Р Е Ш Е Н И Е №.116 София, 16.09.2013 година В ИМЕТО НА НАРОДА Върховният касационен съд на Република България, Второ търговско отделение, в съдебно заседание на единадесети юни две хиляди и тринадесета година в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВАНЯ АЛЕКСИЕВА ЧЛЕНОВЕ: МАРИЯ СЛАВЧЕВА БОЯН БАЛЕВСКИ при секретаря Лилия Златкова в присъствието на прокурора изслуша докладваното от съдията М.Славчева т.дело N 1230/2011 година Производство по чл.290 ГПК. Образувано е по касационна жалба на [фирма] със седалище [населено място] срещу решение № 1405 от 01.08.2011 г. по гр.д.№ 964/2011 г. на Софийски апелативен съд. С последното е потвърдено първоинстанционното решение № 45 776 от 08.12.2010 г. по гр.д.№ 12 839/2009 г. на Софийски градски съд, ГО, І-5 състав в частта, с която касаторът е осъден да заплати на Д. М., гражданин на Обединено Кралство Великобритания и С. И. сумата 2 945.22 евро, представляваща депозит за покупка на апартамент, предмет на предварителен договор за покупко-продажба от 2007 г.(без дата), сумата 36 926.92 евро, представляваща заплатената част от продажната цена, сумата 1 760.25 лв., представляваща платена консултантска услуга, всичките заедно със законната лихва, считано от датата на предявяване на исковете. В касационната жалба са въведени доводи за постановяване на решението в нарушение на материалния и процесуалния закон – основания за касирането му по чл.281, т.3 ГПК. Ответникът по касация Д. М. и третото лице – помагач [фирма] не са изразили становище по касационната жалба. Настоящият състав на Второ търговско отделение на ВКС, като взе предвид инвокираните доводи от касатора във връзка с наведените оплаквания и провери правилността на обжалваното решение съобразно правомощията си по чл.290 и сл.ГПК приема следното: С обжалваното решение въззивният съд е приел, че страните по договора са обвързани от валидно правоотношение с източник предварителен договор за продажба на недвижим имот – апартамент в комплекс „А. В.” в [населено място]. Спорен по делото с оглед клаузата на договора, че продавачът се задължава да предаде имота без тежести е дали сключената от него договорна ипотека върху обещания имот е нарушение, съставляващо основание за развалянето му и за връщане на платените по него суми. Спорен по делото е бил и въпросът дали ищецът е изправна страна, респ. възникнало ли е потестативното право да развали договора при положение, че то е упражнено след като вече е изпаднал в забава по отношение на задължението да преведе остатъка от договорената цена, дължима след снабдяването на продавача с Констативен протокол за годност на обекта, и от който момент е започнал да тече 20-дневния срок за сключване на окончателния договор. Относно последният преюдициален въпрос въззивният съд приел, че липсват доказателства за надлежното уведомяване на ищеца чрез посоченото трето лице, упълномощено от последния да води кореспонденцията на продавача и поради това е счетено, че последният не е неизправна страна. По първия въпрос е приел, че учредената от ответника ипотека върху правото на строеж се разпростира и върху построения въз основа на него обект. Съществуването й към момента на сключване на окончателния договор според съда създава възможност за евициране от имота, установеното в т.4,1, б.”в” от предварителния договор задължение за предаване на обещания имот без вещни тежести според съда се отнасят за по-ранен момент спрямо сключването на окончателния договор, поради което е счетено за неоснователно възражението на ответника, че релевантният за наличието на договорно нарушение е моментът на сключване на окончателния договор. В тази насока са изложени съображения, че поетите задължения следва да се изпълняват за цялото времетраене на договора. С определение № 870 от 26.11.2012 г., настоящият състав е допуснал касационно обжалване на въззивното решение по следния въпрос - Представляват ли евентуалните негативни последици за купувача по предварителния договор от учредяването от страна на продавача на договорна ипотека, върху имота, предмет на предварителния договор, предпоставка за възникването и упражняването на потестативното право на купувача за разваляне на договора по чл.87, ал.1 или ал.2 ЗЗД. След допускане на касационното обжалване, по реда на чл.290 ГПК са постановени Решение № 153 от 28.12.2012 г. на ВКС по т.д.№ 1022/2011 г., І т.о., ТК и Решение № 231 от 13.02.2013 г. на ВКС по т.д.№ 1628/2011 г., ІІ т.о., ТК, с които на поставения въпрос, обусловил допустимостта на касационно обжалване е дадено разрешение в смисъл, че евентуалните негативни последици за купувача по предварителния договор от учредяването от страна на продавача на договорна ипотека, върху имота, предмет на предварителния договор, биха представлявали предпоставка за възникването и упражняването на потестативното право на купувача за разваляне на договора по чл.87, ал.1 или ал.2 ЗЗД, ако съобразно конкретентие условия на договора към момента на предаване на имота, ипотеката не е била заличена. Цитираните решения е постановени по спорове между други страни за връщане на авансово платена цена по предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот със съдържание, идентични на този по настоящото дело, претендирани от купувачите на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД поради развалянето им по реда на чл. 87 ЗЗД. Даденото с тях разрешение е аргументирано със съображения, че предвидената в клаузата на 4.2 от предварителния договор обща забрана за продавача да не сключва без изрично предварително съгласие на купувача разпоредителни и ипотечни сделки с имота следва да се разглежда в неразривна връзка със специалната клауза на чл. 4.1."б", с която продавачът се е задължил да предаде имота без тежести, възбрани и ипотеки. Счетено е в тази връзка, че релевантният момент за преценката за изправността на продавача по отношение на задължението по чл. 4.1."б" е този на предаване на имота и за да е налице виновно неизпълнение от страна на продавача, съставляващо основание за разваляне на предварителния договор по реда на чл. 87 ЗЗД, следва ипотечното задължение да не е било заличено към момента на предаване на имота. Настоящият състав на ВКС възприема изцяло аргументите в решенията по т. д. № 1022/2011 г. и по т.д.№ 1628/2011 г. и се присъединява към създадената с тях задължителна практика. По съществото на касационната жалба: С оглед на разрешението на поставения правен въпрос, въззивното решение е неправилно и следва да бъде отменено на основание чл.293, ал.2 ГПК. По делото не се налага извършването на нови или повтарянето на извършени съдопроизводствени действия, поради което спорът следва да се разреши по същество от касационния съд. Установено е по делото, че през 2006 г., без да е посочена конкретна дата, между страните по спора е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот след изграждането му от ответника. Уговорено е, че окончателният договор да се сключи 20 дни след получаване на писмено уведомление, че продавачът се е снабдил с акт за установяване годността на строежа (протокол обр.15). Този акт е издаден на 01.08.2008г., в рамките на договорения срок и е изпратен на ищеца, но по делото не са събрани доказателства за достигане на уведомлението до ищеца. С нотариална покана от 22.03.2009 г., връчена на ответника на 13.04.2009 г. купувачът заявил, че разваля предварителния договор съгласно чл.4.2 поради извършени сделки с имота на 08.11.2007г. - учредени договорни ипотеки с два нотариални акта № 90 и № 91 на нотариус № 061 с район на действие РС – Р.. Според клаузата по чл.4.2 договорът може да се развали едностранно и без предизвестие в случай, че продавачът без изрично писмено съгласие на купувачите сключи каквато и да била сделка с имота. В нарушение на правилата на чл.20 ЗЗД въззивният съд тълкувал цитираната клауза изолирано от предходната клауза на чл. 4.1."б", към която страните изрично са препратили. В последната страните са постигнали съгласие продавачът да предаде имота без тежести, възбрани, залози или ипотеки, които да увреждат интересите на купувача, но тълкуването на двете уговорки съобразно взаимната им връзка и обусловеност налага извода, че това неизпълнение, предвидено като основание за разваляне на договора от купувача следва да е налице при сключване на сделката, а не в предходен момент. Следователно уговорката в чл.4.1, б.”б” от договора, която охранява интереса на купувача, би била нарушена само ако при сключване на окончателния договор учредената върху имота ипотека не е била заличена. Учредяването на ипотеки върху имоти в процеса на изпълнението е трайна практика с цел финансиране на строителството, като в случая тя е оправдана и предвид обстоятелството, че обещаният имот е част от комплекс от апартаменти, изграждани върху няколко недвижими имота. По делото са събрани и доказателства, че за другите обекти ипотеките за заличавани към момента на прехвърляне на собствеността, което е аргумент съдът да приеме, че с учредяването на ипотеки продавачът не е накърнил недобросъвестно интересите на купувачите. Въз основа на изложеното следва да се приеме, че с изпълнението на задължението на продавача да построи обекта в срока по чл.5 от договора и снабдяването с констативен акт (протокол обр.15), за страните е възникнало задължението да сключат окончателния договор. Уговорката за предаване на имота без вписани ипотеки би представлявало основание за развалянето на окончателния договор, ако към момента на сключването му ипотеката не е заличена. Едностранното изявление на купувача по чл.87, ал.2 ЗЗД е направено преди да е упражнил правото си да сключи обещания договор, което обуславя извод за отсъствие на предпоставките на чл.87, ал.2 ЗЗД за неговото разваляне. По изложените съображения настоящият състав намира, че страните продължават да бъда обвързани от предварителния договор, поради което предявената на основание чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД претенция за връщане на даденото по него следва да бъде отхвърлена. С оглед изхода на делото и на основание чл.78, ал.1 ГПК на касатора следва да се присъдят разноски за всички инстанции по представения списък и приложения договор за правна защита и съдействие от 11.02.2011 г. в размер общо на 6 799.74 лв. Водим от горното Върховният касационен съд, състав на Второ търговско отделение Р Е Ш И: ОТМЕНЯ решение № 1405 от 01.08.2011 г. по гр.д.№ 964/2011 г. на Софийски апелативен съд, с което е потвърдено решение № 45 776 от 08.12.2010 г. по гр.д.№ 12 839/2009 г. на Софийски градски съд, ГО, І-5 състав в частта, с която касаторът е осъден да заплати на основние чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД на Д. М., гражданин на Обединено Кралство Великобритания и С. И. сумата 36 926.92 евро, представляваща част от покупната цена, сумата 2 945.22 евро -депозит за покупка на апартамент, предмет на предварителен договор за покупко-продажба от 2007 г.(без дата), сумата 1 760.25 лв. - платена консултантска услуга, като вместо него ПОСТАНОВЯВА: ОТХВЪРЛЯ предявения от Д. М., гражданин на Обединено Кралство Великобритания и С. И., със съдебен адрес [населено място], [улица], вх.1 ет.1 ап.6 Адвокатска кантора „П. и Д.” срещу [фирма], [населено място], [улица], ет.1, ап.4 искове за заплащане на сумите 36 926.92 евро - част от покупна цена, 2 945.22 евро - депозит и 1 760.25 лв. - платена консултантска услуга, платени по предварителен договор от 2007 г.(без дата). ОСЪЖДА Д. М., гражданин на Обединено кралство Великобритания и С. И., със съдебен адрес [населено място], [улица], вх.1 ет.1 ап.6, Адвокатска кантора „П. и Д.”, да заплати на [фирма], [населено място], [улица], ет.1, ап.4 разноски по делото в размер на 6 799.74 /шест хиляди, седемстотин деветдесет и девет лв. и 74 стотинки/ лв. Решението е окончателно. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: