Р Е Ш Е Н И Е №. 283 гр. София, 27.12.2018 г. ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, ТК, II отделение, в открито заседание на двадесет и пети септември, две хиляди и осемнадесета година, в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВАНЯ АЛЕКСИЕВА ЧЛЕНОВЕ: НИКОЛАЙ МАРКОВ СВЕТЛА ЧОРБАДЖИЕВА като разгледа докладваното от съдия Марков т.д.№2951 по описа за 2017 г., за да се произнесе, взе предвид следното: Производството е по чл.290 от ГПК. Образувано е по касационна жалба на „Експириан” ЕООД срещу решение №136 от 16.06.2017 г. по в.т.д.№162/2017 г. на АС Варна. С обжалваното решение е потвърдено решение №958 от 30.12.2016 г. по т.д.№626/2016 г. по описа на ОС Варна, с което „Експириан“ ЕООД е осъдено да заплати на „МИ-12“ ООД сумата от 50 000 лв., частичен иск от 228 034.03 лв., представляваща дължима неустойка по чл.3.3 от сключен между страните договор за наем от 22.12.2015 г., както и сумата от 4 800 лв., разноски за производството, като е разпределена и отговорността за разноските пред въззивната инстанция. В жалбата се излагат съображения, че решението е неправилно поради нарушение на процесуалния и материалния закон и поради необоснованост. Посочва се, че въззивният съд не е обсъдил всички събрани по делото доказателства и е тълкувал превратно обвързващите страните договорни разпоредби. Поддържа се, че в случая не са били налице елементите от фактическия състав на чл.3.3 от процесния договор за ангажиране на отговорността на ответника, чрез осъждането му да заплати уговорена неустойка за предсрочно прекратяване на договора, още повече, че тази неустойка излиза извън присъщите обезпечителна обезщетителна и санкционни функции, като присъждането й води единствено и само до неоснователно обогатяване на ищцовото дружество, респективно неустойката е нищожна поради противоречие с добрите нрави. Предвид изложеното иска от съда да отмени въззивното решение, като отхвърли иска по чл.92 от ЗЗД и присъди всички направени в хода на производството разноски. Ответникът по касация „МИ-12“ ООД заявява становище за неоснователност на жалбата. Навежда доводи, че не са осъществени посочените от касатора процесуални нарушения, както и че фактическият състав за дължимост на уговорената неустойка е осъществен. Поддържа, че неустойката не е нищожна, тъй като обезпечава изпълнение на задължение, което не е обезпечено с други правни способи и с нея страните са целели да гарантират изпълнение на договора за целия му срок, като предвидят санкция, съизмерима с икономическия резултат от договора за всяка от тях и съответна на очакваните към момента на сключването вреди от евентуалното му предсрочно прекратяване. Моли съда да остави в сила обжалваното решение, като присъди направените пред ВКС разноски. С определение №226 от 13.04.2018 г. решението е допуснато до касационно обжалване на основание по въпроса: Нищожна ли е поради противоречие с добрите нрави уговорката за неустойка в полза на наемател при предсрочно прекратяване от наемодателя на договор за наем, определена в размер на наемните вноски за периода от прекратяване на договора до изтичане на уговорения в него срок. Върховен касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение, като прецени данните по делото и наведените от страните доводи, намира следното: За да постанови обжалваното решение въззивният съд е приел, че в тежест на „МИ-12“ ООД - ищец по предявения иск по чл.92 от ЗЗД, е да установи наличието на облигационно правоотношение и уговорена неустоечна клауза, както и възникването на фактическия състав, от който се поражда задължението за заплащане на неустойка, а в тежест на ответната страна - да установи наличието на фактите, които обуславят възражението за нищожност на неустоечната клауза. Посочил е, че страните са в облигационно правоотношение по договор за наем, поради което основното задължение на наемодателя „Експириан” ЕООД – ответник по иска, което същият е следвало да изпълни, е предаването на имота, предмет на договора, като страните са договорили краен срок за изпълнение на това задължение – 01.04.2016 г. /това, че срокът за предаване на имота е уговорен в по-късна дата от сключването на договора не означава, че страната е освободена от задълженията си по договора, а че преди изтичането на този срок длъжникът няма да е в забава на своето задължение, както и че от датата на предаване на обекта ще започне да се брои наемния срок и ще се породи задължението за заплащане на наемна цена/. Изложил е съображения, че договорът е срочен и страните дължат престациите си една към друга за целия период на договора, като всяка от тях може да го развали поради виновно неизпълнение на задълженията на другата страна, но в случая с оглед установеното по делото сключване от наемодателя на договор за наем с трето лице, е налице субективна невъзможност за изпълнение по причини изцяло зависещи от поведението на длъжника и обуславящи неговата вина, респективно за него не се е породило потестативното право да развали договора, тъй като не е налице виновно поведение на ответната страна. Възприел е, че страните са уговорили неустоечна клауза, която следва да намери приложение и в случая, тъй като в договора е предвидено, че страната, която едностранно прекрати договора преди изтичане на срока, дължи заплащане на неустойка в размер на наемната цена от прекратяването до изтичането на петата година от наемния срок, но не по-малко от наемната цена за една година. В този смисъл е достигнал до извод, че предявеният иск се явява основателен, като не е възприел възраженията на ответника за липса на яснота относно началния и крайния период на неустойката, че задължението за заплащане на неустойка възниква само ако е започнал да тече наемния срок, че не са настъпили вреди и че уговорката за неустойка е нищожна поради накърняване на добрите нрави. По отношение на последното възражение е посочил, че неустойката не е излязла извън присъщата и обезщетителна функция, тъй като в процесния случай за страните от съществено значение е облигационното правоотношение да ги обвърже за продължителен период от време, което се обуславя явно от характера на обекта - търговски обект, заведение за обществено хранене, в което вложените от страна на наемателя средства за оборудване следва да се възстановят за продължителен период от време, а за наемодателя е от значение сигурността на получавания ресурс. С договорената неустойка страните са целяли да предвидят санкция, която са съизмерили с очаквания икономически резултат, като е очевидно, че за наемодателя това е възможността да получи наемната цена, която е предвидил за срока на договора в рамките на 5 години, а за наемателя съизмеримостта на неустойката произтича от вложения инвестиционен ресурс, с оглед предназначението на обекта. По въпроса, по който е допуснато касационно обжалване: С решение №110 от 21.07.2016 г. по т.д.№1226/2015 г. на ВКС, ТК, Първо отделение е прието, че уговорката за неустойка в полза на наемодателя при предсрочно прекратяване от наемателя на договор за наем, определена в размер на наемните вноски за периода от прекратяване на договора до изтичане на уговорения в него срок, е нищожна, поради противоречие с добрите нрави на основание чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД. В решението е разяснено, че развалянето и прекратяването на договора за наем има действие за в бъдеще, като прекратяването на договор за наем без определен срок, може да се осъществи с едномесечно предизвестие, а когато договорът за наем е с определен срок, наемното правоотношение се прекратява с изтичане на срока, но в рамките на предоставената договорна свобода /чл.9 от ЗЗД/ страните могат да включат клауза за едностранното прекратяване и преди изтичане на срока по волята на която и да е от страните или на една определена от тях. Допустимо е също така уговарянето от страните на неустойка за вредите от предсрочното прекратяване на срочен договор за наем, но само в рамките на присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, иначе клаузата за неустойка би била нищожна, поради накърняване на добрите нрави, за което съдът следи служебно, като преценката се извършва към момента на сключване на договора, а не към последващ момент – т.3 от Тълкувателно решение №1/15.06.2010 г. по т.д. №1/2009 г. на ОСТК на ВКС. При тази преценка следва да се изходи преди всичко от характерните особености на договора за наем и вида на насрещните престации: наемодателят се задължава да предостави на наемателя ползването на една вещ срещу наемна цена, а наемателят – да я заплати, но само срещу отстъпеното му ползване. Ако е уговорена неустойка при предсрочно прекратяване на договор за наем от наемателя, в размер на всички неплатени по договора наемни вноски до края на срока му, наемодателят по прекратения наемен договор ще получи имуществена облага от насрещната страна в размер, какъвто би получил, ако договорът не беше прекратен, но без да се предоставя ползването на вещта. Следователно уговорената по този начин неустойка за предсрочно прекратяване излиза извън по-горе очертаните функции на неустойката, създава условия за неоснователно обогатяване на бившия наемодател и нарушава принципа за справедливост. Възприемайки изцяло посоченото разрешение, настоящият състав намира, че при предсрочно прекратяване на договора за наем от наемодателя /с оглед наличието на клауза за едностранно прекратяване на срочен договор за наем и преди изтичане на срока, по волята на която и да е от страните или на една определена от тях/, наемателят би бил лишен от ползването на вещта, но няма да има и задължение за плащане на наемната цена, като по правило не съществува пречка да сключи заместваща сделка /договор за наем с друг наемодател за сходна по своите характеристики вещ/, която да задоволи в достатъчна степен интереса му от изпълнението на прекратения за в бъдеще договор. Преценката на съответствието с добрите нрави на уговорената в този случай неустойка в полза на наемателя, в размер на наемните вноски за периода от прекратяване на договора до изтичане на уговорения в него срок, следва да се извърши като се има предвид вида на дължимата от наемодателя престация, съотношението между размера на уговорената неустойка и очакваните от неизпълнение на задължението вреди и другите примерно изброени критерии в ТР №1/15.06.2010 г. по т.д. №1/2009 г. на ОСТК на ВКС. В разглежданата хипотеза очакваните за наемателя към момента на сключването на договора за наем вреди от предсрочното му прекратяване, биха се изразили: 1. В претърпените и очакваните загуби – напр. в безполезно направените разноски по сключване на прекратения договор, в евентуално уговорените в договора разноски за подобрения на наетата вещ за сметка на наемателя, в разноските, които същият евентуално следва да осъществи с оглед предназначението на обекта, в разликата между уговорената с наемодателя наемна цена и евентуално по-високата наемна цена, която би платил въз основа на заместваща сделка /при уговорен наем по-нисък от средния пазарен наем/, в разноските свързани с преместването на инвентар и оборудване и др. и 2. В очакваните пропуснати ползи - неосъществено увеличаване на имуществото му в резултат от невъзможността да ползва конкретната вещ, предмет на прекратения договор за наем. Изложеното води до извод, че преценката на критериите при изследването на съответствието на неустойката с добрите нрави /в частност на съотношението между размера на така уговорената неустойка и очакваните вреди/ е въпрос, който зависи от конкретиката на всеки случай, от което следва и отговора на поставения правен въпрос: Преценката за съответствие с добрите нрави на уговорена в полза на наемател, при предсрочно прекратяване на договор за наем от наемодателя, неустойка, определена в размер на наемните вноски за периода от прекратяване на договора до изтичане на уговорения в него срок, следва да се осъществява във всеки конкретен случай, съобразно критериите, посочени в т.3 от Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г. по т.д.№1/2009 г. на ОСТК на ВКС. По основателността на касационната жалба: Установява се, че на 22.12.2015 г. между страните по делото е възникнало валидно правоотношение по договор за наем, по силата на което наемодателят „Експириан” ЕООД – ответник по иска, се е задължил да предостави на ищеца „МИ-12“ ООД ползването на имот, представляващ „снек бар” със застроена площ от 314.43 кв.м. /подробно описан в договора/, за срок от шест години, като страните са договорили, че наемният срок и задължението за заплащане на наемна цена започват да текат от датата на предаване на обекта, а краен срок за изпълнение на това задължение е 01.04.2016 г. Постигнато било съгласие наемателят да заплаща наемна цена в размер на 7 евро на кв.м. до 31.03.2017 г. и 6 евро на кв.м. след 01.04.2017 г., като в негово задължение и за негова сметка било уговорено обзавеждането и оборудването на наетия обект и осигуряването на всички необходими разрешения за дейностите, които ще осъществява в него, като наемателят се задължил да не извършва подобрения, без предварително писмено съгласие на наемодателя. В договора била предвидена възможност за едностранното му прекратяване от всяка от страните преди изтичане на първите пет години от срока му, в който случай прекратилата договора страна дължи на другата неустойка в размер на наемната цена от прекратяването до изтичането на петата година от наемния срок, но не по-малко от наемната цена за една година /чл.3.3/. Установява се, че на 08.02.2016 г., преди предаване на наетия обект на наемателя, наемодателят е сключил друг договор за наем по отношение на процесния обект, с трето по делото лице, като с писмо, получено от „МИ-12“ ООД на 15.02.2016 г., ответникът наемодател го е уведомил, че разваля договора им за наем поради обективна невъзможност за изпълнение. Настоящият състав споделя изводите на въззивния съд относно наличието на субективна /по причини изцяло зависещи от поведението на длъжника и обуславящи неговата вина/, а не обективна невъзможност за изпълнение на задължението на наемодателя, както и че за него не се е породило потестативното право да развали договора, тъй като не е налице виновно поведение на ответната страна, респективно, че договорът е бил прекратен от наемодателя с изпращане на посоченото по-горе писмо. Въззивният съд обаче не е съобразил, че са налице и условията и предпоставките, които водят до нищожност, поради нарушаване на добрите нрави, на уговорена от страните в тази хипотеза неустойка. Както бе посочено, наемателят е лишен от ползването на вещта, но няма и задължение за плащане на наемната цена, като не съществува пречка да сключи заместваща сделка, която да задоволи в достатъчна степен интереса му от изпълнението на прекратения за в бъдеще договор. От друга страна, в случая очакваните за наемателя към момента на сключване на договора вреди от неизпълнението, се изразяват в разноските по сключването на договора, по издаване на необходимите разрешения, по доставянето и преместването на необходимия инвентар, изобщо в очаквания размер на инвестиционния ресурс, който следва да бъде употребен, но този размер, съотнесен към размера на уговорената неустойка /наем от 228 034.03 лв., за оставащия до петата година период/, води до извод, че е налице несъответствие, с което се нарушава принципът за справедливост в гражданските и търговските правоотношения и което води до неоснователно обогатяване на бившия наемател. В този смисъл и независимо от липсата на други предвидени в договора обезпечения, целта, за която е уговорена, излиза извън обезщетителната, а и санкционната функции на неустойката, поради което обжалваното решение се явява неправилно и следва да бъде отменено, съгласно чл.293, ал.1 и ал.2 от ГПК. Доколкото не се налага повтаряне или извършване на нови съдопроизводствени действия, ВКС следва да се произнесе по съществото на спора, като отмени решението и отхвърли иска по чл. 92, ал.1 от ЗЗД. С оглед изхода на делото ответникът по касация дължи на касатора направени разноски за пред ВКС в размер на 5 000 лв., пред въззивния съд в размер на 4 000 лв. и пред първоинстанционния съд в размер на 3 150 лв. Мотивиран от горното, Върховен касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение, на основание чл.293, ал.1 от ГПК РЕШИ: ОТМЕНЯ решение №136 от 16.06.2017 г. по в.т.д.№162/2017 г. на АС Варна, с което е потвърдено решение №958 от 30.12.2016 г. по т.д.№626/2016 г. по описа на ОС Варна, с което „Експириан“ ЕООД е осъдено да заплати на „МИ-12“ ООД сумата от 50 000 лв., частичен иск от 228 034.03 лв., представляваща дължима неустойка по чл.3.3 от сключен между страните договор за наем от 22.12.2015 г., както и сумата 4 800 лв., разноски за производството, като е разпределена и отговорността за разноските пред въззивната инстанция, вместо което ПОСТАНОВЯВА: ОТХВЪРЛЯ предявеният от „МИ-12“ ООД[ЕИК] срещу „Експириан“ ЕООД[ЕИК] иск по чл.92, ал.1 от ЗЗД за сумата от 50 000 лв., част от претенция от 228 034.03 лв., представляваща дължима неустойка по чл.3.3 от сключен между страните договор за наем от 22.12.2015 г. ОСЪЖДА „МИ-12“ ООД[ЕИК] да заплати на „Експириан“ ЕООД[ЕИК], сумата от 5 000 лв., разноски пред ВКС, сумата от 4 000 лв., разноски пред въззивния съд и сумата от 3 150 лв., разноски пред първоинстанционния съд. Решението не може да се обжалва. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.