Р Е Ш Е Н И Е
№ 132
гр.София, 28.07.2022 г.
в името на народа
Върховният касационен съд на Република България, гражданска колегия, четвърто отделение, в открито съдебно заседание на двадесет и шести май две хиляди двадесет и втора година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: АЛБЕНА БОНЕВА
ЧЛЕНОВЕ: БОЯН ЦОНЕВ
МАРИЯ ХРИСТОВА при секретаря Ани Давидова, като изслуша докладвано от съдията Албена Бонева гр.дело № 1983 по описа за 2021 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл. 290 ГПК по допуснатата до касационно обжалване касационната жалба, подадена от Г. В. С., чрез адвокат Т. И., срещу въззивно решение № 114/23.12.2020 г., постановено от Бургаски апелативен съд по въззивно гр.д. № 401/2020 г., в частта, с която под условие е обявен за окончателен, на осн. чл. 19, ал. 3 ЗЗД, предварителен договор, с който Я. А. А. продава на Г. В. С. свой недвижим имот за сумата от 50 000 евро, платена изцяло, като условието е Г. С. да заплати в двуседмичен срок от влизане в сила на настоящото решение на Я. А. дължима неустойка за забавено изпълнение на задължението за заплащане на цената по предварителния договор, в размер на 12 178,95 евро.
Касационното обжалване е допуснато с определение № 60833 от 17. 12. 2021 г. по следните въпроси: неустойката поради забава за изпълнение задълженията на страните по предварителния договор, представлява ли насрещно задължение по предварителния договор и допустимо ли е съдът да обуславя обявяването на предварителния договор за окончателен по реда на чл. 362, ал. 1 ГПК при условие да се заплати неустойка; следва ли претенцията за неустойка да е предявена с възражение или с иск, за да се приеме за разглеждане от съда.
По касационните оплаквания:
Касаторът Г. В. С. излага съображения за недопустимост на въззивния съдебен акт, защото съдът се е произнесъл извън предмета на спора – насрещно вземане за неустойка не е въведено от противната страна нито като насрещен иск, нито като възражение по чл. 90 ЗЗД, а и изобщо няма надлежно заявени твърдения, че има да получава суми по уговорена неустойка. Освен това, счита, че решението в обжалваната част е постановено и в противоречие с чл. 362, ал. 1 ГПК – изплащането на неустойка поради забава за изпълнение задълженията на страните по предварителния договор, не е насрещно задължение по предварителния договор.
Насрещната страна по тази касационна жалба Я. А. А., чрез адв. П. К., отговаря в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК, че касационната жалба е неоснователна. Развива допълнително съображения по въпросите, по които е допуснато касационно обжалване в писмено становище, както и устно в открито съдебно заседание. Поддържа, че мораторната неустойка се дължи заедно с точното изпълнение по предварителния договор по арг. от чл. 66 вр. чл. 79, ал. 1, педл. първо ЗЗД и така се превръща в част от самото изпълнение „на облигационното задължение“. Поддържа, че изпълнението на задължението по предварителния договор се консолидира с предвиденото обезщетение, щом има изрично волеизявление от страна на кредитора, достигнало и прието от длъжника, че кредиторът желае да запази облигационната връзка, при условие длъжникът да му заплати уговореното мораторно обезщетение. Твърди, че горното тълкуване е дадено с решение № 10/27.05.2015 г. по търговско дело № 2832/2014 г. на I т.о. на ВКС. Заплащането на мораторната неустойка представлява насрещно задължение по предварителния договор, аргумент по което се съдържа и в решение № 142/15.09.2010 г. на ВКС по гр.д. № 3946/20008 г. на IV г.о. на ВКС. Само изправната страна може да предяви иск за сключване на окончателен договор – в противен случай ответникът може да се противопостави по чл. 90 ЗЗД, каквото възражение се съдържа и в отговора на исковата молба пред първостепенния съд, и във въззивната жалба. Принципът на добрите нрави налага да се приеме, че съдът може да отсъди да се изпълни едновременно от насрещните страни по чл. 90 ЗЗД. Развива и съображения, че не би следвало да се изисква вземането за неустойка да бъде предявено задължително чрез насрещен иск, за да се разгледа от съда.
Съставът на Върховния касационен съд, за да се произнесе, взе предвид следното:
Въззивният Бургаски апелативен съд, като отменил решението на първостепенния Бургаски окръжен съд, обявил за окончателен, на осн. чл. 19, ал. 3 ЗЗД, предварителен договор от 20.05.2015 г., с който Я. А. А. продава на Г. В. С. свой недвижим имот за сумата от 50 000 евро, платена изцяло, при условие, че Г. С. заплати в двуседмичен срок от влизане в сила на настоящото решение на Я. А. дължима неустойка за забавено изпълнение на задължението за заплащане на цената по предварителния договор, в размер на 12 178,95 евро. Осъдил ищецът – купувач да заплати дължимите такси по продажбата, наредил на Службата по вписванията при БРС да впише възбрана върху имота до заплащане на разноските по прехвърлянето му; осъдил Я. А. да заплати на Г. С. съдебоделоводните разноски по делото.
За да постанови този резултат, въззивният съд установил, че на 20.05.2015 г. между Я. А. – обещател, и Г. С. – купувач, е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот – апартамент № 3, находящ се сграда № 1, построена в УПИ *, [населено място], заедно с общи части от сградата и идеални части от парцела. Уговорена е продажна цена от 50 000 евро, платима на три вноски. Първата – в размер на 10500 лв. е получена на уговорения падеж. Падежите на втората и третата вноска от продажната цена не са спазени. Съдът е изяснил, че по предварителния договор купувачът е поел задължения за плащане на цената, неустойка при забава на изпълнението на това задължение и разноски за имота, които са еднородни, към едно и също лице, което дава право на ищеца да заяви кое от тях погасява , ако плащането не е достатъчно да погаси всички. В договора не е уговорена и поредност на изпълнение на задълженията. През голям период от време купувачът е извършил редица плащания, с указания за вида на погасяваното задължение, като всички са приети от обещателя – с приемане на сумата в брой или с получаване по сметка. При анализ на извършените плащания и въз основа на заключението на вещо лице, съдът установил дължимата неустойка при констатираната забава от страна на Г. С., както и какви задължения и в какъв размер са погасени от него. Направил заключение, че към 02.10.2019 г. той напълно е заплатил продажната цена, като изпълнението му е прието от противната страна, като дори в две писма от ноември 2019 г. съконтрахентите се уговорили за нотариалното оформяне на окончателния договор при нотариус Б. К.. Купувачът е останал задължен със сумата от 12 178,95 евро за неустойка. При така изложените съображения, съдът направил заключение, че посочената сума съставлява насрещно задължение по предварителния договор по см. на чл. 362 ал. 1 ГПК и следва да се изпълни при условията на посочената разпоредба. Вземането за неустойка произтича от предварителния договор, то е определяемо по правилата от същия, купувачът С. е поканен писмено да плати и към момента на постановяване на решението е установено по размер. Съдът посочил, че законът в това производство допуска с властнически акт да се замести доброволността на равнопоставените страни, създава гаранция за опазване на интересите им, така, както те са договорени с предварителния договор. Неизпълнението на условието по чл. 362, ал. 1 ГПК за погасяване на насрещното вземане, е основание за обезсилване на съдебното решение по искане на другата страна.
По въпросите, допуснати до касационно обжалване, съставът на Върховния касационен съд дава следното разрешение:
С предварителния договор всяка от страните се задължава спрямо другата да сключи договор и негови съществени условия са предметът и цената (чл. 183 ЗЗД). С договора по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за продажба на вещ продавачът обещава да прехвърли недвижим имот на купувача, който ще заплати определена цена, т.е. насрещните престации са правото на собственост върху вещта и цена. Под насрещно задължение на прехвърляне на собствеността се разбира престиране на насрещното благо. Всички други уговорки в предварителния договор, свързани с поети условия за сключване на окончателния договор или клаузи във връзка с точното изпълнение на договора, вкл. неустойка за забавено плащане на цената, не са насрещни престации на продажбата. Ако страните са се споразумели купувачът да плати определени суми като условие за сключване на окончателния договор, вкл. неустойка, само тогава те са в приложното поле на чл. 362, ал. 1 ГПК и ще изискват едновременност на престациите.
Когато купувачът е платил преди предявяване на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД цената, приета, макар и при забавата от обещателя, той се явява изправна страна – легитимирана да иска обявяване на окончателен договор. Обстоятелството, че е допуснал забава при плащането дава възможност на насрещната страна да развали предварителния договор поради неточно изпълнение, да приеме, въпреки забавеното изпълнение, вкл. да получи и обезщетение за забавата. Обезщетението, дори и когато е уговорено в предварителния договор като неустойка за забава, не съставлява насрещно вземане по см. на чл. 362, ал. 1 ЗЗД, ако не е уговорено като условие за сключване на окончателния договор или едновременност с престацията за прехвърляне на имота да е уговорена със самото сключване на договора.
В случай на предварително вече платена цена, продавачът – ответник може да въведе по надлежен ред по висящ иск с правно осн. чл. 19, ал. 3 ЗЗД свое вземане за неустойка по предварителния договор само чрез надлежно сезиране – с изложени правопораждащи юридически факти и конкретна сума за плащане и под формата на насрещен иск. Подобно последващо обективно кумулативно съединяване на искове е допустимо, като съдът се произнася с отделни диспозитиви по двете претенции.
Възражението за прихващане е способ за защита срещу главния иск, като се цели неговото отхвърляне, изцяло или частично, поради прихващане, т.е. нужно е насрещните престации да са за пари или за еднородни и заместими вещи. Следователно няма как чрез възражение за прихващане да се въведе в предмета на висящия спор по иск с правно осн. чл. 19, ал. 3 ЗЗД вземане на ответника – продавач срещу ищеца - купувач, защото няма как да прихване насрещните престации – своята да прехвърли собствеността срещу противната за плащане на пари. Ако искът е предявен от продавача по предварителния договор, тогава ответникът – купувач може да прихване своето задължение да плати цена с парично вземане срещу ищеца, като го заяви надлежно по реда на чл. 298, ал. 4 ГПК.
По чл. 90, ал. 1, изр. 2 ЗЗД е уредено задължение на съда, пред когото е направено възражение за неизпълнен договор и то е преценено за основателно, да постанови едновременност на изпълнението на спорещите – в тази хипотеза всяко от двете задължения е изискуемо, поради което и съдът осъжда всяка от страните да изпълни едновременно. Когато насрещните престации са спорни, съдът трябва да се произнесе, като ги установи, т.е. трябва да е надлежно сезиран по предвидения от ГПК ред и след като се произнесе досежно всяко едно, едва тогава да постанови и последващ диспозитив за едновременност на изпълнението.
Даденото разяснение е принципно, като общият ред за едновременност на изпълнението по чл. 90, ал. 1, изр. 2 ЗЗД няма как да се свърже с правилото на чл. 362, ал. 1 ГПК – последното касае само насрещно задължение за сключване на окончателен договор, а не всякакво друго задължение. Неизпълнението на насрещното задължение е законова предпоставка заинтересованата страна да сезира отново съда и той да постанови решение, с което да обезсили това по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Т.е., невъзможно е претенция за неустойка поради забавено изпълнение да бъде въведена в предмет на спора по чл. 19, ал. 3 ЗЗД от ответника – продавач, без насрещен иск, нито вземането да се разглежда като насрещно по см. чл. 362, ал. 1 ГПК, само защото е направено възражение по чл. 90, ал. 1 ЗЗД, още повече, когато със самото сключване на договора предварително не е уговорена едновременност на престациите – прехвърляне на имота, плащане на цена и на неустойка или плащането на неустойката да е условие за сключване на окончателния договор.
Дадените разяснения не противоречат на посочената от Я. А. съдебна практика, която е неточно цитирана и превратно интерпретирана.
Въззивното решение в допуснатата до касационно обжалване част е постановено в противоречие с дадените от настоящия състав разяснения. То следва да бъде касирано и спорът разрешен от състава на Върховния касационен съд.
Пред настоящия състав стои единствено въпросът дали договора за продажба на недвижима вещ следва да се обяви за окончателен под условие - да се плати като насрещно задължение, в двуседмичен срок от влизане в сила на решението, уговорената между страните неустойка за забава.
Отговорът е отрицателен. Страните не са се договорили в предварителния договор за едновременност на всички престации, вкл. и заплащане на дължима неустойка за забава, наред с прехвърлянето на имота; няма клауза и плащането на неустойката да е условие за сключване на окончателния договор. Освен това, вземането на ответника по иска за неустойка не е и надлежно въведено в предмета на спора.
Като краен резултат, въззивното решение следва да бъде отменено и постановено друго, с което искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД бъде уважен без условия за плащане на насрещно задължение по чл. 362, ал. 1 ГПК.
Съобразно разпоредбата на чл. 264 ДОПК, прехвърлянето на вещни права върху недвижими имоти се допуска след представяне на писмена декларация от прехврлителя, че няма непогасени, подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски. Наличието или липсата на непогасени данъчни задължения за имота се удостоверява в данъчната му оценка. Според ал. 4 на същия член, когато прехвърлителят декларира, че има публични държавни и общински задължения, действията по ал. 1 могат да се извършат след тяхното заплащане или ако длъжникът писмено декларира, че е съгласен публичните държавни и общински вземания да се погасяват от сумата срещу прехвърлянето и купувачът внесе дължимата сума в съответния бюджет.
В настоящия случай, преди даването на ход на устните състезания във въззивната инстанция, нито в касационното производство са представени доказателства, че публичните задължения на погасени.
Липсата на посочените по-горе данни и документи би било пречка за изповядване на сделката по нотариален ред, но съдът счита, че в случая това обстоятелство не съставлява пречка за уважаването на предявения конститутивен иск, предвид съдържанието на разпоредбата на чл. 364, ал. 2 ГПК, според която съдът не издава препис от решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени, както разноските по прехвърлянето, така и данъците и другите публични задължения на праводателя му към държавата и общината по местожителството на праводателя.
След влизането на решението в сила ищецът ще се снабди с препис от него, само ако ангажира доказателства за това, че са погасени и непогасените към момента публични задължения на ответника в пълния им размер, в това число и с натрупаните върху тях лихви, както и, че е заплатил разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота.
Липсва актуална данъчна оценка на имота, но несъмнено тя е под продажната цена (към декември 2020 г., според решението на въззивния съд, данъчната оценка на имота е била 27 699,30 лв.).
Дължимата нотариална такса се определя по т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност при основа по-високата оценка между данъчната оценка на имота към датата на влизане на решението в сила и уговорената продажна цена, която в случая е 50 000 евро и съдът приема, че е по-висока от данъчната оценка. Таксата е приход в държавния бюджет (т. 19 от ТР № 6/12 от 06.11.2013 г.) и е в размер на 719,45 лв.
Съгласно ЗМДТ се дължи данък за възмездно прехвърляне на имущество по сметка на община Созопол по местонахождение на имота. Размерът на този данък се определя от общинския съвет и съгласно Наредба за определяне на размера на местните данъци, приета с решение на общинския съвет, данъкът е в размер на 3 на сто върху продажната цена, или 2 933,70 лв., който следва да се преведе от ищеца в полза на държавата, съгласно чл. 364 ГПК като разноски по прехвърлянето.
Ответникът по иска следва да заплати на насрещната страна сторените по делото във всички инстанции съдебноделоводни разноски: 7 850 лв., както следва 2350 лв. за първа инстанция, 2000 лв. за въззивна и 3500 лв. за касационна инстанция, на осн. чл. 78, ал. 3 ГПК.
МОТИВИРАН от горното, Върховният касационен съд, състав на четвърто гражданско отделение
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ въззивно решение № 114/23.12.2020 г., постановено от Бургаски апелативен съд по въззивно гр.д. № 401/2020 г.
и вместо това ПОСТАНОВИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН, на осн. чл. 19, ал. 3 ЗЗД предварителен договор от 20.05.2015 г., с който Я. А. А. ЕГН [ЕГН], с постоянен адрес [населено място], [улица], продава на Г. В. С. ЕГН [ЕГН] с постоянен адрес [населено място], [улица], ап. 5, собственият си недвижим имот, находящ се в сграда блок № 1 в урегулиран поземлен имот в [населено място], м. „Б.“, представляващ УПИ * по плана на [населено място], с площ от 2214 кв.м. по скица, а по документ за собственост – парцел с площ от 2435 кв.м., а именно: АПАРТАМЕНТ № 3, находящ се на партера на блок № 1, със застроена площ от 66,42 кв.м., вкл. идеалните части от общите части, състоящ се от баня-тоалетна, спалня и дневна – столова с тераса, при съседи: от две страни двор, коридор и апартамент № 4, заедно с прилежащите 6,43 % ид.ч. от общите части на блок № 1 и 12,29 % идеални части от прилежащата земя, който апартамент по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-60/04.10.20007 г. на изпълнителния директор на АГКК, изменени със заповед № КД-14-02-764/17.06.2008 г. на началника на СГКК-Бургас, представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор № *****, с площ от 58,25 кв.м. при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – *****.; под обекта- *****, ***** и над обекта – ***** за сумата от 50 000 (петдесет хиляди) евро, платена изцяло на продавача.
ОСЪЖДА Г. В. С. ЕГН [ЕГН] с постоянен адрес [населено място], [улица], ап. 5, да заплати на Държавата сумата в размер на 2 933,70 лв. – местен данък по чл. 46, ал. 2, т. 1, вр. чл. 47, ал. 2 ЗМДТ и 719,45 лв. нотариална такса, определена съгласно таблицата по т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност.
Преписи от решението се издават, след като купувачът Г. В. С. представи доказателства, че са погасени и непогасените към момента публични задължения на Я. А. А., а също и доказателства, че разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота са платени.
Да се впише възбрана от Службата по вписванията при БРС върху имота, находящ се в сграда блок № 1 в урегулиран поземлен имот в [населено място], м. „Б.“, представляващ УПИ * по плана на [населено място], с площ от 2214 кв.м. по скица, а по документ за собственост – парцел с площ от 2435 кв.м., а именно: АПАРТАМЕНТ № 3, находящ се на партера на блок № 1, със застроена площ от 66,42 кв.м., вкл. идеалните части от общите части, състоящ се от баня-тоалетна, спалня и дневна – столова с тераса, при съседи: от две страни двор, коридор и апартамент № 4, заедно с прилежащите 6,43 % ид.ч. от общите части на блок № 1 и 12,29 % идеални части от прилежащата земя, който апартамент по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-60/04.10.20007 г. на изпълнителния директор на АГКК, изменени със заповед № КД-14-02-764/17.06.2008 г. на началника на СГКК-Бургас, представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор № *****, с площ от 58,25 кв.м. при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – *****.; под обекта- *****, ***** и над обекта – ***** до заплащане на възложените на Г. В. С. ЕГН [ЕГН] с постоянен адрес [населено място], [улица], ап. 5, разноски по прехвърлянето - 2 933,70 лв. – местен данък по чл. 46, ал. 2, т. 1, вр. чл. 47, ал. 2 ЗМДТ и 719,45 лв. нотариална такса, определена съгласно таблицата по т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност.
ОСЪЖДА Я. А. А. ЕГН [ЕГН], с постоянен адрес [населено място], [улица], съдебен адресат адв. П. К. от [населено място],[жк], [жилищен адрес]0, ап. 22, да заплати на Г. В. С. ЕГН [ЕГН] с постоянен адрес [населено място], [улица], ап. 5, сумата в размер на 7 850 лв. , представляващи разноски по чл. 78, ал. 3 ГПК, направени в производството по делото във всички инстанции.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: |