7 Р Е Ш Е Н И Е № 234 София, 03.07. 2014 г. В И М Е Т О НА Н А Р О Д А Върховният касационен съд на Република България, Четвърто гражданско отделение, в съдебно заседание на единадесети юни, две хиляди и четиринадесета година в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОРИСЛАВ БЕЛАЗЕЛКОВ ЧЛЕНОВЕ: МАРИО ПЪРВАНОВ БОРИС ИЛИЕВ при секретаря Райна Пенкова изслуша докладваното от съдията Марио Първанов гр. дело № 7607/2013 г. Производството е по чл. 290 ГПК. Образувано е по касационна жалба на [фирма], [населено място], подадена от пълномощника му адвокат Д. С., срещу въззивно решение №VI-99 от 30.07.2013 г. на Бургаския окръжен съд по гр. дело №1102/2013 г., с което е потвърдено решение №20 от 25.03.2013 г. на Царевския районен съд по гр. дело №86/2012 г. С първоинстанционното решение е отхвърлен предявеният от касатора срещу В. И. П. и В. М. П. иск за обявяване за окончателен предварителен договор, обективиран в нот.акт №53, том 4, рег.№***, нот.д.№619/12.12.2008 г., с който ответниците се задължават да прехвърлят на [фирма] идеални части от собствените им 200 кв.м. идеални части от поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта на [населено място], с площ от 486 кв.м., срещу изпълненото от дружеството задължение за строителство в имота. Въззивният съд е приел, че уговорката, съдържаща се в пункт ХІІ от нотариалния акт, следва да се тълкува като предварителен договор, т.е. като обещание, поето от прехвърлителите, че при построяване на сградата, ще прехвърлят на приемателя на правото на строеж и изпълнител на задължението за строителство, полагащите им се идеални части от правото на собственост върху терена и ще си запазят правото на собственост върху останалите идеални части. Основанието на предварителния договор е страната да придобие преобразуващото право да иска по съдебен ред чрез сключване на окончателен договор по чл.19 ал.3 ЗЗД, ако не получи доброволно изпълнение. Именно поради това основание договорът трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор – съгласие, основание и предмет /чл.19, ал.2 ЗЗД/. В случаите, когато предварителният договор е за прехвърляне на вещни права срещу извършено строителство, той трябва да съдържа уговорки, индивидуализиращи вещта. Ако такива няма, съдът не може с решението си да ги замести в окончателния договор. В конкретния случай по пътя на тълкуването може да бъде извлечена действителната обща воля на страните, а именно обещанието на прехвърлителите, че след извършване на строителството на сградата ще прехвърлят на дружеството правото на собственост върху част от притежаваните от тях 200 кв.м. идеални части от поземлен имот. Конкретните параметри на това обещание под формата на „полагащи се идеални части” не могат да бъдат установени от съдържанието на клаузата по пункт ХІІ, тъй като те не са нито ясно определени, нито са определяеми спрямо зададено условие. Видно е, че самият ищец ги е изчислил спрямо приложеното площообразуване и ценообразуване от месец август 2010 г., но в договорното съдържание подобно препращане към площообразуването няма. Неяснотата в описанието на предмета е толкова съществена, че не може да се преодолее дори и по пътя на тълкуването на уговорките поотделно и в тяхната съвкупност.При липса на съществена уговорка във връзка с предмета на договора, предявеният иск по чл.19, ал.3 ЗЗД не може да бъде успешно проведен. Жалбоподателят е изложил твърдения за допуснати нарушения на материалния закон, необоснованост и съществени нарушения на съдопроизводствените правила – основания за отмяна по чл.281, т.3 ГПК. Според него, независимо че в предварителния договор не са посочени конкретните идеални части, нито квадратурата им, то същите са определяеми съобразно императивната разпоредба на чл.40, ал.1 ЗС. Ответниците по касационната жалба В. И. П. и В. М. П., двамата от [населено място], оспорват жалбата. С определение №361 от 14.03.2014 г. е допуснато касационно обжалване на въззивно решение №VI-99 от 30.07.2013 г. на Бургаския окръжен съд по гр. дело №1102/2013 г. на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК по правния въпрос за това определяеми ли са идеалните части на отделните собственици в общите части от поземления имот съобразно императивните разпоредби на чл.40 ЗС. По въпроса, обусловил допускане на касационното обжалване, Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение, намира следното: Според представеното от касатора решение №41 от 20.06.2011 г. по гр. дело №415/2010 г. на ВКС, I г.о. при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици освен правото на собственост върху отделните самостоятелни обекти съществува и съпритежание на общите части. Общи части в етажната собственост са изрично изброените в чл.38 ЗС – земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, покривите, главните линии на всички видове инсталации...., както и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване. Обемът на общите части се определя към момента на учредяване на етажната собственост по начина, указан в чл.40 ЗС. Разпоредбата е императивна и съсобствениците не могат да уговарят дялове от общите части по друг начин, освен като съотношение между стойностите на отделните обекти. Общите части в етажната собственост се делят на две групи – по естеството си и по предназначение. Сградите могат да съществуват без някои от общите части по предназначение като например перални, сушилни, портиерско жилище, които са необходими не за пълноценното ползване на отделните жилища, а за удобство на собствениците. Дворът извън застроената му част е сред изрично изброените в чл.38 ЗС като обща част. Той обаче не е обща част по естеството си, а по предназначение, защото етажната собственост може да съществува и без него. Като обща част по предназначение, неговият статут би могъл да бъде променен по общо съгласие на собствениците или по разпореждане на закона. Такава е хипотезата на чл.63 ЗС – когато сградата е построена въз основа на учредено право на строеж или е прехвърлена отделно от земята или по друг способ е учредена суперфициарна собственост. При липса на тези предпоставки /общо съгласие на собствениците и суперфициарна собственост/ мястото представлява обща част и правата на собствениците на отделни обекти в етажната собственост следва да се определят по реда на чл.40 ЗС. Правилото на чл.40 ЗС е задължително и съглашение, според което правата от дворното място са различни от установените в чл.40 ЗС е нищожно поради противоречие със закона на основание чл.26, ал.1 ЗЗД. Ето защо трябва да се приеме, че идеалните части на отделните собственици в общите части от поземления имот са определяеми съобразно императивната разпоредба на чл.40 ЗС като са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост. Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение, като разгледа жалбата и провери обжалваното решение с оглед изискванията на чл.290, ал.2 ГПК, намира същата за основателна поради следните съображения: Установено е по делото, че между страните по делото е сключен договор за прехвърляне право на строеж срещу задължение за построяване на обекти в жилищна сграда, оформен с нотариален акт №53, том 4, рег.№***, нот.д.№619/12.12.2008 г., нотарус Д. Ч., с рег. №***, с район на действие РС – Ц.. С договора В. И. П. и В. М. П. като собственици на 200/486 идеални части от дворно място, находящо се в [населено място], прехвърлят на [фирма] правото си на строеж на източното строително петно №1 в поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта на [населено място], в което предстои да бъде реализирана жилищна сграда, състояща се от партерен, втори, трети и подпокривен етажи, със застроена площ от 79,88 кв.м. и разгърната застроена площ от 299,24 кв.м. Дружеството - приемател придобива в собственост два от самостоятелните обекти от сградата, която ще бъде изградена в недвижимия имот, а именно апартаменти А2 на втори етаж и А3 на трети етаж, а прехвърлителите си запазват правото на строеж върху останалите самостоятелни обекти – апартаменти А1 и А4. Срещу така прехвърленото право на строеж приемателят [фирма] се задължава да построи за своя сметка и със свои средства, материали и труд в степен на завършеност „до ключ” обектите, поставени в дял на прехвърлителите, както и цялата жилищна сграда в съответствие с одобрения архитектурен проект. Прехвърлителите се задължават да прехвърлят на приемателя срещу изпълненото от последния задължение за строителство, полагащите му се идеални части от собственото си дворно място, като запазят за себе си правото на собственост върху останалите идеални части, в 15-дневен срок от уведомлението до тях, че за сградата е издаден акт обр.15, като разноските по прехвърлянето са за сметка на приемателя. От представените разрешение за строеж №249/20.11.2008 г., поправено с акт №8/20.04.2010 г., два броя акт обр.15 от 13.07.2010 г. и 24.08.2010 год. и удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж №20/21.04.2011 г., издадено от главния архитект на [община] се установява, че сградата в застроително петно №1 в поземлен имот с идентификатор №*** е реализирана, заснета и нанесена в кадастралната карта. Правилно въззивният съд е приел, че уговорката, съдържаща се в пункт ХІІ от нотариален акт №53, том 4, рег.№***, нот.д.№619/12.12.2008 г., с който ответниците се задължават да прехвърлят на ищеца полагащите им се идеални части от собственото им дворно място, следва да се тълкува като предварителен договор, т.е. като обещание, поето от прехвърлителите, че при изпълнение на строителството до фаза с издаден акт обр.15 за сградата, ще прехвърлят на приемателя на правото на строеж и изпълнител на задължението за строителство, полагащите му се идеални части от правото на собственост върху терена и ще си запазят правото на собственост върху останалите идеални части. Съобразно изложеното по-горе обаче неправилен е изводът, че конкретните параметри на това обещание под формата на „полагащи се идеални части” не могат да бъдат установени от съдържанието на клаузата по пункт ХІІ, тъй като те не са нито ясно определени, нито са определяеми спрямо зададено условие. Идеалните части на отделните собственици в общите части от поземления имот са определяеми съобразно императивната разпоредба на чл.40 ЗС като са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост. Според приетата по делото техническа експертиза изчислените по този начин идеалните части от общите части от поземления имот за апартаментите, собственост на ищеца, са съответно по 28.951 % за всеки или общо за двата апартамента – 57.902 % идеални части от притежаваните от ответниците по иска 200/486 идеални части от описания по-горе поземлен имот. Видно от изложеното обжалваното решение е постановено в нарушение на материалния закон, поради което следва да бъде отменено, а делото – решено от касационната инстанция. С посочения по-горе предварителен договор ответниците са обещали да прехвърлят на ищеца процесните идеални части от поземления имот. Обещателите са собственици на процесния имот. Видно от изложеното страните са обвързани от валиден предварителен договор. Ето защо искът трябва да бъде важен като основателен. Съобразно изхода на спора на жалбоподателя трябва да бъдат присъдени 715.50 лв. деловодни разноски. По изложените съображения, Върховният касационен съд, състав на ІV г.о., Р Е Ш И : ОТМЕНЯ решение №VI-99 от 30.07.2013 г. на Бургаския окръжен съд по гр. дело №1102/2013 г. и вместо това ПОСТАНОВЯВА: ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения на 12.12.2008 г. предварителен договор, с който В. И. П., [ЕГН] и В. М. П., ЕГН [ЕГН], двамата от град София, като собственици на 200/486 идеални части от дворно място, находящо се в [населено място], поземлен имот с идентификатор 48619.505.34 по кадастралната карта на [населено място], прехвърлят на [фирма], [населено място], без допълнително заплащане, в изпълнение на задължението им по договор за прехвърляне право на строеж срещу задължение за построяване на обекти в жилищна сграда, оформен с нотариален акт №53, том 4, рег.№***, нот.д.№619/12.12.2008 г., нотарус Д. Ч., с рег. №***, с район на действие РС – Ц., пункт Х., полагащите му се 57.902 % идеални части от следния поземлен имот: 200/486 идеални части от дворно място, находящо се в [населено място], Бургаска област, цялото с площ 486 кв.м., поземлен имот с №*** по кадастралната карта на [населено място], при съседи на имота поземлени имоти с №№ ***; ***; ***; ***, за апартамент №А2, находящ се на втори етаж, на кота + 2.80 при граници:изток – външен зид, север - външен зид, запад – калканен зид, юг – външен зид - 28.951 % от поземления имот, описан по-горе и за апартамент №А3, находящ се на трети етаж, на кота + 5.60 при граници:изток – външен зид, север - външен зид, запад – калканен зид, юг – външен зид - 28.951 % от поземления имот, описан по-горе. ОСЪЖДА [фирма], [населено място], да заплати на [община] сумата 109.43 лева местен данък, а в полза на Върховния касационен съд сумата 77.92 лв. такса по прехвърлянето на имота, за които суми служебно да се впише възбрана върху имота на основание чл.364, ал. 1 ГПК. ОСЪЖДА В. И. П., и В. М. П., двамата от град София, да заплатят на [фирма], [населено място], сумата 715.50 лв. деловодни разноски. Препис от решението да се издаде на [фирма], [населено място], след представяне на документ за внасяне на определената такса в полза на Върховния касационен съд, както и на удостоверение от НАП и [община], че са изплатени данъците и другите задължения на В. И. П., и В. М. П., двамата от град София, към държавата и общината. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1. 2.