Р Е Ш Е Н И Е № 122 София, 06.11.2019 год. В ИМЕТО НА НАРОДА ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД – Търговска колегия, състав на І т.о. в открито заседание на двадесет и осми октомври през две хиляди и деветнадесета година в състав: Председател: Дария Проданова Членове: Радостина Караколева Ирина Петрова при секретаря Валерия Методиева като изслуша докладваното от съдия Петрова т.д. № 1830 по описа за 2018 год. за да се произнесе взе предвид следното: Производството е по реда на чл.290 ГПК. Образувано е по касационна жалба на ответника „Д. инвест”ЕООД, гр. Варна срещу Решение № 73 от 16.04.2018г. по в.т.д.№ 52/2018г. на АС Варна, с което е потвърдено решението по т.д.№ на ОС Варна за уважаване на иска, предявен по реда на чл.422 ГПК от „Ив тур”ООД, гр. Варна за установяване съществуването на вземане срещу ответника за незаплатена годишна такса за управление и поддръжка на общите части на етажната собственост на апартаментен хотел „Ялта”, к-с „Златни пясъци” за 2015г. Потвърдено е и решението на окръжния съд за отхвърляне на насрещния иск, предявен от „Д. инвест” ЕООД за прогласяване нищожността на договор за поддръжка и управление на общите части на същата етажна собственост, сключен между „Д. инвест” и „Ив тур” на 01.03.2012г. с нотариална заверка на подписите. В касационната жалба се поддържа искане за отмяна на решението като неправилно на основанията по чл.281,т.3 ГПК и постановяване на друго за уважаване на насрещния иск и отхвърляне на главния иск със законните последици. Оспорва се правилността на извода, че е налице решение на общото събрание на етажните собственици за възлагане управлението и поддръжката на общите части на етажната собственост на апартаментен хотел „Ялта” на ищцовото дружество и че е възможно такова решение да бъде взето при учредяването на суперфицията. Поддържа се, че договорът на който ищецът основава вземането си е нищожен на основанията, релевирани в предявения насрещен иск. В писмен отговор ищецът „Ив тур”ООД, гр. Варна оспорва наличието на предпоставките за допускане на обжалването и основателността на касационната жалба. В откритото съдебно заседание представителят на „Ив тур“ ООД оспорва основателността на касационната жалба. От „Д. инвест“ ЕООД е депозирано подробно писмено становище по въпроса, по който е допуснато касационно обжалване и по съществото на спора. И двете страни претендират заплащането на разноски. Върховният касационен съд, ТК, І отделение, като взе предвид данните по делото и доводите на страните, в съответствие с правомощията си по чл.290 ГПК, приема следното: В исковата молба „Ив тур“ ООД е изложило, че ответникът „Д. инвест“ ЕООД притежава обекти в сграда - апартаментен комплекс „Ялта“, в к-с „Златни пясъци“, на която ищецът е инвеститор, а ответникът - изпълнител; че сградата има характеристиката на жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на чл.2 ЗУЕС; че страните са съсобственици на поземления имот, в който е изграден комплексът; при учредяване на суперфицията с нот.акт 10/13.04.2007г. са договорили и „Д. инвест” ООД е дало изрично своето съгласие управлението и поддръжката на общите части на сградата да бъде извършвано от „Ив тур“ ЕООД, като ответникът се е задължил да сключи такъв договор; че в изпълнение на тази уговорката от нотариалния акт, страните са сключили на 01.03.2012г. договор с нотариална заверка на подписите за поддръжка и управление на общите части на етажната собственост на апартаментен хотел Ялта - [жк], въз основа на който ответникът дължи годишно възнаграждение за 2015г. от 14 119 евро без ДДС, в левова равностойност 33 137.23 лв. с ДДС. Становището на ответника „Д. инвест“ ЕООД, поддържано и в приетия за съвместно разглеждане насрещен иск е, че договорът е нищожен поради противоречие със закона и добрите нрави; че сградата не отговаря на изискванията за жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на пар.1,т.3 ДР на ЗУЕС, поради което начинът на управление на етажната собственост следва да бъде съобразен с общия режим и управлението следва да се извърши съобразно разпоредбите на глава втора от ЗУЕС. Последователно поддържаната теза е, че между страните липсва валидно договорно правоотношение; че договорът, на който ищецът основава вземането си и установителния иск за съществуването му, не е основание за пораждане на задължение, тъй като същият не отговаря на изискванията на чл.2 ЗУЕС; че договорът не е приет и подписан от останалите съсобственици на самостоятелни обекти в сградата. Навел е и евентуални възражения за неизпълнение на задълженията на ищеца, направил е възражение за прихващане. Възивната инстанция е констатирала наличието на клаузата на т.ІХ в нотариален акт №10/13.04.2007г. за учредяване на право на строеж между съсобственици, съгласно която: „Определя се дружество за управление на етажната собственост към момента на учредяване правото на строеж - фирма Ив тур”ООД след разрешение за ползване”. Обсъдила е и сключения договор за управление и поддръжка на общите части на сграда в режим на етажна собственост в апартаментен комплекс „Ялта“ с нотариална заверка на подписите от 01.03.2012г. между Д. инвест ЕООД като възложител/собственник и Ив тур ООД като изпълнител/управител, в раздел ІV,чл.5.1 от който е уговорен начинът на изчисление на дължимата такса за управление. Като правнорелевантни за спора са очертани въпросите дали сградата е комплекс от затворен тип и как това обстоятелство се отнася към валидността на договора, като е счетено, че преценката следва да бъде извършена с оглед момента на възникване на етажната собственост. Прието е, че етажната собственост е възникнала с изграждането на сградата в груб строеж - когато правото на строеж се е трансформирало в право на собственост за отделните обекти, на 15.11.2007г., когато е подписан акт обр.14. Подробно е мотивирано становището, че процесната сграда в режим на етажна собственост няма характеристиката на жилищен комплекс от затворен тип. Обоснован е извод, че нейният статут на единствена сграда в УПИ за ниско жилищно строителство изключва възможността тази етажна собственост да бъде под регламента на специалния режим на управление на общите части, предвиден за жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на чл.2 ЗУЕС. Счетено е, че горният извод не води до твърдяната от касатора недействителност на процесния договор за управление, сключен между страните по спора: Въззивният съд е изходил от принципната теза, че: разходите за управление и поддържане на общите части са въпроси от компетентността на общото събрание на етажните собственици; че по отношение на неговите решения се прилагат правилата за сделки-решения, пораждащи права и задължения за етажните собственици, независимо дали са съгласни с тях или не /позовавайки се на Решение № 39 от 19.02.2013 г. на ВКС по гр. д. № 657/2012 г., I г. о., ГК/; че пределите на тази компетентност са ограничени до определянето на конкретния изпълнител на услугата и общото му възнаграждение при спазване на правилата за вътрешното разпределяне на тежестта на общите разходи, предвидени в чл.51 ЗУЕС; Акцентирал е на т.ІХ от нотариалния акт от 13.04.2007г. за учредяване право на строеж - „Определя се дружество за управление на етажната собственост към момента на учредяване правото на строеж - фирма Ив тур”ООД след разрешение за ползване”. Приел е, че логическото тълкуване на тази уговорка налага извод, че е налице решение на етажната собственост, взето при настъпването на отлагателно условие - възникването на етажната собственост; че то съдържа всички съществени елементи на решение на общото събрание и обуславя валидността на процесния договор, който е сключен с конкретния собственик на отделен обект. Формиран е извод, че процесният договор е сключен в изпълнение на „това решение на етажните собственици, което е проведено“ в нарушение на предвидените в закона правила за вземане на решение, но то подлежи на отмяна - всеки съсобственик разполага с право на иск за отмяна на незаконосъобразното решение /чл.13 ПУРНЕС /отм/, съотв. чл.40, ал.1 ЗУЕС/. Счетено е, че при липсата на проведен иск и на съдебен акт, с което решението да е обявено за незаконосъобразно, процесният договор, сключен в изпълнение на взетото решение, е валиден и поражда действие; че договорът съдържа воля на насрещните страни за възлагане на определени услуги, чието извършване не е ограничено от закона; договорено е постигане на незабранен от закона резултат, поради което не е налице някое основанията за нищожност по по чл.26,ал.1 и 2 ЗЗД. За неоснователни са счетени възраженията на касатора за неизпълнение на договорните задължения на ищеца. Изложени са и съображения за неоснователност на възражението за прихващане. С Определение № 265 от 21.05.2019г. е допуснато касационното обжалване на въззивното решение по главния и по насрещния иск по въпроса за характера на решенията на общото събрание на етажната собственост /при допълнителната предпоставка на чл.280,ал.1,т.1, предл.последно ГПК/ и по въпроса приложима ли е по отношение на решенията на ОС на етажната собственост разпоредбата на чл.25 ЗЗД като отлагателното условие под което е взето решението на ОС етажната собственост е възникването на етажната собственост /при допълнителната предпоставка на чл.280,ал.1,т.3 ГПК/. Вторият въпрос е поставен в контекста на решаващия извод на апелативния съд, че условието под което е прието решението на ОС на етажната собственост е „възникването на етажната собственост”. Въпросът е счетен за обуславящ изхода на спора, тъй като главният иск е уважен по съображения, че процесният договор е сключен в изпълнение на така взето решение на ОС на етажните собственици и този извод е послужил като основание и за отхвърляне на предявения от касатора насрещен иск. По въпроса за характера на решенията на общото събрание на етажната собственост е формирана практика на ВКС, обективирана в решението по гр.д.№ 658/2012г. на І г.о. на ВКС, която настоящият състав изцяло споделя - решенията на общото събрание на собствениците на сгради в режим на етажна собственост, когато не е създадено сдружение на собствениците /регламентирано с приемането на ЗУЕС от 2009г./ се формират от успоредни волеизявления на обособена неперсонифицирана общност от правни субекти - собственици на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост. При решенията на етажната собственост няма насрещни права и задължения, решенията са вид многостранни актове, приети от неперсонифицирана група лица за постигане на определена обща цел. Общото събрание е форма на управление на етажната собственост и приложимата нормативна уредба - ЗС, конкретизирана в ПУРНЕС - отменен, съответно ЗУЕС /с който разпоредбите на чл.42-44 от ЗС са отменени - пар. 52 ПЗР на ЗУЕС ДВ бр.57/2011г./ урежда специална процедура за провеждането му - инициатива за свикване, ред за свикване, представителство, кворум, право на глас. Поради това и законосъобразността на решенията на общото събрание на етажната собственост /общото събрание на собствениците/ се определя от специалните правила на ЗС /чл.42-44 понастоящем отменени/ и ЗУЕС. Принципният отрицателен отговор за неприложимост по отношение на решенията на общото събрание на етажната собственост на разпоредбата на чл.25 ЗЗД следва от даденото разрешение по гр.д.№ 658/2012г. на 1 г.о. на ВКС - решенията на етажната собственост, на общото събрание на етажните собственици не са сделки и за тях ЗЗД не е приложим. Разпоредбата на чл.25,ал.1 предвижда възможността действието на договора или прекратяването му да бъде поставено в зависимост от бъдещо несигурно събитие. Няма пречка общото събрание на собствениците по чл.11 ЗУЕС да приеме решение, което да произведе действие при сбъдване на условие /например решение по чл.11,ал.1,т.10,б.“б“ ЗУЕС за предоставяне на безвъзмездно ползване на обща част от сградата при условие, че ползвателят извърши ремонт в определен срок на помещението-обща част/, но такова решение не би могло да бъде основано, да има за източник разпоредбата на чл.25 ЗЗД, която регламентира действието на договорите. Законосъобразността на решение на ОС на етажните собственици от такова естество не може да бъде преценявана съобразно критериите на чл.25 ЗЗД, тъй като при уговарянето на условие, обуславящо правното действие на договора/сделката, действа принципът на договорната свобода /чл.9 ЗЗД/, тълкуването му е подчинено на правилата на чл.20 ЗЗД, които разпоредби не намират приложение при многостранните актове. По отношение на многостранните актове са неприложими и основанията за нищожност по чл.26 ЗЗД. Преценката за действителността/законосъобразността на решение на общото събрание на собствениците в сграда в режим на етажната собственост, взето под условие може да бъде основана единствено на правилата на ЗС/ЗУЕС и на характеристиката на регламентираните от тях отношения. Допустимостта на модалитета също произтича от съответствието с тези правила и от съвместимостта му с тях. В пряко противоречие с правилата на ЗС/ЗУЕС /а и с правната логика/, предвид момента на възникване на етажната собственост, е възможността да бъде взето решение „на етажната собственост“ под отлагателното условие „възникване на етажната собственост“. Етажната собственост като специфичен правен режим се прилага по силата на закона когато сградата, в която съществуват самостоятелни обекти, собственост на различни лица, бъде завършена в груб строеж. При невъзникнал режим на етажна собственост, респ. невъзникнала етажна собственост като обособена неперсонифицирана общност от правни субекти, е невъзможно възникването/съществуването на орган на етажната собственост - общо събрание на етажните собственици. Правен нонсенс е невъзникнала етажна собственост да формира орган за управление - общо събрание, респ. сдружение на собствениците. Възможността за възникване преди построяването на сградата „предварителна етажна собственост“, не намира опора в закона. С оглед отговора на въпросите, по които касационното обжалване е допуснато, въззивното решение е неправилно. Въззивната инстанция без законово основание е придала на уговорката в нотариалния акт за учредяване на право на строеж между съсобствениците „след издаване на разрешение за ползване, „Ив Тур“ ще бъде управител на етажната собственост“, характер на решение на етажната собственост, взето под отлагателно условие - „възникването на етажна собственост“. Последната е възникнала с изграждането на сградата в груб строеж като за трите тела на сградата са издадени актове образец 14 съответно на 15.11.2007г., 10.05.2008г. и 26.01.2010г., а разрешението за ползване е 16.10.2012г. Решение на общото събрание на етажните собственици, прието след възникването на етажната собственост, с което да е взето решение управлението на етажната собственост да се възложи на ищеца не е представено по делото, а и не се твърди такова да е взето. Неоснователна е тезата на ищеца, че задълженията на ответното дружество произтичат от сключения между страните договор за управление и поддържка на общите части на сградата в режим на етажна собственост в апартаментен комплекс Ялта - жилищен комплекс от затворен тип от 01.03.2012г. Процесната сграда няма характеристиката на „жилищен комплекс от затворен тип“ и по отношение на нея особеният режим на управление на общите части, въведен с разпоредбата на чл.2 от ЗУЕС, не е приложим. Процесната сграда не съдържа съществени елементи от легалната дефиниция на [жк], дадена в пар.1,т.3 на ДР на ЗУЕС: Комплекс „Ялта“ не съдържа „сгради“, е се състои една сграда, обединяваща три блока - три тела с един вход. Законът изрично въвежда изискване за наличие на „няколко сгради“, всяка една от които е в режим на етажна собственост. Отсъства и кумулативното изискване - комплексът да е „жилищен“, което предпоставя жилищния характер на сградите. Установено по делото е, че процесният комплекс е хотелски, което е видно и от наименованието му; представлява ваканционен комплекс в „Златни пясъци“, с прием и на туристи, /макар и с контролиран достъп за външни лица/. За прилагането на особения режим на управление по чл.2 ЗУЕС е необходимо съществуването на [жк], притежаващ четирите кумулативни признака, дефинирани в пар.1,т.3 на ДР на ЗУЕС /съществуване на отделен урегулиран поземлен имот с предназначение за жилищно застрояване; съществуване на две или повече жилищни сгради в режим на етажна собственост; наличие на други обекти, обслужващи собствениците; осигурен контролиран достъп за външни лица/. Особеният режим на управление по чл.2 е неприложим когато в един урегулиран имот е построена една сграда в режим на етажна собственост и тя няма жилищен характер, независимо, че достъпът за външни лица е контролиран. Сключеният договор за възлагане поддръжката и управление на общите части на апартаментен хотел „Ялта“, комплекс „Златни пясъци“ от 01.03.2012г. е нищожен поради противоречие със закона - чл.2,ал.1 ЗУЕС, тъй като процесният апартаментен хотел не съдържа белезите на „жилищен комплекс от затворен тип“. Както е посочено и в Решение № 87 от 09.03.2012г. по гр.д.№ 1115/2011г. на ІІ г.о. на ВКС, разпоредбата на чл.2 ЗУЕС предвижда особена форма на управление на общите части на комплексите от затворен тип, тя е специална по отношение на останалите норми от закона, касаещи управлението на етажната собственост и се отнася единствено до комплекси от затворен тип и само до управлението на общите части на същите. Следователно, по отношение на управлението на общите части на процесната сграда в етажна собственост към момента на сключването на процесния договор е приложим режимът на управление по чл.1 ЗУЕС/ чрез общо събрание или чрез сдружение на собствениците - чл.9/, а не особения режим по чл.2. Сключеният договор от 01.03.2012г. не може да бъде източник на задължение за ответника като собственик на самостоятелен обект да заплаща разходи за управление на общите части в сградата под режим на етажна собственост, поради което за „Д. Инвест“ЕООД не е възникнало задължението по този договор, предмет на главния установителен иск, предявен по реда на чл.422 ГПК. Решението на въззивния съд за потвърждаване на първоинстанционното решение за уважаването на предявения по реда на чл.422 ГПК главен установителен иск следва да бъде отменено като неправилно. Не се налага повтаряне или извършване на нови съдопроизводствени действия, поради което по реда на чл. 293,ал.2 ГПК следва да бъде постановено отхвърлянето му. Първоинстанционното решение в частта за отхвърляне на този иск за разликата над 32 031.91лв. е влязло в сила като необжалвано. При този изход на спора по главния иск не се дължи произнасяне по заявеното от ответника като евентуално възражение за прихващане. Следва да бъде отменено като неправилно и решението по насрещния иск. Произнасянето и по него не изисква извършване на съдопроизводствени действия, поради което по реда на чл.293,ал.2 ГПК следва да бъде постановено уважаването му. Критериите за прилагане на режима на управление на общите части на етажната собственост, въведени със ЗУЕС имат императивен характер. Сключеният договор от 01.03.2012г. е в противоречие с установения в чл.2 ЗУЕС режим и с възможността управлението на общите части на сграда - етажна собственост, която не е построена в [жк], да бъде уредено чрез особен писмен договор между инвеститора и собственик. Съвкупността от правните белези по пар.1,т.3 ЗУЕС е условие за валидността на договора по чл.2,ал.1 ЗУЕС, за приложението на особения договорен режим на управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост, въведен с тази разпоредба. При уважаването на насрещния иск на основанието по чл.26,ал.1,предл.първо ЗЗД във вр.с чл.2,ал.1 ЗУЕС, настоящия състав не дължи произнасяне по останалите въведени основания за нищожност на договора. По разноските: С оглед изхода на спора в полза на касатора следва да бъдат присъдени направените от него разноски за трите инстанции по представените списъци по чл.80 ГПК, които са доказани в общ размер на 12 125.54лв. Поради изложеното, Върховният касационен съд, ТК, състав на 1 т.о. Р Е Ш И : Отменя изцяло Решение № 73 от 16.04.2018г. по в.т.д.№ 52/2018г. на Апелативен съд Варна и постановява: Отхвърля иска, предявен по реда на чл.422,ал.1 ГПК от „Ив тур”ООД, [населено място] срещу „Д. инвест”ЕООД, [населено място] за признаване за установено съществуване на вземане за сумата 32 031.91лв. с ДДС, ведно със законната лихва от 27.07.2016г. представляващо годишна такса за управление за 2015г. по Договор за поддръжка и управление на общите части на сграда в режим на етажна собственост в апартаментен хотел „Ялта”, комплекс „Златни пясъци”от 01.03.2012г. с нотариална заверка на подписите, за която сума е издадена заповед за незабавно изпълнение въз основа на документ по чл.417,т.3 ГПК. Прогласява за нищожен, на основание чл.26,ал.1, предл.първо ЗЗД във вр. с чл.2,ал.1 от ЗУЕС по насрещния иск, предявен от „Д. ннвест”ЕООД срещу „Ив тур”ООД Договор за поддръжка и управление на общите части на сграда в режим на етажна собственост в апартаментен хотел „Ялта”, комплекс „Златни пясъци” от 01.03.2012г. с нотариална заверка на подписите, сключен между „Д. инвест”ЕООД като възложител и „Ив тур”ООД като изпълнител. Осъжда „Ив тур”ООД да заплати на „Д. инвест”ЕООД сумата 12 125.54лв. разноски за всички инстанции. Решението не подлежи на обжалване. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: