Р Е Ш Е Н И Е № 28 С.,01.07.2011 година В ИМЕТО НА НАРОДА Върховният касационен съд на Република България, второ търговско отделение, търговска колегия в съдебно заседание на 15.02.2011 година, в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИО БОБАТИНОВ ЧЛЕНОВЕ: В. А. М. С. при участието на секретаря Л.З. и в присъствието на прокурора изслуша докладваното от съдията В. А. т.дело № 207/2010 година Производството е по чл.290 и сл. ГПК. Образувано е по касационната жалба на Д. В., гражданин на И., против въззивното решение на Софийски апелативен съд № 1414 / 10.11.2009 год., по гр.д.№ 1962/2006 год., с което оставено в сила решението на Софийски градски съд от 02.03.3005 год., по гр.д.№ 800/2004 год. и е отхвърлен, като неоснователен, предявеният от касатора, като ищец , срещу „ВИ В. ХОЛДИНГ” АД, [населено място] конститутивен иск по чл. 19, ал.1 ЗЗД за обявяване на сключения между страните на 11.03.2003 год. предварителен договор за покупко- продажба на подробно описания в същия недвижим имот, за окончателен. С касационната жалба е въведено оплакване за неправилност на обжалваното решение по съображения за допуснато нарушение на материалния закон и на съществените съдопроизводствени правила, поради което се иска отмяната му. В подробните си съображения, изложени в обстоятелствената част на касационната жалба касаторът отново поддържа възражението си, въведено и при първото разглеждане на спора в касационната инстанция, за незаконосъобразност на извода на въззивния съд, че като неизправна страна по процесния договор ищецът не може успешно да защити произтичащото от същия право за сключване на окончателен договор с конститутивния иск по чл.19, ал.3 ЗЗД . Сочи, че доколкото при тълкуване договорната клауза на чл.15, ал.2 от предврителния договор, по критериите на чл.20 ЗЗД, в каквато насока са и изрично дадените от касационната инстанция указания по приложението на закона, не се установява посоченият адрес на АД”М., А., Д. & Н. да е адрес за всякакъв вид кореспонденция с ищеца, нито, че правомощията на адв. М. са извън изрично очертания от упълномощителя обхват- получаване на книжа, писма, уведомления и покани, свързани с приемане и разрешаване ползването на жилищната сграда, в която процесният недвижим имот се намира, то нито изпратеното от ответното ТД писмо с дата 08.04.2002 год. за предприемане на действия по сключване на окончателния договор, нито едностранното волеизявление на продавача за разваляне на така съществуващата между съконтрахентите облигационна връзка поради виновно неизпълнение на длъжника, обективирано в писмото му от 16. 02.2004 год. са надлежно връчени на Д. В. и изградените в противна насока фактически констатации и правни изводи са в пълно несъответствие с доказателствения материал и закона. Допълнително са наведени и доводиq свързани с процесуална незаконосъобразност на обжалваното решение, обусловена от възложената на ответника доказателствена тежест относно предпоставките за разваляне на процесния договор. Ответната по касационната жалба страна е възразила по основателността и, като е изложила подробни съображения за обоснованост и правилно приложение на закона от страна на решаващия съд. Касационното обжалване е допуснато на осн. чл.280, ал.1, т.2 ГПК с определение № 680 от 02.11.2010 год., постановено горепосоченото търговско дело, като е прието, че по отношение на разрешения от въззивния съд, обусловил крайния изход на спора въпрос на материалното право - дали неизправната страна по предварителен договор за покупко- продажба може успешно да упражни преобразуващото си право по чл.19, ал.3 ЗЗД и да иска обявяването му за окончателен, се разрешава противоречиво в практиката на съдилищата. Като израз на визираното противоречие е посочено решение № 1241/2000 год., по гр.д.№ 336/98 год. на ІІ-ро г.о.. Настоящият състав на второ търговско отделение на ВКС, като взе предвид изложените доводи, във вр. с инвокираните оплаквания и провери данните по делото, съобразно правомощията си по чл.290, ал.2 ГПК, намира: За да постанови обжалваното решение Софийски апелативен съд, съобразявайки, при новото разглеждане на делото дадените от касационната инстанция с отменително решение № 837/27.10.2006 год., по т. д. № 370/ 2006 год., задължителни указания по приложението на чл.20 ЗЗД, във вр. с тълкуване договорната клауза на чл.15, ал.2 за релевантния относно редовното известяване на ищеца, като страна по сделката, адрес и отсъствие на настъпило извънсъдебно разваляне на сключения между страните на 11.03.2002 год. предварителен договор за покупко- продажба на конкретно описаните в същия недвижими жилищни имоти, e приел, че последният е неизправен съконтрахент, което при направеното от ответника възражение за неизпълнен договор възпрепятства успешното реализиране на предявения конститутивен иск по чл.19, ал.3 ЗЗД . Изложени са съображения, че доколкото в качеството си на купувач, в рамките на крайния уговорен срок за сключване на окончателен договор- 15.04.2002 год., ищецът не е предложил изпълнение на задължението си да прехвърли на продавача притежаваните от него 1125 бр. акции от капитала на [фирма] и 11 250 бр. акции от капитала на [фирма], нито се е отзовал на поканата на ответното АД - продавач за финализиране на сделката по надлежния ред, отправена му с писмо изх.№ 14 от 08.04.2002 год., редовно получено на 09. 04. 2002 год. от адв. М. - АД”М., А., Д. & Н. на единствено съобщения в предварителния договор между страните адрес за кореспонденция, то следва нему да бъдат възложени неблагоприятните правни последици от неизпълнението - отхвърляне на исковата му претенция. Нещо повече, дори и да се приеме указаната в отменителното решение по настоящето дело при първото касационно обжалване, фактическа констатация, която не е задължителна за решаващия съд, че посоченият в чл.15, ал.2 от предварителния договор адрес за кореспонденция на Д. В. е относим само за съобщения във вр. с приемане и разрешаване ползването на готовия жилищен обект, то, според въззивния съд, следва, че единствено по своя воля купувачът не е притежавал адрес на територията на Република България, на който да бъде известен за готовността на продавача да изпълни поетото задължение, респ. самият той да бъде поканен да изпълни насрещните си задължения на съконтрахент. Следователно, при липсата на друг, извън посочения в чл.15, ал.2 от предварителния договор адрес в Република България и отсъствието на данни ищецът пръв да е предложил изпълнение договорните си задължения в рамките на уговорения краен срок, то поведението му е изначало недобросъвестно и като такова само по себе си - достатъчно, за да обуслови неизправността му на съконтрахент по облигационната сделка. За ирелевантно в тази вр. Софийски апелативен съд е счел изпратените от ищеца до ответното АД нотариални покани, позовавайки се на закъснелите им спрямо уговорения краен срок за изпълнение дати, само първата от които - близо осем месеца след същия поставя длъжника в забава и на липсата на доказателства за освобождаваща го невъзможност за изпълнение в срок, както и на изправността на ответника, обусловена от установената въз основа на доказателствения материал по делото, готовност на същия да изпълни задълженията си в рамките на договорената крайна дата за окончателно финализиране на предварителния договор по надлежния ред . С цитираното решение № 1241/12.01.2000год., по гр.д.№ 366/98 год. на ІІ-ро г.о. на ІІ-ро г.о., израз на визираното противоречие по т.2 на чл.280, ал.1 ГПК, е прието, че всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор. Ако насрещната страна счита, че ищецът е неизправен, тя може да се брани с възражение за неизпълнен двустранен договор, съгласно чл.90 ЗЗД, но неизправността на ищеца не е основание за отхвърляне на конститутивния иск за сключване на окончателен договор. Следователно в контекста на гореизложеното, на поставения в определението за допускане на касационното обжалване материалноправен въпрос, настоящият съдебен състав, на осн. чл.291, ал.1, т.1 ГПК, обявява за правилна практиката, обективирана в решение № 1241/12.01.2000 год., по гр.д.№ 366/98 год. на ІІ-ро г.о на ВКС, като приема, че неизпълнението на задължението по предварителния договор и неизправността на ищеца не е пречка за упражняване на преобразуващото му право чрез конститутивния иск по чл.19, ал.3 ЗЗД, щом предварителният договор, съдържащ уговорка за всички съществени условия на окончателния, валидно обвързва страните и не е развален или прекратен.. По същество на касационната жалба. От съпоставката на даденото от въззивния съд разрешение на така поставения правен въпрос с възприетата от настоящия съдебен състав за правилна съдебна практика следва, че решаващият извод за неоснователност на предявения от ищеца иск по чл.19, ал.3 ЗЗД, поради неизправността му като съконтрахент по предварителния договор, е незаконосъобразен, по арг. от чл.90 ЗЗД, във вр. с чл.262 ГПК. Наличието на изрично постигната между страните в договорните клаузи на чл.2 и на чл.4 уговорка за едновременно изпълнение на взаимните им задължения при сключване на окончателния договор и създадената с разпоредбата на чл. 362, ал.1 ГПК, аналогична на чл.297, ал.1 ГПК/ отм./, правна възможност съдът да постанови решение, заместващо окончателният договор при условие, ищецът да изпълни задължението си, сами по себе си изключват неизправността на последния към датата на предявяване конститутивния иск по чл.19, ал.3 ЗЗД, обусловена от неизпълнение на насрещното му задължение по предварителния договор, да е релевантна за успешното реализиране на заявеното чрез предявения конститутивен иск преобразуващо право за сключване на окончателния договор. Затова, като не е съобразил горното въззивният съд е постановил обжалвания съдебен акт при наличие на визирания от касатора порок по чл.281, т.3 ГПК , водещ до отмяната му и уважаване на предявения иск, с условието по чл.362, ал.1 ГПК относно прехвърлянето на притежаваните от ищеца акции от [фирма] и [фирма]. Що се касае до въведените от ответника възражения за нищожност на предварителния договор, то те подробно са обсъдени от въззивния съд, който въз основа на обстоен анализ на доказателствения материал по делото ги е счел за неоснователни и доколкото в тази вр. не са релевирани конкретни доводи в касационната жалба, те не следва да бъдат обсъждани. Единствено е необходимо да се посочи, че въпросът за надлежното или не упражнено от ответника волеизявление за разваляне на договора, възпрепятстващо правото на ищеца да иска сключване на окончателен договор за продажба по реда на чл.19, ал.3 ЗЗД е преклудиран с отменителното решение на ВКС при първото разглеждане на делото в касационната инстанция, поради което за Софийски апелативен съд е отсъствала процесуална възможност отново да разгледа и обсъжда същия, каквато възможност не е налице и в настоящето производство. Следователно обстоятелството, че към релевантния за спора момент страните са валидно обвързани от сключения помежду им в писмена форма предварителен договор, в съдържанието на който са залегнали всички съществени условия на обещания бъдещ окончателен договор за продажба на недвижим имот, е достатъчно, за да бъде уважена предявената искова претенция, основана на чл.19, ал.3 ЗЗД, независимо от неизправността на ищеца. Същевременно от представения по делото констативен протокол от 27. 12.2002 год. на нотариус К. А. с рег.№ 152 на НК, неоспорен от ответника по предвидения в ГПК ред, се установява, че ищецът притежава оригиналите на издадените му временни удостоверения : № 00007 за притежание на 2 813 обикновени поименни акции с право на глас от капитала на [фирма] ; № 00008 за притежание на 8 437 привилегировани акции без право на глас от клас „В” от капитала на същото ТД ; временни удостоверения- № 00005 за притежание на 282 обикновени поименни акции с право на глас от [фирма] и № 00006 за притежание на 843 привилегировани акции без право на глас от клас „В” от капитала на [фирма], които се е задължил да прехвърли на продавача-АД, като насрещна престация, поради което твърдението на ответника, че е налице обективна невъзможност за едновременно изпълнение и при уважаване на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД, предвид заявената в предхождащата по датата на съставянето и горепосоченото писмено доказателство декларация на В. тяхна кражба е лишено от основание в доказателствата по делото, поради което не може да бъде споделено. Отделен в тази вр. е въпросът, че предвид законовото правило на чл.187, ал.2 ТЗ, във вр. с чл.185, ал.2 ТЗ и правната характеристика на временното удостоверение на ценна заповедна книга, доводите на ответника за обективна невъзможност да бъде получена насрещната престация са правно несъстоятелни Що се касае до наличието на евентуална субективната невъзможност на ищеца да изпълни задължението си в хипотезата на чл.362, ал.1 ГПК, то правните последици, произтичащи от същата са разпоредени изрично от законодателя в чл.362, ал.2 ГПК и не водят до отхвърляне на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД, в каквато насока е поддържаното от ответното АД становище. Същевременно при постановяване на решението за обявяване на сключения между страните предварителен договор за окончателен в случая следва да бъде съобразена квадратурата на процесните жилищни обекти, според приложените по делото строителни документи и неоспореното заключение на извършената съдебно- оценителна експертиза на в.л. А., прието по делото. Последователно в практиката си ВКС е поддържал разбирането, че разликата в договорената площ на имота, предмет на предварителния договор и изпълнената, когато е незначителна и произтича от начина на извършеното строителство, както и непълнотата на описанието на същия, не се отразява на валидността на сделката, нито на обвързаността на страните, ако идентифицирането е осъществено по начин, доказващ точната воля на последните за определен обект, както е в разглеждания случай, като във визираната хипотеза съдът следва да изрази в диспизитива на решението си именно онова пълно описание на същия обект, което е констатирал от събраните и допустими доказателства по делото, вкл. от приетото заключение на изслушаната експертиза. В случая, при отсъствие на ангажирани от ищеца доказателства, извън заключението на в.л. А., за различна по- актуална, спрямо посочената от експерта пазарна стойност на двата мезонета, предмет на сключения предварителен договор за продажбата им към м.VІІІ 2009 год. последната, дори и да е ноторно, че надвишава данъчната оценка за същите към настоящия момент, следва да бъде възприета и за данъчна основа на дължимите по ЗМДТ данъци и такси, които по силата на чл.11 от предварителния договор са възложени на купувача. Водим от изложените съображения и на осн. чл.293 ГПК, настоящият състав на второ търговско отделение на ВКС Р Е Ш И : ОТМЕНЯВА изцяло въззивното решение на Софийски апелативен съд № 1414/10.11.2009 год., по гр.д.№ 1962/2006 год., включващо и потвърденото решение на Софийски градски съд от 02.03.3005 год., по гр. д. № 800/2004 год. и вместо него ПОСТАНОВЯВА: ОБЯВЯВА за окончателен, на основание чл.19, ал.3 ЗЗД, сключеният между Д. В., притежаващ паспорт № 7895999, гражданин на И., живущ [населено място], [улица], като купувач и ТД [фирма], със седалище и адрес на управление- [населено място]-1700, [община], район „Л.”, ж.к.”В. ВЕЦ-С.” № 999, в качеството му на продавач, предварителен договор за покупко- продажба на недвижими имоти, представляващи: мезонет № 1 със застроена площ 240 кв.м., находящ се на първи и втори подпокрвни етажи на пететажна жилищна сграда в [населено място], СО район „Л.” м.”В. ВЕЦ-С.” № 9999, построена в УПИ парцел ІІІ- пл.№ 482а от кв.35 по плана на [населено място], местността „В.-ВЕЦ –С.”, при съседи на парцела: от изток - реката на юзината, от север- паркинг на СО, от запад ул.”З.Ж. и от юг- [улица]и състоящ се от дневна, трапезария, кухня, спалня, тоалетна, баня с тоалетна и два балкона на първо ниво, две спални с дрешник, тераса и балкон на второ ниво, при граници: север- улица; изток- мезонет № 2; юг- двор, запад- рампа към гаражите и английски двор, заедно с припадащите се общи части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, цялото от 880 кв.м. и мезонет № 2, находящ се на първи и втори подпокривни етажи на посочената по- горе сграда, с площ от 220 кв.м. и състоящ се от дневна трапезария, кухня, две спални, баня с тоалетна и балкон на първо ниво и една спалня, баня с тоалетна и балкон на второ ниво, при граници за същия : север- улица, изток- английски двор, юг-двор и запад- мезонет № 1, заедно с припадащите се общи части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, цялото от 880 кв.м. с пазарна стойност към месец август 2009 год. – за първия имот 444 800 лв. и 408 400 лв. за втория имот, ПРИ УСЛОВИЕ, че Д. В., гражданин на И., в двуседмичен срок, считано от влизане в сила на настоящето решение на ВКС, съгласно чл.262 , ал.1 ГПК прехвърли на ТД [фирма], [населено място] притежаваните от него 1 125 бр. акции от капитала на „ВИ В. Е.”АД и 11 250 бр. акции от капитала на [фирма], гр.С.. В случай на непрехвърляне горепосочените акции, за които на Д. В. от И. са издадени временни удостоверения, ТД [фирма], [населено място] разполага с иск по чл.362, ал.2 ГПК за обезсилване на решението. ОСЪЖДА Д. В., притежаващ паспорт № 7895999, гражданин на И., живущ [населено място], [улица],да заплати по сметка на Община „Л.” на основание чл.364, ал.1 ГПК, във вр. с чл. 44 и чл.46-47 ЗМДТ местна такса в размер на сумата 11 120 лв./ единадесет хиляди сто и двадесет лева/ за първия имот и 10 210 лв./ десет хиляди двеста и десет лева/ местна такса за втория , за които суми да се впише възбрана на гореописаните имоти. ПРЕПИС от настоящето решение може да се издаде на Д. В. след представяне на доказателства за платените суми- местен данък по сметка на Община „Л.”. ОСЪЖДА ТД [фирма], гр.С. да заплати на Д. В., гражданин на И. сумата 3 778 лв./ три хиляди седемстотин седемдесет и осем лева/ деловодни разноски за всички инстанции по делото. РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ :