Ключови фрази
Ревандикационен иск * предаване на владение * право на строеж * одобрен инвестиционен проект * приращение


4
гр. д. № 3675/2013 г. на ВКС, ГК, І г. о.
РЕШЕНИЕ


N 295/13 г.

София, 11.07. 2014 година

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, гражданска колегия, първо отделение в съдебно заседание на трети декември две хиляди и тринадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЖАНИН СИЛДАРЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ДИАНА ЦЕНЕВА
БОНКА ДЕЧЕВА
при секретар Даниела Никова изслуша докладваното от председателя Ж.. Силдарева гражданско дело N 3675/2013 год.
Производството е по чл. 290 ГПК.
Образувано е по касационна жалба подадена от Д. Н. Д., от [населено място] срещу решение от 09.04.2012 г. по гр. д. № 7003/2010 г. на Софийски градски съд, ІV-в състав, с което е потвърдено решение по гр. д. № 16698/2008 г. на СРС, с което е отхвърлен предявения от праводателката на касаторката Х. М. К. и Х. К. К. срещу Е. М., Н. Р.-М. и Й. К. ревандикационен иск за апартамент 4б, намиращ се на първо ниво в подпокривното пространство, в жилищната сграда, построена в УПИ ХІІІ-638, в кв. 230 по плана на [населено място], м. „П.-Редута”, с адм. адрес [улица], [населено място].
Касационните доводи са за необоснованост и неправилно прилагане на материалния закон.
С определение от 01.08.2013 г. на основание чл. 288 ГПК е допусната касационна проверка на въззивното решение по въпросите ако вместо прилежащо помещение (таван) към жилище в сграда съгласно одобрен архитектурен проект е построен самостоятелен обект – ателие, без такъв да е предвиден по архитектурен проект и без за това да е отстъпено право на строеж дали той става собственост на носителя на правото на строеж на прилежащото помещение или става собственост на собственика на терена по приращение. Проверка на въззивното решение е допусната и по разрешения процесуален въпрос до кой момент е допустимо страната да прави искания за допускане на доказателства за установяване на наведените възражения.
По поставения материалноправен въпрос настоящият състав приема следното: Когато самостоятелен обект (в случая мезонет) е построен в сграда без да е предвиден в одобрените за изграждането й строителни книжа, както и извън отстъпеното право на строеж, въпреки, че е изпълнен вместо предвиденото по проект обслужващо помещение - таван към проектирано жилище, той става собственост по приращение на собственика на терена.
По разрешения процесуален въпрос намира, че преценката за допустимостта на направеното от страната доказателствено искане следва да се направи при съобразяване на всички данни по делото за момента, в който то е заявено.
По същество на касационната жалба :
За да отхвърли иска, съдът е приел, че съсобствениците на терена взаимно са си учредили право на строеж за конкретни обекти, съгласно одобрен архитектурен проект. С. Ч. е следвало да построи в изпълнение на това право жилище на третия етаж с таванско помещение на площ от 58.14 кв. м. След изменение на архитектурния проект, въз основа на който съсобствениците са си учредили право на строеж на отделни обекти, но без изменение на взаимно отстъпените суперфициарни права, Ч. вместо таванско помещение е построил ателие № 4б. Съдът е приел, че това изменение на обектите в сградата засяга само третия етаж и таванските помещения и тъй като не се променя учреденото право на строеж и покривната конструкция като обща част, новопостроения обект е станал собственост на носителя на правото на строеж на обекта в третия етаж Ч..
Изводът не съответства на установените факти по делото и е направен при неправилно прилагане на материалния закон.
От фактическа страна по делото е установено, че на 11.10.1990 г. Х. К. К. и съпругата му Х. К., праводателите на касаторката, са продали на С. Б. и Х. Ч. по 1/3 ид. ч. от собствения си недвижим имот парцел Х-6, в кв. 230 по плана на [населено място], м. „П.-Редута”, с площ от 499 кв. м., без построената в дъното на парцела постройка. През 1991 г. съсобствениците на парцела са сключили договор, с който взаимно са си учредили право на строеж върху конкретни обекти, уточнени въз основа на одобрен архитектурен проект за строеж на триетажна жилищна сграда (н. а. № 142, т. ХХVІІІ, н. д. № 5398/91г.) като К. е следвало да станат собственици на втория етаж от сградата, източния гараж и източното мазе под гаража и складовите помещения зад гаражите.
Правото на строеж за К. е отстъпено безвъзмездно, а в полза на Б. и Ч. срещу поето от тях задължение да построят сградата.
С договор от 1995 г., сключен между ищците К., Б. и Ч. от една страна и „Г-2 О.”, [населено място] е уговорено, че дружеството встъпва в задължението на Б. и Ч. за построяване на сградата, срещу което то ще стане собственик на всички обекти в нея без определените за К., по силата на отстъпеното им право на строеж. Уговорено е, че ако се построи четвърти етаж и тавански и складови помещения, те ще се построят изцяло за сметка на дружеството, като за да се отчетат правата на К. до размер на 1/3 ид. ч. от тези обекти, ще се сключи с тях анекс към договора.
По отношение на строителните книжа за построяване на сградата е установено, че първоначално одобреният архитектурен проект на 14.09.1990 г. е отменен със заповед от 16.03.1992 г. поради посочване на кота корниз в несъответствие с предвиденото с одобрения Ч.. Одобреният със заповед № РД—09-143/14.01992 г. нов архитектурен проект е бил отменен с решение от 10.06.1993 г. постановено по адм. д. № 4246/1992 г. на СГС, по съображения за неправилно посочване височината на сградата, с което се нарушава нормативно установеното изискването за отстояние на сградата спрямо вътрешната регулационна линия на съседния парцел.
С акт за узаконяване № 61 от 17.02.1997 г., издаден на К. въз основа на извършено заснемане, е узаконена сграда с гараж и три жилищни етажа, построена в УПИ ХІІІ до кота + 8.10 м. Издадено е и разрешение за строеж № 193 от 17.02.1997 г. въз основа на одобрен проект за надстрояване от 06.02.1997 г.
Към този момент Ч. се легитимира като съсобственик на 1/3 ид. ч. от дворното място и на построения трети етаж в сградата съгласно учреденото му право на строеж. Това следва от влязлото в сила решение, от 09.01.2004 г. по гр. д. № 3695/1998 г. на СРС. С него е обявен за нищожен на основание чл. 26, ал. 2, пр. пето ЗЗД като привиден, сключеният през 1991 г. между него и К. договор за продажба на 1/3 ид. ч. от дворното място и прикриващ действителен договор за продажба на същия имот срещу поето задължение за построяване на триетажна жилищна сграда, от която втория етаж, източния гараж и източното мазе и две складови помещения ще бъдат собственост на праводателите по договора К.. В мотивите на решението на стр. 7 съдът е приел, че „за сключената сделка следва да се прилагат правилата за прикритата, като следва да се обяви действителността на прикритата”.
През 2003 г. Ч. продава на Й. К. правото на строеж за ІІІ жилищен етаж от сградата, както и на западния гараж и две мазета (н. а. № 24, от 21.03.2003 г., т. І, н. д. № 16/2003 г.)
Съдът не е обсъдил направеното възражение за нищожност на договора поради липса на предмет, тъй като към този момент правото на строеж вече е било реализирано, което се установява от акт за узаконяване на сградата от 1997 г. Не е обсъдил и това, че ако договорът е нищожен относно основния предмет, той не е породил правни последици и за таванското помещение, проектирано като прилежащо към апартамента, но нереализирано.
През 2003 г. (н. а. № 47, т. І, рег. № 2280, н. д. № 39/2003 г. и н. а. № 24, т. №, рег. № 840, н. д. № 16/2003 г.) К. продава на А. А. А. апартамента на третия етаж с прилежащите му помещения включително и таван.
Същата година е одобрен архитектурен проект със заверка за екзекутив от 30.04.2004 г., съобразно който за ІV етаж на кота +10.80 м. е предвидено изграждане на мезонет с вътрешна стълба до второ ниво на кота + 13.35 м.
По повод подадена жалба срещу извършваното строителство в сградата на ниво ІV етаж през 2011 г. техническата служба е съставила констативен протокол, за установеното, че в ІV етаж са изпълнени два апартамента 4а и 4б на две нива, за което преустройство няма издадени строителни книжа. На 03.11.2001 г. е внесен проект за одобрение изменението на архитектурния проект одобрен за строителство в УПИ ХІІІ-638, кв. 230 за: „ разделяне на подпокривен етаж на два апартамента”.
През 2005 г. К. се снабдява с констативен нот. акт за собственост на апартамент 4б като се е позовал на покупка и преустройство (н. а. № 174, от 23.03.2005 г., т. І, рег. № 5107, н. д. № 149/ 2005 г.), след което на 26.04.2007 г. продава апартамент 4б на Н. Р. –М. ( н. а. № 195, т. ІІІ, рег. № 12218, н. д. № 507/07 г.)
По делото е установено и това, че през 1997 г. касаторката Д. Д., действаща като [фирма], е сключила с К. на 01.12.1997 г. предварителен договор за строителство и продажба на недвижим имот. На 17.02.1997 г. е издадено разрешение № 193 на Х. К. за надстройка на жилищна сграда на гаражи и три етажа от кота + 8.10 м. до кота + 15.45 м. По делото не е установено кой е извършил строителството на сградата в тази част включително и изпълнените два апартамента тип мезонет в подпокривното пространство.
През 2006 г. К. са продали на Д. Д. придобития от тях апартамент на втория етаж в сградата в описания УПИ, заедно с източното мазе и гараж, както и припадащите се части от общите части на сградата и правото на строеж (н. а. № 16, от 10.03.2006. г., т. І, рег. № 1188, н. д. № 15/2006 г.), а с договор за дарение от 04.04.2008 г. й даряват правото на собственост на 2 /3 и ч. от описания УПИ ( н. а. № 121, т. ІІ, рег. № 1587, н. д. № 305/08г.).
Направен е незаконосъобразен извод, че новопостроените обекти в четвъртия етаж – ап. 4а и 4б са станали собственост на собственика на третия етаж в резултат на преустройство на предвидените по първоначалния проект тавански помещения. Построеното в четвъртия етаж съставлява нови обекти, различни от предвиденото с първоначално одобрения архитектурен проект от 1991 г., въз основа на който съсобствениците на терена са си отстъпили право на строеж и са построили сградата – узаконена през 1997 г. Двата апартамента в четвъртия етаж, единия от които е предмет на иска, са построени на основание одобрен архитектурен проект за надстрояване на сградата по искане на К.. След като този проект е реализиран, построеното на това основание е станало собственост на съсобствениците на терена към този момент по силата на приращението (чл. 92 ЗС), тъй като между тях няма учредено право на строеж за тези нови обекти.
Делото е останало неизяснено относно това към момента на построяване на обектите в четвъртия етаж кои са били собствениците на терена, за да се направи обоснован извод кой и при какви права е станал носител на правото на собственост върху тези апартаменти.
Не са обсъдени представените договор за продажба на 1/3 ид. ч. от дворното място от Ч. на [фирма], за което е съставен н. А. № 86 от 10.04.1995 г. ( л. 148 от гр. д. № 16693/08 г. на СРС) и на 1/3 ид. ч. от дворното място от Б. на [фирма], за което е съставен н. а. № 87 от 10.04.1995 г. ( л. 149).
Не е обсъдено и това дали констативния нот. акт № 174 от 2005 г., съставен в полза на К. за собственост на ап. 4б в резултат на преустройство, го легитимира като собственик и съобразно това дали извършеното от него разпореждане на 26.04.2007 г. с този апартамент в полза на ответниците по иска дали е породило транслативно действие. Преценката следва да се направи след обсъждане възражението за нищожност на договора, сключен между Ч. и К. през 2003 г., с предмет правото на строеж за третия етаж, което към този момент е реализирано (сградата е узаконена през 1997 г.) и валидността на сключения от К. с А. А. през 2003 г. договор за продажба на апартамента на третия етаж и прилежащото му таванско помещение.
Поради това, че се налага извършване на нови съдопроизводствени действия – обсъждане на възражение за нищожност и част от събраните доказателства и изясняване на това при надстрояването на сградата, кой е бил собственик на терена, на основание чл. 290, ал. 3 ГПК след отмяна на въззивното решение, делото ще бъде върнато на въззивния съд за ново разглеждане от друг състав.
По изложените съображения Върховният касационен съд, І г. о.

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯВА решение от 09.04.2012 г. по гр. д. № 7003/2010 г. на Софийски градски съд, ІV-в състав.
ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг състав на същия съд.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: