Ключови фрази


Р Е Ш Е Н И Е

№ 37

Гр.София, 23.03.2021г.

В ИМЕТО НА НАРОДА


Върховният касационен съд на Република България, Трето гражданско отделение, в открито съдебно заседание на двадесет и трети февруари през две хиляди двадесет и първа година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Марио Първанов ЧЛЕНОВЕ: Илияна Папазова Майя Русева

при участието на секретаря Анжела Богданова, като разгледа докладваното от съдията Русева г.д.N.2189 по описа за 2020г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл.290 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на Б. А. Х. – Х. и Р. Р. Х. срещу решение №.90/24.03.20 по г.д.№.37/20 на ОС Смолян - с което, след отмяна на реш.№.158/18.12.19 по г.д.№.245/19 на РС Мадан, касаторите са осъдени да платят на основание чл.93 ал.2 ЗЗД 6000евро двоен размер на задатък по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, ведно със законната лихва от датата на предявяването на иска до окончателното изплащане. Излагат се оплаквания за незаконосъобразност и необоснованост. Моли се за отмяна на атакуваното решение и отхвърляне на претенцията ведно с присъждане на разноски.
Ответната страна С. П. Н. оспорва жалбата; претендира разноски.
С определение №.771/12.11.20 е допуснато касационно обжалване на основание чл.280 ал.1 т.1 ГПК по въпрос във връзка с функцията на задатъка и основанието за задържането му.

В отговор на поставения въпрос, по който е допуснато касационно обжалване на въззивното решение, Върховният касационен съд намира следното:
Задатъкът е парична сума или друга имуществена ценност, която едната страна дава на другата при сключване на договора като доказателство, че той е сключен, и за обезпечаване на неговото изпълнение. Има гаранционна и обезщетително-наказателна функция. Тя се изразява в правото на изправната страна да иска в двоен размер дадения от нея задатък, ако получилата го страна е неизправна-което право изправната страна може да упражни само след като се откаже или развали сключения договор, по който е даден задатъка /реш.№.865/23.12.10 по г.д.№.1831/09, ІV ГО, реш.№.110/29.06.17 по г.д.№.3868/16, III ГО, реш.№.198/17.01.20 по г.д.№.661/19, III ГО, реш.№.120/31.07.19 по г.д.№.992/18, III ГО, реш.№.474/ 13.07.10 по г.д.№.457/09, IV ГО, и др./.

По основателността на касационната жалба:
С предварителен договор, сключен на 27.12.18, Б. Х. и Р. Х. са се задължили да продадат в срок до 15.02.19 на С. Н. недвижим имот /ап.№.24, [улица].132Д, ет.5, [населено място]/ за сумата 45900евро; уговорено е, че: същата е платима на две части - 3000евро като задатък /капаро/ в двудневен срок от подписването на договора - като ако страната, която го е дала, не изпълни задължението си, другата може да се откаже от договора и да задържи задатъка, а ако задължението не е изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер - и 42900евро до 15.02.19 /чл.2/; продавачите се задължават да се снабдят с всички необходими документи за извършване на продажбата и да прехвърлят собствеността на имота чиста от всякакви тежести /чл.3/; купувачът следва в срок да плати дължимите суми и се яви за подписване на окончателния договор след надлежна покана от продавача /чл.7/; разходите по сключването и вписването на окончателния договор в Агенцията по вписвания са за сметка на купувача /чл.7/;
- С.Н. е платила сумата 3000евро на продавачите в предвидения двудневен срок;
- след сключването на предварителния договор между страните е водена електронна кореспонденция; ищцата е искала да й бъдат предоставяни различни документи с цел получаване на банков заем, с който да плати цената; ответниците са ги набавяли и са й ги предоставяли - по електронен път и чрез свой пълномощник - като многократно са настоявали за сключване на окончателен договор в предвидения срок; на 19.02.19 тя ги е уверила, че ще разполага с дата и час за изповядване на сделката до края на м.02.19; по нейна молба /с анекс от 15.02.19/ срокът на договора е бил продължен до 8.03.19;
-на 7.03.19 ищцата е изпратила уведомление до ответниците, в което заявява, че по силата на договора те са имали задължение да й предоставят нужните документи за установяване на собствеността и липса на тежести-които са й били изначално необходими за кандидатстване за кредит за заплащане на продажната цена; към момента, поради неизпълнение на тяхното задължение /предоставяне на удостоверение за тежести и забавено изпращане на посочените документи/ била поставена в обективна невъзможност да придвижи искането си за кредит; забавата на ответниците поглъща нейната забава за изпълнение на договора, срокът за изпълнение на техните задължения веднъж е бил продължен, но те пак са останали неизпълнени, като при тези обстоятелства ги кани най-късно в 7-дневен срок от получаване на поканата да й предоставят удостоверение за тежести по партида на имота за 10г. назад - от което да е видно, че върху него няма тежести; предупреждава ги, че в случай, че не изпълнят задължението си отново, следва да считат уведомлението за прекратяване по тяхна вина на предварителния договор; сочи, че ако се представят в срок изискуемите документи, срокът на договора трябва да бъде продължен с един месец-обичайно необходимото време за кандидатстване и одобрение на кредит пред банка;
-на 13.03.19 ответниците уведомяват ищцата, че задължението им по сключения предварителен договор се свежда единствено до снабдяването с всички необходими документи за извършване на продажбата и прехвърляне на имота, чист от тежести; към 14.02.19 това задължение е било изпълнено, като те нямат отношение към въпроса дали цената ще бъде платена с кредит или лични средства; отдавна са в готовност, но по нейна молба са продължили срока; удостоверение за тежести се заявява, когато има яснота за датата на сделката, за да може в интерес на купувача да се провери състоянието към момент максимално близо до сделката, от друга страна всеки нотариус си извършва сам справка в електронния регистър, а и регистрите на Агенцията по вписвания са публични и всеки сам може да си направи справка; въпреки това удостоверението за тежести ще й бъде връчено в поискания срок, като за последен път й се предоставя 7-дневен такъв, считано от получаване на удостоверението, в който да избере нотариус и финализира сделката като уведоми продавачите за името на нотариуса, датата и часа на сделката; на същата дата удостоверението за тежести е изпратено по електронен път и в оригинал чрез куриер;
-на 20.03.19 ищцата е уведомила ответниците, че съгласно чл.3 ал.2 от договора те имат задължение да й прехвърлят имота чист от тежести, като не са удостоверили този факт и не са изпълнили това задължение и в допълнително предоставения им срок; поради това счита договора за развален поради съществено неизпълнение на задълженията им по чл.3 ал.2 /отразила е, че нотариусът няма задължение да съдейства за получаване на удостоверение за тежести, няма задължение и не може да се самосезира-такава услуга може да извърши само ако му се възложи от собственика на недвижимия имот и след като таксите бъдат заплатени/ и ги кани да й заплатят полученото от тях капаро в двоен размер по посочена сметка;
-на 21.03.19, в отговор на последното уведомление, ответниците са проследили хронологично отношенията по повод предварителния договор - посочили са, че на 13.03.19-в предоставения на 7.03.19 седемдневен срок, са представили удостоверение за тежести – от което е видно, че имотът е чист от тежести, и са поканили ищцата в рамките на 7 работни дни да избере нотариус за финализиране на сделката, като ги уведоми кога и къде следва да се яви пълномощникът им, за да я изповяда; удостоверението е било пратено и по куриер - поради поредното прекъсване на комуникация между страните от С.Н. - но тя /видно от отбелязването на куриерската служба/ не е получила пратката; при тези обстоятелства я канят да се яви на 25.03.19 в кантората на нотариус Н. Б. в [населено място] /с вписан адрес/ за финализиране на сделката, като носи документ, удостоверяващ плащането на цената на имота, и оспорват искането за връщане на задатъка в двоен размер-сочат, че окончателният договор не е бил сключен вече три месеца само поради бездействието и неизпълнението на купувача.
- видно от съставен на 25.03.19 г. констативен протокол от нотариус
Н. Б., на указания в поканата ден, адрес и час, се е явил пълномощник на продавачите и е предоставил документи, необходими за изповядването на сделката – описани в 23 пункта, като е заявил готовност да прехвърли правото на собственост на купувача по предварителния договор. Последният, в това число след изчакване, не се е явил.

Страните са били обвързани от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по който купувачът /ищцата/ е платил при уговорените условия част от цената като задатък – в размер на 3000евро, и се е задължил да плати остатъка /42900евро/ в срок до 15.02.19 - който е уговорен и като краен такъв за сключването на сделката и впоследствие е продължен до 8.03.19г.
В случая се твърди, че тъй като ответниците не са изпълнили задължението си да представят на купувача удостоверение за липса на тежести върху имота, това е препятствало получаването на кредит за заплащане на дължимата цена и е довело до разваляне на договора от същия, респективно до възникване на право да се претендира връщане на капарото в двоен размер съобразно чл.93 ал.2 ЗЗД.
От доказателствата по делото не се установява да е налице твърдяното неизпълнение. Видно от текста на договора, задължението на продавачите по чл.3 се изчерпва с това да се снабдят с всички необходими документи за извършване на продажбата, респективно да прехвърлят собствеността в уговорения срок необременена от тежести – т.е. да разполагат с всички изискуеми документи, за да могат, при явяване пред нотариус в уговорения срок, валидно да прехвърлят правото на собственост – необременено - на купувача. Задължение за предоставяне на последния на изисквани от него от банка документи за отпускане на банков кредит не е било поемано – такова не е предвидено нито изрично, нито следва при тълкуване на волята на страните съобразно инкорпорираните в договора уговорки заедно и поотделно и изискванията на чл.20 ЗЗД. Подобно задължение не се включва имплицитно в съдържанието на задължението на продавача да прехвърли собствеността - поради което й, при липса на изричното му уговаряне /което не може да бъде заместено от знанието на продавачите за намерението на купувача да плати продажната цена чрез кредит/, не може да бъде вменено в негова тежест. Предвид изложеното, поради липса на твърдяното задължение, не е налице и неизпълнение на същото - за да могат да бъдат свързвани с него претендираните правни последици по реда на чл.93 ЗЗД – в това число разваляне на договора от купувача поради неизпълнение и пораждане на право за получаване на платеното капаро в двоен размер.
Отделно от изложеното само за пълнота следва да се посочи и, че продавачите са съдействали на купувача и са му предоставяли всички поискани от него документи за кандидатстване за банков кредит /в това число след допълнително положени от тях усилия за обезпечаването им/, съгласили са се и на продължаване на срока за сключване на окончателен договор. От кореспонденцията във връзка с удостоверението за тежести е видно, че първоначалната информация, дадена от ищцата, е била, че то ще бъде получено от съответния нотариус, който ще изповяда сделката, като впоследствие са обсъждани и други възможности за снабдяването й с него. Независимо от това, след изпратеното им на 7.03.19 уведомление и въпреки, че не са имали задължение да го представят пред банка и преди изповядването на сделката за нуждите на отпускане на кредит - и че ищцата сама би могла да си го набави предвид публичния характер на регистрите на Агенцията по вписванията /още повече, че съгласно уговорено разноските по сключване на окончателния договор са в нейна тежест/, в дадения им 7-дневен срок ответниците са й го предоставили; впоследствие и са се явили на датата, на която са я поканили за сключване на окончателен договор, с необходимите за подписването му документи /подробно описани от нотариуса в констативен протокол/ – в това число удостоверение за тежести, установяващо, че имотът не е обременен с такива - т.е. били са изправни и готови да престират.
С оглед на всичко изложено по-горе не може да се приеме, че е налице неизпълнение на договорно задължение на ответниците, респективно – условието за разваляне на предварителния договор от ищцата и за възникване на задължение в тяхна тежест да върнат полученото капаро в двоен размер съобразно чл.93 ал.2 ЗЗД. При тези обстоятелства и с оглед отговора на правния въпрос относно гаранционната и обезщетително-наказателната функция на задатъка - която се изразява в право на изправната страна да иска двоен размер на дадения от нея задатък-ако получилата задатъка страна е неизправна, доколкото в случая не се установява получилата задатъка страна да е неизправна, а търсещата го-да е изправна, не е възникнало и претендираното право на далата задатъка страна да иска връщането му в двоен размер. Предявеният иск е неоснователен и следва да се отхвърли.
Предвид изложеното въззивното решение трябва да се отмени на основание чл.281 т.3 ГПК, искът по чл.93 ал.2 ЗЗД – да се отхвърли и на касаторите да се присъдят направените разноски пред трите инстанции - 1664,70лв. /1400лв. адв. хонорар пред РС Смолян и ВКС, 264,70лв. ДТ ВКС/ съобразно чл.78 ал.3 ГПК.

Мотивиран от горното, ВКС, ІІІ ГО,

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение №.90/24.03.20 по г.д.№.37/20 на ОС Смолян вместо което постановява:

ОТХВЪРЛЯ предявения от С. П. Н. срещу Б. А. Х. – Х. и Р. Р. Х. иск с правно основание чл.93 ал.2 ЗЗД за заплащане на сумата 6000евро.

ОСЪЖДА С. П. Н. да плати на Б. А. Х. – Х. и Р. Р. Х. 1664,70лв. /хиляда шестстотин шестдесет и четири лева и седемдесет стотинки/ разноски на основание чл.78 ал.3 ГПК.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: