Р Е Ш Е Н И Е № 100 София, 31.07.2013г. В ИМЕТО НА НАРОДА Върховният касационен съд на Република България, състав на Четвърто гражданско отделение, в открито съдебно заседание на единадесети март две хиляди и тринадесета година в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОЙКА СТОИЛОВА ЧЛЕНОВЕ: СТОИЛ СОТИРОВ МИМИ ФУРНАДЖИЕВА при участието на секретаря Цветанка Найденова, изслуша докладваното от съдия Б.Стоилова гр. дело № 443 по описа за 2012г. и приема следното: Производството е по чл.290 и следв. ГПК по касационната жалба на адвокат Й. като процесуален представител на И. В. Н. и Г. Х. Н., и двамата от [населено място], срещу въззивното решение на Софийския окръжен съд /СОС/ от 20.ХІІ.2011г. по гр.д. № 775/2011г. Касационно обжалване на решението е допуснато на основание чл.280 ал.1 т.2 ГПК с определение № 13/04.І.2013г. по въпроса по приложението на чл.26 ал.2 ЗЗД и по тълкуването на договор. Ответникът по касационната жалба [фирма] С. не е заявил становище пред настоящата инстанция. За да се произнесе по касационната жалба, ВКС на РБ съобрази следното: С атакуваното решение СОС е отменил решението на Ихтиманския РС от 27.VІІ.2011г. по гр.д. № 133/2011г. и вместо него е отхвърлил предявените от И. В.Н. и Г. Хр.Н. срещу [фирма] искове с правно основание чл.26 ал.2 изр.1 ЗЗД за прогласяване нищожността поради невъзможен предмет на сключения на 21.VІ.200*г. с нот.акт № **/200*г. между страните договор, с който ищците прехвърлили на дружеството 10.081 дка земеделски недвижим имот в землището на [населено място] , м. „Д. д.”, съответно индивидуализиран, срещу задължението на последното да построи за своя сметка и да прехвърли на ищците правото на собственост на три къщи, по негов избор, снабдени с разрешение за ползване, ведно с прилежащия терен към тях, в срок до две години от сключването на договора. За да постанови решението, въззивният съд е приел, че страните са сключили договор за замяна, като вещно-транслативният му ефект в частта за прехвърляне от страна на дружеството е отложен по волята на страните – обусловен от възникването на вещите, като ищците са договаряли на свой риск – да получат имотите безусловно /изпълнението на задължението им за прехвърляне на правото на собственост върху земята не е поставено в зависимост от изпълнението на задължението на ответника като продавач/; основанието за нищожност „невъзможен предмет” предпоставя първоначално състояние на фактическа или правна невъзможност да се изпълни договора към момента на неговото сключване, предметът е невъзможен не когато не съществува, а когато не може да възникне; в случая към момента на сключване на договора не е съществувала обективна невъзможност за възникване на уговорените бъдещи вещи – предназначението на земята е било променено и е бил одобрен проект за застрояването му с жилищна сграда, задължението на ответника е родово определено – посочени са само неговите общи, абстрактни признаци, без да са конкретизирани, което е възможно, въпреки че вещите са незаместими; уговорено е индивидуализацията на престацията да бъде извършена от дружеството, не може да се приеме, че в негова тежест са възникнали задължения с право на избор или т.н. алтернативни задължения, при които престациите са различни, а не еднородни, както е в случая; при това положение не е налице въведеното основание за нищожност на договора – не съществува начална невъзможност на задължението на дружеството; предаването на вещта в договорения вид е задължение на продавача, неизпълнението на което е основание за разваляне на договора. С решение от 09.І.2012г. по гр.д. № 828/2011г., влязло в сила, СОС е потвърдил решение на Ихт.РС по гр.д. № 132/2011г., приемайки по идентичен на разглеждания казус, че сключеният между ответното дружество и други физически лица договор за продажба на земеделски имот срещу задължение на дружеството да построи и продаде три броя къщи по негов избор, е нищожен, но не поради невъзможен предмет, а поради противоречие със закона с оглед на обстоятелството, че в частта за поетите от дружеството задължения, която има характер на предварителен договор за продажба, не се съдържат уговорки относно съществени условия на окончателния договор /чл.19 ал.2 ЗЗД/. ВКС на РБ, състав на ІV ГО, намира, че произнасянето на СОС и в двете решения е неправилно, поради което и съобразно чл.291 т.2 ГПК следва да бъде постановено решение чрез тълкуването на закона въз основа на обстоятелствата по делото. Безспорно и несъмнено установено е, че страните са сключили помежду си възмезден двустранен договор, с който ищците са прехвърлили на ответното дружество собствеността върху земеделска земя, срещу което последното е поело задължение „да построи за своя сметка и да им прехвърли с нотариален акт собствеността на три броя къщи по негов избор, ведно с прилежащия терен към къщите”. Така сключеният договор съдържа в себе си елементи на договор за замяна, доколкото насрещната престация на приобретателя на правото на собственост на земеделската земя не е определена в пари /в какъвто случай договорът би бил за продажба/, и за изработка, както и клаузи, представляващи предварителен договор за прехвърляне на създадената в бъдеще вещ. Договорът не е за задължение на дружеството с право на избор по смисъла на чл.130 и следв. от ЗЗД - такова задължение е налице, ако се дължат няколко различни /но определени или определяеми/ вещи, като с престирането на едната от тях задължението се погасява, каквато уговорка в случая няма между страните. В договора липсват уговорки, индивидуализиращи всяка от къщите по местонахождение, застроена площ, етажи, конструктивни параметри, поради което съдържанието на насрещната престация на дружеството не е определена и е неопределяема. При тези обстоятелства се налага извод за порочни волеизявления на страните в договора. Порокът се изразява в пълна неопределеност и неопределяемост на задължението на ответното дружество, на неговия предмет, и той съществува още към момента на сключването на договора. Т.е. липсва предмет на договора, а липсващият предмет на договора е невъзможен. Следователно и по силата на чл.26 ал.2 пр.1 ЗЗД /с оглед и разпоредбата на чл.26 ал.4 ЗЗД/ договорът е нищожен. В разглеждания случай договорът не е нищожен поради противоречие със закона по смисъла на чл.26 ал.1 пр.1 ЗЗД, както е прието в представеното решение на СОС, обусловило допускането на касационно обжалване. Действително договорът в частта, имаща характер на предварителен за прехвърляне на създадените в бъдеще три къщи, с неопределянето и неопределимостта на предмета на престацията не отговаря на изискванията на чл.19 ал.2 ЗЗД да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор, каквито в случая са местоположението, застроената площ, етажността, конструктивните параметри и др. Тъй като всички недействителни сделки, в т.ч. и тези с пороци, покриващи се от разпоредбите на чл.26 ал.1 и ал.2 и чл.27 ЗЗД, не са съобразени със закона, основанието за нищожност „противоречие със закона” е общо и е налице само тогава, когато конкретното нарушение на закона не е предвидено като специално основание за недействителност, каквито са тези по чл.26 ал.2 и чл.27 ЗЗД. Като е достигнал до различен извод, въззивният съд е приложил неправилно материалния закон. Ето защо и на основание чл.293 ал.1 и ал.2 ГПК постановеното от него решение следва да бъде отменено и спорът да се реши по същество, тъй като не се налага повтарянето или извършването на нови съдопроизводствени действия. Предявените искове са основателни. По изложените вече съображения, които не е необходимо да се приповтарят, сключеният между страните договор, предмет на нот.акт № **/21.VІ.200*г., е нищожен поради невъзможен предмет, което следва да бъде прогласено. С оглед този извод и на основание чл78 ал.1 ГПК на касаторите следва да бъдат присъдени 1056.16лв. направени от тях разноски. Водим от горното Върховният касационен съд, състав на Четвърто ГО, Р Е Ш И: ОТМЕНЯВА решението на Софийския окръжен съд, ГО, трети въззивен състав, № 585/20.ХІІ.2011г. по гр.д № 775/2011г. и ПОСТАНОВЯВА: ПРОГЛАСЯВА нищожността поради невъзможен предмет на сключения на 21.VІ.2007г. между И. В. Н. и Г. Х. Н., и двамата от [населено място], от една страна, и [фирма] С., от друга страна, договор, предмет на нот.акт № ** т.*** рег. № **** д. № 368/200*г., за прехвърляне от ищците на земеделски недвижим имот – нива с площ 10.081 дка, находяща се в землището на [населено място] , област , в местността „Д.д.”, съставляваща имот № ****** по плана за земеразделяне, срещу задължение на дружеството за бъдещо строителство и прехвърляне на три къщи, по предявените от И. В. Н. и Г. Х. Н. срещу [фирма] искове. ОСЪЖДА [фирма] С. да заплати на И. В. Н. и Г. Х. Н., и двамата от [населено място], 1056.16лв. разноски Решението е окончателно. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: