Ключови фрази
Установителен иск Чл. 124, ал. 1 ГПК * право на собственост * договорна ипотека


Р Е Ш Е Н И Е

№ 250

София, 18.11.2014 година


В ИМЕТО НА НАРОДА





Върховният касационен съд на Република България, трето гражданско отделение, в открито съдебно заседание на девети октомври две хиляди и четиринадесета година, в състав

ПРЕДСЕДАТЕЛ: СИМЕОН ЧАНАЧЕВ
ЧЛЕНОВЕ: ДИАНА ХИТОВА
ДАНИЕЛА СТОЯНОВА

разгледа докладваното от съдия Диана Хитова гр.дело N 854/2014 г. и за да се произнесе, съобрази следното:

Производството е по чл.290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба от „И. А. Б.”-АД, представлявано по пълномощие от директора на „И. А. банк”-АД, клон С. К. К. и процесуален представител адв.Л. С. срещу решение № 474/ 29.11.2013 г. по гр.д.№ 421/ 2013 г. на Смолянския окръжен съд.
Касаторът прави оплаквания ,че са налице всички основания за касационно обжалване по чл. 281 т.3 ГПК.Счита,че вззивният съд е изложил мотиви какво право не притежава и не е можел валидно да ипотекира учредителят на ипотеката,вместо за това какво право притежава и е ипотекирал.Твърди,че предмет на ипотеката е правото на собственост върху земята,с всички съставни елементи, вкл. правото на собственика да строи в имота и да стане собственик на приращението , т.е. че се разпростира върху бъдещата вещ.Към момента на учредяването й учредителят притежава само правото на собственост върху земята, в което се включва и неговото субективно право да построи конкретни сгради и да придобие собствеността им и именно то е предмет на ипотеката.Счита,че въззивният съд изкуствено е изключил от обхвата на правото на собственост върху земята правото да се построи и придобие в собственост сграда и че този подход намалява обема му , респективно размера на даденото обезпечение.Намира за неправилен извода,че дори да е ипотекирана цялата бъдеща сграда, за да обхваща тя и самостоятелните обекти намиращи се в нея, то те е следвало да бъдат индивидуализирани.Поддържа,че въззивният съд е обследвал въпроса за вписването на ипотечния договор при съществено нарушение на процесуалните правила и не е съобразил обстоятелството, че не е въведен имотен регистър.Моли да бъде отменено въззивното решение и спорът да бъде решен по същество, като се отхвърли предявения иск. Претендира направените разноски за всички инстанции.
Ответницата по касационната жалба Г. Г. С., чрез пълномощника си адв. Б. М. я оспорва. Претендира разноски.
С определение № 912/10.07.2014 г. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на въззивното решение при наличие на основание по чл.280 ал.1 т.3 ГПК в хипотезата на липса на съдебна практика по въпросите:
-когато предмет на ипотека е право на собственост върху земя, ипотеката разпростира ли действието си върху всички елементи/правомощия/ влючени в съдържанието на правото на собственост в тяхната динамика, в частност и върху бъдещите приращения върху имота във вид на построени сгради по време на действието на ипотеката, при липсата на уговорка за изключване действието на ипотеката спрямо отделни елементи на правото на собственост, включително и спрямо бъдещите приращения; коя е необходимата и достатъчно пълна и точна индивидуализация на ипотекирано право да се построи и придобие в собственост цяла бъдеща сграда,независимо дали става въпрос за ипотека на право на собственост, заедно с правомощието на собственика да строи в собствения си имот или за ипотека на право на строеж на бъдеща сграда върху чужд имот;ако предмет на учредената ипотека е цяла бъдеща сграда,задължително условие ли е според действащото българско право в предмета на ипотеката да бъдат включени със съответната им индивидуализация всички бъдещи самостоятелни обекти в бъдещата сграда, за да има действие учредената ипотека върху цялата сграда и по отношение на отделни самостоятелни обекти в нея, възникнали с построяването на сградата.
-представлява ли недостатък на вписването обстоятелството,че ипотечният акт е вписан по поименна партида на учредителя на ипотеката по правилата на Правилника за вписванията и не е вписан по имотна партида на имота при все още неоткрито и неосъществено производство на създаване и въвеждане на имотен регистър съгласно чл.70 ЗКИР.
По първия въпрос до настоящия момент са постановени по реда на чл.290 ГПК решения по гр.д.№5059/2013 г., І г.о., гр.д.№4005/2013 г., ІІІ г.о., гр.д.№4514/2013 г., ІІІ г.о., гр.д.№424/2014 г., ІІІ г.о., гр.д.№646/2014 г., ІІ г.о. ,гр.д.№1069/2014 г.,ІV г.о. Разрешенията,съдържащи се в тях се споделят от настоящия състав.
За да обхване ипотеката бъдещите постройки в имота, това трябва да е уговорено в договора за учредяването й. В този случай ще е налице изменение на ипотекирания имот чрез приращение, построеното е свързано физически с него, представлява част от него и поради това може да се включи в нейния предмет . Ипотеката ще обхване бъдещата вещ след създаването й , т.е. тя ще бъде учредена под условията,че сградата ще бъде построена и ще бъде притежание на собственика на земята.Не би възникнало противоречие с разпоредбата на чл.167 ал.3 ЗЗД, тъй като ипотеката ще произведе действието си само ако тези условия бъдат изпълнени.
В договора за учредяване на ипотека земята трябва да бъде посочена с белези, които я индивидуализират като поземлен имот.Ако бъде уговорено ипотеката да се разпростре и върху построеното, няма да възникне неизвестност за тъждеството на ипотекирания имот включващ приращението, включително и когато построеното обхваща множество отделни самостоятелни обекти, тъй като те ще са негови неразделни части. Тяхната идентификация ще е възможна въз основа на одобрения инвестиционен проект за застрояването му и индивидуализиращите белези на терена . По този начин ще е налице достатъчна яснота относно имотите, които са предмет на ипотеката. Непосредствено след извършването на строежа цялата сграда, ведно с всички обекти в нея ще принадлежи на собственика на терена ,което е предпоставка ипотеката да се разпростре върху всички тях.
По втория въпрос ,отговорът на който е отрицателен, настоящият състав на ВКС намира следното: Със ЗКИР е уредена организацията, финансирането , създаването, воденето и ползването на кадастъра и имотния регистър,който се състои от партидите на недвижимите имоти. Имотният регистър се въвежда за територия с одобрена кадастрална карта и кадастрални регистри. Създаването му за всеки съдебен район се открива със заповед на министъра на правосъдието и приключва със заповед, също издадена от министъра,с която се обявява въвеждането му .Съгласно чл.74 ЗКИР до обнародването на втората заповед вписванията се извършват по досегашния ред. Включително и относно договорната ипотека това е класическият ред за вписване по персоналната система, който е регламентиран с чл.15 от Правилника за вписванията . С последното изменение в чл.74 ЗКИР /ДВ бр..49/2014 г./ е предвидено и изготвянето на партиди по чл. 65, ал. 3 от закона. При въведен имотен регистър за съответната територия вписването се извършва по имотна партида,състояща се от отделни части , посочени в чл.59 – 64 от закона, като в част "Г" на партидата се вписват видът на ипотеката, актът,с който е учредена, размерът на вземането, падежът, кредиторът,длъжникът , промените,заличаването, подновяването и др.


По делото съдът констатира следното:
С обжалваното решение е потвърдено решение № 378/ 19.07. 2013 г. по гр.д.№ 378/ 2013 г. на Смолянския районен съд. С него е признато за установено, че по отношение на имот с идентификатор 67653.918.104.2.11 по кадастралната карта и регистър на [населено място], със застроена площ 65,69 кв.м.,ведно с принадлежностите му, при описани граници, собственост на ищцата-ответник по касационната жалба в настоящото производство, не е учредена договорна ипотека с нотариален акт за учредяване на договорна ипотека № 20 т. І, рег.№ 617, дело № 20/ 2007 г. на нотариус с № 366 по регистъра на Нотариалната камара. В останалата част , с която е отхвърлен искът за установяване ,че не е учредена договорна ипотека с цитирания нот.акт относно 1,76 % идеални части, от правото на собственост върху земята, върху която е построена сградата , представляваща упи ХІІ-918.104 в кв.16 по ПУП на [населено място], централна градска част, с идентификатор 67653.918.104, решението е влязло в сила, тъй като не е обжалвано. За да постанови този съдебен акт въззивният съд е приел, че [фирма] закупил от А. Х. К. и А. Г. К. незастроен поземлен имот с идентификатор 67653.918.104 по кадастралната карта и регистри на [населено място], с площ 1884 кв.м. Между [фирма] и касатора бил сключен договор за банков кредит в размер на 1 250 000 евро.За обезпечаване вземането на банката длъжникът е учредил договорна ипотека в нейна полза с нотариален акт № 20, т.І, рег.№ 617, дело № 20/ 2007 г. върху упи № ХІІ-918104 в кв.16 с площ 1463 кв.м., с идентификатор 67653.918.104, заедно с правото на строеж, включващо правото да се построи и придобие в собственост жилищна сграда Кооперация „КЦ-55” блок А и блок Б, която ще бъде изградена върху терена, въз основа на одобрен инвестиционен проект и строително разрешение № 233/ 19.09.2006 г. на главния архитект на [община].Блок А следвало да заеме североизточната част от него, с обща разгъната застроена площ 3 242,20 кв.м.,състоящ се от десет нива , с 33 апартамента, 1 магазин, 2 офиса и 6 гаража. С нот.акт № 197, т.V, рег.№ 12014, дело № 929/ 2008 г. наследодателят на ищцата Т. Г. Б. е закупил апартамент № 7, с идентификатор 67653.918.104.2.11,със застроена площ 65,69 кв.м.,ведно с принадлежностите му,намиращ се в блок Б, за сумата 40 000 лв. Одобрени са били архитектурни проекти от 12.09.2006 г. и от 02.10.2007 г. и са посочени самостоятелните обекти от сградата, включително процесния апартамент, строителното разрешение е било издадено въз основа на одобрени идейни проекти по части архитектурна и конструкции, налице са били условията за съставяне на констативен протокол по чл. 181 ал.2 ЗУТ.За удовлетворяване на касатора са започнали принудителни изпълнителни действия спрямо този имот, с което е обоснован правният интерес от предявяване на настоящия иск. Въззивният съд е приел, че основният спорен въпрос между страните е каква е действителната воля на страните относно предмета на договора за ипотека и какво следва да се разбира от израза „заедно с правото на строеж, включващо правото да се построи и придобие в собственост жилищна кооперация „КЦ-55”, блок А и блок Б, която ще бъде изградена върху гореописания УПИ.” Намерил е за неоснователни възраженията на касатора, че ипотеката не е учредена върху ограниченото право на строеж, а върху бъдещата сграда, която собственикът на земята ще построи и ще придобие по силата на приращението. Приел е,че в договора за ипотека е следвало да се посочи,че се ипотекира жилищната сграда, която собственикът ще построи, като се индивидуализира всеки самостоятелен обект от нея. Посочил е, че не може да се смесват фактическите състави на чл.63 и чл.92 ЗС,тъй като са различни релевантните факти и основания, обуславящи тяхното възникване и правните последици от реализацията им.Поради това е приел,че уговореното в договора за ипотека тя да се учреди върху правото на строеж, включващо правото да се построи и придобие в собственост жилищна сграда няма правна стойност, тъй като собственикът не може да учреди в своя полза суперфиция.Приел е и че няма валидно вписване на ипотеката,тъй като е извършено по персонална партида , а не в имотния регистър,както изисква чл.166 ал.1 ЗЗД/изм.ДВ бр.34/2000 г./
С оглед дадените отговори на въпросите обусловили изхода на делото, решението на въззивния съд се явява неправилно.
Неправилно в него е прието, че изразът „заедно с правото на строеж, включващо правото да се построи и придобие в собственост жилищна кооперация „КЦ-55”, блок А и блок Б” се отнася за право на строеж, което собственикът не може да учреди сам на себе си. Между страните в действителност е постигнато съгласие ипотеката да разпростре действието си върху жилищната кооперация, която ще бъде изградена, включително и върху всички намиращи се в нея самостоятелни обекти. Неправилен е и изводът,че те не са индивидуализирани. В нот.акт за учредяване на ипотеката е описано нейното местоположение върху терена, посочено е , че ще бъде построена въз основа на одобрения инвестиционен проект и издаденото строително разрешение ,както и съдържащите се в нея самостоятелни обекти по брой и предназначение. Бъдещата сграда и отделните обекти в нея са в достатъчна степен конкретизирани, ипотеката разпростира действието си по отношение както на постройката, така и на всички обекти, които тя съдържа. Възможната индивидуализация към момента на учредяването на ипотеката е въз основа на белезите на терена и инвестиционния проект за застрояването му. По този начин изискването на чл. 166 ал.2 ЗЗД следва да се приеме за спазено.Ипотеката се счита учредена под условие и ще произведе действие от момента на завършване на строителството, ако е налице тъждество между посочената в договора и създадената сграда и ако този имот е собственост на учредителя. Установено е тъждеството на обектите по инвестиционния проект и действително построеното с издаденото удостоверение № 55/18.01.2008 г. по чл.202 ЗУТ от [община],представено при сключване на договора за продажба.Непосредствено след завършване на строителството сградата е принадлежала на собственика на терена.Поради това няма пречки ипотеката да се разпростре върху нея, а с това и върху всички обекти,които се намират в нея.
Изводът,че договорът за учредяване на ипотеката не е следвало да бъде вписан по персоналната партида на собственика на терена, а по партидата на имота също е неправилен,тъй като имотен регистър за територията на съдебния район не е бил създаден.При това положение вписването се извършва по реда на Правилника за вписванията.Това е така защото разпоредбите на специалния ЗКИР изключват общия закон, конкретно разпоредбата на чл.166 ал.1 ЗЗД.В случая по персоналната партида на продавача договорът за учредяване на ипотека е посочен като вписан. Тази информация предоставя възможност за извършване на справка за наличните тежести и осигурява в достатъчна степен защитата на приобретателите на самостоятелни обекти в новопостроената сграда.Договорната ипотека е противопоставима на всеки следващ приобретател на самостоятелен обект в постройката. Липсата на имотни партиди и по настоящем сочи на необходимост приобретателят да извърши детайлна справка за състоянието на имота по личната партида на продавача.
Неоснователно е и оплакването за недостатъчно индивидуализиране на имота поради това,че невярно са посочени някои граници и площта на упи, не е указан административния адрес ,скицата въз основа на която се учредява ипотеката не отразява допусната промяна в ПУП.Всички те дават основание за извод,че са допуснати различни технически грешки,но не и че имотът не е индивидуализиран. Не е налице спор,че идентификационният номер на имота по кадастрална карта респ. номерът на упи по действащия ПУП са верно посочени и че договорът за ипотека е вписан по персоналната партида именно на продавача Г. И. П., от когото е придобито правото на собственост върху процесния имот.
Поради изложеното решението на въззивния съд следва да бъде отменено и искът-отхвърлен.
Касаторът е поискал присъждане на разноски за всички инстанции.С оглед изхода на делото искането следва да бъде уважено, съобразно представените писмени доказателства за заплатени от него д.такси, адвокатски възнаграждения, депозит за вещо лице и изготвения списък за разноските.
По изложените съображения ВКС, състав на ІІІ г.о.

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 474/ 29.11.2013 г. по гр.д.№ 421/ 2013 г. на Смолянския окръжен съд и вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Г. Г. С. срещу „И. А. Б.”-АД иск за признаване за установено,че върху притежавания от нея недвижим имот, с идентификатор 67653.918.104.2.11 по кадастрална карта и имотен регистър на [населено място] не е учредена договорна ипотека с нотариален акт за договорна ипотека № 20, т.І, рег. № 617, дело №20/2007 г. на нотариус № 366 по регистъра на Нотариалната камара.
ОСЪЖДА Г. Г. С. да заплати на „И. А. Б.”-АД сумата 4 936,46 /четири хиляди деветстотин тридесет и шест лв. 46 ст./ лв. направени разноски по делото.


Решението не подлежи на обжалване.



ПРЕДСЕДАТЕЛ:


ЧЛЕНОВЕ: