване на окончателен договор по съдебен ред. Поради липса на претенции от страна на продавача-ответник решаващият състав е счел, че е без значение дали и той е неизправна страна по договора във връзка с поетото задължение да предаде имота без права на трети лица върху него. Независимо от това, обаче, като се е позовал на уговорката в раздел ІV., т.4.2. на предварителния договор, съдът е приел, че наличието на самонастанили се в имота трети лица не влияе на изправността на продавача, доколкото не е установено същите да имат права върху този имот. С оглед неоснователността на конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, като неоснователни са отхвърлени и обусловените от него други два иска - за предаване на владението върху имота и за заплащане на неустойка за забава. Решението е неправилно. При постановяването му е допуснато съществено нарушение на съдопроизводствените правила, което е довело до необоснованост на крайните фактически и правни изводи и до нарушение на материалния закон. В противоречие с императивната разпоредба на чл. 188, ал. 1 ГПК /отм./, въззивният съд не е обсъдил всички доводи и възражения на ищеца-купувач по предварителния договор, свързани с изпълнението на поетото от него задължение по т.2.2. за заплащане на остатъка от покупната цена в размер на 1 760 490 евро. Неоснователно решаващият състав е приел, че макар да се е явил на уговорената дата за сключване на окончателен договор - 08.10.2007 г., купувачът „К” О. не е бил изправна страна, тъй като не е депозирал посочената сума по специалната клиентска сметка на нотариус М. Не е взето предвид представеното в тази връзка писмо изх. № 0* от 07.03.2008 г., издадено от ТБ „М” АД, от което се установява категорично фактът, че въз основа на направено искане от 28.08.2007 г., с решение на УС на банката от 11.09.2007 г., на ищцовото дружество е бил одобрен кредит в размер на сумата 1 760 000 евро за частично финансиране на процесната сделка, т. е. към датата 08.10.2007 г. купувачът е осигурил необходимите средства за плащане остатъка от цената на имота. Само по себе си, непревеждането на сумата по специалната клиентска сметка към този момент не може да се счете за неизпълнение на процесния предварителен договор, имащо за последица невъзможност да се иска обявяването му за окончателен по съдебен ред. Действително, в т. 2.2. на предварителния договор, страните са предвидили, че остатъкът от покупната цена по т. 1.б. ще бъде депозиран по посочената сметка, без да са конкретизирали обаче точен момент за депозирането на сумата. С оглед на това и предвид съдържащата се в същата клауза изрична уговорка, че тази част от цената е „платима при сключването на окончателния договор”, като преводът й по посочена от продавача сметка ще бъде извършен „веднага след вписването на окончателния договор”, следва да се приеме, че най-късният момент, в който остатъкът от цената е следвало да бъде депозиран по специалната клиентска сметка, е денят на изповядване на нотариалната сделка - 08.10.2007 г. Тъй като, обаче, на посочената дата продавачът не се е явил в кантората на нотариус М. , в какъвто смисъл е предвиденото в т. 3.3. от предварителния договор, без да е уведомил продавача за причините за това и предвид липсата на яснота доколко същият има готовност за сключване на окончателен договор /предвид поетите от него задължения по т. 4/, неизпълнението на задължението на купувача за депозиране на остатъка от цената е напълно оправдано и намира своето основание в нормата на чл. 90 ЗЗД. Освен по отношение на задължението за самото сключване на окончателния договор /поради неявяването на продавача/, от данните по делото е видно, че към датата 08.10.2007 г. е съществувала реална опасност да не бъде изпълнено и друго основно задължение на продавача “В” АД, а именно - задължението по т. 4.2. за предаване фактическата власт върху имота, предмет на договора, в деня на получаване по неговата сметка на пълната продажна цена. Между страните е безспорно обстоятелството, обявено за такова по реда на чл. 109, ал. 4 ГПК /отм./ в съдебно заседание на 03.04.2008 г., че и към датата 24.03.2008 г. в процесния имот все още са се намирали трети лица, които са се настанили без съгласието на собственика. Това обстоятелство също е следвало да бъде преценено с оглед разпоредбата на чл. 90, ал. 2 ЗЗД, даваща право на страната да не изпълни своето задължение, освен ако не й се предостави надлежно обезпечение. Не може да бъде споделено изразеното в тази връзка становище на въззивната инстанция, че наличието на самонастанили се в имота трети лица е без значение за изправността на продавача, доколкото те не разполагат с права върху имота. Макар да не е изложил конкретни мотиви, очевидно съдът е приел, че употребеното в т. 4.2. понятие „права върху имота” включва само права, придобити от третите лица на правно основание, което е в явно противоречие с действителната воля на страните. Логическото и систематично тълкуване на клаузите по т. 4.2., т. 4.4. и т. 4.6. от предварителния договор в съответствие с установените в чл. 20 ЗЗД правила налага категоричния извод, че задължението на продавача е да прехвърли на купувача имота не само необременен от тежести и права /вещни и облигационни/, но и да му предаде владението, т. е да осигури фактическа възможност купувачът да ползва имота. Именно в този смисъл следва се разбира примерното изброяване в т. 4.2. на третите лица - „наематели, ползватели, арендатори и др.” С оглед изложените съображения, следва да се приеме, че към релевантната за спора дата - 08.10.2007 г. - купувачът „К” О. не е бил неизправна страна по предварителния договор, поради което същият разполага с правото да иска обявяването му за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Като е приел обратното, въззивният съд е постановил неправилно решение, което следва да бъде отменено. Спорът обаче не би могъл да бъде решен по същество от настоящата инстанция, тъй като се налага извършване на нови съдопроизводствени действия във връзка с главния иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и по-конкретно - представяне на актуална скица и актуална данъчна оценка на имота, с оглед изпълнение задълженията на съда по чл. 298 ГПК /отм./. При новото разглеждане на делото въззивният съд следва да се произнесе и по обусловените два иска - по чл. 92, ал. 1 ЗЗД за присъждане на неустойка и по чл. 108 ЗС за предаване фактическата власт върху имота, като обсъди всички релевирани във връзка с тях доводи и възражения на страните. Поради отмяната на въззивното решение, на отмяна подлежи и постановеното по реда на чл. 194, ал. 4 ГПК /отм./ определение № 18 от 16.01.2009 г. по в. гр. д. № 385/2008 г., с което решението е изменено в частта за разноските. Въпросът за направените от страните разноски за разглеждането на делото във всички инстанции, в т. ч. и в настоящото производство, следва да бъде решен от новия въззивен състав, с оглед крайния изход на спора.   Така мотивиран, Върховен касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение, на основание чл. 293, ал. 1, пр. 2 и ал. 3 ГПК   Р Е Ш И :   ОТМЕНЯ решение № 184 от 26.11.2008 г. и определение № 18 от 16.01.2009 г., постановени по в. гр. д. № 385/2008 г. на Варненски апелативен съд. ВРЪЩА делото на Варненски апелативен съд за ново разглеждане.     ПРЕДСЕДАТЕЛ :   ЧЛЕНОВЕ :