Р     Е     Ш     Е     Н     И     Е                                  № 173                София  24.02.2010 година                                     В  ИМЕТО  НА  НАРОДА                                       Върховният касационен съд на Република България, трето гражданско отделение, в съдебно заседание на 16 февруари две хиляди и десета година в състав:                                         Председател:  Ценка Георгиева                                              Членове:  Веска Райчева                                                               Илияна Папазова   При секретаря Анжела Богданова, като изслуша докладваното от съдията Ц. Георгиева гр.д. №  467/2009г., за да се произнесе взе пред вид следното:   Производството е по чл. 290 и сл. ГПК. С определение № 496 от 14.05.2009г., постановено по настоящото дело № 467/2009г. на ВКС, ІІІ г.о., е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на Софийски апелативен съд № 103 от 17.06.2008г. по в.гр.д. № 2247/2007г., с което П. М. Я., Р. В. Я. и С. В. Я. са осъдени да заплатят на Р. П. Р. сумата 70 000 лв. неустойка по предварителен договор от 27.01.2001г. Ответникът по касация Р. П. Р. от гр. С. чрез пълномощника си адв. С моли решението да се остави в сила. За да се произнесе по основателността на жалбата Върховният касационен съдът взе пред вид следното: Касационно обжалване на въззивното решение е допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК поради противоречиво решаване от съдилищата на материалноправните въпроси относно действителността на предварителeн договор при липса на съгласие относно цената на имота и относно основателността на искане за неустойка по такъв договор. С въззивното решение, предмет на обжалване по настоящото дело, въззивният съд е отменил решението на Софийски градски съд от 07.05.2007г. по гр.д. № 491/2002г. с което е отхвърлен предявеният от Р. Р. срещу П. М. Я., Р. В. Я. и С. В. Я. иск по чл. 92 ЗЗД за присъждане на неустойка и вместо това с въззивното решение е уважил иска като е осъдил ответниците да заплатят на Р. Р. сумата 70 000 лв. неустойка по предварителен договор от 27.01.2001г. За да постанови този резултат въззивният съд е приел, че мотивите на съдилищата в решенията по иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, че предварителният договор е нищожен поради липса на съгласие относно цената, не се ползват със сила на пресъдено нещо. Изложил е съображения, че предмет на договора не са два имота, за да е необходимо уговаряне на цената на всеки от тях. На следващо място е приел, че неизправна страна по предварителния договор са ответниците – продавачи, поради което искането за присъждане на договорената неустойка в размер на 70 000 лв. в полза на ищеца е основателно. Касаторите П. М. Я., Р. В. Я. и С. В. Я. правят оплаквания за материална незаконосъобразност и необоснованост на въззивното решение. Конкретните оплаквания са, че окончателен договор относно имота по п. 1, т. 2 от предварителния договор не е сключен не поради виновно поведение на продавачите /касатори/, а поради обективна невъзможност. При недействителност на сделката не се дължи неустойка за неизпълнение поради функцията й на акцесорно задължение, обуславящо изпълнение на главното задължение по един валиден договор. Жалбата е частично основателна поради следните съображения: Съгласно чл. 19, ал. 2 ЗЗД предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Продажната цена се включва в същественото съдържание на предварителен договор за продажба на недвижим имот, поради което липсата на съгласие между страните по този съществен елемент от договора води до неговата недействителност. Равносилно на липса на съгласие относно цената е неясно изразена от страните воля, която не може да се определи чрез тълкуване на договора по правилото на чл. 20 ЗЗД. Недействителността на договора в частта относно вещноправните последици, в случая призната с влязло в сила решение, обаче може да не засяга други части на предварителния договор, имащи облигационен характер. Настоящата инстанция намира, че сключеният между страните по делото предварителен договор е породил действие в останалата си част относно уговорките за обезвреда. В случая неустойката е уговорена до размера на целия имот, но тъй като на 200/960 ид. части от дворното място продавачите не са собственици /на 28.09.2001г. Р. Р. е придобил правото на собственост върху тази част от имота от другите съсобственици на имота/, размерът на неустойката следва да се съобрази с останалата част на имота, за която част продавачите са неизправна страна. Предвид изложеното размерът на неустойката следва да се определи като пропорция между стойността на имотите по п. 1, т. 1 и 2 от предварителния договор, с помощта на вещо лице. Изложеното налага отмяна на въззивното решение и връщане на делото за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд. При новото разглеждане на делото следва да се изслуша вещо лице, което да даде заключение за съотношението между стойността на имотите по п. 1, т. 1 и 2 от предварителния договор, въз основа на което съдът да определи дължимата неустойка. Водим от горното Върховният касационен съд, състав на трето гражданско отделение     Р Е Ш И :     ОТМЕНЯ въззивното решение на Софийски апелативен съд, ГО, 4 с-в, № 103 от 17.06.2008г. по в.гр.д. № 2247/2007г. ВРЪЩА делото на същия съд за ново разглеждане от друг съдебен състав.   Председател:   Членове: