Решение по т.д. №1134/11 на ВКС , ТК, ІІ ро отд. 6 Р Е Ш Е Н И Е №. 245 гр. София, 15.12.2012 година ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, ТЪРГОВСКА КОЛЕГИЯ, второ отделение в открито заседание на единадесети декември, две хиляди и дванадесета година, в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВАНЯ АЛЕКСИЕВА ЧЛЕНОВЕ: МАРИЯ СЛАВЧЕВА БОЯН БАЛЕВСКИ и при участието на секретаря Лилия Златкова като изслуша докладваното от съдия Боян Балевски търговско дело №1134/11 г. и за да се произнесе взе предвид следното: Производството е по чл. 290 ГПК. Образувано е по касационна жалба от страна на пълномощника на [община]-гр. Л. срещу решение № 225 от 21.07.2011 г. на Великотърновски апелативен съд/ВТАС/ по т.д. №130/2011 г., с което е отменено първоинстанционното решение №255/05.01.2011 г. по гр.д. № 50382010 г. на ОС-Велико Търново и е постановено друго такова за отхвърляне на иска на жалбоподателя срещу Е. Б. К. за разваляне на договор за приватизация от 30.03.2007 г. с предмет общински нежилищен имот. В касационната жалба се навеждат оплаквания за неправилно приложение на материалния закон и необоснованост на въззивното решение. Ответникът по касационната жалба Е. Б. К. счита , че същата е неоснователна. С определение №383 от 01.06. 2012 г. постановено по настоящото дело въззивното решение е допуснато до касационно обжалване на основание чл.280 ал.1, т.1 ГПК по обуславящите изхода на спора правни въпроси: дали продавачът на недвижим имот по приватизационен договор има задължения извън тези да прехвърли правото на собственост и да предаде фактическата власт на купувача, съгласно чл. 183 и чл. 187 от ЗЗД, при положение, че други такива не са били изрично уговорени между страните и дали самото предявяване на иска по чл.87 ал.3 от ЗЗД за разваляне на договора за продажба на недвижим имот представлява действие възпрепятстващо задълженията на купувача по приватизационния договор за направа на инвестиции в обекта на приватизация. За да постанови обжалваното решение, с което постановява отхвърляне на иска на жалбоподателя срещу Е. Б. К. за разваляне на договор за приватизация от 30.03.2007 г. с предмет общински нежилищен имот, поради неизпълнение на поетите в самия договор задължения от страна на ответника като приобретател на имота да направи инвестиции в размер на 400 000 лева в обекта на приватизация : урегулиран поземлен имот І-за многофункционална зала, търговска площ и увеселителни заведения от кв.67 по ПУП на [населено място] , ведно с построената в него спортна зала незавършено строителство и три броя заварени строежи, както и в инфраструктурата, решаващият съдебен състав на въззивния съд е приел, че ищецът [община] е предприел действия по разваляне на договора преди изтичането на тригодишния срок за изпълнение на горните задължения на ответника-купувач, с което на практика е осуетил изпълнението му. Ответникът като купувач на обекта по процесния приватизационен договор в периода м.януари-март 2010 г. е предприел редица правни и фактически действия по изпълнение на тези свои задължения произтичащи от същия: сключване на договор за изготвяне на инвестиционен технически проект за обекта, на договор за строителство на стойност 620 000 лева, с платен аванс от 96 000 лева , съгласно приложената фактура-проформа № 107/18.03.2019 г. и платежно нареждане 19.03.2010 г., уведомление до кмета на [община] за събаряне на трите заварени сгради в обекта и внасянето на инвестиционен проект за застрояване на УПИ-предмет на приватизационната продажба. При това положение според решаващия съд, [община] е следвало да отговори на писмата на ответника до нея за провеждане на разговори за реализация на договорените инвестиции и като не е сторила това последната е действала недобросъвестно, което я лишава от правото й да иска разваляне на договора. Върховният касационен съд, Търговска колегия, второ отделение , след преценка на данните по делото и съобразно правомощията си по чл.290 и сл. от ГПК констатира следното: По правния въпрос обуславящ изхода на спора, по който е допуснато касационното обжалване: За да се отговори на въпроса за това дали продавачът на недвижим имот по приватизационен договор има задължения извън тези да прехвърли правото на собственост и да предаде фактическата власт на купувача, съгласно чл. 183 и чл. 187 ЗЗД, при положение, че други такива не са били изрично уговорени между страните следва да се изходи от нормативната уредба на приватизационната продажба действаща към датата на сключване на самия договор : 30.03.2007 г. и от уговорките в последния. Приватизационната продажба в случая е осъществена при действието и по реда на Закона за приватизация и следприватизационен контрол /ЗПСлпК / от 2002 г. , съобразно метода уреден в чл. 32 ал.3, т.2 от закона- продажба на нежилищен имот, невключен в имуществото на общинско търговско дружество, което се използва за стопански цели чрез публично оповестен конкурс. Нито ЗПСлпК, нито Наредбата за конкурсите предвиждат други задължения за общините или Държавата като продавачи на имота, обект на приватизационната продажба, освен задължението да сключат самия договор след определяне на участника , спечелил конкурса, което задължение е изпълнено от страна на [община]. От съдържанието на самия договор за приватизация от 30.03.2007 г. като задължение на продавача се предвижда единствено да въведе купувача във владение на имота в седмодневен срок от сключването на договора , което е изпълнено, видно от двустранно подписания на 06.04.2007 г. протокол за въвод. При това положение продавачът на недвижим имот по приватизационен договор няма задължения извън тези да прехвърли правото на собственост и да предаде фактическата власт на купувача, при положение, че такива задължения липсват в нормативната уредба на приватизационната продажба действаща към датата на сключване на самия договор и не са били изрично уговорени между страните в самия договор за приватизация. Относно това, дали самото предявяване на иска по чл.87 ал.3 от ЗЗД за разваляне на договора за продажба на недвижим имот представлява действие възпрепятстващо задълженията на купувача по приватизационния договор за направа на инвестиции в обекта на приватизация, то принципно действията на страната по реализация на нейни законни права , каквото е потестативното право на разваляне на договор, поради неизпълнение по чл.87 ЗЗД не би могло да се квалифицира като действие, възпрепятстващо изпълнението на задълженията на купувача, стига да са налице предпоставките за упражняването му и да не става въпрос за злоупотреба с това право, т.е. упражняването му единствено във вреда на насрещната страна. По основателността на касационната жалба: Касационната жалба е основателна. За да приеме иска за разваляне на приватизационния договор за неоснователен, въззивният съд се е основал на недобросъвестност от страна на продавача [община] , доколкото последната не е отговорила на писмата на ответника в периода м. февруари и март 2010 г., в които изразява готовност да изпълни задълженията си за инвестиции в размер на 400 000 лева в обекта на приватизация и при положение, че крайният срок за направата на тези инвестиции е три години след сключването на договора т.е. 30 .03.2010 г., както и че е предявил настоящия иск преди изтичането на договорения срок за това. Както вече беше отбелязано за продавача по приватизационния договор липсват задължения извън тези за прехвърляне правото на собственост и въвод на купувача в имота. Като му е вменил в тежест задължения извън тези въззивният съд е постановил решение, което се явява необосновано и в противоречие с материалния закон. Следователно налице са основания за касационна отмяна предвидени в чл. 281 т.3 ГПК. Доколкото в случая не се налага извършване на нови съдопроизводствени действия или повторно извършване на такива, съгласно чл. 293 ал.3 ГПК, то ВКС следва да се произнесе по същество на предявения иск. По основателността на иска: Искът е основателен. С договор за приватизация сключен на 30.03.2007 г. между [община] като продавач и Е. Б. К. като купувач с предмет общински нежилищен имот, невключен в имущество на общинско дружество: урегулиран поземлен имот І-за многофункционална зала, търговска площ и увеселителни заведения от кв.67 по ПУП на [населено място], ведно с построената в него спортна зала незавършено строителство и три броя заварени строежи страните са уговорили продажбата на същия за сумата от 198 000 лева, чието плащане не се оспорва. В уговорките на чл.10 и чл.13 в самия договор са поети задължения от страна на ответника като приобретател на имота да направи инвестиции в размер на 400 000 лева в обекта на приватизация както и в инфраструктурата и да открие 20 работни места в тригодишен срок от датата на сключването на договора, което не се оспорва и следва и от съдържанието на самата оферта от последния до [община] за участие в конкурса, към която препраща и първата от цитираните уговорки. Следователно крайният срок за изпълнение на тези негови задължения е 30.03.2010 г.. С констативен протокол от 22.02.2010 г. е установено, че към датата на изготвянето му са премахнати съществуващите сгради в парцела като строителните отпадъци не са извозени. От заключението на комбинираната техническа и икономическа експертиза прието по делото в производството пред първата инстанция се установява, че от страна на ответника не е изпълнено неговото задължение да инвестира в обекта 400 000 лева за застрояването на придобития парцел, съобразно предвиденото застрояване за многофункционална зала, търговска площ с магазини, офиси и складови помещения увеселителни заведения и обслужващ паркинг в съответствие с чл.2 от договора. Нещо повече липсва изобщо и одобрен идеен проект за това. Единствените разходи в насока реализиране на задължението за инвестиции са 2000,16 лева- за разчистване на терена с багер, 66,00 лева за присъединяване на обекта към електрозахранване по договор с Е.О.Б. м. АД и 96 000 лева-аванс по договор за строителство , сключен с изпълнителя Л. И. ООД-Г.. От така установените факти следва, че е налице пълно неизпълнение от страна на ответника на поетите задължения в уговорките на чл.10 и чл.13 от договора: да направи инвестиции в размер на 400 000 лева в обекта на приватизация както и в инфраструктурата и да открие 20 работни места в тригодишен срок от датата на сключването на договора, т.е. до 30.03.2010 г.. Това, че ответникът в периода м.януари-март 2010 г. е предприел редица правни и фактически действия по изпълнение на тези свои задължения произтичащи от същия: сключване на договор за изготвяне на инвестиционен технически проект за обекта, който е внесен , но не е одобрен, поради това, че не надлежно комплектован, на сключване на договор за строителство едва на 24.02.2010 на стойност 620 000 лева, с платен аванс от 96 000 лева , уведомление до кмета на [община] за събаряне на трите заварени сгради в обекта и внасянето на инвестиционен проект за застрояване на УПИ-предмет на приватизационната продажба не променя горните изводи относно липсата на изпълнение на така поетите в договора задължения на приватизатора, доколкото не биха могли да доведат до резултативното изпълнение на същите, каквато е целта на тези задължения в самия договор: направа на инвестиции по застрояването в размер на 400 000 лева в обекта на приватизация както и в инфраструктурата и откриването на 20 работни места в тригодишен срок от датата на сключването на договора, т.е. най-късно до 30.03.2010 г.. При това положение, както чл.87 ЗЗД , така и съответната уговорка в чл. 23 от договора за приватизация предвиждат потестативното право на разваляне на договора от насрещната страна, която в случаите на разваляне на договор с предмет прехвърляне на вещни права върху недвижим имот става по съдебен ред, т.е. с конститутивния иск по чл.87 ал.3 ЗЗД. [община] като продавач на недвижим имот по приватизационен договор се явява изправна страна по договора, тъй като няма задължения извън тези да прехвърли правото на собственост и да предаде фактическата власт на купувача, които са съответно изпълнени. Предявяването на исковата молба в съда на 11.05.2010 г. т.е. четири дни преди изтичането на договорения срок за това -45 дни след изтичането на тригодишния краен срок за изпълнение -15.05.2010 г. също няма как да се възприеме като поведение възпрепятстващо изпълнението на задължението за направа на инвестиции в обекта, освен поради изложените вече съображения за естеството на това правно действие, най-малкото и защото крайният срок на ответника за изпълнение на това задължение е изтекъл преди това:на 30.03.2010 г.. Ето защо искът следва да бъде уважен със законните последици. Относно направените разходи от страна на ответника: 2000,16 лева- за разчистване на терена с багер, 66,00 лева за присъединяване на обекта електрозахранване п договор с Е.О.Б. м. АД и 96 000 лева-аванс по договор за строителство , сключен с изпълнителя Л. И. ООД-Г. последният разполага със съответните искове за възмездяването им, които са извън предмета на настоящия спор, както правилно е констатирал това и въззивният съд. Относно разноските по водене на делото: Претендирано е присъждането на разноските на ищеца и пред трите инстанции, без да е представен списък на същите по чл.80 ГПК. Съгласно чл.78 ал.1 от ГПК заплатените от ищеца такси, разноски по производството и възнаграждение за един адвокат се понасят от страна на ответника при уважаване на исковете. От страна на ищеца се доказват като реално направени следните разноски: 5 092,60 лева-общо пред първата инстанция и пред ВКС: 1335,60 лева-държавна такса по касационната жалба. С оглед изложеното, ВКС, ТК, ІІ т.о. Р Е Ш И: ОТМЕНЯ изцяло въззивно решение № 225 от 21.07.2011 г. на Великотърновски апелативен съд/ВТАС/ по т.д. №130/2011 г.и вместо него постановява: РАЗВАЛЯ по реда на чл.87 ал.3 ЗЗД Договор за приватизация сключен на 30.03.2007 г. между [община] като продавач и Е. Б. К. ЕГН: [ЕГН] като купувач с предмет: общински нежилищен имот, невключен в имущество на общинско дружество, представляващ урегулиран поземлен имот І-за многофункционална зала, търговска площ и увеселителни заведения от кв.67 по ПУП на [населено място], ведно с построената в него спортна зала незавършено строителство и три броя заварени строежи, поради неизпълнение от страна на купувача на поетите задължения в уговорките на чл.10 и чл.13 от договора: да направи инвестиции в размер на 400 000 лева в обекта на приватизация както и в инфраструктурата и да открие 20 работни места в тригодишен срок от датата на сключването на договора. ОСЪЖДА Е. Б. К. ЕГН: [ЕГН] да заплати на Община-Л. разноските пред трите инстанции в размер на 6 428,20 лева . Решението е окончателно. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.