Р Е Ш Е Н И Е
№ 108
Гр.С., 29.06.2017 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България, Трето гражданско отделение, в открито съдебно заседание на тринадесети юни през двехиляди и седемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Жива Декова
ЧЛЕНОВЕ: Илияна Папазова
Майя Русева
при участието на секретаря Анжела Богданова, като разгледа докладваното от съдията Русева т.д.N.60206 по описа за 2016г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл.290 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на [община] срещу решение №.69/22.04.16 по г.д.№.99/16 на Апелативен съд В. – с което е потвърдено решение №.1601/14.12.15 по т.д.№.160/14 на Окръжен съд Шумен в частта му за уважаване на предявения срещу касатова иск с правно основание чл.59 ЗЗД за сумата 27811,27лв. увеличена стойност на притежаван от него имот, ведно с лихви и разноски. Излагат се доводи за материална незаконосъобразност на решението. Претендират се разноски.
Ответната страна [фирма] оспорва жалбата; претендира разноски
С определение №.155/27.02.17 е допуснато касационно обжалване на основание чл.280 ал.1 т.3 ГПК по въпроса „може ли собственик на имот да се ползва от извършени незаконни по смисъла на ЗУТ подобрения в имота /основен ремонт/ от наемателя на имота”;
С обжалваното решение въззивният съд е приел, че са налице предпоставките на чл.59 ЗЗД, доколкото е налице обогатяване на ответника, обедняване на ищеца, връзка между обогатяването и обедняването и липса на основание за това. Посочил е, че считано от 2008г. до настоящия момент ищецът е бил държател на притежаван от ответника имот по силата на договори за наем, като през 2009г. извършил ремонт, който увеличил стойността му. Тъй като договорът не съдържал клаузи, които да уреждат отношенията при извършен ремонт и оборудване на обекта по офертата, дадена в конкурсната процедура, тези отношения следва да се разгледат на плоскостта на неоснователното обогатяване /ТР 85/2.12.68, ОСГК на ВС/. Обогатяването се състои в сумата, с която се е увеличила стойността на имота вследствие на подобренията /27811,27лв./, обедняването - в разходи за тях /43854,50лв./, като подобрителят има право на по-малката от двете суми. Приел е, че извършването на сторително-монтажните работи /СМР/ без строителни книжа не обосновава недължимост на тази сума. Изложил е мотиви, че това е станало с мълчаливото съгласие и непротивопоставяне на собственика и че не са ангажирани доказателства, че обектът не подлежи на въвеждане в експлоатация, не може да се ползва и не е търпим строеж по смисъла на ЗУТ.
В отговор на поставения въпрос, по който е допуснато касационно обжалване на въззивното решение, Върховният касационен съд намира следното:
На първо място от значение за уреждане на отношенията между собственик и наемател във връзка с извършени ремонтни дейности е обстоятелството налице ли е или не съответно договаряне, респективно какво е неговото съдържание. Съобразно задължителната практика на ВКС /ТР на ВС №85/02.12.1968г. на ОСГК/ отношенията между държателя подобрител и собственика се уреждат преди всичко съобразно договореното и едва при липса на такава уговорка – по правилата на гестията и неоснователното обогатяване. Следва да се съобрази дали е налице хипотеза, в която е уговорено задължение за извършване на подобрения или право да се извършат такива при определени обстоятелства, респективно дали работата е предприета само в чужд интерес или в чужд и свой интерес и дали е водена уместно. По принцип незаконни строежи не се заплащат като подобрения, ако подлежат на премахване, освен ако собственикът на имота желае да ги запази, като при определяне на стойността им се държи сметка за евентуалното им премахване. Кога един строеж е незаконен и подлежи на премахване се определя от техническите органи съгласно разпоредбите на действащото законодателство /реш.№.308/30.10.12 по г.д.№.271/12, I ГО/.
По основателността на касационната жалба:
П. ремонтни работи са извършени в имот общинска собственост, който е предоставен под наем на [фирма] след проведена конкурсна процедура съобразно определени параметри. В заповедта за откриването й и конкурсната документация е предвидено, че срокът на договора за наем ще бъде 5г., имотът - метална барака (книжарница) в двора на Г. „Н.Й.В.” с обща площ 150кв.м. /100кв.м. търговска площ и 50кв.м. складова площ/ - следва да се ползва за търговски обект за печатни произведения, учебници, учебни помагала, училищно и спортно обзавеждане, художествена литература и ученически пособия; условие за участие в конкурса е наемателят на търговския обект да го преведе съгласно изискванията за търговска дейност; офертата /като един от изискуемите документи/ следва да има определено съдържание, в това число предложение за наемна цена не по-ниска от 250лв. месечно без ДДС и за оборудване и ремонт на обекта; офертите се класират по комплексна оценка на база предложенията по условията на конкурса по критерии - на първо място сред които и с най-голяма тежест /съобразно конкретни цифрови изражения/ е ремонта и оборудването на обекта; класират се първите трима кандидати, чиито предложения отговарят в най-голяма степен на предварително обявените условия – но е възможно и всички предложения да бъдат отхвърлени и да се насрочи нов конкурс; в договора задължително се включват условията, при които е спечелен конкурсът, както и задължителните условия, посочени в раздел V от конкурсната документация /чл.VІ.3/-в това число относно условия и начин на плащане, ремонт и оборудване на обекта по предложението, вкл. задължението на наемателя да направи необходимите СМР за въвеждане на обекта в експлоатация /чл.V.2.4./.
В офертата на [фирма] се съдържа предложение за ремонт и оборудване на книжарницата /подмяна на покривна ламарина, изработка и монтаж на А., построяване на санитарен възел, водоснабдяване и канализация, електрозахранване на обекта, отоплителна инсталация, противопожарни средства, изхвърляне на отпадъци/ на обща стойност 15000лв.
В сключения от дружеството след спечелване на конкурсната процедура договор за наем от 4.09.08 с Г. [населено място] – на която имотът е предоставен за ползване от [община], е предвидено, че наемодателят не носи отговорност за недостатъците на имота, за които наемателят е знаел или е могъл да узнае при сключването на договора /чл.ІІІ.4/, както и че последният може да извършва трайни реконструкции и подобрения след изрично писмено съгласие на страните и постигане на писмено споразумение между тях /чл.ІV.6/.
Няма спор, че преди участието си в конкурса, през 2007г., [фирма] /представлявано от И. В./ е встъпило на мястото на [фирма] в договор за наем от 2004г. на 50кв.м. от гореописаната метална барака с цел ползването й за продажба на учебници и помагала и е познавало състоянието на процесния обект.
Съгласно заключението на техническата експертиза и разпита на вещото лице в съдебно заседание след сключване на договора за наем от 2008г. наемателят е извършил довършителни работи по подове, стени, тавани, ремонтни работи по покривното покритие на постройката, вкл. вътрешно преустройство, с което е променено предназначението на помещенията - с него в част от съществуващия склад са оформени изолационно предверие, битова стая и санитарен възел за персонала, стая на управителя и офис за персонала. За изпълнението на такова преустройство се изисква разрешение за строеж - каквото не е издавано. За изпълненото вътрешно преустройство е било необходимо и мотивирано становище на инженер-конструктор, каквото не е било налице - не са изготвени строителни книжа, вкл. мотивирано становище на инженер-конструктор, доказващо, че не се увеличават натоварванията, не се засягат конструктивни елементи и не се намаля носимоспособността, устойчивостта и дълготрайността на конструкцията на сградата; то е било и задължително за започването на вътрешното преустройство. Изпълнените от ищеца ремонтни работи не са били съгласувани писмено с наемодателя съобразно уговореното в договора за наем. Стойността на направените разходи за изпълнението на СМР е 43854,50лв. с ДДС, а увеличената стойност на имота вследствие на тези подобрения-27811,27лв. без ДДС и 33373,52лв. с ДДС.
Извършените от [фирма] ремонтни дейности са били предприети в изпълнение на договор за наем на търговски обект, сключен въз основа на конкурс. Касае се за специфична процедура, която е предвидена с цел предоставяне на имота на този кандидат, който предложи най-добра оферта и отдаването под наем на който ще бъде най-рентабилно. Няма спор, че към момента на обявяването на конкурса имотът е имал нужда от ремонт, извършването му е било условие за участие в процедурата и задължение на спечелилия кандидат, като в разглежданата хипотеза последният /като негов предходен наемател/ е бил запознат със състоянието му. Съгласно условията на конкурсната документация и договора, наемателят се задължава да направи необходимите СМР за въвеждане на обекта в експлоатация - които, според предложената от него оферта по видове и стойности, трябва да бъдат общо за 15000лв. В случая извършените СМР надхвърлят значително тази сума, а отделно от това са направени трайни реконструкции и преустройства /в това число без да са издадени необходимите разрешения за строеж и строителни книжа/, предприети без да е искано и получено писменото съгласие на наемодателя и без да е постигнато писмено споразумение с него - т.е. в нарушение на предвиденото в чл.6 от договора /установяването на писмено съгласие и писмено договаряне е в тежест на [фирма] (чл.154 ГПК) и то не ангажира доказателства в този смисъл; евентуално мълчаливо непротивопоставяне е ирелевантно/. Предложената цена на необходимия за въвеждане в експлоатация ремонт – поставен в тежест и задължение на бъдещия наемател - е част от офертата, която е и с най-голяма тежест при оценката на предложенията и съответно за избора на спечелил конкурса - като това изключва възможността спечелилият кандидат да претендира впоследствие по общия ред заплащане на по-голяма стойност на СМР за въвеждане на обекта в експлоатация – още повече, че не са спазени и условията по чл.6 от договора за наем и в същия изрично е предвидено, че наемодателят не носи отговорност за недостатъците на имота, за които наемателят е знаел или е могъл да узнае при сключването на договора /чл.ІІІ.4/ - каквато е разглежданата хипотеза. При това положение, макар да е налице обогатяване на собственика с оглед спестяване на средства за ремонт и обедняване на наемателя с осъществяване на разходи за такъв, съществува основание за това - условието и уговорката извършването на необходимия ремонт да е в задължение и за сметка на наемателя. Противно тълкуване би обезсмислило провеждането на конкурсна процедура и би означавало да се осигури в полза на спечилилия я кандидат заобикаляне на уредбата на конкурсите. С оглед на всичко изложено по-горе, предпоставките на разпоредбата на чл.59 ЗЗД не са налице и претенцията за заплащане на сумата 27811,27лв. е неоснователна. Атакуваното решение е незаконосъобразно и следва да се отмени, като на касатора се присъдят направените разноски пред всички инстанции съобразно предявените искания както следва: 586,23лв. държавна такса пред ВКС, 556,23лв. държавна такса за въззивно обжалване, 150лв. вънаграждение за вещо лице – общо 1292,46лв., и 200лв. юрисконсултско възнаграждение.
Мотивиран от горното, ВКС, ІІІ ГО,
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение №.69/22.04.16 по г.д.№.99/16 на Апелативен съд В. и потвърденото с него решение №.1601/14.12.15 по т.д.№.160/14 на Окръжен съд Шумен В ЧАСТТА, с която [община] е осъдена да плати на [фирма] на основание чл.59 ЗЗД сумата 27811,27лв., ведно със законната лихва считано от 28.05.14 до окончателното изплащане, както и 2556,07лв. разноски.
ОТХВЪРЛЯ предявения от [фирма] срещу [община] иск с правно основание чл.59 ЗЗД за заплащане на 27811,27лв.
ОСЪЖДА [фирма], ЕИК[ЕИК], [населено място], [улица].13А, да плати на [община], [населено място], [улица].17, 1292,46лв /хиляда двеста деветдесет и два лева и четиридесет и шест стотинки/ разноски и 200лв. /двеста лева/ юрисконсултско възнаграждение на основание чл.78 ал.2 и чл.78 ал.8 ГПК.
Решението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:
|