Р      Е     Ш   Е    Н    И  Е    № 263     гр.София,  13.04.2010г.   в  и м е т о  н а  н а р о д а     Върховен касационен съд на РБ, четвърто гражданско отделение, в съдебно заседание на двадесет и девети март, две хиляди и десета година в състав:                                                                                                                                  Председател:НАДЕЖДА ЗЕКОВА Членове: ВЕСКА РАЙЧЕВА СВЕТЛА БОЯДЖИЕВА     при секретаря Ю. Георгиева като разгледа докладваното от съдията Райчева гр.д.N 362 описа за 2009 год. и за да се произнесе, взе предвид следното:   Производството е по чл.290, ал.1, т. 1 ГПК. Обжалвано е решение от 19.12..2008г. по гр.д. №205 / 2008г., с което Шуменски окръжен съд, като е отменил решение от 31.10.2008г. по гр.д. № 2416/2007г. на РС- Шумен, е отхвърлил иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД. Жалбоподателят П. Ж. П. да се отмени обжалваното решение като неправилно. Ответницата К. А. Н. в писмено становище поддържа,че жалбата е неоснователна. Ответниците К. П. К. и Р. А. Д. не вземат становище по жалбата. Върховния касационен съд, състав на четвърто г.о., е допуснал касационното обжалване на решението на основание чл. 280, ал. 1, т.2 ГПК с определение от 13.05.2009г. Разгледана по същество касационната жалба е основателна. С обжалваното решение въззивният съд, като е отменил решение от 31.10.2008г. по гр.д. № 2416/2007г. на РС- Шумен, е отхвърлил иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване на окончателен на предварителен договор от 13.10.2006г., с който И. М. , К. П. , К. А. и Р. А. са обещали да продадат на П. П. 500 кв.м в землището на гр. Ш., м.”К”- „Г” за сумата 3500лева. Съдът е приел за установено, че обещателите - наследници на Р. Л. , която е собственик на процесния имот видно от по нот.акт №192/1975г. на нотариус при Шуменски РС на лозе от 500кв.м, идентичен с обещания за продажба, са собственици на същия по наследство, но при сключване на договора К. А. не е представлявана по надлежен ред от дъщеря си С. И. , тъй като има изрично пълномощно от дата 03.07.2007г., т.е. заверено е след сключване на предварителния договор, при което нищожността на договора за обещаната продажба относно частта на К. А. при липса на съгласие от нейна страна влече нищожност на целия договор, тъй като не намира приложение чл.26, ал.4 ЗЗД. Върховният касационен съд е допуснал касационно обжалване, като е приел, че поставеният от жалбоподателят материалноправен въпрос, който е разрешен от съда в противоречие с практиката на ВКС, е за възможността, действия, извършени без представителна власт да бъдат потвърдени от мнимо представлявания, както и относно възможността предмет на предварителния договор за продажба да бъде само идеална част от имот, а не целия такъв, при несъгласие на някой от съсобствениците да продаде своята част, като обещанието за продажба и на неговата част не прави договора нищожен. Представени са към изложението множество решения на ВКС, в които е дадено разрешение, че може да се обяви за окончателен предварителен договор и за част от имота, предмет на същия, както и такива, в които е посочено, че продажбата на чужда вещ не прави сделката нищожна. С оглед на изложените съображения Върховният касационен съд, състав на ІV г.о. намира за правилно становището застъпено в приложените към жалбата решения на състави на ВКС, че условията за действителност на всеки договор са условията за действителност и на предварителния, както и че недействителността на отделна клауза на предварителния договора не влече задължително недействителност на целия договор, както и че евентуалната продажба на чужда вещ прави сделката нищожна. В практиката е прието, че предварителният договор трябва да съдържа всички съществени елементи на окончателния, защото в противен случай правото да се иска сключване на окончателен договор не би могло да се търси по съдебен ред, но не съществува никаква правна пречка обаче, да се обещае продажбата на вещ, която не е собственост на обещателя и такъв договор обвързва валидно страните (той отговаря за вредите от неизпълнението, ако целия или някаква част от обещания имот не се окаже негова собственост). Настоящия съдебен състав намира за правилно и разбирането, застъпено в решенията на състави на ВКС за възможността предварителният договор да бъде обявен за окончателен за част от имота, обещан за продажба, която съответствува на частта на всеки един от обещателите, когато те са повече. Въззивният съд, в противоречие с така даденото тълкуване на правните норми от настоящия съдебен състав е приел, че искът по чл.19, ал.3 ЗЗД може или само изцяло да се уважи или изцяло да се отхвърли. Съдът е постановил решението си при неправилно приложение на материалния закон, но за точното приложение на същия се налага да бъдат извършени и нови съдопроизводствени действия. Ето защо същото с оглед разпоредбата на чл.293, ал.3 ГПК следва да се отмени, а делото да се върне за ново разглеждане от друг състав на същия съд. Имотът, предмет на предварителния договор е индивидуализиран в достатъчна степен, но следва да се изслуша заключение на съдебно-техническата експертиза, която да даде оценка каква е точната цена на същия, за да може съдът да го обяви за окончателен без частта на К. А. При новото разглеждане на делото съдът следва да обсъди всички доказателства сочещи, че предварителният договор съдържа всички съществени елементи на окончателния такъв – обещателите са собственици на имота и е постигнато съгласие за цената му. С процесният предварителен договор всеки обещател е поел задължение да прехвърли своя част от имота, като не съществува законова забрана това да стане в общ предварителен договор. Съдът ще следва да прецени основателността на предявения иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД съобразявайки се с предпоставките за това предвидени в разпоредбите на чл.362 и сл. ГПК /чл.297 и сл. от ГПК/отм/. Предвид изложените съображения, съдът     Р Е Ш И :     О Т М Е Н Я В А решение от 19.12.2008г. по гр.д. №205 / 2008г. на Шуменски окръжен съд.   В Р Ъ Щ А делото на същия съд за ново разглеждане от друг състав.   ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: