Ключови фрази


1
Р Е Ш Е Н И Е

№ 34

гр. София, 19.07.2021 г..

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховен касационен съд, четвърто гражданско отделение в съдебно заседание на 09 февруари през две хиляди двадесет и първа година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВЕСКА РАЙЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ЗОЯ АТАНАСОВА
ГЕНИКА МИХАЙЛОВА

При секретаря Ванюша Стоилова, като разгледа докладваното от съдия З.Атанасова гр.дело № 1456 по описа за 2020 година, за да се произнесе взе предвид следното:
Производството по делото е по реда на чл. 290 от ГПК.
Образувано е по подадена касационна жалба от ищцата Т. С. Д., чрез адв.А. Д. срещу решение № V-72/10.01.2020 г. по в.гр.дело № 734/2019 г. на Бургаския окръжен съд, с което е отменено решение № 659/22.03.2019 г. по гр.дело № 6070/2018 г. на Бургаския районен съд и вместо това са отхвърлени предявените искове от Т. С. Д. срещу К. Т. Ж. за приемане за установено между страните, че К. Т. Ж. дължи на Т. С. Д. сумата от 8000 лв., представляваща двоен размер на капарото от 4000 лв., заплатено от Д. на Ж. по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 29.07.2016 г., ведно със законната лихва върху главницата от 22.05.2018 г. до окончателното изплащане на вземането, за които суми е издадена заповед за изпълнение по чл.410 ГПК по ч.гр.дело № 3730/2018 г. на Бургаския районен съд. Поддържаните основания за неправилност на решението по чл.281,т.3 ГПК са нарушение на материалния закон, съществени нарушения на процесуалните правила и необоснованост. Искането е да се отмени въззивното решение и предявените установителни искове с правно основание чл.422 ГПК се уважат.
Ответницата по касационната жалба К. Т. Ж. не е изразила становище по жалбата.
С определение № 669/04.11.2020 г., постановено по настоящото дело е допуснато касационно обжалване по чл.280,ал.1,т.1 ГПК по правния въпрос: може ли всяко трето лице, което има правен интерес да оспори констативен нотариален акт във всяко исково производство, в което този акт му се противопоставя, или оспорването може да се направи само в рамките на дело за собственост.
Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение, като взе предвид доводите на страните и извърши проверка на обжалваното решение намира за установено следното:
Касационната жалба е подадена в срока по чл. 283 от ГПК от надлежни страни в процеса и е процесуално допустима.
Въззивният съд се е произнесъл по предявени искове с правно основание чл.422 ГПК, вр.чл.93, ал.2 ЗЗД и чл.422 ГПК, вр.чл.86,ал.1 ЗЗД.
От фактическа страна е прието, че между страните е бил сключен валиден предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, описан подробно в исковата молба, както и за условията, при които договорът е бил сключен. Прието е също, че съгласно чл.1.1.1 от предварителния договор страните са се задължили да сключат окончателен договор за покупко-продажба, с който продавачът – ответницата К. Т. Ж. да продаде на купувача – Т. С. Д. жилищна сграда- югозападен близнак, находяща се в [населено място], [улица], със застроена площ 59,50 кв.м., ведно с 192/292 кв.м. ид.ч. от дворното място, в което е построена сградата, за сумата от 30000 евро. Купувачът се задължил да заплати цената както следва: при подписването на предварителния договор е заплатено капаро в размер на 4000 лв., а останалите 28000 евро е следвало да бъдат заплатени от купувача в деня на подписването на нотариалния акт.
Приел е, че в чл.2.1 страните са уговорили срок за сключване на окончателния договор до 31.08.2017г., както и, че промяна на срока може да осъществи само с взаимно писмено споразумение между тях.
В раздел III, чл.3.1-3.4 от договора са изброени други задължения на продавача:
1. Съгласно чл.3.1 - да представи на компетентния нотариус всички документи в оригинал, установяващи правото му на собственост, изпълняващи особените изисквания на закона, при изповядване на сделката по нотариален ред.
2. Според чл.3.2 - продавачката е декларирала, че не е прехвърляла имота или част от него на други лица, не е упълномощила други лица за продажба, не е сключвала предварителни договори за имота, върху имота няма наложена възбрана, няма вписан наемен договор, не е ипотекиран, не е обременен с вещни тежести, не подлежи на реституция и няма висящ съдебен спор за него.
3. Съгласно чл.3.3- продавачката се е задължила да не извършва никое от посочените в т.3.2 действия до сключване на окончателния договор за покупко-продажба по нотариален ред.
4. Според чл.3.4 - да погаси всички текущи плащания за имота: данъци и такси за текущата и предходни години, ел.енергия, вода, парно, и др. дължими към момента на продажбата и да предостави на купувачите оригиналите на съответните квитанции за извършените плащания.
Прието е, че съгласно чл.3.5. страните са постигнали съгласие при неизпълнение на задълженията от страна на продавача същият да заплати на купувача капарото в двоен размер, като се е задължил да заплати и всички причинени вреди и пропуснати ползи, които са в пряка и непосредствена последица от неизпълнението на този договор. Право на задържане на капарото в случай на неизпълнение на договора от купувача е предвидено в чл.4.2.
Съдът е приел за безспорно по делото, че в уговорения в договора срок-31.08.2017г. не е сключен окончателен договор, както и че липсва писмено споразумение по чл.2.1. за продължаване срока на договора.
Посочил е, че спорният въпрос е дали е налице виновно неизпълнение на задълженията на продавача-ответник по иска, обуславящо правото на ищцата - купувач по чл.3.5 от договора да иска връщане на платеното капаро в двоен размер.
Възприети са показанията на свидетелката Д. К., която била пълномощник на ответницата във връзка със сключването на окончателния договор, като пълномощното било оттеглено от ответницата през м. януари 2018г. Според показанията на свидетелката, тя и ищцата Т. Д. посетили нотариус Сазанова през лятото на 2017г., за да разберат какви документи ще са необходими за сделката. Нотариусът заявил, че на този етап сделка не може да има, защото бившият съпруг на К. Ж. в бъдещ момент можел да има претенции към имота, поради което документите следвало да се поправят. Другата причина била, че имало разминаване в площта на имота, посочена в нотариалния акт и тази по скицата. Ищцата изискала да бъдат представени допълнителни документи- за актуални координати на имота, каквото искане било входирано от пълномощника през 2017г., както и молба –декларация във връзка с издаването на КНА по обстоятелствена проверка за 1/4 ид.ч. на имота. Посочено е, че обстоятелството, че молбата-декларация е била входирана в [община] през м.октомври 2017г. е установено от отразяванията на гърба, извършени от служители на Областна администрация Бургас- 5.10.2017г., [община] /Служба „Общинска собственост“- 02.10.2017г., отдел ПМДТ- 02.10.2017г./. Приел е, че липсват конкретни данни за това кога са направени постъпки за снабдяване с координати, че според признанията на ответницата в отговора на исковата молба това е станало след изтичането на срока за сключване на окончателния договор. Посочено е, че според приложеното удостоверение, издадено от [община] ответницата се снабдила с него на 08.02.2018г.
Съдът е приел, че на 19.01.2018г. ищцата изпратила по телепоща покана /със заверка на съдържанието/ до пълномощника на ответницата Д. К. да предаде покана до К. Ж. за явяване пред нотариус за сключването на окончателния договор във връзка с предварителния договор от 29.07.2016г. Втората покана е изпратена на същата дата /със заверка на съдържанието/, като неин адресат е ответницата К. Ж.. С поканата ответницата е поканена да се яви в офиса на нотариус О. Ж. на 01.02.2018г. за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот, като носи всички необходими документи за сключване на окончателния договор за покупко-продажба на имота.
Посочено е, че според приложения констативен протокол, съставен от помощник при нотариус О. Ж. на 01.02.2018г., поканата е била връчена на св.К. на 23.01.2018г. и до 11ч. на 01.02.2018г. в кантората на нотариуса не се е явила продавачката по предварителния договор, нито неин пълномощник, макар да се е явила купувачката и да е заявила готовността си да закупи имота и да плати остатъка от уговорената цена.
Прието е за установено, че поканата е била предадена от пълномощника К. на ответницата от приложеното електронно писмо с дата 26.01.2018г., изпратено от К. Ж. до Т. Д.. Прието е също за установено, че пълномощника К. е имала право да получава кореспонденция, касаеща сключването на окончателния договор от т.3 на приложеното по делото пълномощно.
С оглед на установената фактическа обстановка е изведен извод, че неизпълнението на задължението за сключване на окончателния договор не се дължи на виновно поведение на продавача, поради което в полза на купувача не е възникнало правото по чл.93, ал.2, изр.2 от ЗЗД да иска връщане на капарото в двоен размер.
Прието е, че ответницата, представлявана от своя пълномощник се е явила пред нотариус с наличните при нея документи, включително установяващи правото ѝ на собственост преди изтичането на срока за сключването на окончателния договор, че причината да не бъде сключен окончателния договор било изразеното от нотариуса съмнение за евентуални бъдещи претенции на бившия съпруг на ответницата върху част от имота, което било възприето от ищцата.
Според въззивния съд собствеността на продавача върху имота се установява от приложения по делото нотариален акт №..., т..., рег.№.., дело №... от ...г. на нотариус О. Ж.. Прието е, че същият е констативен, издаден по реда на чл.587 ГПК. Съдът е приел, че е обвързан от посочения в нотариалния акт извод на нотариуса относно принадлежността на правото на собственост на К. Ж.. Изводът е обоснован и с ТР № 11/12г. на ОСГК на ВКС, в мотивите на което е посочено, че издаването на констативен нотариален акт за собственост е предшестван от проверка дали молителят е собственик на имота, каквато нотариусът задължително прави и при съставянето на нотариален акт за сделка - чл. 586, ал.1 ГПК, че тази проверка се извършва въз основа на представени документи /чл. 587, ал.1 ГПК/ или чрез т.нар. обстоятелствена проверка, включваща разпит на трима свидетели /чл. 587, ал.2 ГПК/. След преценка на тези доказателства нотариусът прави своя извод относно принадлежността на правото на собственост като издава мотивирано постановление, а въз основа на него, ако признава собствеността, издава нотариален акт. Поради това, като резултат на специално уредено от закона производство за проверка и признаване съществуването на правото на собственост, констативният нотариален акт по чл. 587 ГПК /както и нотариалният акт за сделка/ притежава обвързваща доказателствена сила за третите лица и за съда като ги задължава да приемат, че посоченото в акта лице е собственик на имота.В това се изразява легитимиращото действие на нотариалния акт за принадлежността на правото на собственост. Посочено е, че правният извод на нотариуса за съществуването на това право се счита за верен до доказване на противното с влязло в сила решение.
Съдът е формирал извод, че в производството по делото, доколкото предмета на последното не касае иск за собственост между страните, не може да бъде разрешаван въпроса дали действително ответницата е била изключителен собственик на имота към края на срока, до който е следвало да бъде сключен окончателния договор - 31.08.2017г.
Изведен е извод, че ответницата е изпълнила задълженията си, описани в раздел III от предварителния договор. Приел е, че съгласно чл.3.1 от договора ответницата е разполагала с и е представила пред нотариус документите, легитимиращи я като собственик на имота по предварителния договор /нотариалният акт е описан изрично в предварителния договор, като е посочена номерацията му според вписването в СВп при БРС- акт №..., т..., н.д.№.../, че декларацията ѝ по чл.3.2 отговаря на действителното положение, че няма твърдения и доказателства да не е изпълнила задълженията си по чл.3.3 и чл.3.4 от договора.
Прието е, че извършените от ответницата допълнителни действия по снабдяване с изисканите от ищцата документи за обезпечаване на последната с доказателства срещу евентуални бъдещи претенции на бившия съпруг на ответницата също сочат, че не продавачът, а купувачът се е отказал от договора. Посочил е, че поканата до продавача за сключването на окончателния договор и неявяването на продавача пред нотариус са извършени след изтичането на срока по чл.2.1 от предварителния договор /но непосредствено преди снабдяването на ответницата с исканите от ищцата документи/, поради което според съда са ирелевантни за отговорността на продавача по чл.3.5 от предварителния договор. Преценен е за основателен доводът на въззивната страна, че липсва писмена уговорка между страните за продължаване на срока за сключване на окончателния договор след 31.08.2017г., а ищцата едностранно е определила такъв.
С оглед на тези съображения е формиран извод, че искът за установяване вземане на ищцата против ответницата по чл.3.5 от предварителния договор от 29.07.2016г. в размер на 8000 лв., представляващо двоен размер на капарото, както и акцесорната претенция за законна лихва върху сумата са неоснователни и следва да бъдат отхвърлени.
По правния въпрос:
С т.решение № 11/21.03.2013 г. по т.дело № 11/2012 г. на ОСГК на ВКС е прието, че нотариалният акт, с който се признава право на собственост върху недвижим имот по реда на чл. 587 ГПК, не се ползва с материална доказателствена сила по чл. 179, ал. 1 ГПК относно констатацията на нотариуса за принадлежността на правото на собственост, тъй като такава е присъща на официалните свидетелстващи документи за факти. При оспорване на признатото с акта право на собственост тежестта за доказване се носи от оспорващата страна, без да намира приложение редът на чл. 193 ГПК. Това становище на ОСГК на ВКС е мотивирано, като е прието, че констативния нотариален акт се издава в специално уредено от закона производство за проверка и признаване съществуването на правото на собственост и притежава обвързваща доказателствена сила за третите лица и за съда, като ги задължава да приемат, че посоченото в акта лице е собственик на имота. Правният извод на нотариуса за съществуването на това право се счита за верен до доказване на противното с влязло в сила решение. Тъй като нотариалното производство е едностранно и не разрешава правен спор, то нотариалният акт по чл.587 ГПК, удостоверяващ принадлежността на правото на собственост, може да бъде оспорван от всяко лице, което има правен интерес да твърди, че титулярът на акта не е собственик. Оспорването може да се изразява както в доказване на свои права, противопоставими на тези на титуляра на акта, така и в опровергаване на фактите, обуславящи посоченото в акта придобивно основание или доказване, че признатото право се е погасило или е било прехвърлено другиму след издаване на акта, като това оспорване не се развива по правилата на чл.193 ГПК.
По основателността на касационната жалба:
Като взема предвид разрешението на правния въпрос съдът намира, че касационната жалба е основателна. Решаващите правни изводи на въззивния съд за неоснователност на исковите претенции са неправилни.
От фактическа страна по делото е установено следното:
Не е спорно между страните по делото, че на 29.07.2016 г. са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Съгласно чл.1.1.1 от предварителния договор страните се задължили да сключат окончателен договор за покупко-продажба, с който продавачът – ответницата К. Т. Ж. да продаде на купувача – Т. С. Д. жилищна сграда- югозападен близнак, находяща се в [населено място], [улица], със застроена площ 59,50 кв.м., ведно с 192/292 кв.м. ид.ч. от дворното място, в което е построена сградата, за сумата от 30000 евро. Купувачът се задължил да заплати цената както следва: при подписването на предварителния договор е заплатено капаро в размер на 4000 лв., а останалите 28000 евро е следвало да бъдат заплатени от купувача в деня на подписването на нотариалния акт – чл.1.3 и чл.1.4.
Страните уговорили срок за сключване на окончателния договор до 31.08.2017 г. – чл.2.1, както и, че промяна в договорения срок може да става само по тяхно взаимно писмено споразумение.
Съгласно чл.3.1 от договора продавачът поел задължението да представи на компетентния нотариус всички документи в оригинал, установяващи правото му на собственост, изпълняващи особените изисквания на закона, при изповядване на сделката по нотариален ред.
Според чл.3.2 - продавачът К. Ж. е декларирала, че не е прехвърляла имота или част от него на други лица, не е упълномощила други лица за продажба, не е сключвала предварителни договори за имота, върху имота няма наложена възбрана, няма вписан наемен договор, не е ипотекиран, не е обременен с вещни тежести, не подлежи на реституция и няма висящ съдебен спор за него.
Съгласно чл.3.3- продавачът се е задължил да не извършва никое от посочените в т.3.2 действия до сключване на окончателния договор за покупко-продажба по нотариален ред.
Според чл.3.4 продавачът се задължил да погаси всички текущи плащания за имота: данъци и такси за текущата и предходни години, ел.енергия, вода, парно, и др. дължими към момента на продажбата и да предостави на купувачите оригиналите на съответните квитанции за извършените плащания.
Съгласно чл.3.5. страните постигнали съгласие при неизпълнение на задълженията от страна на продавача същият да заплати на купувача капарото в двоен размер, като се е задължил да заплати и всички причинени вреди и пропуснати ползи, които са в пряка и непосредствена последица от неизпълнението на този договор. Право на задържане на капарото в случай на неизпълнение на договора от купувача е предвидено в чл.4.2.
Безспорно е между страните, че в уговорения в договора срок –до 31.08.2017г. не е сключен окончателен договор, както и че липсва писмено споразумение по чл.2.1. за продължаване срока на договора.
От приложеното по делото заверено ксероксно копие на нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 30/17.09.1998 г. се установява, че Т. Д. Д. и Ф. Н. Д. продали на дъщеря си ответницата К. Т. Ж. 1/2 идеална част от жилищна сграда – югозападен близнак на [улица] [населено място] със застроена площ 59.50 кв.м., ведно с 50/292 кв.м. в идеални части от дворното място, парцел I -1082, кв.19 по плана на [населено място],[жк].
Видно от приложения по делото констативен нотариален акт № .... г., отразен в сключения предварителен договор с обозначенията на Службата по вписванията ответницата К. Т. Ж. е призната за собственик на основание, дарение, покупко-продажба и давностно владение на недвижимия имот – жилищна сграда-югозападен близнак на [улица] [населено място] със застроена площ от 59.50 кв.м., ведно със 192/292 кв. идеални части от дворното място, в което е построена сградата, съставляващо парцел I – 1082, кв.19 по плана на [населено място].
От приложеното по делото препис-извлечение от акт за сключен граждански брак се установява, че ответницата е сключила граждански брак с Д. М. Ж. на 05.10.1992 г., който е прекратен на 26.01.2005 г.
От приложеното по делото ксероксно копие на пълномощно от 18.08.2017 г. и показанията на свидетелката Д. К. се установява, че същата е била упълномощена от ответницата във връзка със сключването на окончателния договор – да продава и дарява на когото намери за добре процесния имот, да получи продажната цена и да представлява ответницата пред всички физически и юридически лица и пред нотариусите, да подава документи и да подпише нотариалния акт за продажба или дарение. Пълномощното било оттеглено от ответницата през м. януари 2018г. Според показанията на свидетелката К., тя в качеството на полномощник на ответницата и ищцата Т. Д. посетили нотариус Сазанова през лятото на 2017г., за да разберат какви документи ще са необходими за сделката. Нотариусът заявил, че на този етап сделка не може да има, защото бившият съпруг на К. Ж. в бъдещ момент можел да има претенции към имота, поради което документите следвало да се поправят. Другата причина била, че имало разминаване в площта на имота, посочена в нотариалния акт и тази по скицата. Ищцата изискала да бъдат представени допълнителни документи - за актуални координати на имота, каквото искане било входирано от пълномощника през 2017г., както и молба –декларация във връзка с издаването на КНА по обстоятелствена проверка за 1/4 ид.ч. на имота. Обстоятелството, че молбата-декларация е постъпила в [община] през м.октомври 2017г. се установява от отразяванията върху същата, извършени от служители на Областна администрация Бургас - 5.10.2017г., [община] /Служба „Общинска собственост“- 02.10.2017г., отдел ПМДТ- 02.10.2017г./.
От показанията на Свидетелката Д. К. се установява, че молба за снабдяване с документ за актуални координати на недвижимия имот е подадена през 2017 г. Според признанията на ответницата в отговора на исковата молба това е станало след изтичането на срока за сключване на окончателния договор. Посочено е, че според приложеното удостоверение, издадено от [община] ответницата се снабдила с него на 08.02.2018г.
От приложените по делото писмени доказателства се установява, че на 19.01.2018г. ищцата изпратила по телепоща покана /със заверка на съдържанието/ до пълномощника на ответницата Д. К. да предаде покана до К. Ж. за явяване пред нотариус за сключването на окончателния договор във връзка с предварителния договор от 29.07.2016г. Втора покана е изпратена на същата дата /със заверка на съдържанието/, като неин адресат е ответницата К. Ж.. С поканата ответницата е поканена да се яви в офиса на нотариус О. Ж. на 01.02.2018г. в 10 часа за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот, като носи всички необходими документи за сключване на окончателния договор за покупко-продажба на имота.
Видно от приложения констативен протокол, съставен от помощник при нотариус О. Ж. на 01.02.2018г., поканата е била връчена на св.К. на 23.01.2018г. и до 11ч. на 01.02.2018г. в кантората на нотариуса не се е явила продавачката по предварителния договор, нито неин пълномощник. На посочената дата и час купувачката Т. Д. се е явила и заявила готовността си да закупи имота и да плати остатъка от уговорената цена.
От приложеното по делото електронно писмо с дата 26.01.2018 г., изпратено от ответницата до ищцата се установява, че поканата е била предадена от пълномощника Д. К. на ответницата. От приложеното копие на пълномощно се установява, че пълномощника К. е имала право да получава кореспонденция, касаеща сключването на окончателния договор - т.3 от пълномощното.
От приложеното ч.гр.дело № 3730/2018 г. на Бургаския районен съд се установява, че ищцата Т. Д. е подала заявление за издаване на заповед за изпълнение на парично задължение по чл.410 ГПК, постъпило в районен съд [населено място] на 22.05.2018 г. срещу ответницата К. Ж. за сумата 8000 лв., представляваща двоен размер на заплатено капаро по сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 29.07.2016 г.
По подаденото заявление по гр.дело № 3730/2018 г. на БРС е издадена Заповед № 1862 от 25.05.2018 г. за изпълнение на парично задължение по чл.410 ГПК за сумата 8000 лв., които длъжникът К. Ж. да заплати на кредитора Т. Д., представляваща дължимо в двоен размер капаро от 4000 лв., платено от кредитора на длъжника по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 29.07.2916 г. , ведно със законната лихва върху главницата от подаване на заявлението – 22.05.2018 г. до окончателното изплащане. С определение № 5912/10.08.2018 г. по ч.гр.дело № 3730/2018 г. районният съд на основание чл.415,ал.1,т.2,вр.чл.47,ал.1,3 и 5 ГПК е указал на ищцата-заявител в 1-месечен срок от съобщението да предяви установителен иск относно вземанията си срещу длъжника. В указания едномесечен срок ищцата е предявила исковете с правно основание чл.422,ал.1 ГПК, вр.чл.93,ал.2,ал. ЗЗД и чл.422,ал.1 ГПК,вр. чл.86 ЗЗД, предмет на настоящото производство.
Като взема предвид така установената фактическа обстановка по делото съдът намира, че страните са обвързани от валиден предварителен договор за продажба на недвижим имот, описан по-горе. Правилно въззивният съд е приел, че в уговорения в договора срок – до 31.08.2017 г. окончателен договор не е сключен, както и че не е представено писмено споразумение по чл.2.1 за продължаване срока за сключване на окончателен договор.
Съдът намира за установено по делото, че уговорения с договора задатък/капаро/ в размер на сумата 4000 лв. е заплатено от купувача на продавача при сключване на предварителния договор. Неправилни са изводите на въззивния съд, че ответницата е изправна страна по сключения предварителен договор.
От приложения по делото предварителен договор се установява, че между страните не е уговорена точна дата и час за сключване на окончателен договор. Съгласно чл.2.1 срокът за сключване на окончателен договор във формата на нотариален акт е определен до 31.08.2017 г.
Установи се по делото, че до изтичане на срока за сключване на окончателен договор ответницата-продавач не е изпълнила задължението, произтичащо от чл.3.1 от предварителния договор да предостави на компетентния нотариус всички документи в оригинал, установяващи правото й на собственост, изпълняващи особените изисквания на закона, при изповядване на сделката по нотариален ред. Съдът преценява, че преди изтичане на срока за сключване на окончателен договор и двете страни са изразили готовност да сключат окончателен договор, който извод произтича от установения факт, че през лятото на 2017 г. продавачът, чрез пълномощника – Д. К., разпитана като свидетел по делото и ищцата-купувач посетили нотариус Сазанова относно обстоятелството за необходимите документи за сключване на сделката. Поради изразеното становище на нотариуса, че бившият съпруг на продавача в бъдещ момент може да има претенции към имота, документите следвало да се „поправят”/според показанията на св. К./. Освен това поради разлика в площта на имота, посочен в нотариалния акт и тази по скицата следвало да се представят актуални данни за координатите на имота. Установи се по делото, че с оглед дадените указания от нотариуса относно необходимите документи за сключване на окончателен договор с нотариален акт ищцата Д. поискала ответницата да представи допълнителни документи за актуални координати на имота, каквото искане било подадено от пълномощника на продавача през 2017 г., след изтичане на срока за сключване на окончателен договор, както и молба-декларация за издаване на констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка за 1/4 идеална част от имота. Молбата декларация е била подадена от пълномощника на продавача в [община] на 05.10.2017 г., отново след изтичане срока за сключване на окончателен договор. Съдът приема, че независимо от изразената готовност на двете страни по предварителния договор да сключат окончателен такъв до изтичане на уговорения срок – до 31.08.2017 г. от доказателствата по делото не се установи ответницата-продавач да е предоставила на компетентния нотариус всички документи, установяващи правото й на собственост върху процесния имот – т.е. необходимите документи за изповядване на сделката по нотариален ред.
Установи се също, че след изтичане на срока за сключване на окончателен договор – 31.08.2017 г. ищцата е поканила ответницата-продавач за сключване на окончателен договор за покупко-продажба в определен ден и час пред нотариус О. Ж. на 01.02.2018 г. в 10.00 часа, като носи всички необходими документи за сключване на договора. На посочената дата и час в поканата ответницата не се е явила в кантората на нотариуса, нито са постъпили необходимите документи за извършване на сделката. Съдът намира, че с изтичане на уговорения срок за сключване на окончателен договор действието на предварителния договор не е прекратено. Той продължава да обвързва страните и след изтичането на срока и всяка от тях дължи изпълнение. След изтичане на срока за двете страни започва да тече само давността за предявяване на иск по чл.19,ал.3 ЗЗД. За да се прекрати действието договорът трябва да бъде развален поради неизпълнение от една от страните по причина, за която насрещната страна отговаря.
Освен посоченото съдът намира за установено, че към момента на изтичане на срока за сключване на окончателен договор и до изтичане на срока даден за това с поканата, изпратена от ищцата и връчена на ответницата – до 01.02.2018 г., към който момент договорът не е прекратен и обвързва страните ответницата не е била собственик на целия процесен имот. От приложения по делото констативен нотариален акт за собственост върху недвижим имот № 62/11.11.1998 г. на нотариус с рег. № ... на НК се установява, че ответницата-продавач е призната за собственик на целия процесен имот на основание дарение, покупко-продажба и давностно владение.Този нотариален акт е издаден по реда на чл.587,ал.1 ГПК и не се ползва с материална доказателствена сила по чл.179, ал.1 ГПК относно констатацията на нотариуса за принадлежността на правото на собственост, тъй като такава е присъща на официалните свидетелстващи документи за факти – т.решение № 11/21.03.2013 г. по т.дело № 11/2012 г. на ОСГК на ВКС. В първоинстанционното производство ищцата е оспорила обема на признатото с констативния нотариален акт право на собственост на ответницата, като са изложени твърдения, че недвижимия имот е придобит през време на брака й с лицето Д. М. Ж. на основание договор за продажба, поради което е съпружеска имуществена общност и след прекратяване на брака през 2005 година бившият съпруг е собственик на 1/4 идеална част от имота. Оспорването на нотариалния акт е проведено успешно, тъй като от приложения по делото нотариален акт № ... г. за покупко-продажба на недвижим имот се установява, че през време на брака на ответницата с Д. Ж. същата е придобила 1/2 идеална част от процесния имот на възмездно придобивно основание – покупко-продажба. Следователно така придобитата 1/2 идеална част от имота е съпружеска имуществена общност. След прекратяване на брака през 2005 г. бившият съпруг на ищцата е собственик на 1/4 идеална част от процесния имот. Не са представени доказателства от ответницата, от които да се установи към момента на изтичане на срока за сключване на окончателен договор – 31.08.2017 г., нито след този момент същата да е собственик на процесния имот в пълен обем.
Изложените съображения налагат извод, че ответницата е неизправна страна по сключения предварителен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот от 29.07.2016 г. – не е изпълнила задължението в уговорения срок до 31.08.2017 г. да продаде имота, не е предоставила на съответния нотариус необходимите документи за извършване на сделката по нотариален ред, съответно към 31.08.2017 г., а и след този момент не е представила доказателства, че е собственик на целия процесен имот. Както се отбеляза налице са данни, че имотът е съсобствен между ищцата и бившият й съпруг. Установи се също по делото, че ищцата е изправна страна по сключения предварителен договор. Изпълнила е задължението да внесе уговорения с договора задатък/капаро/ в размер на 4000 лв. и е изразила готовност за сключване на окончателен договор.
Съгласно разпоредбата на чл.93,ал.1 ЗЗД задатъкът служи за доказателство, че е сключен договорът и обезпечава неговото изпълнение. Според ал.2 на чл.93 ЗЗД, ако страната, която е дала задатъка не изпълни задължението си другата страна може да се откаже от договора и да задържи задатъка. Ако задължението не е изпълнено от страната, която е получила задатъка другата страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер.
Задатъкът е договорна клауза с акцесорен характер, чрез която се обезпечава изпълнението на задължението и се обезщетяват вредите от неизпълнението.
Функциите на задатъка са потвърдителна и обезпечителна – служи като доказателство за сключването на договора и гарантира изпълнението на задълженията на страните посредством предвидената възможност неизправната страна да изгуби задатъка, съответно да дължи връщането му в двоен размер. От предвидените в чл.93 ал.2 от ЗЗД последици на неизпълнението при уговорен задатък се извлича и обeзщетителната му функция, тъй като той служи и като предварително и общо определяне на обезщетението, на което кредиторът ще има право в случай на неизпълнение. С оглед свободата на договаряне страните могат да договорят и заплащане на обезщетение по общия ред наред със задатъка, с което на задатъка може да бъде придадена наказателна функция. Задатъкът по своята правна същност представлява един по-опростен от предвидения в чл. 87 ал.1 от ЗЗД способ за извънсъдебно, едностранно прекратяване на договора. Уговорката за задатък освобождава изправната страна от необходимостта да спазва реда по чл.87 от ЗЗД, като кредиторът не следва да дава допълнителен срок за изпълнение с предупреждението, че при неизпълнение и в този допълнителен срок ще смята договора за развален. Уговореният задатък предоставя това право на изправната страна - чл. 93 ал.2 от ЗЗД.
За да е основателна претенция по чл.93,ал.2 ЗЗД за присъждане на сума, представляваща задатък в двоен размер е необходимо да се установи наличието на предпоставките: валидно сключен договор, чието изпълнение е обезпечено с даване на задатък/капаро/, неизпълнение от страната, която е получила задатъка, отказ/разваляне/ от договора от другата страна – тази която е дала задатъка, като последната трябва да е изправна – да е изпълнила задълженията си по договора или да е готова да престира. В настоящият случай тези предпоставки са установени. Установено е, че между страните е налице валидно сключен на предварителен договор за продажба на недвижим имот, ищцата е заплатила уговорения с договора задатък в размер на 4000 лв. на ответницата-продавач. Установи се виновно неизпълнение от ответницата-продавач на задълженията по сключения договор – не е предоставила на съответния нотариус до изтичане срока на договора необходимите документи за сключване на окончателен договор по нотариален ред, не е представила доказателства, че целият процесен имот е нейна собственост, не е изпълнила задължението за сключване на окончателен договор за покупко-продажба. Установи се също, че ищцата-купувач е изправна страна по сключения предварителен договор – изплатила е в срок уговорения с предварителния договор задатък и е налице отказ от договора, съдържащ се в исковата молба.
Изложените съображения налагат извод, че обжалваното решение следва да се отмени изцяло, като постановено в нарушение на материалния закон. Вместо него следва да се постанови друго, тъй като не се налага извършване на нови процесуални действия. Предявените искове с правно основание чл.422,ал.1,вр.чл.93,ал.2 ЗЗД и чл.422,ал.1 ГПК,вр.чл.86,ал.1 ЗЗД следва да се уважат. Следва да се признае за установено по отношение на ответницата, че същата дължи на ищцата Т. Д. сумата 8000 лв. , представляваща дължим в двоен размер задатък/капаро/ от 4000 лв., заплатен в изпълнение на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 29.07.2016 г., ведно със законната лихва върху главницата от подаване на заявлението – 22.05.2018 г. до окончателното изплащане, за които суми е била издадена заповед по чл.410 по ч.гр.дело № 3730/2018 г. на Бургаския районен съд.
С оглед изхода на делото на основание чл.78,ал.1 ГПК и чл.81 ГПК в полза на жалбоподателката - ищца следва да се присъдят направените разноски за всички инстанции в размер на сумата 510 лв.
Водим от гореизложеното Върховният касационен съд, състав на четвърто гражданско отделение

Р Е Ш И :

Отменя изцяло въззивно решение № V-72/10.01.2020 г., постановено по в.гр.дело № 734/2019 г. на Бургаския окръжен съд и вместо това постановява
Признава за установено на основание чл.422,ал.1 ГПК, вр.чл.93,ал.2 ЗЗД, вр.чл.86,ал.1 ЗЗД по отношение на К. Т. Ж., ЕГН [ЕГН], [населено място], [улица], че дължи на Т. С. Д., ЕГН [ЕГН], [населено място], [улица] сумата 8000 лв./осем хиляди лева/, представляваща дължимо в двоен размер капаро от 4000 лв., заплатено от Т. С. Д. на К. Т. Ж. по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 29.07.2016 г. г., ведно със законната лихва върху главницата от подаване на заявлението за издаване на заповед за изпълнение по чл.410 ГПК – 22.05.2018 г., до окончателното изплащане на вземането, за които суми е била издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл.410 ГПК по ч.гр.дело № 3730/2018 г. на Бургаския районен съд.
Осъжда К. Т. Ж., ЕГН [ЕГН], [населено място], [улица] да заплати на Т. С. Д., ЕГН [ЕГН], [населено място], [улица] сумата 510 лв. разноски по делото за всички инстанции.
Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:


ЧЛЕНОВЕ: