Р Е Ш Е Н И Е № 8 София, 24.02.2015 година В ИМЕТО НА НАРОДА Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в съдебно заседание на 27 януари две хиляди и петнадесета година, в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЖАНИН СИЛДАРЕВА ЧЛЕНОВЕ: ДИЯНА ЦЕНЕВА БОНКА ДЕЧЕВА при участието на секретаря Емилия Петрова изслуша докладваното от съдията БОНКА ДЕЧЕВА гр.дело 4294 /2014 година Производството е по чл. 290 от ГПК С определение № 563 от 24.10.2014г.. по касационна жалба на В. М. Г., като представител на етажната собственост, находяща се в [населено място], [улица] допуснато касационно обжалване на решение № 427/19.03.2014г. по гр.д.№ 257/2014г. на Варненски окръжен съд, с което е потвърдено решение № 4977/11.11.2013г. по гр.д.№ 1243/2013г. на РС-Варна. С последното са отменени на основание чл. 40 от ЗУЕС оспорените решения на общото събрание на етажната собственост, проведено на 16.12.2012г. по т.2, позиция 1 и 2, по т.3, позиция 5 и целите т. 4 и 5. В касационната жалба се прави оплакване за неправилност на решението поради противоречие с материалния закон – чл.11 и чл.16 ЗУЕС при преценка доказателствената сила на протокола от общото събрание на етажната собственост и правомощията му, нарушение на процесуалните правила, касаещи доказване съдържанието на взетите решения и необоснованост. Ответникът по касация [фирма] не взема становище. Върховен касационен съд, първо гр.о., като обсъди заявените в касационната жалба основания и данните по делото, приема следното: По правните въпроси, обосновали допускането до касация: Касационно обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал.1 т. 3 ГПК по два въпроса: По първиян въпрос: при наличие на изготвен протокол от общото събрание на етажната собственост следва ли да бъдат ангажирани други гласни, или писмени доказателства за установяване на реалното му провеждане. За провеждане на общото събрание на етажната собственост се води протокол от избран от него протоколчик – чл. 16, ал.4 ЗУЕС. Изискуемото се съдържание на протокола е нормативно установено в следващата ал.5 на същия текст – дата, място на провеждане, дневен ред, присъстващите лица и идеалните части от общите части, които представляват, същността на изявленията, предложенията и взетите решения. С това съдържание протокола е свидетелствуващ документ, установяващ извършените от общото събрание действия и взетите решения. Законодателят е предвидил специален ред за съставяне и оповестяване на този протокол – съставя се в 7-девен срок, подписва се от председателя и протоколчика. Те удостоверяват верността на вписаните обстоятелства. При отказ от някой от тях да го подпише, това се отразява. Изготвянето на протокола се съобщава на етажните собственици чрез обявление на видно место в етажната собственост, за поставянето на което също се изготвя протокол от председателя на управителния съвет, респективно управителя и един етажен собственик, ползвател, или обитател, в който също се посочва датата, часът и мястото на поставяне на съобщението – чл. 16, ал.7 ЗУЕС, а при поискване се предоставя и копие от протокола. Смисълът на тази процедура е в две насоки. Проверява се още веднъж съдържанието му освен от подписалия го председател и от етажен собственик, респективно обитател, или ползвател и се оповестява съдържанието му на всички. Предвиден е кратък срок – 7 дни от оповестяване на протокола за присъствалите и от узнаването за отсъстващите, в който етажен собственик, ползвател, или обитател може да оспори съдържанието на протокола, респективно достоверността на взетите решения. Наличието на специални изисквания към изготвянето и съдържанието на протокола, удостоверяване на съдържанието му от изрично натоварени лица за това, определен начин за оповестяването му и срок за оспорване на съдържанието му придават доказателствена сила на протокола, подобна на официалните свидетелствуващи документи. След изтичане на срока за оспорване на съдържанието му, протокола се стабилизира и има обвързваща етажните собственици, третите лица и съда доказателствена сила. Взетите решения за парични вземания, доказани с препис-извлечение от протокола са основание за издаване на заповед за изпълнение по чл. 410, ал.1 ГПК В производство по чл. 40 ЗУЕС при оспорване законосъобразността на взетите решения, съдържанието им се удостоверява със стабилизирания протокол. В това производство, в тежест на оспорващия е да докаже, че е оспорил съдържанието в определения в чл. 16, ал.9 ЗУЕС срок, че въпреки това протокола не е поправен и че представения препис от протокола не отразява достоверно извършените действия и взетите решения от общото събрание, включително и факта, че такова изобщо не е проведено. Вторият въпрос, по който е допуснато касационно обжалване е: в компетентността на общото събрание ли са въпросите относно репариране на нанесени вреди и предотвратяване на вреди на общи части на сградата-етажна собственост и етажен собственик. Задълженията на етажния собственик, съгласно чл. 6 ЗУЕС са да не пречи на другите собственици, ползватели и обитатели да използват общите части на сградата /т.1/, да не причинява вреди на други обекти и общи части от сградата /т.2/, да не завзема общи части на сградата /т.3/, да не извършва дейности в своя самостоятелен обект или част от него, с които да изменя помещения, пространства или части от тях, предназначени за общо ползване, да не нарушава архитектурния вид, носимоспособността, устойчивостта на строителната конструкция, пожарната безопасност или безопасното ползване на сградата /т.5/. да спазва санитарните и хигиенните норми /т.11/ и да обезщети вредите, причинени на други обекти в сградата, когато те са резултат от отстраняване на повреди в своя самостоятелен обект или част от него /т.14/. Управлението на етажната собственост, съгласно чл. 8 ЗУЕС обхваща и дейността по контрола за изпълнение задълженията на етажните собственици, ползватели и обитатели, включително и тези по чл.6 ЗУЕС. Една от формите на управление на етажната собственост е чрез общо събрание. То същевременно е и орган на управление наред с управителния съвет /управителя/ - чл. 10. Едно от правомощията на общото събрание по чл. 11, т.10 б. „и” е да взема решения за начина на използване на общите части на сградата и прилежащата й площ при възникнали спорове, както и за спазване на вътрешния ред и санитарно-хигиенните норми. Общото събрание може да определя начина на ползване на общите части само във вида, в който са. Когато етажен собственик или трето лице без съгласието на общото събрание на етажната собственост преустрои или промени предназначението на обща част, защитата на останалите етажни собственици, засегнати от такива неоснователни действия, е чрез негаторен иск /Р № 345/25.06.2010г. гр.д.№1497/09г.І гр.о. Р № 179/ 09.03.2010г. по гр.д.№ 219/2009г. І гр.о. Р 211/13.09.2011г. гр.д. №1940/ 2009г.І гр.о./ Когато в резултат на преустройството на обща част тя е престанала да бъде такава и е присъединена към отделен обект на правото на собственост, следва да се прецени с спорно исково производство по иск за собственост /негаторен, или петиторен/ дали общата част е останала такава, или е станала индивидуална собственост като се изхожда от разясненията, дадени в ТР № 34/15.08.1983г. Затова в този случай общото събрание не може да вземе решение за възстановяване на общите части в предходното състояние. Подобно решение на общото събрание не би било основание за издаване на заповед за изпълнение по чл. 410, ал.1 т.1 ГПК, защото не е за парични вземания или заместими вещи. След отмяна на чл.11, т.10 б. „к” ЗУЕС / ДВ бр. 57/26.11.2011г. общото събрание на етажната собственост и управителя нямат право да налагат санкции на етажен собственик, който не изпълнява задълженията си по чл. 6 ЗУЕС. В глава пета от ЗУЕС е уреден административен ред, за налагане на наказание на собственик, ползвател или обитател в сграда или отделен вход в режим на етажна собственост, който не изпълни задължение по този закон Нарушението се установява с констативен протокол, съдържащ данни за лицето, извършило нарушението, описание, време и дата на извършване, който се съставя от управителния съвет, респективно от управителя, ако не се избира управителен съвет и двама собственици и/или ползватели – чл. 57 ЗУЕС, но наказанието глоба по чл. 55 се налага и обжалва по административен ред. Решението на общото събрание за спазване на вътрешния ред и санитарно-хигиенните норми в общите части е в правомощията му, съгласно изричната норма на чл. 111, т.10 б. „и” ГПК, а неизпълнението му също се санкционира по реда на глава пета от ЗУЕС при субсидиарно приложение на АПК. По касационната жалба: Предявен е иск по чл. 40 ЗС, във вр. с чл. 43 ЗУЕС от [фирма] за отмяна на решения на общото събрание на етажната собственост, проведено на 16.12.2012г., обективирани в т.2, позиция 1 и 2, по т.3, позиция 5 и целите т. 4, позиция 6 и 7 и т. 5, позиция 8 и 9. Етажната собственост находяща се в [населено място], [улица] се състои от четири обекта – ресторант на приземния етаж, два апартамента на жилищния етаж и жилище на таванския етаж, състоящо се от отделни стаи, към които са изградени санитарни възли, собственост на дружеството-ищец, поради което за нея е приложим ЗУЕС. За общото събрание на 16.12.2012г. е залепена покана на видно място в етажната собственост – на входната врата на апартаментната част от сградата и на вратата за таванския етаж и е връчена срещу подпис на наемателя на ресторанта. В поканата е посочено че общото събрание ще се проведе на 16.12.2012г. от 11:00 часа в салона на ресторанта в партерния етаж на същия адрес при дневен ред: А. Учредителна част на събранието, включваща т.1 – проверка на представителството на собствениците и предоставяне на нотариални актове за собственост за попълване Книгата на собствениците; т.2 – утвърждаване и избор на органи на управлението на ЕС; т.3 – утвърждаване на правилник за вътрешния ред на ЕС; Б. Обща част на събранието, включваща т.4. – приемане на решение за ремонт на покрива на ЕС и т.5 – Разни. По делото е представен съставеният протокол от Общо събрание, в който е отразено, че са присъствали собственици, или представителите им, притежаващи 90% от общите части. От общото събрание са взети следните оспорени от ищеца решения - т.2 от дневния ред, позиция 1 – управлението на ЕС да се осъществява от ОС и Управител и позиция 2 – за управител на ЕС за срок от две години е избран В. Г..; т.3, позиция 5 – определен е размер на парични вноски на собствениците за поддържане и управление на общите части /за „Б. плаза” в размер на 5 лв месечно/; т.4, позиция 6. – задължен е управителят да събере оферти за ремонт на повредената в резултат на пожар част от покрива и позиция 7 – задължен е управителят на ЕС да свика ОС, на което да представи събраните оферти; т.5, позиция 8 – задължен е собственикът на част от таванските помещения [фирма] да премахне незаконно построените санитарни помещения на таванския етаж и да приведе общите части в първоначалния им вид, респ. да даде писмено съгласие за премахването им по решение на ОС за сметка на ЕС, като е определен и срок за изпълнение от 60 дни от провеждане на ОС и позиция 9 – задължено е [фирма] да отстрани в същия срок за своя сметка щетите в имота на В. М. Г., причинени от системните течове на вода. Протоколът е подписан от присъствалите собственици на обекти. Копие от протокола е изпратен на ищеца нотариална покана от 16.01.2013г., за която няма данни кога е връчена. С исковата молба, подадена на 01.02.2013г. е оспорено изобщо провеждането на събранието и вземането на посочените решения. По делото е установено, че в жилището на ищеца на таванския етаж е имало пожар на 07.11.2012г., поради което покривната конструкция е компромитирана. Има теч от покрива, на много места има намокряне на дървената конструкция, обшивка, както и на рогозките по таваните, които са изгнили и таваните са съборени. В таванския етаж на сградата са изградени три броя баня – тоалетна. Сервизните помещения са иззидани с блокчета „Итонг” и измазани. Едното сервизно помещение към стая от таванския етаж е изградено върху съществуващата тоалетна и върху част от дневната на жилищния етаж и попада върху жилището на В. Г.. Вторият санитарен възел към друга стая е изграден върху килера и част от коридора на жилищния етаж. Третият санитарен възел попада върху част от вътрешното стълбище и върху стълбищната площадка на втория етаж. В жилището на Г. има следи от теч и паднала мазилка от стените. Междуетажната конструкция от дървен гредоред се е мокрила от санитарните помещения и са започнали гнилостни процеси. Въззивната инстанция е приела, че е спазена процедурата по свикване на общото събрание, че ищецът е надлежно уведомен за проведеното събрание, като му е връчен препис от протокола. Приел е обаче, че с оглед направеното оспорване на съдържанието му, и тъй като това е частен документ, в тежест на етажните собственици е било да докажат провеждането на събранието и вземането на оспорените решения. Те са поискали гласни доказателства пред РС, но са се отказали от тях, а въззивната инстанция не е допуснала такива предвид нормата на чл. 266 ГПК. Като допълнителен мотив е изложено и това, че последните две решения по позиции 8 и 9 са нищожни поради липса на компетентност на общото събрание да ги вземе. По реда за свикване на общото събрание не се спори. Безспорно е, че не е спазена процедурата по чл. 16, ал.7 ЗУЕС по оповестяване на протокола от проведеното на 16.12.2012г. общо събрание. Тя цели протокола да стане известен на всички етажни собственици и ако имат възражения по съдържанието му, да го оспорят в определения в ал.9 от същия текст срок. От твърденията в исковата молба е видно, че на 16.01.2013г. ищецът е получил копие от протокола. Затова съдът приема, че с връчването е изпълнено повече от необходимото по чл. 16, ал.7 ЗУЕС, за да стане известно съдържанието на извършените от общото събрание действия и взетите решения. За молителя е започнал да тече от датата на връчване 7-дневния срок да заяви оспорване на протокола относно достоверността му, включително и дали е проведено събрание, съгласно чл. 16, ал.9 ЗУЕС. Ищецът обаче не е направил такова оспорване, поради което, съгласно този текст и приетото по-горе по първия правен въпрос, протокола се е стабилизирал като съдържание и доказва с обвързваща етажните собственици и съда доказателствена сила, че отразените в него действия на общото събрание и взети решения са извършено съобразно отразеното в него. В тежест на ищеца е било да докаже, че е оспорил съдържанието на протокола в установения законов 7-дневен срок. Оспорването в исковата молба, че изобщо не е проведено общо събрание е заявено след изтичане на седемдневния срок. Исковата молба е подадена на 01.02.2013г. Възивната инстанция е нарушила правилата относно доказателствената тежест и формираният от нея извод за недоказаност, че е проведено общо събрание, и че са взети точно отразените в протокола решения е направен в нарушение на чл. 16, ал.9 ЗУЕС. Относно оспорените решения с исковата молба. Оспорват се решенията по т.2, позиция 1– управлението на ЕС да се осъществява от ОС и Управител и позиция 2 – за управител на ЕС за срок от две години е избран В. Г.. Не е посочено в молбата защо се оспорват като незаконосъобразни тези две решения. Взети са с гласовете на етажните собственици, притежаващи 90% от общите части, т.е. при изискуемото се мнозинство, а такива точки са обявени в дневния ред. Затова иска за отмяна на тези решения е неоснователен. Решението по т.3, позиция 5 е за определяне размера на парични вноски на собствениците за поддържане и управление на общите части, като за „Б. плаза” е определен месечен размер на вноската – 5 лв.. Решението е съобразено както с чл. 51 от ЗУЕС така и с факта, че дружеството не обитава непрекъснато обекта. Не е посочена от ищеца защо се претендира незаконосъобразност на това решение, поради което и в тази част иска се явява неоснователен. С оспорените решения по т. 4 позиция 6. е задължен управителят да събере оферти за ремонт на повредената в резултат на пожар част от покрива и по позиция 7 – да свика общо събрание, на което да представи събраните оферти. Те се атакуват поради липса на компетентност на общото събрание да взема такива решения и защото е висящо наказателно производство срещу неизвестен извършител за станалия пожар в обекта на ищеца на 07.11.2012г. Наличието на висящо наказателно производство не е пречка за вземане на това решение. Спешните процесуално-следствени действия по делото би следвало да са извършени, а тъй като в резултат на пожара е компромитирана покривната конструкция, извършването на ремонта е спешно действие, за да не настъпят по-големи вреди. Наказателното производство не може, а и реално не препятства пречка за събирането на оферти за ремонт и вземане на решения за избор на най-добрата от тях за възстановителни работи. Същевременно взетото решение е съобразено с правомощието на общото събрание по чл. 11, ал.1 т.10, б. „а” ЗУЕС, а съгл. ал.2 от същия текст то не може да откаже вземането на такова решение. Затова и по тази точка, искът е неоснователен. По разгледаните до тук решения на общото събрание, решението на въззивната инстанция, с което е потвърдено решението на РС, с което те са отменени е неправилно поради нарушение на процесуалните правила, касаещи разпределение на доказателствената тежест и поради противоречие с материалния закон – чл. 16, ал.9 ЗУЕС, поради което следва да се отмени, като вместо това молбата за отмяна на тези решения се отхвърли. Решението по т.5, позиция 8, с което е задължен собственикът на част от таванските помещения [фирма] да премахне незаконно построените санитарни помещения на таванския етаж и да приведе общите части в първоначалния им вид, респ. да даде писмено съгласие за премахването им по решение на ОС за сметка на ЕС, като е определен и срок за изпълнение от 60 дни от провеждане на ОС е незаконосъобразно, защото е взето при превишаване правомощията на общото събрание. При какви условия са извършени тези преустройства – дали е имало съгласие на етажните собственици и дали са спазени строителните правила и норми следва да се провери в друго производство. Общото събрание няма правомощия да налага санкции при неизпълнение на задължения от етажните собственици. Както се посочи в отговора към вторият въпрос, санкционирането на неизпълнение на задълженията по чл. 6 ЗУЕС от етажните собственици се извършва по реда на чл. 55-57 ЗУЕС, който препраща към АПК. Решението по позиция 9, с което е задължено е [фирма] да отстрани в същия срок за своя сметка щетите в имота на В. Мушех Г., причинени от системните течове на вода касае отношения между етажни собственици е извън правомощия на общото събрание. Касае се за гражданскоправен спор, който следва да се разреши по исков ред между страните по него. Общото събрание няма правомощия да разрешава такива спорове. В частта, с която е отхвърлен иска за отмяна на последните две решения на общото събрание, обжалваният съдебен акт макар и по изложените тук мотиви е правилен като краен резултат, поради което ще се потвърди. Поради частичната основателност на исковата молба и жалбата, на касаторите – етажни собственици, чрез представляващия ги управител следва да се присъдят половината претендирани, описани в списъка и доказани деловодни разноски - 355 лв. Водим от горното, Върховният касационен съд, първо гражданско отделение Р Е Ш И: ОТМЕНЯ решение № 427/19.03.2014г. по гр.д.№ 257/2014г. на Варненски окръжен съд, в частта, с която е потвърдено решение № 4977/11.11.2013г. по гр.д.№ 1243/2013г. на Районен съд-Варна в частта, с която са отменени решенията на общото събрание на етажната собственост находяща се в [населено място], [улица], проведено та 16.12.2012г. по т.2, позиция 1– управлението на ЕС да се осъществява от ОС и Управител и позиция 2 – за управител на ЕС за срок от две години е избран В. Г., по т.3, позиция 5 – за определяне размер на парични вноски на собствениците за поддържане и управление на общите части за [фирма] в размер на 5 лв., по т. 4 позиция 6. с което е задължен управителят да събере оферти за ремонт на повредената в резултат на пожар част от покрива и по позиция 7 – да свика общо събрание, на което да представи събраните оферти и вместо това постановява: Отхвърля иска на [фирма] за отмяна на решенията на общото събрание на етажната собственост находяща се в [населено място], [улица], проведено та 16.12.2012г. по т.2, позиция 1– управлението на ЕС да се осъществява от ОС и Управител и позиция 2 – за управител на ЕС за срок от две години е избран В. Г., по т.3, позиция 5 – за определяне размер на парични вноски на собствениците за поддържане и управление на общите части за [фирма] в размер на 5 лв., по т. 4 позиция 6. с което е задължен управителят да събере оферти за ремонт на повредената в резултат на пожар част от покрива и по позиция 7 – да свика общо събрание, на което да представи събраните оферти. ОСТАВЯ В СИЛА решение № 427/19.03.2014г. по гр.д.№ 257/2014г. на Варненски окръжен съд, в останалата част, с която е потвърдено решение № 4977/11.11.2013г. по гр.д.№ 1243/2013г. на Районен съд-Варна в частта, с което са отменени решението по т.5, позиция 8, с което е задължен собственикът на част от таванските помещения [фирма] да премахне незаконно построените санитарни помещения на таванския етаж и да приведе общите части в първоначалния им вид, респ. да даде писмено съгласие за премахването им по решение на ОС за сметка на ЕС, като е определен и срок за изпълнение от 60 дни и решението по позиция 9, с което е задължено е [фирма] да отстрани в същия срок за своя сметка щетите в имота на В. М. Г., причинени от системните течове на вода. Осъжда [фирма] ЕИК-103961090 да плати на В. М. Г., като представител на етажната собственост, находяща се в [населено място], [улица] деловодни разноски на всички инстанции съобразно отхвърлената част от иска в размер на 355 лв. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: