5 Р Е Ш Е Н И Е № 439/11 г. С., 20.03.2012 г. В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А Върховният касационен съд на Република България, гражданска колегия, I-во отделение, в съдебно заседание на десети ноември две хиляди и единадесета година в състав: Председател:Добрила Василева Членове:Маргарита Соколова Гълъбина Генчева При секретаря Емилия Петрова, като изслуша докладваното от съдията Соколова гр. д. № 23/2011 г., и за да се произнесе, взе предвид: Производството е по чл. 290 и сл. ГПК. С определение № 712 от 14.07.2011 г. е допуснато касационно обжалване на въззивното недатирано решение по в. гр. д. № 2932/2008 г. на Софийския градски съд, по жалба на Сдружение с нестопанска цел “Ам. ун. в България” [населено място]. Ответниците по касация Н. Г. Г. и М. Х. Г. считат, че касационната жалба е неоснователна. Върховният касационен съд на РБ, състав на I-во г. о., провери заявените с жалбата основания за отмяна на въззивното решение и за да се произнесе, взе предвид следното: С решение от 11.06.2008 г. по гр. д. № 9295/2006 г. на Софийския районен съд са отхвърлени предявени от А. К. Ч., заместена в хода на делото от процесуалните си правоприемници Л. Т. Б. и касатора, искове по чл. 108 ЗС за ревандикация на дворно място в [населено място], съставляващо имот пл. № 1583, нанесен в кадастрални листове № А-3-9-Г, заснет през 1995 г. по плана на града, м. “Р.”, с площ 15 800 кв. м. Така постановеното решение е влязло в сила като необжалвано по отношение на Л. Т. Б. - наследник по закон на ищцата, а по отношение на касатора - неин наследник по силата на саморъчно завещание от 31.10.2001 г., то е оставено в сила с обжалваното въззивно решение. Спорният имот, съсобствен на А. Кр. Ч. и нейния брат И. Кр. Ч., е продаден на ответника Н. Г., по време на брака му с ответницата М. Г., чрез пълномощника Г. К. Ц., с н. а. № 49 от 14.06.1996 г. за 790 000 стари лева, съставляващи базисната пазарна цена на имота. Съдът приел, че пълномощникът е действал в пределите на представителната власт, възникнала валидно по силата на едностранна сделка - упълномощаване с пълномощно рег. № 13330 от 15.08.1995 г. В него е посочено конкретното действие на разпореждане - покупко-продажба; едно от съществените условия от съдържанието й - цена на имота, е оставено на преценката на пълномощника, а предмет /обект/ на разпореждане са съсобствените на упълномощителите недвижими имоти в [населено място], какъвто е и спорният. Д. И. Ч. да е ненадлежно представляван е приет за неоснователен. Макар А. Ч. - упълномощила Г. Ц., да е действала като пълномощник на брат си извън пределите на учредената й с пълномощно № 646 от 28.03.1995 г. представителна власт за обикновено управление, действията й са потвърдени от упълномощителя по реда на чл. 42, ал. 2 ЗЗД, видно от пълномощното от 22.09.1995 г. За неоснователен е приет и доводът за нееквивалентност на престациите при продажбата като основание по чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД за недействителност на сделката. Определянето им в случая е в резултат на свободната воля на страните по договора, която е изявена в съответствие с представителната власт, и затова твърдението за неравностойност на престациите не обуславя извод за противоречие с добрите нрави. Оттук съдът заключил, че сделката е породила правни последици в правната сфера на представляваните, които са загубили правото си на собственост и то е преминало в патримониума на купувачите. Към момента на смъртта на А. Ч. - единствена наследница на починалия преди нея свой брат, спорният имот не е бил част от имуществото й, така че въззивникът - наследник по завещание, не е придобил претендираното право на собственост. Касационното обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК по въпроса за приложението на чл. 40 ЗЗД. Настоящият състав на Върховния касационен съд, І-во г. о., в правомощията си по чл. 291 ГПК намира за правилно решение № 223 от 27.03.2009 г. по гр. д. № 6158/2007 г. на ВКС, I-во г. о. С него е прието, че когато на представителя е предоставена възможност да договори цената, той следва да осъществи представителната власт с грижата на добър стопанин, което ще рече при средна пазарна цена. Предоставената с пълномощното свобода на договаряне не следва да се тълкува като възможност представляваният да бъде ощетен, а като такава за гъвкаво и в негова полза преценяване на пазарната ситуация. Това становище изразява трайната съдебна практика по приложението на чл. 40 ЗЗД, която приема, че ако пълномощникът злоупотреби с мандата и се сговори с купувача във вреда на представлявания, така сключеният договор би бил недействителен по отношение на представлявания. По касационната жалба: Като действие, увреждащо представляваните, в исковата молба се поддържа, че е налице разлика между цената на имота по предварителния договор и тази по договора от 1996 г. Изрично е посочено и това, че с договора от 1996 г. имотът е продаден при цена, тридесет пъти по-ниска от уговорената в предварителния договор, която е и толкова пъти по-ниска от от средната пазарна цена на имота. Посочено е и, че средните пазарни цени през периода са над 30 щ. д./кв. м. С оглед обстоятелствената част на исковата молба неоснователно се поддържа от ответниците по касация, че ако Върховният касационен съд се произнесе при хипотезата на чл. 40 ЗЗД за нищожност на сделката поради увреждане в резултат на неизгодна цена, на която пълномощникът е продал имота, изразяваща се в разликата между средна пазарна цена и цената по окончателния договор, това означава, че се произнася по довод, който не е наведен и поддържан от ищеца нито с исковата молба, нито с последващите процесуални действия. Видно от н. а. № 49 от 14.06.1996 г., имотът е продаден за 790 000 /стари/ лева - базисна пазарна цена. Преди това, на 12.12.1995 г. между А. Ч., действаща лично и като пълномощник на Ив. Ч., от една страна, и ответника Н. Г. Г., от друга, е сключен предварителен договор за покупко-продажба на същия имот при цена 400 000 щатски долара. Договорът е развален едностранно от продавачите на 20.12.1995 г. съгласно клаузата по т. 3.1.в. При това положение - поради развалянето на договора - обещание за продажба, не може да се счете, че договорът от 1996 г. е сключен в изпълнение на възникналата между страните облигационна връзка и съпоставката между цените по двата договора не обосновава извод за нищожност поради нееквивалентност на престациите, накърняване на добрите нрави или увреждащи представляваните действия /цената, на която е продаден имотът, е послужила като база за изграждане на тезата за нищожност и при трите посочени основания/. Оплакванията в касационната жалба в тази насока са неоснователни. Във въззивното производство е прието заключение на вещото лице инж. П. С. П., според което средната пазарна цена на имота към датата на продажбата - 14.06.1996 г., е 56 524 500 /стари/ лева / при средна пазарна цена 25 щ. д. за 1 кв. м. Изхождайки от тези данни, разпореждането с имота е на цена, 71.55 пъти по-ниска от средната пазарна цена, поради което е основателно твърдението за увреждащо продавачите действие по смисъла на чл. 40 ЗЗД. Съгласно чл. 290, ал. 2 ГПК при проверка по правилността на въззивното решение Върховният касационен съд следва да се произнесе и по останалите посочени в жалбата основания. Основателно се поддържа в жалбата, че неправилно, в нарушение на материалния закон, въззивният съд е приел наличие на представителна власт, възникнала валидно по силата на едностранна сделка - упълномощаването на Г. Ц. от А. Ч. с пълномощно рег. № 13330 от 15.08.1995 г., а доколкото А. Ч. е действала и като пълномощник на брат си Ив. Ч. извън пределите на учредената й с пълномощно № 646 от 28.03.1995 г. представителна власт за обикновено управление, то действията й са потвърдени от упълномощителя по реда на чл. 42, ал. 2 ЗЗД с пълномощното от 22.09.1995 г. Решение № 505/2010 от 02.09.2011 г. по гр. д. № 741/2010 г. на ВКС на РБ, ІІ-ро г. о., постановено по реда на чл. 290 ГПК, е по идентичен на разглеждания правен спор - то касае договори за покупко-продажба на недвижими имоти, собствени на А. и И. К. Ч., продадени на различни лица от Г. К. Ц., която при сключването им е действала като пълномощник на собствениците въз основа на същото пълномощно рег. № 13330 от 15.08.1995 г., послужило за сключване и на оспорения по настоящото дело договор от 14.06.1996 г. С този съдебен акт, съставляващ задължителна практика по смисъла на т. 2 на ТР № 1 от 19.02.2010 г. на ОСГТК на ВКС, е прието, че при продажба на недвижим имот пълномощното следва да съдържа описание на съществените признаци на конкретния договор, а именно на имота по площ, граници, местонахождение - т. е. необходимо е изрично упълномощаване с индивидуализация на продавания имот и посочване на цената. Когато е сключен от пълномощник от името и за сметка на продавача, без в пълномощното да е индивидуализиран имотът и цената, и без да е извършено потвърждаване от упълномощителя, договорът е нищожен поради липса на съгласие. Със същото решение по приложението на чл. 42, ал. 2 ЗЗД е застъпено становището, че следва да се потвърди конкретният договор със съществените му белези, за да има потвърждаването от лицето, от името на което е сключен договор за продажба на недвижим имот без представителна власт, саниращ ефект. Дадените със съдебния акт по чл. 290 ГПК разрешения следва да се съобразят от настоящия състав на Върховния касационен съд, тъй като и в случая са поставени същите правни въпроси. С оглед задължителния характер на това решение следва да се приеме за изоставена съдебната практика, на която са се позовали ответниците, а именно решение № 597 от 08.06.2007 г. по гр. д. № 475/2006 г. на ВКС на РБ, ІV-то г. о., с което за действителна, като извършена от пълномощника в рамките и обема на представителната му власт по пълномощно рег. № 13330 от 15.08.1995 г., е призната сключена от Г. К. Ц. сделка с имот, собственост на А. и И. Ч., и е счетено, че е налице потвърждаване от Ив. Ч. на преупълномощаването на сестра му съгласно пълномощното от 22.09.1995 г. В разглеждания случай от съдържанието на пълномощното е видно, че А. Ч. лично и като пълномощник на Ив. Ч. е упълномощила и преупълномощила Г. Ц. да извърши продажба на недвижими имоти, находящи се в [населено място], при условия и купувач, определени от пълномощника, както и да получи договорената цена за имотите. Недвижимият имот, предмет на продажбата по н. а. № 49 от 14.06.1996 г., не е индивидуализиран в пълномощното по площ, граници и местонахождение, не е посочена и конкретна цена. Следователно, то не е изрично и не учредява представителна власт на пълномощника да продаде частта от имота, собственост на А. Ч.. В обема на представителната власт на пълномощника не се е включвала правната възможност за разпореждане с частта от спорния имот, собственост на Ив. Ч.. В тази насока е установено, че представителната власт за Г. Ц. е възникнала на основание преупълномощаване, извършено от А. Ч. като пълномощник на Ив. Ч. по пълномощно № 646 от 28.03.1995 г., което не е изрично, тъй като не съдържа индивидуализация на имота и съществените белези на разпоредителната сделка. Преупълномощаването не е и потвърдено от Ив. Ч. с пълномощното № 2140 от 22.09.1995 г. - не е потвърден конкретният договор за покупко-продажба, извършен с н. а. № 49 от 14.06.1996 г., с неговите съществени белези - индивидуализация на имота и цената. С оглед на всичко изложено следва да се приеме, че договорът за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с н. а. № 49 от 14.06.1996 г., е нищожен поради липса на съгласие, обусловена от липса на представителна власт и на потвърждаване - чл. 26, ал. 2, предл. 2 ЗЗД, чл. 42, ал. 2 ЗЗД, поради което и не е породил правните последици, към които е насочен. Налице е основание по чл. 281, т. 3 ГПК за отмяна на въззивното решение и тъй като не се налага повтарянето или извършването на нови съдопроизводствени действия, делото съгласно чл. 293, ал. 2 ГПК следва да се реши по същество от Върховния касационен съд. След като договорът за покупко-продажба от 1996 г. е нищожен като сключен при липса на съгласие на собствениците за продажба на имота, обусловена от липсата на представителна власт у пълномощника за разпореждане с имота, като сделката не е и потвърдена, то тя не е произвела вещнопрехвърлително действие. Договорът не е произвел действие за представляваните и съгласно чл. 40 ЗЗД. Продавачите не са изгубили правото си на собственост, съответно то не е придобито от купувачите по силата на сключения договор. Друг придобивен способ от страна на купувачите - ответници по иска, не е въведен до приключване на устните състезания пред въззивния съд. Позоваването на придобивна давност не е заявено несвоевременно - съдържа се в отговора на касационната жалба по чл. 287, ал. 1 ГПК, както и при разглеждане на жалбата по същество. С оглед изхода на спора и предвид заявеното искане, на касатора следва да се присъдят разноски за водене на делото във всички инстанции в размер на 2 860.67 лева. По изложените съображения Върховният касационен съд на РБ, състав на I-во г. о. Р Е Ш И: ОТМЕНЯ въззивното решение /недатирано/ по в. гр. д. № 2932/2008 г. на Софийския градски съд в частта, с която в сила е оставено решение от 11.06.2008 г. по гр. д. № 9295/2006 г. на Софийския районен съд в частта, с която е отхвърлен иск по чл. 108 ЗС на Сдружение с нестопанска цел “Ам. ун. в България” [населено място], и вместо това ПОСТАНОВЯВА: ОСЪЖДА Н. Г. Г. и М. Х. Г. да предадат владението на дворно място в [населено място], съставляващо имот пл. № 1583, нанесен в кадастрални листове № А-3-9-Г, заснет през 1995 г. по плана на града, м. “Р.”, с площ 15 800 кв. м., на Сдружение с нестопанска цел “Ам. ун. в България” [населено място], както и да му заплатят разноски за водене на делото във всички инстанции в размер на 2 860.67 /две хиляди осемстотин и шестдесет лв. и 67 ст./ лева. Решението е окончателно. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: